چهاردیواری اختیاری نیست
چهاردیواری اختیاری نیست
در کشور ما خرید یا اجاره یک ملک احساس «چهار دیواری اختیاری بودن» به بعضی‌ها می‌دهد. یعنی بعضی‌ها فکر می‌کنند در صورتی که مالک عین یا منفعت مالی شوند می‌توانند هر کاری خواستند در آن انجام دهند. اما خواهیم دید که چهار دیواری همیشه اختیاری نیست.
حدود مالکیت مالک
درست است که مالکیت از مهم‌ترین حقوقی است که در کشور ما پذیرفته شده و قانون اساسی گفته است: «مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است.» و درست است که مالکیت یک حق مطلق است که به مالک اجازه هر نوع استفاده را می‌دهد اما با همه این اوصاف استفاده از این حق هم حد و مرزی دارد. اصل 40 قانون اساسی می‌گوید: «هیچکس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.» بنابراین حدود استفاده مالک از ملک خود محدود به این است که از این طریق به دیگری آسیبی نرساند. کسی نمی‌تواند به بهانه آب دادن باغچه حیات خود آنقدر آب پای دیوار همسایه بریزد که دیوار نم بکشد و بیفتد. هیچکس نمی‌تواند به بهانه استیلا بر ملک خودش آنقدر سر و صدا کند که همسایه‌ها به‌ستوه آیند. کسی نمی‌تواند ادعا کند که در ملک خود می‌تواند هر کاری خواست بکند حتی اگر این کار نگه داشتن دام در یک محل مسکونی باشد. خلاصه اینکه چهاردیواری اختیاری نیست. در ماده 132 قانون مدنی حدود اختیار مالک در استفاده از ملک خود بدین ترتیب محدود شده است: «كسي نمي‌تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم تضرر همسايه شود مگر تصرفي كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد.»، بنابراین مالک در استفاده از ملک خود نمی‌تواند از حدود معمول و متعارف خارج شود چرا که چنین استفاده‌ای موجب تضرر همسایه‌ها خواهد بود. قاعده این است که استفاده‌ای که مستلزم ضرر همسایه باشد ممنوع است. اما این قاعده استثنایی هم دارد و آن وقتی است که تصرف به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر باشد.
حدود تصرف مستاجر
همانطور که مالک نمی‌تواند با سوءاستفاده از مالکیت خود اسباب آزار دیگران شود مستاجر هم نمی‌تواند از حق خود بر ملک استفاده کند و باعث ضرر همسایه‌ها یا صاحب خانه شود. مستاجر بعد از اینکه محل را تحویل گرفت نمی‌تواند هر کاری که دلش خواست در آن انجام دهد. او باید حدود متعارف را رعایت کند. وقتی در مسیر اعتدال و عرف رفتار می‌کند موجر حق هیچ اعتراض و مزاحمتی ندارد اما همین‌که پایش از دایره متعارف خارج شد، دردسرهایی به وجود خواهد آمد. مثلا به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد. یا اینکه مثلا خانه‌ای را اجاره کرده و بعد از آن به عنوان محل ساخت مواد مخدر استفاده کند. بنابراین اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی كه در اجاره آمده استفاده كند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده كه این مكان برای استفاده مسكونی به اجاره داده می‌شود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری كند. بنابراین چهاردیواری مستاجر هم اختیاری نیست. در صورتی که مستاجر حد و مرز متعارف را رد کند در این صورت دردسرهای زیادی برای او به‌وجود خواهد آمد از جمله اینکه ممکن است این کار منتهی به این شود که به عنوان غاصب شناخته شده و مسئول هرعیب و نقصی باشد که به ملک وارد می‌شود.
حدود تصرفات شریک
شریک هم نمی‌تواند به این بهانه که فلان قسمت از ملک سهم من است و من در آن هر کاری خواستم می‌توانم انجام دهد اقدام به تصرفاتی کند که شریک یا شرکای دیگر با آن مخالف هستند. مال مشاع دو يا چند مالک دارد و تمامي مالکان هم در هر ذره از مال مشاع شریک هستند بنابراین نمی‌توان با متر و خط‌کش قسمتی را جدا کرد و ادعا کرد که این قسمت متعلق به من است و هر کاری خواستم می‌توانم در آن انجام دهم.
بنابراین تصرفات مادي در مـال مشاع به دليل آنکه موجب دخل و تصرف در اموال ديگران مي‌شود، بدون رضايت همه مالکان ممنوع است و در صورتی که شریکی چشم بر این قاعده ببندد دردسرهای زیادی خواهد داشت که از جمله می‌توان به جبران خسارت‌های ناشی از این نافرمانی او اشاره کرد. فرقی نمی‌کند که اين تصرفات به خاطر اجراي تصرفات حقوقي باشد، مثل تسليم مورد معامله يا براي اداره مال مشاع. به هر حال اعتبار ندارد و به زبان حقوقی غير نافذ محسوب می‌شود و نفوذ و اعتبار آن منوط به نتيجه تقسيم مال مشترک است. اين معاملات بين طرفين کاملا معتبر است، ولي در مقابل ديگر شرکاء غير قابل استناد است.
منبع:http://ghanoondaily.ir/Default.aspx?NPN_Id=214&pageno=5
برچسب ها:اختیار, چهاردیواری, شریک, مالک, مستاجر