چگونه بدون دغدغه خانه بخريم؟
در شرايطي که قيمت مسکن سر به فلک گذاشته است، پيش خريد مسکن و خريد مشارکتي آن رواج بيشتري پيدا کرده است. اين معاملات هر کدام دردسرها و مشکلات خاص خود را دارند. به خصوص پيش خريد مسکن که مشکلات حقوقي بسياري دارد. به تازگي قانوني به تصويب رسيده است که گفته مي شود مي‌تواند از حقوق پيش خريدار حمايت کند و راه را براي سوءاستفاده مي‌بندد.
در اين گزارش در گفت‌وگو با دکتر سعيد بيگدلي عضو هيأت علمي دانشگاه زنجان و از طراحان قانون پيش فروش ساختمان، مراحل تدوين و تصويب اين قانون و مشکلاتي که قصد حل کردن آن را دارد را بررسي مي‌کنيم و در شماره هاي بعدي به اثرات تصويب اين قانون در عمل خواهيم پرداخت. بخش اول اين گفت و گو را در ادامه مي‌خوانيد.
آقاي دکتر به عنوان سوال اول بفرماييد ايده تدوين قانون پيش‌فروش آپارتمان چگونه شکل گرفت؟
اين قانون در شوراي عالي توسعه قضايي آماده شد. بخش‌هايي از شوراي عالي توسعه قضايي متقبل پيگيري قوانين جديد شد و پيشنهادي براي حوزه‌هايي که در خلاء مانده بودند و نقص قانوگذاري در آن ديده مي‌شد، ارايه شد. يکي از پيشنهادهايي که مطرح شد، همين قانون پيش‌فروش ساختمان بود. آنچه باعث طرح اين پيشنهاد شد اين بود که ما مشاهده مي‌کرديم افرادي ساختماني را پيش خريد مي‌کنند و بعد از آن درگير مشکلات فراواني مي‌شوند.
افرادي اقدام به پيش‌خريد ساختمان مي‌کنند که نمي‌توانند تمامي پول را يک جا بپردازند، پرداخت تدريجي براي چنين افرادي، يک امتياز است. در اينجا خريدار، مبلغي را به فروشنده پرداخت مي‌کند و بعد مشخص مي‌کنند که در طي مراحل ساخت، هر دفعه چه ميزان از مبلغ پول و به چه ترتيبي بايد پرداخت شود. اين مهلت براي مشتري گشايشي است که کسري‌هايش را تکميل کند ولي در عين حال خطرات بسياري وي را تهديد مي‌کند.
پيش خريد، به اين معني است که شما داريد چيزي را مي‌خريد که هنوز نديده‌ايد. گاهي فقط زميني مي‌بينيد که مي‌گويند قرار است بنايي 10 طبقه روي اين زمين ساخته شود و شما هم طبقه نهم را داريد مي‌خريد که داراي دو اتاق خواب است و ساير مشخصات. بنابراين خريد ملکي که وجود خارجي ندارد، مي‌تواند خطرات زيادي داشته باشد. مشاهده شد که هيچ قانوني در اين حوزه پيش‌بيني نشده و با بررسي برخي کشورهاي توسعه يافته از جمله فرانسه و انگليس دريافتيم که اين کشورها چندين دهه است که در اين حوزه قانون مستقل داشته‌اند. همين انگيزه‌اي شد تا پيشنهاد شود که براي پيش‌فروش ساختمان لايحه‌‌اي آماده شود.
مشکلاتي که شما در حوزه پيش‌فروش ساختمان تشخيص داديد و براي آن راه‌حل پيش‌بيني کرديد چه بود؟
يکي از نکات بسيار قابل توجه اين است که اين پيش خريدها ملغمه‌اي از مشکلات بود؛ يعني حجم وسيعي از مشکلات ايجاد مي‌شد. از ريز و درشت مشکلات حقوقي که ممکن است در يک قرارداد پيش بيايد در اين نوع قراردادها ديده مي‌شد و در بيشتر موارد اين خريداران بودند که متضرر مي‌شدند. ولي چون خريدار نمي‌توانست از معامله خارج شود، حاضر مي‌شد به نفع سازنده، امتياز بدهد و ضررها را تحمل کند.
چرا در شرايط بروز مشکل پيش خريدار حاضر به فسخ معامله نمي‌شد؟
دليلش اين بود که فسخ معامله بيشتر ضرر به خريدار وارد مي‌کرد. مثلا شما فرض کنيد 2 سال پيش واحدي را پيش خريد کرده‌ايد و کلي اقساطش را پرداخت کرده‌ايد. حالا مي‌بينيد که فروشنده دارد در تحويل واحد پيش
خريداري شده تاخير مي‌کند. به جاي اين که در 2 سال تحويل دهد، 3 سال گذشته و هنوز هم بخش‌هاي قابل توجهي از ساختمان ناقص است.
زماني که سراغ فروشنده مي‌رويد، بهانه مي‌آورد که ما در قراردادمان پيش‌بيني شده است اگر تخلفي رخ داد طرف مقابل حق فسخ دارد. فروشنده هم مي‌گويد خب برو فسخ کن. ولي شما مي‌بينيد پولي که شما 2 سال پيش داده‌ايد، براي مثال 40 ميليون بوده است در حالي که الان با 40 ميليون ديگر نمي‌توان زمين آنجا را هم خريداري کرد.
با توجه به تحقيقات شما چه خطرات ديگري پيش‌خريداران ساختمان را تهديد مي کند؟
کلاهبرداري يکي از مواردي بود که به وفور در معاملات ديده مي‌شد. به عنوان نمونه، فرد واحد مسکوني آپارتماني را خريداري مي‌کرد و بعدها معلوم مي‌شد که فروشنده سند‌سازي کرده و آن آپارتماني را که نشان داده است، اصلا مال او نبوده است. اگر يادتان باشد چند سال پيش اطراف کرج چندين مورد از اين مصاديق مطرح شد که بالاي 100 خانوار ثبت‌نام کرده و پول واريز کرده بودند و بعد معلوم شد همه اسناد تقلبي بوده و طرف پول‌ها را برداشته و فرار کرده بود.
در حالت ديگر، فروشنده واقعا مالک زمين بود، ولي مي‌آمد واحدهاي همان زمين را همزمان به چند نفر مي‌فروخت و اين باعث مي‌شد که بعد از مدتي خريدار متوجه شود که همان واحد به چند نفر ديگر فروخته شده، يعني معامله معارضي صورت مي‌گرفت.
مورد سوم که بسيار هم شايع بود، اين بود که مبالغ بيشتري با بهانه هاي مختلف از خريداران گرفته مي‌شد؛ مثلا در قرارداد پيش‌بيني شده بود که در چه زماني شما بايد چه مقدار پول بپردازيد. ولي يک شرط پيش‌بيني مي‌شد و آن شرط اين بود که اين قيمت به شرط اين است که قيمت مصالح ساختماني تغيير پيدا نکند و اگر قيمت عوض شود، بهاي ساختمان هم تعديل خواهد شد و اين بهانه‌اي مي‌شد براي سازنده که به بهانه افزايش قيمت که نوعا ضابطه‌اش هم مشخص نبود و دست سازنده بود، مدام اين قيمت‌ها را بالاتر ببرد.
خريدار با اين که مي‌دانست اين يک سوءاستفاده است، ولي مي‌ديد که اگر نخواهد زير بار اين حرف برود، يا بايد راه طولاني پيگيري در دستگاه قضايي را در پيش گيرد و يا قرارداد را فسخ کند که ضررش بيشتر بود، بنابراين مجبور بود که اين شرايط را تحمل کند.
از موارد ديگري که خيلي اتفاق مي‌افتاد، عدم پيش‌بيني دقيق امکانات واحدها بود. در قراردادها به طور کلي نوشته مي‌شد که موضوع قرارداد مثلا واحد ساخته شده درطبقه سوم است، متراژش فلان مقدار است و… در واقع تنها موضوع معامله و سازه اصلي مشخص مي‌شد. در حالي که نوع کاشي، نوع شيرآلات، نوع تجهيزات گرمايشي و سرمايشي و عايق‌بندي بين واحدها و غيره که به کار مي‌رفت، خيلي در قيمت تاثير مي‌گذاشت و اين ها چون پيش‌بيني نمي‌شد، سازنده نوعا مي‌آمد پست‌ترين مصالح و امکانات را استفاده مي‌کرد. حتي مشاهده مي شد که گاهي اوقات سازنده، راه پله را تکميل نکرده و واحد را تحويل مشتري مي‌داد و يا فرض کنيد که در آشپز‌خانه کاشي کاري اصلا صورت نگرفته بود.
وقتي هم که مشتري مي‌گفت اينها کامل نيست مي گفتند اينها بايد به سليقه خودتان تکميل شود و جزو وظايف پيمانکار نيست. اينگونه بود که پيمانکار از بسياري از تعهدات اوليه خودش سرپيچي مي‌کرد و معمولا اين قراردادها به گونه‌اي طراحي مي‌شد که نوعا به ضرر خريدار تمام مي‌شد. همچنين امکانات مشترک واحدها خيلي وقت‌ها تعيين نمي‌شد، که اينها به مشتري ضرر مي‌زد. اين مشکلات و موارد بسيار ديگر در نهايت موجب مي‌شد که مشتري از ترس اين که معامله فسخ شود، به اين شرايط تن مي‌داد و اين خود ظلم فاحشي را براي خريدار رقم مي‌زد.
خلاصه امر اين که به ندرت اتفاق مي افتاد که کسي پيش خريدي بکند و آن هدف قراردادي را که خواسته بود محقق شده باشد، همه جا بالاخره يک ضرر و خسارتي به خريدار وارد شده بود. اين ها عمده مشکلاتي بود که اين قانون درصدد حل اين معضلات و نظم و انضباط بخشيدن به اين اوضاع برآمد.
روند تهيه پيش نويس به چه ترتيبي بود؟
در تهيه پيش‌نويس، با بررسي‌ها و تحقيق‌هايي که انجام گرفت، نيازها و مشکلاتي که در اين زمينه وجود داشت را شناسايي و بر همان اساس پيش‌نويش تهيه شد. در کميته‌هايي که بررسي‌هاي بعدي در آنها صورت گرفت، استادان حقوق، از جمله دکترصفايي، دکتر اسدالله امامي و همچنين نمايندگاني از سازمان‌هاي ثبت و شهرسازي هم حضور داشتند.
بدين‌ترتيب پيش‌نويش لايحه آماده و براي شوراي عالي قضايي ارسال شد و بعد از چندين جلسه بررسي براي تصويب،از طريق هيأت دولت به مجلس رفت. اين لايحه در مجلس چند سالي مسکوت ماند تا اينکه در سال 1389 تصويب شد که البته با تغييراتي همراه بود. هر چند مبنا و اساس آن تغييري نکرد.
تجربيات ساير کشورها در خصوص تدوين اين لايحه چه نقشي داشت؟
در تدوين اين پيش‌نويس، در حوزه مطالعه تطبيقي از تجربه ديگر کشورها، از جمله از تجربه فرانسه استفاده شد. در فرانسه قانوني است تحت عنوان «قانون ساخت و سکونت» که قانون جامعي است و بخش‌هاي بزرگي از قانون به همين بحث پيش فروش ساختمان پرداخته است که براي ما راهگشا و الهام‌بخش بود. اما وضعيت حاکم بر کشور ما طوري نبود که بتوان از بسياري از مقررات آن قانون در اينجا استفاده کرد، مگر با اصلاح‌هاي فراوان. برخي مقررات سختگيرانه هم اصلا قابل استفاده نبود، ضمن آنکه نيازهاي بسياري هم اينجا وجود داشت که قانون آن ها اصلا به آن موارد نپرداخته بود. بنابراين تفاوت‌هاي عمده‌اي در پيش‌بيني‌هاي ما با قانون کشورهاي ديگر به وجود آمد از جمله اين که در قانون آن کشورها تعهدات فراواني براي سازندگان پيش‌بيني شده بودکه در صورت پيش بيني در قانون ما ممکن است به حوزه خريد و فروش ساختمان‌ها لطمه بخورد. بنابراين حداقل‌هايي را که براي حمايت مشتري لازم بود به دقت طراحي شد و در متن لايحه مورد اشاره قرار گرفت.
اين قانون درنهايت در چه تاريخي تصويب شد و داراي چند ماده و چه محتوياتي است؟
اين قانون درنهايت در اواخر سال 89 به تصويب مجلس و تاييد شوراي محترم نگهبان رسيد و بر اساس قانون پيش‌بيني شد که براي اجراي آن، آيين‌نامه‌اي با همکاري وزارت مسکن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاک تهيه شود که پس از تاييد آن توسط رييس قوه‌قضاييه، به تاييد هيأت وزيران برسد.
اين قانون مشتمل بر 25 ماده و چندين تبصره است که در خلال اين مواد تمامي آنچه لازم است در قراردادهاي پيش فروش درج شود، مورد پيش‌بيني قرار گرفته است؛ از ضرورت تنظيم سند رسمي تا وضعيت پرداخت‌ها و حسابي که براي پرداخت‌ها بايد افتتاح شود و تکاليف مختلف پيش فروشنده مثل ضرورت بيمه کردن بنا تا کيفيت تحويل و ضمانت اجراي تخلفات احتمالي از مقررات قانون.
——————————————————————————–
پي نوشت :
روزنامه حمایت 19/12/1391
http://www.hvm.ir/print.asp?id=36637
برچسب ها:آپارتمان, پيش خريد مسکن, پيش‌خريد, پيش‌فروش, خانه, قانون