الزامات حقوقی پیش فروش کالا
در گفت‌وگوی «حمایت» با دکتر محمدرضا پیرهادی، عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی بررسی شد؛
الزامات حقوقی پیش فروش کالا
گروه قضایی- احمدرضا اسعدی‌نژاد: یکی از شرایط مبیع (چیزی که فروخته می‌شود)، موجود بودن آن است. یعنی در صورتی که کالا یا خدمات فروخته شده در هنگام عقد، وجود خارجی نداشته باشد و در آینده امکان تحقق آن برود، صحت آن مورد تردید قرار می‌گیرد؛ مانند محصولات کشاورزی که قبل از ظاهر شدن به فروش می‌رسند یا کالایی که به سفارش خریدار ساخته می‌شود. برای بررسی وضعیت حقوقی این نوع معاملات با دکتر محمدرضا پیرهادی، عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکزی گفت‌وگو کرده‌ایم که در ادامه می‌خوانید:
بیع مال آینده به چه قراردادی گفته می‌شود؟
موضوع بیع مال آینده، مبیعی است که در زمان عقد موجود نیست، ولی ممکن‌الوجود است، یعنی امکان وجود آن در آینده وجود دارد. امکان وجود مبیع با لحاظ طبیعت مبیع ممکن است از اموالی باشد که در آینده رشد و نمو می‌کنند؛ مثل محصولات کشاورزی یا اموالی که در آینده ایجاد می‌شوند مثل پشم گوسفند، شیر حیوانات. این نمونه‌ها از اقسام مال آینده هستند.
از مصادیق دیگر می‌توان به مواردی اشاره کرد که در آینده به دست بشر ساخته می‌شود، مثل آپارتمان‌هایی که پیش‌فروش می‌شوند. همچنین بیع مال آینده یکی از شقوق مبیعی است که به صورت مال کلی‌فی‌الذمه (مالی که صادق بر افراد عدیده باشد، مثلا سه دستگاه آپارتمان 100 متری ) معامله می‌شود. مثلا مالی که فعلا موجود نیست، به صورت کلی‌فی‌الذمه فروخته شود؛ به صورتی که در آینده ایجاد و معین شود. مصادیق زیادی می‌توان برای آن بیان کرد. مثلا پرتقال با ویژگی‌های معین را فروخته و زمان تحویل آن دو یا سه سال بعد قرار داده شود. مسلم است که آن پرتقال وجود ندارد، اگرچه به صورت کلی است، اما در آینده ایجاد خواهد شد، پس به این اعتبار هم می‌تواند بیع مال آینده باشد.
بیع مال آینده از نظر قانونی صحیح است؟
موضوع صحت این نوع قرارداد در مورد پیش‌فروش آپارتمان‌ها مورد بحث بود و اختلاف‌نظر وجود داشت. بعضی‌ها این نوع مبیع را به مبیع موجود ملحق می‌کردند و به استناد ماده 361 قانون مدنی (اگر در بيع عين معين معلوم شود که مبيع وجود نداشته، بيع باطل است)، معتقد بودند که این نوع بیع باطل است و بعضی هم با توجه به برخی تحلیل‌هایی که مطرح کرده بودند، اعتقاد داشتند، اراده طرفین فروش مال، موجود نیست و فروش مالی که در آینده موجود خواهد شد، با ماده 361 قانون مدنی تطبیق ندارد و بحث دیگری دارد. در واقع آنچه که طرفین اراده می‌کنند، فروش مالی است که در آینده ایجاد می‌شود و به همین دلیل این معامله با اراده آنان منطبق است و دلیلی هم بر فقدان اعتبار آن نداریم، اما بعدا بحث‌هایی صورت گرفت که مواردی در فقه مطرح شده است مثل بیع اثمار (میوه روی درخت) که در آینده ایجاد می‌شود به این صورت که بیع اثمار از محل درختان خاص و معین فروخته می‌شود. این بیع با بیع سلف و سلم تفاوت دارد. بیع سلف و سلم بیع کلی‌فی‌الذمه است، ولی بیع اثمار در واقع بیعی است که مصادیق آن معین است، مثل میوه‌های 100 عدد درخت موجود در باغ معین.
البته با دو فرض که اگر بدو صلاح( رویش اولیه میوه) شده باشد به نظر فقهای امامیه بیع به طور قطع صحیح است و اگر بدو صلاح نشده باشد، به شرط این که برای بیش از یک سال فروخته شود، یعنی دو سال به بالا، صحیح است. در واقع در این معامله آن چیزی که به عنوان مبیع به دست خریدار می‌رسد، حتی مقدارش به طور قطع معلوم نیست و ممکن است با دخالت عوامل طبیعی حتی کم و زیاد هم بشود. یعنی برای مثال، کسی که میوه درختان خاص و معین را می‌فروشد، ممکن است پولش را دریافت کند و در همان وضعیت موجود تحویل بدهد، یعنی تسلم (تحویل گرفتن) مبیع آینده را خود خریدار بر عهده بگیرد.
در مجموع باید گفت: این که مقدار مبیع در آینده ممکن است کم یا زیاد بشود، آن را به بیع احتمالی ملحق می‌کند و وقتی در فقه ما این را صحیح می‌دانند با این که مصداق بیع احتمالی است، بنابراین پیش فروش آپارتمان که از تعهداتی است که نوعا شخص در آنجا با گچ و سیمان و مانند آن سروکار دارد و به صورت عادی قطعاً قابل انجام است، یعنی حتی احتمالی هم نیست، صحیح است.
وقتی بیع اثمار را صحیح می‌دانیم، می‌توانیم بگوییم به طریق اولی (یعنی به طور حتم)، بیع مال آینده که مقدار جنس و وصف مبیع کاملا مشخص است، صحیح خواهد بود و حتی اگر شخص تعهد خود را انجام هم ندهد می‌توانیم با الزام او و حتی در صورت امتناع با توجه به این که حاکم (قاضی) می‌تواند ولی (جایگزین) ممتنع در اجرا بشود، تعهدش را به هزینه او انجام دهیم. مضاف بر این که در بحث پیش‌فروش آپارتمان به عنوان یکی از مصادیق بیع مال آینده این بحث را هم داریم که بخشی از مبیع موجود است یعنی قدر و سهم از عرصه مشخص است. مثلا فضایی که در طبقه اول شرقی واحد آپارتمان 100 متری به فروش می‌رسد، هنگام عقد موجود است و بعد دیوارها در اطراف آن چیده خواهد شد. بدون استثنا این نوع قراردادها صحیح است؛ زیرا بخشی از مبیع حین عقد وجود دارد.
یعنی تنها ایراد این بود که بیع در هنگام عقد موجود نیست؟
بله. بعدها خوشبختانه پیش‌نویسی هم که در ارایه به مجلس فراهم شده بود، از این مباحث اختلافی عبور کرد و این قانون را به تصویب رساند.
قبلا این معاملات به موجب چه قانونی صورت می‌گرفت؟
سابق بر این، مقرراتی در اوایل انقلاب وجود داشت که مربوط به مصوبات شورای انقلاب بود، اما عملا به دلیل این که با واقعیت‌های جامعه انطباق نداشت، متروک شد. در نهایت به طور قطع می‌توان گفت: از لحاظ مباحث فقهی و قانونی که در این مورد تصویب شد، بدون استثنا این نوع قراردادها صحیح است.
کسانی که قبل از قانون سال 89 آپارتمان‌‌های خود را پیش فروش می‌کردند، مشکل قانونی نداشتند؟
خیر. رویه هم تمایل به همین سمت و سو داشت که این معاملات را صحیح می‌دانست. حتی بندهایی فراتر از این هم مطرح بود که حتی ممکن است آپارتمانی که در آینده ساخته خواهد شد، به صورت کلی در معین یا حتی کلی فی الذمه فروخته شود. آرایی هم در صحت این‌ها داریم.
اولا، در فقه هم در پیش فروش پشم گوسفندان و بیع اثمار مبنای روایی وجود دارد و نظایر این‌ها را از لحاظ مبانی فقهی صحیح می‌دانند. ثانیا، توجیه‌هایی که بیان شد در صحت آن وجود دارد. ثالثا، خود قانونگذار هم در سال 89 قانونی در این مورد تصویب کرد، بنابراین قطعا این معاملات صحیح است.
آیا بیع مال آینده یکی از مصادیق بیع احتمالی است؟
می‌توان گفت که بیع احتمالی از مصادیق بیع مال آینده است، زیرا بیع مال آینده ممکن است احتمالی نباشد ،ولی بیع احتمالی معمولا مربوط به آینده است، یعنی عنصر زمان در آن دخالت دارد. مقدار مبیع ممکن است کم و زیاد باشد و ایجاد آن منوط به گذشت زمان و دخالت عوامل دیگر است.
در واقع بیع احتمالی این است که در آینده احتمال کم و زیاد شدن مبیع می‌رود؟
بله مثل بیع اثمار. در حقوق غرب در رویه قضایی این را صحیح دانسته‌اند، عرب‌ها هم همین‌طور و ما اگرچه عنوان بیع احتمالی را در مبانی خود نداریم که در برخی منابع هم نوشته شده است، ولی با ملاحظه سوابق فقهی باید گفت: اگر چه عنوان «بیع احتمالی» را نداریم، اما ماهیت آن را ضابطه‌مندتر و دقیق‌تر از سایر نظام‌های حقوقی داشته‌ایم.
فرمودید بیع احتمالی یکی از مصادیق فروش مال آینده است. اما به نظر می‌رسد عقد احتمالی حیطه گسترده‌تری داشته باشد؟
«عقد احتمالی» اگر با «بیع مال آینده» سنجیده شود، رابطه عموم و خصوص من‌وجه بین آن ها وجود دارد. اما اگر «بیع احتمالی» را با بیع مال آینده بسنجیم، رابطه عموم و خصوص مطلق بین آنها وجود دارد، یعنی بیع احتمالی درون بیع مال آینده قرار می‌گیرد.
منبع:روزنامه حمایت
http://www.hemayat.net/news/bar%201.htm
برچسب ها:الزامات, بیع, پیش فروش کالا, حقوقی, کلی‌فی‌الذمه