حل اختلافات مستاجر و صاحبخانه
در رابطه قراردادی موجر و مستاجر عمدتا کفه ترازو به سمت موجر سنگینی می‌کند و او در قرارداد جایگاه مسلطی دارد. گاهی موجر از این وضعیت مسلط خود سوءاستفاده می‌کند و دردسرهایی برای مستاجر به وجود می‌آورد مثلا از بازگرداندن مبلغ ودیعه خودداری می‌کند. اما این امر به این معنی نیست که همیشه در قرارداد اجاره مستاجر طرف مظلوم است بلکه برعکس او هم ممکن است نقض تعهد کند. یکی از موارد تخلف مستاجر که شیوع زیادی دارد خودداری از تخلیه ملک در پایان مدت قرارداد است. در ادامه دو مورد از اختلافات موجر و مستاجر را بررسی می‌کنیم.
خسارت‌های وارد به ملک
ملکی که اجاره می‌شود در دست مستاجر امانت است و در صورتی و اگر خسارتی به آن وارد شود مستاجر مسئول نیست مگر اینکه تقصیر کرده باشد. اما در دو فرض ممکن است مستاجر مسئول جبران خسارت‌های مالک شود. فرض اول حالتی است که در قرارداد اجاره مستاجر ضامن معرفی شده است و حالت دوم وقتی است که او با تقصیر خود خسارتی می‌زند. در چنین شرایطی جبران خسارت چگونه است؟ ترتیب قانونی و درست موضوع به این صورت است که اجاره‌دهنده یا همان موجر، طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 دادخواستي با عنوان «مطالبه خسارت يا هزينه‌هاي پرداخت شده توسط موجر كه به عهده مستاجر بوده» به دادگاه بدهد. اگر صاحبخانه گواهي مبني بر‌این كه دادخواستي به دادگاه داده است بگيرد به ميزان مبلغي كه موجر ادعا كرده است، اجراي احكام از مبلغی که به عنوان رهن در گرو موجر قرار گرفته است نگه مي‌دارد تا به آن رسيدگي شود. بنابراین توصیه نمی‌کنیم که موجر سر خود قسمتی از ودیعه را نزد خودش نگه دارد. البته بهتر است توجه داشته باشید که حتی در دو فرض اخیر که مطرح کردیم اگر خسارت وارد شده به ملك غیرقابل اجتناب مثلا خسارت ملك به دليل عوامل طبيعي همچون زلزله سيل و… باشد مستاجر وظيفه‌اي در قبال پرداخت خسارت ندارد اما در صورتي كه خسارت وارده از جانب مستاجر باشد و مستاجر در مقابل حفاظت از ملك کوتاهی کرده باشد مستاجر مكلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است.
پس ندادن ودیعه
ممکن است موجر بخواهد خسارت‌های وارد شده به ملک را خودش از میزان پول ودیعه داده شده کم کند. علاوه بر این موارد دیگری نیز وجود دارد که گاهی موجر حاضر نمی‌شود ودیعه مستاجر را به او برگرداند. اگر به هر دلیلی صاحبخانه دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی کند مستاجر از این حق برخوردار است که از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد برای مطالبه آن به شورای حل اختلاف بروید و اگر بیشتر از آن باشد میتوانید در دادگاه اقامه دعوا کنید. منظور از ودیعه مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر می‌دهد. در عرف اسامی‌مختلفی برای آن وجود دارد. بعضی به آن قرض‌الحسنه می‌گویند، بعضی آن را رهن می‌نامند و برخی اسم ودیعه روی آن می‌گذارند. به نظر می‌رسد ماهیت این عمل به ودیعه نزدیک‌تر باشد. این مبلغ عملا نقش تضميني را بازی می‌کند که از سوي مستاجر به موجر داده می‌شود. به صورت عرفي نيز چنين است كه مستاجر تا زمان پايان عقد قرارداد حق مطالبه مبلغي را كه به عنوان رهن به موجر داده است را ندارد. بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد مستاجر مي‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد. اما ممکن است موجر از برگرداندن این مبلغ خودداری کند. در این صورت چه باید کرد؟
اما موضوع دیگری که در کنار بررسی دعوای مطالبه مبلغ ودیعه قابلیت بررسی دارد این است که با تاخیر موجر در برگرداندن ودیعه به مستاجر خسارت وارد می‌شود. آیا این خسارت را هم می‌توان مطالبه کرد؟ پاسخ مثبت است اما دریافت خسارت وارد شده به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است و تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و در این مورد به‌خصوص پای کارشناس به میان نمی‌آید.شرایط گرفتن این خسارت به این ترتیب است: اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه، نامه یا به روش دیگری که بعدا بتوان ثابت کرد آن مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند اگر موجر تمکین مالی نداشته باشد خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد. اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.
منبع:http://ghanoondaily.ir/Default.aspx?NPN_Id=248&pageno=5
برچسب ها:حل اختلافات, صاحبخانه, مستاجر