آنچه قانون به عهده دلالان املاك گذاشته است
آنچه قانون به عهده دلالان املاك گذاشته است
مهسا قوي قلب
خريد و فروش خانه يكي از نيازهاي اساسي و روزمره اغلب مردم است، به همين خاطر اكثر خريداران يا فروشندگان، آژانس‌هاي مسكن و بنگاه‌هاي معاملات ملكي را براي رسيدن به هدف انتخاب مي‌كنند، در پايان نيز اسناد و مدارك مربوطه در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي‌شود و انجام قطعي معامله پايان مي‌يابد.
در اين ميان وظايفي برعهده اشخاص و مراكز دولتي و خصوصي است كه ناآگاهي از اين وظايف مشكلاتي در پي خواهد داشت، به همين خاطر همواره پرسش‌هاي متداولي براي مردم مطرح است كه پاسخ آنها براي آگاه‌سازي مردم و پيمودن مسير صحيح مؤثر است.
نورعلي مظاهري، قائم مقام دفتر بازرسي كانون سردفتران و دفتر ياران در اين باره مي‌گويد: توسعه روزافزون مبادلات و معاملات اقتصادي تجاري موجب شده در بسياري از موارد معاملات فيمابين اشخاص حقيقي يا حقوقي از طريق اشخاصي به عنوان واسطه و دلال صورت پذيرد. اين واسطه‌گري نيز در قانون تجارت ايران مصوب 1311 به عنوان يكي از مصاديق بارز و صريح معاملات تجاري تعريف و توصيف شده و تحت عناوين سه‌گانه (دلالي، حق‌العمل‌كاري، عاملي) مورد نظر قانونگذار واقع شده است و هفت سال پس از تصويب قانون تجارت و بنا به اهميت موضوع قانون دلالان در تاريخ 8/12/1317 تصويب شد كه در ماده 335 قانون تجارت در تعريف دلال آمده است:
«دلال كسي است كه در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملاتي شده يا براي كسي كه مي‌خواهد معاملاتي نمايد طرف معامله پيدا مي‌كند.»
در قانون راجع به دلالان مصوب 8/12/1317 شرايط تصدي به هر نوع از اقسام دلالي تشريح شده است. «دلال فقط واسطه است و حدود عمليات او محدود به معرفي طرفين معامله به يكديگر است و ضامن اجراي معامله نيست…»
دلالان تابع قانون نظام صنفي هستند يا قانون تجارت
مظاهري اظهار مي‌دارد: قبل از تصويب قانون مربوط به دلالان، نخستين بار در قانون تجارت مصوب 13/2/1311 تصدي دلالي به هر شكل در بند 3 ماده 2 قانون مزبور به عنوان معامله تجاري محسوب شده و تحت شمول قانون مزبور قرار گرفته است، بنابراين دلالان، تابع قانون تجارت هستند و مقررات بعدي نيز در وضعيت آنها تغييري ايجاد نكرده. اما از آنجا كه تأسيس بنگاه دلالي به موجب قانون دلالان منوط به دريافت پروانه از مراجع صالح دولتي شده از نظر تأسيس، تابع نظام اخذ مجوز است. به عبارت ديگر به منظور تأمين نظارت دولت بر مؤسسات دولتي دلالان كه بخشي از اشخاص حقوق خصوصي به شمار مي‌آيند درخصوص تأسيس و چگونگي فعاليت خود تابع حقوق و مقررات حقوق عمومي شده‌اند.
مظاهري درباره وظايف سردفتران و دلالان نيز تصريح مي‌كند: دفاتر اسناد رسمي بخشي از حاكميت و قواي عمومي كشور و در مقابل دلالان معاملات ملكي جزئي از بخش خصوصي محسوب مي‌شوند كه مشمول و تابع قانون تجارت هستند. تصدي دفترخانه نيز برخلاف تصدي بنگاه معاملات ملكي نياز به داشتن مدارك و مدارج تحصيلي عالي و دانشگاهي دارد و از آنجا كه سردفتران مأموران رسمي حكومت در امر تنظيم و ثبت اسناد شناخته شده‌اند وضعيت و جايگاه قانوني آنها با دلالان معاملات ملكي كه افرادي غيررسمي هستند تفاوت اساسي دارد. يافتن مشتري براي املاك نياز به تحصيلات آكادميك و كسب مدارج علمي دانشگاهي ندارد در حالي كه تنظيم اسناد رسمي متقاضيان تنها توسط كارشناساني ميسر است كه متخصص در انجام آن بوده و حقوقدان باشند زيرا ظرافت‌هاي مربوط به احراز مالكيت اشخاص، اهليت، تابعيت و سمت اشخاص، تشخيص تفاوت اموال با يكديگر، آثار عقود معين و غيرمعين، طرز تنظيم اسناد مختلف، وقايع و اعمال حقوقي به قدري از پيچيدگي و اهميت برخوردار است كه تنها از عهده حقوقداني كه از توانايي و شايستگي لازم برخوردار باشد، برمي‌آيد.
آيا دفترخانه و بنگاه دلالي با يكديگر تداخل دارند؟
قائم مقام دفتر بازرسي كانون سردفتران و دفترياران در ادامه مي‌گويد: قانونگذار در تبصره ماده8 آئين نامه دلالان معاملات ملكي مقرر داشته: سردفتران مكلفند در موقع تنظيم اسنادي كه معامله به وسيله دلال انجام مي‌شود مداخله دلال را در معامله با ذكر پروانه دلال در سند قيد و ثبت دفتر را به امضاي دلال هم برسانند و در صورتي كه به اين وظيفه عمل نكنند مورد تعقيب انتظامي قرار خواهند گرفت.
به عبارت ديگر قانونگذار به طور دقيق به تفكيك وظايف سردفتران اسناد رسمي و دلالان معاملات ملكي توجه داشته و در هر مورد كه معامله بين اشخاص توسط دلالان معاملات ملكي صورت مي‌گيرد يافتن مشتري و انجام توافق بين متعاملين تا آنجا كه معامله تحقق پذيرد برعهده ايشان قرار دارد و بلافاصله پس از انجام توافق بر سر معامله، ايشان را موظف كرده تا مدارك دريافتي را دراختيار دفترخانه اسناد رسمي قرار دهند تا نسبت به تنظيم سند راجع به معامله اقدام كنند. از اين به بعد وظيفه دلال معاملات ملكي خاتمه يافته و وظيفه سردفتر اسناد رسمي آغاز مي‌شود تا با دريافت استعلامات و مدارك لازم و احراز صحت اصالت مدارك و تشخيص عدم بازداشت ملك و غيره به تنظيم و ثبت سند راجع به معامله مبادرت ورزند.
به گفته مظاهري بنابراين وظيفه تنظيم و ثبت معاملاتي كه دلال واسطه آن بوده برعهده سردفتران اسناد رسمي است و دلالان معاملات ملكي نقش و وظيفه‌اي در اين خصوص ندارند.
به عبارت ديگر دفاتر اسناد رسمي و بنگاه دلالي (كاملاً با توجه به منشأ وجودي و خاستگاه متفاوتي كه دارند) در طول يكديگر قرار دارند و نه در عرض تا تداخل و تعارضي متصور نباشد.
يعني كار انجام معاملات پس از يافتن مشتري از طريق دلالي ملكي شروع شده و با تنظيم و ثبت سند راجع به معامله در دفترخانه صورت مي‌گيرد و درنتيجه در صورت رعايت اين ترتيب قانوني هيچگونه حركت موازي، دوباره كاري، تداخل و تعارض متصور نخواهد بود. بنابراين مي‌توان دريافت آنچه تاكنون توسط دلالان معاملات ملكي در خصوص تنظيم قراردادهاي مربوط به معاملات مراجعين صورت گرفته در تعارض با وظايف و اختيارات آنها بوده و مغايرت آشكاري با وظايف و جايگاه قانوني دلالان معاملات ملكي دارد. وي تأكيد مي‌كند: بنابراين همانطور كه ملاحظه شد به طور اساسي دلالان معاملات ملكي مطابق مقررات از صلاحيت قانوني لازم براي تنظيم قرارداد مزبور برخوردار نبوده و صلاحيت آنها تنها محدود به يافتن مشتري يا طرف معامله براي متقاضيان بوده و پرداخت حق‌الزحمه آنها هم ملازمه با تنظيم قرارداد براي متعاملين نداشته و دستمزد آنها تنها براي يافتن طرح معامله يا معرفي مشتري به ايشان و ميزان آن هم براساس توافق بين آنهاست، اما اين رويه غلط رايج تاكنون شايع بوده است.
وي مي‌افزايد: به‌تازگي اتحاديه دلالان معاملات ملكي به طور رسمي خود را متولي و مأمور تنظيم قراردادهاي مربوط به معاملات مراجعه‌كنندگان به بنگاه‌هاي دلالي املاك قلمداد كرده است تا حدي كه درصدد برآمده خود را جايگزين دفاتر اسناد رسمي در امر مزبور معرفي كند.
مظاهري تصريح مي‌كند: اين امر ناشي از آن است كه در طول سال‌هاي اخير برخلاف موازين قانوني معتبر و مسلم كه از جمله قواعد اصولي و اساسي در نظام حقوقي تلقي مي‌شود مقرراتي در كشور به ثبت رسيده كه به اسناد عادي بها داده و مراجع اداري و قضايي را مكلف كرده به اسناد مزبور ترتيب اثر دهند و به استناد قراردادهاي مذكور اقدامات قضايي و قانوني را به انجام برسانند. از جمله مواد 147 و 148 قانون ثبت كه برخلاف ماده 48 قانون ثبت كه اسناد عادي مشمول ثبت اجباري را در هيچ يك از ادارات و مراجع قضايي قابل ترتيب اثر دادن نمي‌داند ادارات و مراجع قضايي را مكلف كرده به درخواست‌هايي كه به استناد قراردادهاي عادي ارائه مي‌شود رسيدگي و سند مالكيت صادر كند. در حالي كه ماده 48 قانون ثبت تاكنون فسخ نشده و به قوت و اعتبار خود باقي است. بنابراين به هر دليل برخلاف مفاد آن، مقررات مذكور به تصويب رسيده و به اجرا درآمده است.
به گفته اين سردفتر بازنشسته يكي ديگر از مقرراتي كه برخلاف مفاد ماده 48 قانون ثبت به تصويب رسيده، دستورالعمل نحوه صدور پروانه تخصصي براي مشاورين املاك و خودرو است كه پس از تصويب وزير بازرگاني، معاون قوه قضائيه، رئيس سازمان ثبت و پس از تنفيذ رياست محترم قوه قضائيه در كشور به اجرا درآمده است. اين دستورالعمل در اجراي بند ت ماده 51 قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي دولت مصوب 1380 مجلس شوراي اسلامي به تصويب رسيد. با بررسي وظايف محوله در دستورالعمل مزبور اين نتيجه حاصل مي‌شود كه در قانون مذكور هيچ نوع وظيفه‌اي به سازمان ثبت و وزارت بازرگاني در خصوص تدوين دستورالعمل نحوه صدور پروانه دلالي محول نشده زيرا در اين مورد قوانين و آئين‌نامه‌هاي مربوطه كه از قبل تدوين شده و وجود داشته است متأسفانه در اجراي قانون مذكور دستورالعمل نحوه صدور پروانه براي مشاورين املاك و خودرو به تصويب رسيد كه مفاد آن با عنوان دستورالعمل مطابقت نداشته و احكام و مقرراتي با اقتباس از مقررات ثبت و دفاتر اسناد رسمي به تصويب رسيده كه در حيطه وظايف و حوزه صلاحيت سازمان ثبت و وزارت بازرگاني قرار نداشته است. مقررات مذكور، مقررات قانوني هستند كه وضع آنها در حوزه فعاليت و صلاحيت مجلس شوراي اسلامي قرار دارد زيرا در مقررات دستورالعمل اجرايي مذكور با وجود آنكه اجراي مفاد
بند ت ماده51 قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي نيازمند تهيه و تصويب آئين‌نامه اجرايي نبوده به‌نوعي فعاليت موازي و دوباره‌كاري و ايجاد صلاحيت براي مشاورين املاك در كنار دفاتر اسناد رسمي ملاحظه مي‌شود كه نيازمند بررسي و تشخيص ضرورت آن در مجلس شوراي اسلامي است. يكي از نكات مهم در خصوص ماده13 قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 25/2/1378 مجلس شوراي اسلامي آن است كه برخلاف مفاد قانون مربوط به دلالان و آئين‌نامه مربوط به دلالان معاملات ملكي و بند ت ماده51 قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي دولت كه سازمان ثبت را متولي و مرجع صالح براي رسيدگي به وظايف دلالان ملكي قرار داده‌اند، به وزارت بازرگاني اين مأموريت را محول كرد تا با همكاري وزارتخانه‌هاي كشور و مسكن و شهرسازي تمهيدات لازم را براي تعيين صلاحيت بنگاه‌هاي املاك و مستغلات و نحوه نظارت بر عملكرد آنها تدوين و به‌موقع اجرا بگذارد. اين امر موجب تداخل در مديريت حوزه فعاليت دلالان معاملات ملكي مي‌شود كه به موجب مقررات جاري تحت اداره و نظارت سازمان ثبت- كه بخشي از قوه‌قضائيه است- قراردارد و روشن نيست كه اين امر با چه هدفي تعقيب شده است. به هر شكل اين امر در هر قالبي كه باشد و به‌هر بهانه‌اي كه به تصويب برسد قابل توجيه با مقررات قانوني ذكر شده نيست.
قائم مقام دفتر بازرسي كانون سردفتران و دفتر ياران مي‌گويد: دلالان معاملات ملكي كه همچون ساير دلالان تاكنون به‌موجب قانون تجارت، قانون دلالي و آئين‌نامه دلالان معاملات ملكي تنها وظيفه يافتن مشتري را برعهده داشتند اكنون علاوه بر وظيفه ذاتي خود به تنظيم اسناد معاملات به بهانه انجام عقود تعهدي مبادرت مي‌نمايند، امري كه تاكنون سابقه نداشته و نوعي حركت موازي با فعاليت دفاتر اسناد رسمي تلقي مي‌شود كه در تعارض آشكار با مقررات آمره و اوليه جاري در كشور است. براي حل اين مشكل همانطور كه در مقررات گذشته پيش‌بيني و مقرر شده، به‌نظر مي‌رسد چاره كار در آن است كه هر مرجعي به‌وظيفه خاص خود مشغول بوده و در حيطه صلاحيت قانوني خود به فعاليت بپردازد. اگر دغدغه دلالان معاملات ملكي ارتزاق و كسب حق‌الزحمه مشروع خود باشد اين امر هرگز با تنظيم مبايعه نامه‌هاي راجع به معاملات مراجعين ملازمه ندارد بلكه به محض يافتن مشتري و توافق بر سر قيمت و چگونگي معامله، اين حق براي ايشان ايجاد مي‌شود و نيازي به تنظيم مبايعه نامه ندارد، بنابراين با پذيرش چنين تفكيكي در وظايف مشاورين املاك و دفاتر اسناد رسمي اين اختلاف و تشتت از بين مي‌رود و با لغو مقررات مغاير، هر مرجعي به انجام وظايف خاص خود خواهد پرداخت.
http://www.iran-newspaper.com/1391/11/3/Iran/5281/Page/16/Index.htm#
برچسب ها:املاك, دلالان, دلالان املاك, قانون