بسته حقوقي تعيين اجاره بها براساس قانون موجر و مستاجر سال 1356؛ توافق خلاف قانون ممنوع
بسته حقوقي تعيين اجاره بها براساس قانون موجر و مستاجر سال 1356؛ توافق خلاف قانون ممنوع
اگر پاي درد دل مستاجران نشسته باشيد حتما شنيده‌ايد كه هر سال اين ترجيع‌بند را تكرار مي‌كنند: «امسال خيلي اجاره‌ها بالا رفته است» معمولا قراردادهاي اجاره يک ساله منعقد مي‌شوند و مالك بعد از پايان اجاره تا مبلغي روي اجاره نگذارد، حاضر نيست آن را تمديد كند.
اين قراردادها بيشتر بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1376 منعقد مي‌شود؛ اما تعداد قابل توجهي از قراردادهاي بلندمت اجاره املاك تجاري براساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 منعقد شده است كه در آنها شرايط افزايش اجاره‌بها خاص و ويژه است. در بررسي يك پرونده اين وضعيت ويژه را مورد بررسي قرار مي‌دهيم.
تغيير ميزان اجاره در قراردادهايي كه بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 منعقد شده و هنوز بعد از گذشت اين سال‌ها اعتبار خود را حفظ كرده است، شرايط خاصي دارد. تعداد اين قراردادها كم نيست و اکنون نيز بسياري از اماكن تجاري بر اساس چنين قراردادهايي واگذار شده‌اند. در پرونده‌اي كه در ادامه مي‌خوانيم مالك بدون رعايت شرايط قانوني ميزان اجاره‌بها را افزايش داده كه دردسرهايي را براي او به همراه داشته است.
شرح ماجرا
خواهان خلاصه ادعاي خود را در دادخواست به اين ترتيب مي‌نويسد: خوانده، مستاجر من است و به موجب اجاره‌نامه مورخ 31/5/1372 مقرر شد ايشان به مدت يک سال از منافع ملكي كه اجاره داده‌ام براي كارخانه بلورسازي استفاده كند و حق انتقال به غير هم ندارد. قرار شد مستاجر ماهانه يك ميليون ريال به عنوان اجاره بپردازد و سرقفلي هم دريافت نشد. به موجب بند 3 ماده 5 قرارداد مقرر شد با پايان مدت اجاره قرارداد با رضايت طرفين تمديد و هر سال مبلغ 40 درصد به مبلغ اجاره‌بها افزوده شود. تا سال 1383 اجاره‌بها بر مبناي 40 درصد اضافه دريافت مي‌شده است؛ ولي از سال 1383 تاكنون مستاجر اجاره‌بها پرداخت نمي‌شود. براي مطالبه اين طلب براي مستاجر اظهارنامه فرستادم و تقاضاي صدور حكم به تخليه از عين مستاجره به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها و مطالبه اجور معوقه از سال 1383 لغايت اجراي حكم را دارم و…
در مقابل آنچه خواهان ادعا مي‌كند، خوانده يا مستاجر به دادگاه توضيح مي‌دهد: قيد 40 درصد در قرارداد از ابتداي تنظيم قرارداد مورد اختلاف بود و من براي اينكه خواهان رضايت داشته باشد چند سالي بود 40 درصد را علاوه بر مبلغ اجاره پرداخت مي‌كردم؛ ولي بعدا متوجه شدم كه اين قيد برخلاف نص صريح قانون است و موجر نمي‌توانست خودسرانه 40 درصد هر سال به بهاي اجاره اضافه كند، همچنين درخواست تخليه ايشان فاقد وجاهت قانوني است و از طرفي اجاره‌بهاي دو سال اخير را بر مبناي هر ماه يك ميليون ريال پرداخت كردم كه رسيد آن ارايه مي‌شود و…
خواهان در پاسخ به اظهارات و دفاع خوانده مي‌گويد: اظهارنامه‌ها طبق قانون به وي ابلاغ شده است و با وجود ابلاغ از تاديه تمام اجاره‌بها بر مبناي هر ماه يك ميليون ريال امتناع كردم و او آن مبالغ را به حسابم واريز مي‌كرد ولي هنوز در حساب بانكي من موجود است و برداشت نكرده‌ام و…
راي دادگاه بدوي
دادگاه بدوي بعد از شنيدن سخنان طرفين و بررسي اسنادي که آنها ارايه داده‌اند و نيز استعلام از مراجع ذي‌ربط چنين انشاي راي مي‌كند: چون رابطه استيجاري بين اصحاب دعوا و مالكيت خواهان محرز است و خوانده دليل موجهي براي عدم پرداخت اجاره‌بهاي مورد توافق مذكور در بند 3 ماده 5 قرارداد اقامه نكرده است و اظهارنامه نيز دلالت بر صحت ادعاي خواهان مي‌كند، مستند به مواد 3 و 6 و بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حكم بر محكوميت خوانده به تخليه يد از عين مستاجره و پرداخت مبلغ … ريال بابت اجور معوقه از تاريخ … لغايت … صادر مي‌كند.
با تجديدنظرخواهي خوانده، پرونده در دادگاه تجديدنظر استان رسيدگي مي‌شود. دادگاه تجديدنظر براي توضيح، طرفين دعوا را دعوت مي‌كند. خواهان بدوي كه تجديدنظرخواهي كرده است مي‌گويد: شرط مذكور در بند 3 ماده 5 قرارداد كه مربوط به بر افزايش اجاره‌بهاي سالانه مي‌شود موافق با مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در قرارداد گنجانده شده است؛ زيرا در اين مقررات آمده است در مواردي كه اجاره تنظيم شده باشد ميزان اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قيد شده است و شرط افزايش ساليانه اجاره‌بها مانع اجراي ماده 4 قانون فوق نمي‌شود و طرفين هر توافقي كه درباره اجاره‌بها كرده باشند با هم مي‌توانند به استناد
ماده 4 درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره‌بها را به عمل آورند و… خوانده مرحله نخستين يعني مستاجر ماجرا توضيح مي‌دهد: شرط مذكور در اين قرارداد خلاف قانون بوده و قابليت اجرايي ندارد و به راي دادگاه بدوي معترض هستم. هيات دادگاه تجديدنظر پس از شنيدن دلايل دو طرف دعوا و شور چنين اظهارنظر مي‌كنند: راي دادگاه بدوي خلاف مقررات آمره انشاء شده است و با وجود صراحت مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ميزان اجاره همان است كه در قرارداد قيد شده است و طرفين هر سه سال يك بار مي‌توانند درخواست تبديل اجاره‌بها را كنند؛ آن هم از طريق دادگاه نه به صورت خودسرانه. اجاره‌نامه‌اي كه اصحاب دعوا به آن استناد مي‌كنند بدون توجه به اين نكته تنظيم شده است و برخلاف مقررات ماده 30 قانون مورد اشاره است؛ بنابراين از اين حيث قابليت اعتنا نيست و بلااثر است. از طرفي برابر بند 9 ماده 14 قانون مذكور شرط صدور حكم تخليه علاوه بر عدم پرداخت اجاره‌بها، اين است كه موجر به مستاجر اظهارنامه بفرستد. اظهارنامه ارسالي براي مستاجر در اين پرونده از حيث تعيين مبلغ خلاف مقررات بوده و فاقد اثر است بنابراين اظهارنامه‌ها بر مبناي مبلغ 40 درصد افزايش اجاره‌بهاي غيرقانوني تنظيم شده است. اين اشكالات باعث شد كه دادنامه بدوي نقض شود. در تحليل قضيه چند موضوع قابليت طرح و بررسي دارد: 1. روابط خواهان و خوانده 2. افزايش اجاره‌بها 3. ارسال اظهارنامه
روابط خواهان و خوانده
آيا روابط حاكم بر خواهان و خوانده در اين پرونده مشمول مقررات سال 1356 است؟ اين اولين سوالي است كه در مواجهه با يك قرارداد اجاره بايد از خودمان بپرسيم. در مورد پرونده‌اي كه به بررسي آن پرداخته‌ايم پاسخ مثبت است. زيرا به موجب بند 4 ماده 2 قانون تجارت تاسيس و به‌كار انداختن همه نوع كارخانه معامله تجارتي محسوب مي‌شود و مطابق ماده 1 همين قانون مستاجر اين پرونده تاجر محسوب مي‌شود. به بيان ديگر كارخانه به اعتبار شخص مستاجر اداره نمي‌شود و چون محل كسب و درآمد است براي مستاجر حق كسب‌وپيشه تجارت به‌وجود مي‌آورد. اين معنا به خوبي از مفهوم مخالف راي وحدت رويه شماره 607 مورخ 30/6/1375 هيات عمومي ديوان عالي كشور برداشت مي‌شود كه مي‌گويد: نظر به اينکه شغل وکالت دادگستري تابع قانون خاص است و طبق آيين‌نامه و مقررات مربوط به خود دفتر آن محلي است براي پذيرايي موکلان و تنظيم امور وکالتي، که در واقع به اعتبار شخص وکيل اداره مي‌شود نه به اعتبار محل کار و نيز در زمره هيچ‌يک از مشاغل احصا شده در ماده 2 قانون تجارت نبوده و به لحاظ داشتن مقررات خاص به موجب تبصره يک ماده 2 قانون نظام صنفي مصوب 13/4/59 شوراي انقلاب اسلامي از شمول مقررات نظام صنفي مستثني است بنابراين به اقتضاي مراتب فوق دفتر وکالت دادگستري را نمي‌توان از مصاديق محل کسب و پيشه و تجارت و مشمول قانون روابط موجب و مستاجر مصوب سال 1356 دانست بلکه مشمول عمومات قانون مدني و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 است.
افزايش اجاره‌بها
دادگاه بدوي مستند راي خود را مواد 3 و 6 و بند 9 ماده 14 قرار داده است كه به اختصار به آنها مي‌پردازيم. ماده 3 قانون موجر و مستاجر سال 1356 مي‌گويد: در مواردي که اجاره‌نامه تنظيم شده باشد ميزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قيد شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظيم نشده باشد به ميزاني است که بين طرفين مقرر يا عملي شده است و در صورتي که ميزان آن معلوم نشود با رعايت مقررات اين قانون از طرف دادگاه ميزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعيين مي‌شود. ماده 4 اين قانون هم مي‌گويد: موجر يا مستاجر مي‌تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينه زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره‌بها را بنمايد، مشروط به اينکه مدت اجاره منقضي شده و از تاريخ استفاده مستاجر از عين مستاجره يا از تاريخ مقرر در حکم قطعي که بر تعيين يا تعديل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهد کرد. حکم دادگاه در اين مورد قطعي است.
با مرور اين دو ماده معلوم مي‌شود كه براي تعديل اجاره‌بها چه افزايش و چه كاهش بايد مطابق اين قانون رفتار كرد و اراده طرفين عقد نمي‌تواند برخلاف قواعد آمره اين قانون باشد حتي دادگاه هم نمي‌تواند برخلاف اين قواعد اقدام كند زيرا قسمت آخر ماده3 مي‌گويد: «… با رعايت مقررات اين قانون از طرف دادگاه ميزان اجاره‌بها به نرخ عادلانه روز تعيين مي‌شود.»
اداره حقوقي قوه قضاييه در اين خصوص نظريه‌هايي داده است. توافق بر سر عدم افزايش اجاره‌بها در تمام مدت رابطه استيجاري از جمله طرفي است كه حسب مقررات ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به منظور جلوگيري از اجراي مقررات ماده 4 قانون مذكور است و بنابراين قابل ترتيب اثر نيست يا مي‌گويد: ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر براي هر يك از موجر و مستاجر اين حق را شناخته است كه با حصول شرايط مذكور در اين ماده درخواست تجديدنظر در ميزان اجاره‌بها كند. توافق طرفين قرارداد اجاره مبني بر خودداري از اعمال اين حق در وقايع جلوگيري از اجراي مقررات قانون روابط موجر و مستاجر بوده و مطابق ماده 30 قانون مذكور دادگاه مي‌تواند آن را باطل و بلااثر كند.
ارسال اظهارنامه
آيا ارسال اظهارنامه از سوي موجر در اين پرونده فاقد اثر است؟ در پاسخ بايد گفت كه همان‌طور كه دادگاه تجديدنظر در راي خود اشاره كرده است اظهارنامه موضوع بند 9 ماده 14 هنگامي منشأ اثر است كه مطابق مقررات تنظيم و ارسال شده باشد. اداره حقوقي
قوه قضاييه در اين خصوص مي‌گويد: اخطاري مي‌تواند منشأ اثر قانوني باشد كه صحيحا صادر شده باشد. بنابراين در مورد شق 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اگر مدت قيد نشده باشد يا برخلاف قانون كمتر يا زيادتر نوشته شده باشد تخلف از آن نمي‌تواند منشا اثر و مجوز صدور حكم يا اجراييه بر تخليه باشد.
در پايان بايد به اين نکته اشاره کرد که مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 امري هستند يعني دو طرف قرارداد اجاره حق ندارند بنا به دلخواه خود مقررات اين قانون را تغيير دهند. در نتيجه هر تلاشي براي تغيير ميزان اجاره بها معني نخواهد داشت و پذيرفته نخواهد شد.
——————————————————————————–
منبع:
روزنامه حمايت 17/2/1392
برچسب ها:اجاره بها, قانون موجر و مستاجر, قانون موجر و مستاجر سال 1356, قانون موجر و مستاجر سال 1356