بررسي معامله معارض درفروش يك مال به چند نفر
هر چه داديار مي‌پرسيد معامله معارض كرده‌اي؟ مرد توضيح مي‌داد كه ماشين اسقاطي بوده است. معلوم بود كه منظور داديار را متوجه نمي‌شود. از وي شكايت معامله معارض شده بود اما نمي‌دانست كه منظور چيست. حال كه بايد برگ بازجويي را پر مي‌كرد گيج و مبهوت با خودكار بازي مي‌كرد. براي آشنايي با اين جرم بايد به سراغ قانون ثبت رفت. در ادامه در گفت‌وگو با دکتر هما داوودي گرمارودي، رييس کانون وکلاي دادگستري البرز و استاديار دانشگاه آزاد اسلامي به بررسي اين جرم پرداخته‌ايم.
به عنوان سوال اول بفرماييد معامله معارض به چه معناست و ما چه زماني با يک معامله معارض مواجه هستيم؟
دکتر جعفري لنگرودي در ترمينولوژي حقوق در مورد معامله معارض مي‌گويند: معامله معارض عبارت است از اين که اگر مال مورد معامله با کسي، مجددا با شخص ثالث مورد معامله قرار گيرد؛ به طوري که اجتماع حقوق دو متعامل مقدور نباشد، معامله اخير را معامله معارض مي‌گويند. ماده 117 قانون ثبت (اصلاحي 1312) درباره اين جرم مقرر كرده است:«هرکس به موجب سند رسمي‌يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي (اعم از منقول و غير منقول) حقي به شخص يا اشخاصي داده و بعد نسبت به همان عين يا منفعت به موجب سند رسمي‌معامله يا تعهدي معارض با حق مزبور كند، جاعل در اسناد رسمي‌محسوب و به حبس با اعمال شاقه از سه تاده سال محکوم خواهد شد».در معامله معارض در واقع فروشنده قولنامه‌اي را امضا مي‌كند و متعهد مي‌شود اگر خريدار به تعهدات خود عمل كرد، در تاريخ معين در دفتر اسناد رسمي حاضر و سند را به نام خريدار انتقال دهد؛ اما به جاي انجام اين تعهد، قولنامه ديگري در خصوص همان ملك را با ديگري تنظيم مي‌كند. و يا در دفتر اسناد رسمي سند را به نام خريدار دوم منتقل مي‌كند؛ اينجا بين تعهدات فروشنده در قبال خريدار اول و دوم تعارض به وجود مي‌آيد.در اينجا حالت‌هاي مختلفي پديد مي‌آيد.
حالت اول اين است که هر دو سند عادي باشد و در دادگاه، دعواي الزام به تنظيم سند رسمي انتقال اقامه شود که باز سه فرض متصور است که از بحث معامله معارض خارج است ولي به اختصار به آن اشاره مي‌شود:
الف- اگر تاريخ تنظيم هر دو سند در زمان واحد باشد يا هيچ کدام داراي تاريخ نباشد و تقدم هيچ يک بر ديگري نيز از سوي فروشنده تاييد نشود نمي‌توان هيچ يک را بر ديگري ترجيح داد؛ نتيجه حاصل از اين ابهام، رد دعواي الزام فروشنده به تنظيم سند رسمي است.
ب- اگر بايع تقدم تاريخ يکي از دو بيع را تاييد کند بايد بيعي را که تقدم آن به وسيله بايع مقدم شمرده شده است داراي اعتبار دانست. اين نکته در ذيل بند 1 ماده 1291 قانون مدني تصريح شده است و دلالت بر اين دارد که «اسناد عادي در دو مورد اعتبار اسناد رسمي را داشته، درباره طرفين و وراث و قايم مقام آنان معتبر است: 1- اگر طرفي که سند بر عليه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب اليه تصديق نمايد…»
ج- اگر اسناد داراي تاريخ متفاوت باشند يا يکي از آنها داراي تاريخ و ديگري بدون تاريخ باشد، سند عادي تاريخ‌دار يا داراي تاريخ مقدم معتبر به حساب خواهد آمد و کسي راي ميگيرد که تاريخ قولنامه‌اش مقدم بر ديگري است. در مورد معامله معارض با سند عادي بايد گفت: اين معامله به نظر علماي حقوق مانند دکتر شهيدي غيرنافذ است و دکتر کاتوزيان نيز معتقدند که معامله معارض با قولنامه قابل ابطال از سوي متعهدله است.اما در معامله معارض بيشتر بحث مرتبط با حالتي است که هردو يا يکي از اسناد به صورت رسمي باشد که فروض مختلفي را پديد مي‌آورد: اول اينکه قرارداد اول يا سند مقدم به صورت عادي و سند دوم يا موخر به صورت رسمي باشد.
– دوم اينکه هردو سند رسمي باشند.
– فرض سوم اينکه سند مقدم دلالت بر وجود حقي مانند حدود يا ارتفاق نسبت به ملک مجاور داشته باشد و سند موخر دلالت بر عدم وجود اين حق داشته باشد که در قسمتي که اين اسناد با هم معارضه دارد معامله معارض محسوب مي‌شود.
در صورتي كه معامله معارض اتفاق افتاده باشد و شخصي مال خود را بعد از فروش به شخص (الف) به (ب) و (ج) بفروشد تكليف مالكيت اموال چيست؟
اگر با يک سند عادي مقدم و يک سند رسمي موخر مواجه بوديم، چنانچه در آن منطقه املاک داراي سابقه ثبتي نباشند سندي که از حيث تاريخ مقدم است معتبر است ولي در نقاطي که املاک داراي سابقه ثبتي باشند، وفق ماده 47 و 48 قانون ثبت، سند رسمي معتبر بوده وطبق مواد مورد اشاره سند عادي درادارات و محاکم پذيرفته نيست.حال چنانچه با دو سند رسمي مواجه بوديم، سند مقدم معتبر است و اگر اسناد معارض مربوط به قسمتي از ملک مجاور يا نسبت به حق ارتفاق در آن باشد سند موخر در قسمت معارض ابطال خواهد شد، يعني سند معارض در اين قسمت باطل و با سند مقدم منطبق مي‌شود.
قانون چه مجازاتي براي سردفتر و کارمند متخلفي كه اقدام به ثبت معامله معارض مي‌كند در نظر گرفته است؟
چنانچه اسناد معارض هر دو رسمي هستند و يکي مقدم و ديگري موخر است، در چنين صورتي براي سردفتري که به رغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت كند در قسمت اخير ماده 6 لايحه قانوني مربوط به اسناد مالکيت معارض انفصال دايم از شغل سردفتري پيش‌بيني شده است. همچنين ماده 7 قانون ثبت براي کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات وي موجب صدور سند مالکيت معارض يا معاملات متعدد شود مجازات انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود يا انفصال دايم به تناسب مورد پيش بيني کرده است.
وظيفه اداره ثبت در مورد اسناد مالکيت معارض چيست و رسيدگي به اشتباهات در آراي هيات‌هاي حل اختلاف به چه ترتيبي است؟
ادارات ثبت مكلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالكيت معارض (ثبت مؤخر) و همچنين سند مالكيت مقدم را به دفاتر اسناد رسمي‌حوزه مربوطه كتبا ابلاغ كنند و گزارش امر را براي اتخاذ تصميم به هيأت نظارت ارسال دارند. ممكن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالكيت شود و يا اين كه دارنده سند مالكيت مقدم يا مؤخر اين موضوع را اطلاع دهد؛ بنابراين پس از اطلاع نماينده و نقشهبردار ثبت به محل وقوع ملك عزيمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتي و حدود پلاكهاي مجاور نقشه پلاك را ترسيم و مقدار تعارض را در نقشه ترسيمي نمايان و جريان امر را به اداره كل ثبت استان جهت طرح در هيأت نظارت ارسال كنند. چون رسيدگي به تعارض اسناد مالكيت در صلاحيت هيأت نظارت و شوراي عالي ثبت است، برابر بند 5 ماده 25 اصلاحي قانون ثبت رسيدگي به تعارض در اسناد مالكيت كلا و يا بعضا خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقي آن با هيأت نظارت است. راي هيأت نظارت در اين مورد قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت است.
وقتي كه راي هيأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتي رونوشت راي را براي اطلاع ذينفع به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و اگر ظرف مدت مذكور به راي هيأت نظارت اعتراض نشد راي را اجرا مي‌كند و در صورت دريافت اعتراض در مدت 20 روز موضوع به شوراي عالي ثبت ارجاع مي‌شود. چنانچه شوراي عالي ثبت و هيأت نظارت تشخيص دهند كه سند مالكيت معارض صادر شده، مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملك اعلام ميكنند و ثبت محل موضوع تعارض را كتبا به دارنده سند مالكيت ثبت مؤخر ابلاغ مي‌كند. چنانچه دارنده سند مالكيت معارض ،ظرف 2 ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهي طرح دعوا را اخذ و به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ نكند و دارنده سند مالكيت مقدم الصدور گواهي عدم طرح دعوا را از مراجع صالحه اخذ و به واحد ثبتي تقديم دارد اداره ثبت بطلان سند مالكيت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملك قيد و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمي‌اعلام خواهد كرد و چنانچه سند مالكيت معارض در اختيار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضميمه پرونده ثبتي مي‌كند ولي اگر دارنده سند مالكيت معارض در ظرف مدت دو ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواهي طرح دعوا را به اداره ثبت تسليم کند اداره ثبت تا صدور حكم نهايي از سوي دادگاه منتظر مي‌ماند.
گفت‌وگوي «حمايت» با دکتر هما داوودي گرمارودي؛
——————————————————————————–
پي نوشت :
روزنامه حمايت 14/11/1391
http://www.hvm.ir/print.asp?id=36231
برچسب ها:اسناد مالکيت معارض, دعواي الزام, رفروش, شكايت معامله معارض, معارض, معامله, معامله معارض