بايد ونبايدهاي دعاوي تخليه
بايد ونبايدهاي دعاوي تخليه
يکي از شايع ترين دعاوي مطرح در مراجع قضايي، دعواي تخليه اماکن مسکوني و تجاري است. وجود قوانين متعدد در اين خصوص، ابهاماتي را ايجاد کرده است.
از اين رو "حمايت" در گفت و گو با کارشناسان حقوقي به بررسي اين دعاوي پرداخته است که در ادامه مي خوانيد:
مرجع صالح براي طرح دعاوي تخليه اجاره
يک کارشناس حقوقي در خصوص مرجع صالح براي طرح دعاوي تخليه عين مستاجره گفت: اصولا دادگاه هاي عمومي براي طرح اين دعاوي صالح هستند. اما اگر تخليه اماکن مسکوني مدنظر باشد، شوراهاي حل اختلاف نيز براي رسيدگي به اين دعاوي صلاحيت دارند. اما براي تخليه محل کسب و امثال آن، محاکم دادگستري صلاحيت رسيدگي دارند. البته ممکن است در پاره اي از موارد نيز اين دو مرجع در کار يکديگر دخالت هايي هم بکنند. مثلا شوراي حل اختلاف براي برخي موارد در مورد دعاوي سرقفلي نيز تصميم مي گيرد، در حالي که قانون صراحت دارد که شوراهاي حل اختلاف، تنها نسبت به دعاوي اماکن مسکوني صالح هستند و نبايد وارد رسيدگي به دعاوي حق کسب و پيشه و تجارت شوند.
تشريفات طرح دعاوي تخليه
دکتر غلامرضا طيرانيان با اشاره به تشريفات طرح دعاوي تخليه عين مستاجره، خاطر نشان کرد: بعد از انقضاي مدت اجاره، موجر بايد به شوراي حل اختلاف مراجعه کند و شوراي حل اختلاف نيز موظف است ظرف يک هفته دستور تخليه را به ماموران انتظامي بدهد. البته ممکن است مستاجر به دليل عسر و حرج خود، درخواست مهلت بيشتري کند. اما در نهايت حکم تخليه بايد ظرف دو هفته اجرا شود. يعني مامور اجرا موظف است در مهلت ذکر شده، اثاث مستاجر را از منزل خارج کند. طيرانيان با اشاره به اينکه ممکن است مستاجر هنگام انعقاد قرارداد اجاره، از موجر مبلغي گرفته باشد، گفت: مبلغ پرداختي به موجر بايد هنگام تخليه به مستاجر مسترد شود. يعني با سپردن اين مبلغ نزد شوراي حل اختلاف، تخليه عملي مي شود. وي افزود: براي گرفتن حکم تخليه يک هفته‌اي، بايد يا سند رسمي تنظيم شده باشد و يا اينکه اگر قرارداد با سند عادي تنظيم شده باشد، 2 شاهد زير آن را ا مضا کرده باشند. گاهي شاهد زير اين
قرارداد ها را امضا نمي کند و طرفين از اين بابت دچار مشکل مي شوند.
قوانين موربوط به دعاوي اجاره
طيرانيان در پاسخ به اين پرسش که چه قوانيني در خصوص دعاوي اجاره وجود دارد، خاطرنشان کرد: درحال حاضرما با چند قانون در اين زمينه مواجهيم: قانون مدني، قانون روابط موجر(مالک) و مستاجر مصوب 1356، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مصوب 1362 ، قانون الحاق يک ماده به قانون روابط و مستاجر مصوب 1365 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 .وي افزود: قانوني در سال 1309 در خصوص روابط موجر و مستاجر وجود داشت و سپس در سال 1313 قانون مدني و در سال 1339 قانون ديگري در اين رابطه تصويب شد که در مجموعه اين قوانين، مستاجر را پس از پايان مدت اجاره مکلف به تخليه اماکن مي کردند و سپس قانونگذار در 1356 به دليل وضعيت خاص اقتصادي که در جامعه وجود داشت، تصويب کرد که بعد از انقضاي مدت اجاره، مستاجر را نمي توان مجبور به تخليه کرد مگر در موارد مذکور در اين قانون.اين وکيل دادگستري با اشاره به اين نکته که هرگاه قانون 1356 و قانون مدني در تعارض با يکديگر قرار بگيرند، قانون مدني اولويت دارد، خاطرنشان کرد: قانون مدني هم راجع به محل سکونت و هم راجع به کسب و پيشه است. در سال 1362 راجع به محل سکونت مقررات خاصي وضع شد و از نظر تخليه مقرر شد که با انقضاي مدت اجاره، امکان تخليه ملک وجود دارد. تا قبل از تصويب قانون سال 1376، هر قرارداد مربوط به اماکن کسب و پيشه که منعقد مي شد، تحت شمول قانون، مشمول قانون سال 1356 قرار مي گرفت.طيرانيان افزود: قانون 1376 هم محل کسب و هم محل مسکوني را شامل مي شود و به طور کلي اجاره تحت حاکميت قانون مدني و توافق طرفين قرار گرفته است. يعني اگر طرفين شرايط خاصي را پيش بيني نکردند، قانون مدني در روابط بين آنها اعمال مي شود و اگر توافق خصوصي انجام دادند که مغاير قانون هم نبود، طبق توافق عمل مي شود. درحقيقت با تصويب قانون سال 1376، حاکميت قانون مدني در مورد محل کسب و محل مسکوني احيا شد. وي خاطرنشان کرد: در قراردادهايي که بعد از قانون سال 1376 منعقد مي شود، موجر مي تواند با انقضاي مدت اجاره، تخليه عين مستاجره را بخواهد.
تفاوت بين تخليه عين مستاجره و ملک داراي سرقفلي
طيرانيان در خصوص فرق بين تخليه عين مستاجره و ملک داراي سرقفلي، گفت: هنگامي که مستاجر داراي حق سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت باشد در صورتي که مشمول قانون سال 1356 شود، نمي توان او را با انقضاي مدت بيرون کرد مگر اينکه تخلف کرده باشد.اين کارشناس حقوقي در خصوص مصاديق تخلف، اذعان داشت: قانونگذار در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مواردي را نام مي برد که موجر مي‌تواند حسب مورد ، صدورحکم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست کند. اين موارد عبارتند از: موردي که مستأجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلاً يا جزئاً به هر صورتي که باشد به غير واگذار کند؛ در صورت احتياج مالک؛ وقتي ملک در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد؛ وقتي از مورد اجاره محل سکني بر خلاف منظوري که در اجاره‌نامه قيد شده استفاده شود؛ مستاجر شغل‌خود را تغيير دهد؛ مستأجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط کرده باشد؛ هنگامي که مستاجرازپرداخت مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل خودداري کند.وي افزود: در انتقال به غير، نصف سرقفلي به مستاجر تعلق مي گيرد. برخي اوقات نيز مثل وقتي که تعدي و يا تفريط صورت گيرد، حق سرقفلي مستاجر ساقط مي شود. در صورت نياز موجر و يا تجديد بنا، موجر بايد تمام سرقفلي را به نرخ روز پرداخت کند. در واقع در قانون سال 1356 قاعده اين است که در انقضاي مدت قابل تخليه نيست مگر تخلفي به شرح بالا رخ داده باشد.طيرانيان در خصوص استثناهاي اين قانون خاطر نشان کرد: مطب پزشکان مشمول سرقفلي نمي شود. يک قانوني هم داشتيم که مي گفت مناطق جنگ زده مشمول اين قانون نمي شود که در حال حاضر بلاموضوع شده است. خانه هاي سازماني نيز مشمول اين قانون نمي شود و تابع قوانين مربوط به خود است. حتي اماکن دولتي نيز اگر اجاره داده شده باشد، مشمول اين قانون مي شود.(بجز خانه هاي سازماني) اما در صورتي که شهرداري ها دکه اي را اجاره دهند، اين اماکن مستثني است. به غير ازاستثناهاي مورد اشاره، همه اماکن در قوانين سال 56 و76 به طور يکسان مشمول اين قانون مي شوند.
مرجع اعتراض به دعاوي اجاره
طيرانيان در پاسخ به اين پرسش که اگر شوراي حل اختلاف به دعاوي حق کسب پيشه و تجارت رسيدگي کند، بايد به کجا اعتراض کرد، گفت: در اين خصوص بايد به دادگاه هاي عمومي مراجعه کرد. وي افزود: مرجع تجديد نظر از دعاوي تخليه اي که در شوراهاي حل اختلاف مطرح مي شود، دادگاه هاي عمومي و مرجع تجديد نظر از دعاوي که در دادگاه هاي عمومي مطرح مي شود، دادگاه تجديد نظر استان است.
تفاوت حق کسب و پيشه و حق سرقفلي
علي صابري ديگر وکيل دادگستري در خصوص تفاوت حق کسب و پيشه و حق سرقفلي گفت: اين موضوع کاملا اختلافي است. در تعريف اصطلاحي
مي گويند: سرقفلي حقي است که با پرداخت وجهي در زمان انعقاد اجاره در اماکن به دست مي آيد. ولي حق کسب و پيشه حقي است که به مرور با کار کردن براي مستاجر ايجاد مي شود.عضو هيئت مديره کانون وکلاي مرکز با تاکيد بر اين نکته که در قانون سال 1356 چيزي تحت عنوان حق سرقفلي وجود ندارد، خاطر نشان کرد: در اين قانون از اصطلاح حق کسب و پيشه استفاده شده است. برعکس در قانون سال 1376 از اصطلاح حق سرقفلي استفاده شده است و اشاره اي به حق کسب و پيشه و تجارت نشده است.وي افزود: اگر مقررات سال 56 را در نظر بگيريم، اگر چه اين 2 حق در تئوري با هم تفاوت هايي دارند، اما در عمل آنجا که مستاجر مکلف به تخليه ملک مي شود، تفاوتي ندارند. در رويه قضايي نيز حق کسب و پيشه مستاجر با احراز تخلف او از بين مي رود، حتي اگر مبلغي بابت سرقفلي پرداخت کرده باشد. يعني از نظر قانونگذار يا اين دو مفهوم يکي هستند و يا اينکه در قانون سال 1356 مفهومي به نام سرقفلي نداريم. اگر چه درعرف، پولي رد و بدل مي شود. همچنين در قانون سال 1376 حق کسب پيشه و تجارت براي مستاجر ايجاد نمي شود که بخواهد از بين برود. اگر مستاجر سرقفلي پرداخت کرده باشد، هنگام تخليه، موجر بايد سرقفلي را به نرخ روز به مستاجر برگرداند.صابري در ادامه گفت: در خصوص اماکن مسکوني و تجاري که بدون پرداخت سرقفلي بعد از سال 1376 اجاره داده شده اند، قانون مدني نيز علاوه بر قانون سال 76 حاکم است.وي همچنين در خصوص مبلغ و مدت اجاره خاطرنشان کرد: اگر مبلغ اجاره معين نباشد اساسا عقد اجاره باطل است زيرا يکي از شرايط اساسي معامله که معلوم و معين بودن مورد معامله است را ندارد. اما اگر مدت اجاره معين نباشد، چنانچه اجاره از قرار روز يا ماه يا سال، مبلغ معيني باشد، تا انقضاي آن زمان صحيح و پس از آن باطل است.
——————————————————————————–
پي نوشت :
روزنامه حمايت 7/12/1391
http://www.hvm.ir/print.asp?id=36445
برچسب ها:اماکن, تجاري, تخليه, تخليه, حق سرقفلي, حق کسب و پيشه, دعوا, دعواي تخليه اماکن مسکوني و تجاري, سرقفلي, مسکوني