راهکار الزام قانونی به تعدیل اجاره‌بها
با شرایطی قانونی تغییر اجاره بها آشنا شوید؛
راهکار الزام قانونی به تعدیل اجاره‌بها
گروه حقوقی – سال 1356 قانونی به تصویب رسید که باعث شد قراردادهای اجاره تحت نظام سخت و شرایط خاصی تنظیم شوند و به حیات خود ادامه دهند. قراردادهایی که قبل از سال 1376 منعقد شده است تابع مقررات این قانون هستند و هنوز تعداد زیادی از قراردادهای اجاره وجود دارند که از مقررات قانون موجر و مستاجر سال 1356 پیروی می‌کنند.
یکی از ویژگی‌های خاص قانون سال 1356 شرایط سفت و سخت افزایش اجاره‌بهاست؛ چرا که میزان اجاره‌ای که مطابق این قانون بین موجر و مستاجر تعیین می‌شود، به سادگی قابل تغییر نیست. در پرونده‌ای که در ادامه بررسی می‌کنیم، خواهیم دید که موجر برای افزایش اجاره‌بها باید چه مسیری را طی کند.
شروع اختلاف
فردي به نام محمدرضا، به عنوان خواهان یک دعوای حقوقی، مالك يك باب مغازه در خيابان طالقاني تهران است. وي دعوايي را براي افزايش اجاره‌بهاي پرداختي ماهانه توسط مستاجر خود، مجید، در دادگاه مطرح كرده است. محمدرضا خواسته خود را علیه مجید به این شرح بیان کرده است: تقاضاي صدور حكم مبني بر افزايش و تعديل اجاره‌بهاي يك باب مغازه از مبلغ 550 هزار تومان به 600 هزار تومان در هر ماه به علاوه همه هزينه‌ها و خسارات دادرسي.
خواهان این اختلاف، براي اثبات صحت ادعاهاي خود و به عنوان دليل و مدرك درخواست خود يك برگ فتوكپي تاييدشده اجاره‌نامه منعقد شده با مستاجر، يك برگ فتوكپي تاييد شده سند مالكيت كه دلالت بر مالكيت خواهان بر مغازه فوق دارد و نيز فتوكپي تاييدشده يك برگ حكم تعديل اجاره‌بهاي قبلي را ضميمه پرونده كرده است.
با توجه به مندرجات دادخواست تقديم‌شده به دادگاه از سوي محمدرضا، مشخص و محرز است كه خواهان پرونده مالك يك باب مغازه واقع در خيابان طالقاني است كه مالك به موجب دادخواستي كه قبلا به همين شعبه دادگاه تقديم كرده بود، در سال 86 و به موجب آن، بنا به حكم دادگاه اجاره‌بهاي پرداختي توسط مستاجر قديمي به 540 هزار تومان تعديل و افزايش داده شده بود. هم اكنون محمد رضا به عنوان مالك يك باب مغازه مذكور، با توجه به افزايش شاخص بهاي كالاها و خدمات وگذشت بيش از سه سال از تاريخ تعديل قبلي اجاره‌بها توسط همين دادگاه، مجددا تعديل اجاره‌بها را از محضر دادگاه تقاضاي كرده است.
برای فهم بهتر ماجرا بدانید که تغییر میزان اجاره‌بها در قانون موجر و مستاجر سال 1356 شرایط خاصی دارد و موجر برای اینکه اجاره را افزایش دهد باید راهی دادگاه شود. همه قراردادهای اجاره‌ای که قبل از سال 1376 منعقد شده‌اند، چنین وضعیتی دارند. اما بعد از این تاریخ قانون جدید به تصویب رسید و شرایط استثنایی و خاص افزایش اجاره در قانون سال 1356 را از بین برد. ولی هنوز هم قراردادهای اجاره زیادی از آن تاریخ باقی مانده است. با این توضیح ببینیم در چنین پرونده‌هایی دادگاه چگونه تصمیم‌گیری می‌کند.
بررسي دادخواست
خواهان دعواي مطروحه، عنوان دادخواست خود را به درستي نگارش كرده است. به علاوه ضمايم اصلي دعوا نظير كپي تاييدشده سند مالكيت و اجاره‌نامه و حكم قبلي دادگاه مبني بر افزايش اجاره‌بها نيز كامل هستند.
تنها بهتر بود كه خواهان دعوا قبل از اقامه دعواي خود اظهارنامه‌اي نيز براي طرف مقابل ارسال مي‌كرد تا سرعت پذيرش دادخواست و راي دادگاه بالاتر رفته و دعواي خواهان از وجهه قانوني بالاتري برخوردار باشد. با توجه به گنگ بودن برخي از عبارات و مفاهيم حقوقي موجود در دادخواست خواهان، توضیح برخی از آنها ضروری است. به عنوان مثال، بررسی مفهوم تعدیل اجاره‌بها ضروری است. اين عبارت به معناي تغيير در بهاي اجاره پرداختي توسط مستاجر است.
اين عبارت هم مي‌تواند به معناي افزايش و هم كاهش ميزان اجاره بهاي قبلي باشد. اصولا موجر درخواست افزايش و مستاجر درخواست كاهش اجاره‌بها را از دادگاه مي‌كند.
روند دادرسي
پس از تکمیل پرونده فوق، قاضي دادگاه ابتدا قرار ارجاع امر به كارشناسي را صادر مي‌كند و در عين حال خطاب به مدير دفتر دادگاه دستور پرداخت هزينه كارشناسي را مطابق تعرفه تعيين‌شده مي‌دهد. در ادامه دفتر دادگاه نيز اخطاريه‌اي به خواهان دعوا مبني بر پرداخت هزينه كارشناسي توسط وي مي‌فرستد. محمدرضا نيز نسبت به پرداخت اين هزينه اقدام مي‌كند و ايراد و اعتراضي نيز نسبت به آن به عمل نمي‌آيد.
علاوه بر اين قاضي دادگاه دستور تعیین وقت به دفتر خود را مي‌دهد و در ادامه وقت دادرسی توسط دفتردار دادگاه به طرفین ابلاغ مي‌شود و در روز مقرر جلسه دادرسي تشکیل مي‌شود. هر دو طرف دعوا نيز در جلسه رسيدگي در وقت مقرر حضور پيدا مي‌كنند كه قاضي دادگاه با توجه به دلايل و مستندات خواهان و رابطه استيجاري كه بين خواهان و خوانده دعوا وجود دارد و با وصول اركان و شرايط تعديل اجاره‌بها به منظور تعديل اجاره‌بهاي عادي عين مستاجره، با توجه به اينكه قرارداد اجاره ميان خواهان و خوانده پرونده عادي است و همچنين نظريه كارشناس انتخابي پرونده قضايي و اينكه نظريه كارشناس مربوطه با اوضاع و احوال محقق قضيه و دلايل و مستندات خواهان دعواي مطروحه مغايرتي ندارد، دعواي اقامه شده را با توجه به نظر كارشناس پرونده، محمول بر صحت می‌داند و در ادامه مبادرت به انشاي راي مي‌كند.
راي دادگاه
در خصوص دادخواست خواهان دعوا، آقای محمدرضا به عنوان موجر ملک تجاری واقع در خیابان طالقانی به طرفیت خوانده دعوا، آقاي مجید به عنوان مستاجر ملک فوق به خواسته تعدیل و افزایش اجاره‌بها مستندا به ماده 4 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و نيز مواد 3 و 13 قانون مذكور، حكم به تعديل اجاره‌بهاي مورد اجاره فوق از تاريخ تقديم دادخواست توسط خواهان از مبلغ 550 هزار تومان به 600 هزار تومان در هر ماه اعلام و صادر مي‌كند و همچنين دادگاه مستندا به ماده 519 از قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب سال 79 و از باب تسبيت، خوانده دعوا را محكوم به پرداخت 250 هزار تومان بابت هزينه دادرسي و هزينه كارشناسي در حق خواهان دعوا محكوم مي‌كند. در ضمن با توجه به اينكه خواهان دعوا در خواسته خود مطالبه مابه‌التفاوت اجاره‌بها را نكرده است، دادگاه از اين حيث با تكليفي مواجه نيست كه راي صادر شده حضوري و ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجديدنظر در محاكم تجديدنظر استان تهران است.
در مورد پرونده حاضر نكته‌اي كه در مورد تعديل اجاره‌بهاي مغازه فوق بايد به آن توجه كرد، اين است كه مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 «موجر يا مستاجر مي‌تواند با استناد به ترقي يا تنزل هزينه زندگي، درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره‌بها را بكند، مشروط به اينكه مدت اجاره منقضي شده باشد و در عين حال از تاريخ استفاده مستاجر از عين مستاجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه بر تعيين يا تعديل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه در اين موارد با جلب نظر كارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهد كرد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي خواهد بود».
در خصوص اين ماده نكاتي كه در خصوص تعديل اجاره‌بها مهم است؛ يكي، انقضاي مدت اجاره و يا سپري شدن مدت سه سال از تاريخ استفاده مستاجر از عين مستاجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي است كه بر تعيين يا تعديل اجاره‌بها صادر شده است. پس طبق منطوق ماده فوق، سه شرط براي درخواست تعديل اجاره‌بها و تحقق آن ضروري است: 1- اثبات ترقي يا تنزل هزينه زندگي 2- انقضاي مدت اجاره 3- گذشتن مدت 3 سال.
در خصوص شرط سوم ذكر اين نكته حايز اهميت است كه آيا مدت سه سال موضوع ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 راجع به تعديل اجاره‌بها از تاريخ آخرين توافق طرفين، ولو بدون افزايش اجاره‌بها احتساب مي‌شود يا آخرين افزايش و تعديل اجاره‌بها مبدا احتساب سه سال مذكور است؟ در اين خصوص از سوي اداره حقوقي قوه‌قضاييه نظريه‌اي در تاريخ 15/10/67 به اتفاق آرا اعلام شده است كه طبق اين نظريه «حسب مستفاد از ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 براي درخواست تعديل اجاره‌بها از دادگاه انقضاي سه سال از تاريخ آخرين توافق موجر و مستاجر در تعيين اجاره‌بها يا حكم دادگاه در اين خصوص شرط است، اعم از اينكه تراضي در افزايش يا كاهش اجاره‌بها شده يا نشده باشد و به همان ميزان سابق كه آن را عادلانه دانسته‌اند، موافقت شده يا حكم صادر شده باشد. به سخن ديگر، براي احتساب سه سال مذكور آخرين اقدام طرفين يا دادگاه راجع به تعيين ميزان اجاره‌بها ملاك است، نه آخرين افزايش آن».
منبع:سایت روزنامه حمایت
http://hemayat.net/news/hoghughi4.htm
برچسب ها:تعدیل اجاره‌بها, تغییر اجاره بها