راهکار صدور حکم الزام به تنظيم سند رسمي
وقتی فروشنده حاضر نیست، سند مالکیت به نفع خریدار تنظیم کند؛
راهکار صدور حکم الزام به تنظيم سند رسمي
گروه حقوقی- یکی از اختلافات رایجی که مردم را به دادگاه‌ها می‌کشاند، بدقولی فروشنده در تنظیم سند رسمی است. وقتی دو نفر قرارداد خرید و فروش ملک یا خودرویی منعقد می‌کنند، مالکیت آنها منتقل می‌شود با این وجود تا زمانی که سند مالکیت هم به نام خریدار صادر نشود او برای استفاده از ملک خود مشکلاتی خواهد داشت.
بدقولی فروشنده در انتقال سند سرانجام چاره‌ای جز مراجعه به دادگاه برای خریدار باقی نمی‌گذارد و از اینجاست که دعوای «الزام به تنظيم سند رسمي» شروع می‌شود. در ادامه با بازخوانی یک پرونده به بررسی این موضوع می‌پردازیم.
شروع دعوا
در پرونده‌ای ابوالفضل و پیام خواهان خريدار يك وسيله نقليه هستند که به دلیل مشکلاتی که با فروشنده پیدا می‌کنند دعوایی را علیه فروشنده مطرح می‌کنند. بعد از شروع دعوا ابوالفضل و پیام را که خریداران هستند و درخواستی از نظام قضایی دارند، خواهان و فروشنده که طرف دعوای آنها بوده است را خوانده می‌گوییم. مشکل از جایی شروع شد که فروشنده برای تنظیم سند رسمی به نام خریداران حاضر نشد در نتیجه آنها دعوايي را براي «تنظيم سند رسمي وسيله نقليه» به نامشان مطرح كردند.
دو خواهان در قسمت خواسته مندرج در دادخواست خود به طرفیت خوانده (منصوره…)درخواست خود را به اين نحوه مطرح کردند: «تقاضاي صدور حكم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی یک دستگاه اتومبیل با حضور در دفترخانه اسناد رسمی فعلا مقوم به ميزان 51 ميليون ريال به انضمام كليه هزينه‌هاي دادرسي.» .
ابوالفضل و پیام که خریداران ماشین و خواهان دعواي مذكور هستند برای اینکه ادعای خود را ثابت کنند، این مدارک را به دادگاه ارایه دادند: فتوكپي تصديق شده یک برگ مبایعه‌نامه اتومبیل و نیز فتوکپی تصديق شده سند رسمی اتومبيل. دادگاه این دلایل را برای بررسی و صدور رای در نظر می‌گیرد.
اما دادخواست که شناسنامه دعوا ست و به دادگاه تقدیم می‌شود بخشی به نام شرح دادخواست دارد که در حقیقت محلی برای درد دل خواهان با دادگاه است. البته این درد دل با زبانی خاص و با در نظر گرفتن برخی نکات نوشته می‌شود. در دعوایی که ما بررسی می‌کنیم، دو خواهان در قسمت مربوط به شرح دادخواست خود اعلام كرده‌اند: اينجانبان به موجب مبايعه‌نامه پيوست پرونده، يك دستگاه اتومبيل را از خوانده خانم منصوره… خريداري كرده‌ايم.
طبق اين قرارداد قرار بر اين بوده است كه در تاريخ معيني در دفترخانه اسناد رسمي به منظور تنظيم سند رسمي به نام اينجانبان اقدام شود، اما خوانده محترم از حضور در دفترخانه به جهت تنظيم سند رسمي به نام اينجانبان خودداري كرده است. به اين ترتيب از دادگاه محترم تقاضاي صدور حكم مبني بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمي به منظور تنظيم سند رسمي در حق اينجانبان را داريم.
بررسي دادخواست
گفتیم که دادخواست شناسنامه دعواست و بهتر است برای نوشتن آن دقت زیادی صرف و با مختصصان و اهل فن برای نوشتن آن مشورت شود. در دعوای مورد بررسی ما خواهان می‌توانستند با توجه به چند نکته دیگر، رسیدن به خواسته خود را آسان‌تر کنند.
يكي از نكاتي كه بهتر بود توسط آقايان ابوالفضل و پيام به عنوان خواهان پرونده در نظر گرفته می‌شد، ارسال اظهارنامه به خوانده پرونده بود. هر چند وجود مبايعه‌نامه و شرط داخل آن مبني بر حضور طرفين قرارداد در دفترخانه اسناد رسمي به منظور تنظيم سند رسمي به نام خواهان‌ها كافي براي اثبات اين موضوع است، اما برای رفع هر گونه شبهه و ابهام برای گرفتن راي به نفع خواهان‌هاي دعوا بهتر بود يك اظهارنامه به خوانده مبني بر تخلف وي به خاطر عدم حضور به موقع در دفترخانه اسناد رسمي داده مي‌شد.
در ضمن بايد در اظهارنامه اخير تاريخي برای حضور مجدد خانم منصوره در دفترخانه اسناد رسمي براي تنظيم سند رسمي اتومبيل موضوع دعوا تعيين مي‌شد و در پايان اظهارنامه به اين موضوع اشاره مي‌شد كه در صورت عدم حضور مجدد در دفترخانه اسناد رسمي، عليه وي اقدام قانوني صورت مي‌گيرد.
اهمیت سند رسمی
اگر چه وقتی بیعنامه بین دو نفر منعقد می‌شود قرارداد خرید و فروش انجام شده است و مالکیت منتقل شده است اما چون در ادارات و دادگاه‌ها کسی که سند به نام او خورده است به عنوان مالک شناخته می‌شود به همین دلیل انتقال سند مالکیت خیلی مهم است. در پرونده مورد بحث هم مشکل از جایی شروع می‌شود که فروشنده برای انتقال سند حاضر نمی‌شود. به مناسبت موضوع دعوا شايد معناي دقيق عبارت سند رسمي براي برخي از افراد روشن نباشد. به همين دلیل در ادامه تعریف حقوقي و قانوني اين مفهوم توضيح داده خواهد شد.
به موجب ماده 1284 قانون مدنی سند عبارت است از هر نوشته که در مقام اثبات دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. با توجه به تعریف ماده 1286 قانون مدنی اسناد به دو نوع رسمی و عادی تقسیم مي‌شوند. در رابطه با سند رسمي، ماده 1287 قانون مدني مقرر كرده است: «اسنادي که در اداره ثبت اسناد و املاک و يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مامورين رسمي در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند، رسمي است».
روند دادرسي
روزانه اختلافات زیادی با موضوع مشابه با پرونده مطرح شده به وجود می‌آید برای همین به نظر می‌رسد که آشنایی با جریان رسیدگی به این پرونده مفید باشد. پس از تکمیل پرونده فوق، قاضي دادگاه دستور تعیین وقت به دفتر خود را مي‌دهد و متعاقبا وقت دادرسی به طرفین ابلاغ مي‌شود و در روز مقرر جلسه تشکیل مي‌شود. قبل از برگزاری جلسه دادگاه معلوم شد که آدرس اعلامی خوانده در محل توسط مامور ابلاغ شناسایی نشده است. به اين ترتيب دو خواهان عجز خود از معرفی آدرس جدید خوانده را به دفتر دادگاه اعلام مي‌كنند.
بر این اساس در جهت اجرايي كردن ماده 73 قانون آیین دادرسی دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدنی نشر آگهی صورت مي‌گيرد. ماده اخير مقرر كرده است: «در صورتی كه خواهان نتواند نشاني خوانده را معين كند يا در مورد ماده قبل پس از اخطار رفع نقص از تعيين نشاني اعلام ناتواني كند، بنا به درخواست خواهان و دستور دادگاه مفاد دادخواست يك نوبت در يكي از روزنامه‌هاي كثيرالانتشار به هزينه خواهان آگهي خواهد شد. تاريخ انتشار آگهی تا جلسه رسيدگي نبايد كمتر از يك ماه باشد». به اين ترتيب پس از ختم جلسه رسيدگي و دستور قاضی محترم اقدام مقتضی برای نشر آگهي براي ابلاغ اوراق قضايي به خوانده صورت گرفت و پس از تعیین وقت نظارت تاریخ جلسه آتی به خواهان‌ها ابلاغ شد.
در ادامه جلسه دوم رسيدگي تشکیل شد، اما باز هم خوانده در جلسه رسيدگي حاضر نبود. دو خواهان در جلسه رسيدگي اعلام كردند که یک دستگاه اتومبیل را به موجب مبایعه‌نامه تقدیمی خریداری كرده‌اند و دو سوم از مبلغ توافقی را به فروشنده پرداخت كرده‌اند که در متن به آن تصریح شده است. ولی در موعد مقرر خوانده در دفتر خانه تعیینی حاضر نشده است و برگه عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمي نیز این صحبت‌ها را تایید می‌کند. ریاست شعبه پس از رویت و بررسی آگهی انتشاری در روزنامه به منظور دعوت خوانده و نیز اصل و کپی مصدق مبایعه‌نامه اتومبیل و برگه عدم حضور و نیز پس از بررسی استعلام از اداره راهنمایی و رانندگی و امضای صورت‌جلسه توسط خواهان‌ها ختم رسیدگی را اعلام و به شرح آتی راي خود را صادر كرد.
راي دادگاه
راجع به دادخواست تقدیمی آقایان ابوالفضل و پیام به طرفیت خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال یک دستگاه اتومبیل، خواهان‌ها بیان داشته‌اند كه خوانده اتومبیل فوق را به اینجانبان فروخته است، ولي از پرداخت هزینه‌های قانونی ثبت و انتقال آن و نیز از حضور در دفترخانه اسناد رسمی به منظور ثبت انتقال رسمی خودرو خودداری كرده است.
علاوه بر اين به علت مجهول‌المکان بودن نامبرده از طریق درج موضوع در روزنامه کثیرالانتشار به جلسه دادرسی دعوت شده است اما وي حضور به هم نرسانده است و نیز لایحه‌ای ارسال نكرده است. با اين وضعيت با عنایت به اسناد و مدارک خواهان‌ها و عدم حضور خوانده برای دفاع از خود و اصول صحت عقود و نیز قاعده حقوقي «اوفوا بالعقود» نیز مستندا به مواد 10، 220 و 221 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدنی حکم به محکومیت خوانده به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی تهران به تنظیم و امضا سند رسمی و پرداخت وجه بابت هزینه دادرسی در حق خواهان‌ها صادر و اعلام می‌دارد. حکم صادر شده غیابی است که ظرف 20 روز قابل واخواهی در این دادگاه و پس از آن ظرف 20 روز قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران می‌باشد.
بدقولی در تنظیم سند
امروزه بسیار معمول است که فروشندگان اتومبیل و املاک بعد از تنظیم مبایعه‌نامه و انتقال مبیع و به خصوص گرفتن درصد قابل توجهی از مبلغ معامله به دلایل گوناگون از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و ثبت رسمی سند انتقال خودداری می‌کنند یا گاهی ادعای مبلغ بیشتری را می‌كنند.
اگرچه بحث و مناظره بسیار مبسوطی در خصوص اینکه آیا بیع اموال اعم از منقول و غیر منقول تشریفاتی است یا غیرتشریفاتی بين حقوق‌دانان وجود دارد، ولي رویه قضایی به سمت غیرتشریفاتی بودن بیع اعم از منقول و غیر منقول سوق دارد.
به اين ترتيب با تکیه بر موادی همچون مواد 10، 220 و 221 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدنی و اصول فقهی چون اصل «اوفوا بالعقود» و نیز اصال صحت، معاملات مستند به مبایعه‌نامه عادی را چه در اموال منقول و غیر منقول را معتبر دانسته است و حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر می‌کنند.
البته به جز مواردی که صراحتا به طور اجماعی در رویه قضایی با تطبیق با قانون ثبت انتقال به صرف سند رسمی محقق می‌شود، همچون صلح‌نامه، هبه‌نامه و تقسیم‌نامه. ولي در بقیه موارد رویه قضایی عقود و معاملات را غیرتشریفاتی دانسته است و صرفا گاه در مواردی همچون تحویل مبیع منوط به اخذ سند رسمی می‌داند، یعنی پس از تنظیم سند رسمی می‌بایست مجددا دادخواست تحویل مبیع ارايه شود یا در موارد نادری شعب دادگاه بدوی قرار توقیف صادر کرده و پس از قطعی شدن دادنامه مبادرت به رسیدگی به تحویل مبیع می‌كنند.
منبع:سایت روزنامه حمایت
http://hemayat.net/news/hoghughi4.htm
برچسب ها:تنظيم سند رسمي, سند مالکیت