بانک سوالات حقوقی (تجاری)
بانک سوالات حقوقی (تجاری)
1.سرقفلی یک واحد تجاری به ما ارث رسیده است.مالک آن ادعا می کند که ما (وارث) می بایست اجاره نامه جدید با او تنظیم نمائیم و به او حق انتقال سرقفلی پرداخت نماییم.آیا ادعای او جنبه قانونی دارد؟
خیر،ضرورت قانونی ندارد.فقط ایشان می تواند هر سه سال یکبار تعدیل اجاره بها را به طرفیت شما از دادگاه بخواهد ولی در انتقال قهری سرقفلی مثل پرسش فوق ضرورتی برای اجاره نامه جدید نیست.
2.آیا با در دست داشتن اجاره نامه تنظیمی در بنگاه املاک می توان با سپری شدن مدت اجاره مستاجر را از مکان اجاره بیرون کرد.باید به کجا مراجعه نمود؟طی مراحل قانونی آن چه مدت می باشد؟پ
قراردادهای اجاره الزاماً نباید در بنگاه تنظیم شود . صرفاً در صورتی که دو نفر شاهد علاوه بر مالک و مستاجر آن را امضا نمایند پس از انقضای مدت اجاره مشمول تخلیه فوری خواهد بود.با مراجعه به شورای حل اختلاف ،محل اختلاف، محل ملک درخواست تخلیه نمایند.حداکثر ظرف مدت یک هفته تخلیه شود و چنانچه اجاره نامه تنظیمی واحد شرایط در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 نباشد از امتیازات مقرر در ماده مزبور برخوردار نخواهد شد.
3.آیا یکی از ورثه بدون اجازه دیگر وراث می تواند یکی از املاک متوفی (مورث) را اجاره دهد آیا این اجاره نامه دارای ارزش قانونی است؟به چه صورت می توانیم نسبت به تخلیه آن اقدام کنیم؟
نظر به اینکه ملک پس از فوت مورث بین وراث مشترک و به صورت مشاع می باشد. در صورت تنفیذ سایر وراث پس از انقضای مدت اجاره از طریورای حل اختلاف (در حدود ماده 11 قانون شورا) قابل تخلیه است و در صورت عدم تنفیذ به لحاظ عدم تحقق رابطه استیجاری وراث می توانند تخلیه آن را از شورا بخواهند.
4.اجاره نامه عادی در دو نسخه و به امضاء موجر و مستاجر و یک شاهد می باشد حالا با سپری شدن مدت اجاره مستاجر تخلیه نمی کند ، چه اقدامی می توان انجام داد؟
اگر اجاره نامه عادی به امضاء یک شاهد رسیده استباید تنظیم دادخواست تخلیه تقاضای آنرا از دادگاه بخواهیم که این تقاضا مستلزم تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین در جلسه دادرسی می باشد.
5.بعد از فوت مورث ماترکی از ایشان باقی مانده که یکی از ورثه در قسمتی از ماترک (خانه پدری)ساکن است و بدون پرداخت حقی به بقیه ورثه ،هر بار ورثه درخواست تقسیم اموال و روشن شدن وضعیت دارایی را می نمایند با جواب های نا مشخص روبرو می شوند.آیا می توان از ایشان خسارت گرفت؟
استفاده انحصاری از خانه مورث بوسیله احد از ورثه با وجود عدم رضایت سایر وراث مستلزم پرداخت اجرت المثل ملک مزبور به سایر وراث به نسبت سهم الارث هر یک از آنهاست. بر این اساس وراث با دریافت گواهی انحصار وراثت می توانند اجرت المثل زمان تصرف بعد از فوت مورث بوسیله احد از ورثه را مطالبه نمایند.صلاحیت شورای حل اختلاف تا مبلغ پنجاه میلیون ريال است و بیشتر از آن در صلاحیت دادگاه است.
6.حق کسب و پیشه برای مستاجر با شرایط ذیل چگونه تعیین می شود؟الف) قرارداد اجاره سال 57 رسمی است و برای شغل پیرایش ب) مغازه به مدت سه سال تعطیل بود ج) مغازه مشابه آن در جوار هم به ارزش 100 میلیون تومان (مالکیت و سرقفلی) است؟
حق کسب و پیشه در مورد املاک تجاری غالباً در مواردی که موجر طبق قانون در خواست تخلیه مورد اجاره را دارد تعیین می شود و شامل املاکی است که رابطه استیجاری آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می باشد که البته کارشناس باید در تعیین میزان حق کسب و پیشه مدت اجاره و ارزش ملک و اجاره بها و املاک مشابه آن و غیره را مد نظر قرار دهد.
7.مغازه ای در حدود سال 69 توسط (الف) به شخصي واگذار شد و در قالب آن اجاره كه مدت چند سال است به عنوان مهريه مالكيت آن به همسرش داده حال مستاجر مغازه بدون اجازه و خلاف قرارداد منعقده بين خود و شخص (الف) آن را به شخص ثالث واگذار كرده به طور كلي براي باز پس گيري مغازه همسرش چه بايد كرد؟
واحدهاي تجاري كه قبل از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به اجاره داده شده مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مي باشد.بنابراين چنانچه مستاجر با وجود سلب اختيار حق واگذاري به غير مورد اجاره را به ديگري واگذار نموده موجر مي تواند بر اساس اين تخلف مستاجر براي تخليه آن به دادگاه مراجعه كند.
8.مغازه را به مدت 8 ماه به شخصي مستاجر داده ام . در اين مدت مستاجر مبلغ اجاره مندرج در اجاره نامه را به تاخير از يك هفته رسانده با مراجعه به نامبرده (مستاجر) اعلام مي دارند كه مي خواهند مغازه را تخليه كنند. حالا مدت 2 ماه است اجاره خود را پرداخت نكرده ، راهكار قانوني آن به چه صورتي است؟
چنانچه زمان اجاره دادن مغازه بعد از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد مي توان براي مطالبه اجاره ماهانه به شوراي حل اختلاف مراجعه نمود و در صورتي كه در قرارداد اجاره در موارد تخلف مستاجر از قرارداد حق فسخ به موجر داده شده موجر مي تواند از اين حق فسخ استفاده كند و اجاره را فسخ نمايد.
9.شخصي 5 سال پيش يك باب مغازه به صورت سرقفلي خريداري كرده و ضمن عقد قرارداد توافق كرده كه ماهيانه 1000 تومان از بابت ملك مغازه به مالك پرداخت نمايد ولي مالك هر دو سال يك بار اجاره ملك را دو برابر مي كند.راهكار قانوني چگونه مي باشد؟
مطابق قوانين مربوطه هر سه سال يك بار قابل افزايش است.اگر توافقي در ميزان افزايش نباشد بايد از طريق دادگاه و با جلب نظر كارشناس اقدام شود و در قراردادهاي منعقد شده طرفين طبق شرايط و توافقي كه در قرارداد اجاره پيش بيني شده ملزم به رعايت آن هستند و موجر حق دريافت مبلغي بيش از آنچه مورد توافق قرار گرفته ندارد.
10.موجر آپارتمان خود را اجاره داده و خود در آن مكان زندگي نمي كند . آيا موجر حق استفاده از پاركينگ آن قسمت واحد خود را دارد؟
در صورتي كه پاركينگ واحد خويش را از مورد اجاره استثناء كرده باشد مي تواند شخصاً استفاده نمايد و الا فقط مستاجر حق استفاده را خواهد داشت.
11.شخصي آپارتماني را اجاره نموده مالك مبلغي را به عنوان چك تضميني بابت تخليه درخواست كرده آيا اين مورد قانوني است؟
هر چند با توافق شما منع قانوني وجود ندارد اما با توجه به قانون مالك و مستاجر سال 1376 ضرورتي براي اين كار مالك وجود ندارد چرا كه در صورت انقضاي مهلت اجاره ظرف چند روز امكان تخليه وجود دارد.
12.آيا امكان گرفتن اجرت المثل كه در اجاره نامه جهت جريمه در نظر گرفته شده وجود دارد؟مراحل گرفتن آن چيست؟در صورتي كه خوانده جهت تعيين تكليف پول رهني كه در صندوق دادگستري جهت اجراي حكم تخليه ريخته شده رجوع نكند چه بايد كرد؟
امكان دريافت اجرت المثلي كه در قرارداد اجاره به عنوان جريمه بين طرفين مقرر شده وجود دارد و چنانچه ميزان مطالبه تا مبلغ 50 ميليون ريال باشد از طريق شوراي حل اختلاف و زائد بر آن با مراجعه به دادگاه ميسر است.عدم مراجعه مستاجر براي دريافت وجهي كه موجر به منظور امكان تخليه مورد اجاره در صندوق دادگستري توديع نموده مسئوليتي را متوجه موجر نمي كند.
13.كالايي طي چند مرحله با فاكتور فروش و امضاء خريدار و فروشنده به مبلغ صد ميليون ريال فروخته شده و كالا تحويل شده است.طبق توافق؛ قرار تسويه حساب ظرف مدت 4 ماه شد ولي تا كنون پس از مدت 8 ماه جهت پرداخت وجه كالاي خريداري شده ، هيچ گونه اقدامي از طرف خريدار نشده است.لطفاً جهت وصول مطالبات از طريق قانون چه اقدامي مي توانم انجام دهم؟
با ارائه دادخواستي به خواسته مطالبه مبلغ طلب خود به دادگستري و با ضميمه كردن فاكتورها مي شود حقوق خود را استيفاء كرد.
14.از شخصي چكي دريافت كردم كه فاقد جنبه كيفري است.براي طرح دعوي در مراجع حقوقي و درخواست تامين خواسته آيا توديع خسارت احتمالي در صندوق دادگستري و رعايت مهلت زماني ضرورت دارد يا خير؟
از آنجايي كه چك هاي صادره برعهده بانكهاي مجاز در حكم اسناد لازم الاجرا است، بنابراين در صورتي كه عليه صادر كننده آنها اقامه دعوي حقوقي و تامين خواسته شود نيازي به پرداخت خسارت احتمالي جهت صدور قرار تامين خواسته نيست و اقدام دعوي به طرفيت صادر كننده چك مهلتي ندارد.
15.اگر توقيف مال مستلزم ورود به منزل و شكستن قفل باشد ،مي توان اقدام به اين اعمال كرد؟
در اين صورت از طريق توسل به مراجع قضايي و مامورين انتظامي مامور اجرا اقدام مي كند.
به نقل از:پایگاه اطلاع رسانی شوراهای حل اختلاف استان زنجان
http://www.shorazn.ir/Default.aspx?PageContentID=8&tabid=1866
برچسب ها:بانک, تجاری, سوالات حقوقی