دعواي تخليه چيست؟
نسخه‌اي قانوني به نام دعواي تخليه
روزي نيست که راهروي دادگاه‌ها مملو از افرادي نباشد که دادخواست به دست منتظر رسيدن به حق قانوني‌شان هستند. دعواي تخليه که از طرف موجر عليه مستاجر طرح مي‌شود قوانين و مقررات مخصوص به خود را دارد. براي آشنايي با طرح اين دعوا و جزييات قانوني حاکم بر آن به گفت‌وگو با دکتر سيد محمد آذين، عضو هيات علمي دانشگاه تهران و وکيل پايه يک دادگستري پرداخته‌ايم.
دعواي تخليه چيست؟
منظور از دعواي تخليه اين است که مالک مال غيرمنقول، مال خود را که قبلا به تصرف کسي داده است، از او مطالبه کند. يک عضو هيات علمي دانشگاه در گفت‌وگو با «حمايت» مهم‌ترين حالتي را که دعواي تخليه قابل تحقق است، موردي عنوان مي‌کند که مالک پس از انقضاي قرارداد اجاره و به دليل تخليه نکردن داوطلبانه مستاجر، خواهان تخليه ملک توسط او مي‌شود.
دکتر سيدمحمد آذين ادامه مي‌دهد: در موارد ديگري که مالک با رضايت خود ملک را به تصرف متصرف داده و سپس، خواهان تخليه او شده باشد نيز عنوان دعواي تخليه صدق مي‌کند بنابراين در يک کلام، دعواي تخليه به دعوايي اطلاق مي‌شود که مالک مال غيرمنقول عليه متصرفي طرح مي‌کند که سابقا با اذن و رضايت او شروع به تصرف کرده است.
اين وکيل دادگستري در پاسخ به اين سوال که تقاضاي تخليه آيا صرفا در مورد انقضاي مدت در اجاره مطرح مي‌شود يا ممکن است به دلايل ديگري باشد؟ مي‌گويد: مهم‌ترين علت طرح دعواي تخليه، پايان يافتن مدت اجاره است اما به هر دليلي که مالک، مدعي خاتمه يافتن قرارداد اجاره باشد ممکن است دعواي تخليه اقامه کند. دکتر آذين با ذکر مثالي توضيح مي‌دهد: به‌عنوان مثال ممکن است مالک براي خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ايجاد کرده باشد که به «خيار شرط» معروف است. در اين صورت هر زمان که اراده کند – ولو بدون هيچ دليل موجهي- مي‌تواند استرداد مال غيرمنقول را از مستاجر بخواهد و اگر مستاجر همکاري نکند، از طريق طرح دعواي تخليه حق خود را پيگيري مي کند. اين عضو هيات علمي دانشگاه، مورد ديگري که ممکن است سبب طرح دعواي تخليه شود، تقصير مستاجر در استفاده از موضوع اجاره مي‌داند و مي‌گويد: در صورت هرگونه تقصير و سهل‌انگاري مستاجر نسبت با مورد اجاره، موجر اين حق را دارد که ضمن فسخ فوري قرارداد، به استناد قوانين حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخليه يد مستاجر را خواستار شود.
براي اقامه دعواي تخليه به کجا مراجعه کنيم؟
به گفته دکتر آذين، با توجه به قانون شوراهاي حل اختلاف مصوب 1387، مرجع صالح براي طرح دعواي تخليه، شوراهاي حل اختلاف هستند؛ البته به دلالت ضمني از همين قانون، دعواي تخليه اماکن تجاري و سرقفلي بايد در دادگاه عمومي طرح شود.
وي اضافه مي‌کند: البته ممکن است در پاره‌اي از موارد نيز اين دو مرجع در کار يکديگر دخالت‌هايي هم کنند؛ مثلا شوراي حل اختلاف براي برخي موارد در مورد دعاوي سرقفلي نيز تصميم مي‌گيرد، در حالي که قانون صراحت دارد که شوراهاي حل اختلاف، تنها نسبت به دعاوي اماکن مسکوني صالح هستند و نبايد وارد رسيدگي به دعاوي حق کسب و پيشه و تجارت شوند.
دعواي تخليه تشريفات پيچيده‌اي ندارد
آذين درباره اينکه چه تشريفاتي را موجر بايد براي اقامه دعواي تخليه طي کند، مي‌گويد: باتوجه به اينکه مرجع رسيدگي به دعواي تخليه شوراي حل اختلاف است، تشريفات پيچيده‌اي بر فرآيند طرح و رسيدگي به دعواي تخليه حاکم نيست و بنا بر نظر درست‌تر و رويه جاري، دعواي تخليه را بايد دعواي غيرمالي دانست که نيازمند ابطال تمبر دعاوي غيرمالي است و در نتيجه هزينه دادرسي چنداني ندارد. وي خاطرنشان مي‌کند: اما در مواردي که مستاجر به موجب قرارداد اجاره، مبلغي را به‌عنوان قرض‌الحسنه و به قول عرف – پول پيش- به موجر پرداخته باشد، موجر موظف است براي آغاز رسيدگي دادگاه، کل مبلغ دريافتي به اين عنوان را به حساب دادگستري توديع کند و دادخواست خود را ضمن ارائه رسيد توديع اين مبلغ به ثبت برساند. اين مدرس دانشگاه در بيان اينکه چرا اين الزام پيش‌بيني شده است؟ مي‌گويد: فلسفه اين الزام اين است که مستاجر از نظر استرداد پرداختي آسوده خاطر شود و موجر نتواند بدون بازپرداخت اين مبلغ، مستاجر را از ملک بيرون براند.
آذين با تاکيد براينکه بر اساس مقررات فعلي، شوراي حل اختلاف موظف است ظرف يک هفته در صورت جمع بودن شرايط، حکم به تخليه عين مستاجره دهد، مي‌گويد: شوراي حل اختلاف در صورتي که ناتواني مستاجر را در جايگزيني محل سکونت فعلي با جايي ديگر در اين مدت کم احراز کند، اين مدت را تمديد مي‌کند. اما به هر حال نظر قانونگذار بر اجراي فوري تخليه است و همين اجراي فوري، در عمل مشکلاتي را براي مستاجران بي‌سرپناه فراهم مي‌آورد.
وي در ادامه بيان مي‌کند: براي گرفتن حکم تخليه يک‌هفته‌اي، بايد يا سند رسمي تنظيم شده باشد يا اينکه اگر قرارداد با سند عادي تنظيم شده است، دو شاهد زير آن را ا مضا کرده باشند؛ هر چند که در عمل گاهي شهود زير اين قرارداد‌ها را امضا نمي‌کنند و طرفين از اين بابت دچار مشکل مي شوند.
تخليه ملک داراي سرقفلي
اين عضو هيات علمي دانشگاه در بيان تفاوت تخليه عين مستاجره و ملک داراي سرقفلي مي‌گويد: قانونگذار در سال 1356 ضمن تصويب قانون روابط موجر و مستاجر، براي اماکني که استفاده تجاري دارد، حق سرقفلي – يا به عبارت امروزي حق کسب و پيشه پيش‌بيني کرد به اين معنا که مستاجري که مدتي در ملک تجاري فعاليت کرده و ارزش آن ملک را افزايش داده است، ميتوانست از حق اولويت نسبت به اجاره مجدد محل برخوردار باشد هم‌چنين در موارد محدودي که موجر ميتوانست پس از پايان مدت اجاره ملک تجاري، تخليه مستاجر را بخواهد، بايد سرقفلي ملک را به قيمت روز به مستاجر مي‌پرداخت تا بتواند الزام وي به تخليه را بخواهد. آذين در ادامه مي‌افزايد: هنگامي که مستاجر داراي حق سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت است که قانون سال 1356 حاکم شود که در اين صورت نمي‌توان او را با انقضاي مدت بيرون کرد مگر اينکه تخلف کرده باشد. موارد تخلف عبارت‌اند از اينکه مستجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلا يا جزئا به هر صورتي که باشد به غير واگذار کند؛ در صورت احتياج مالک؛ وقتي ملک در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد؛ وقتي از مورد اجاره محل سکني برخلاف منظوري که در اجاره‌نامه قيد شده است استفاده شود؛ مستاجر شغل خود را تغيير دهد؛ مستاجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط کرده باشد؛ هنگامي که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل خودداري کند.
وي ضمن بيان اينکه با تصويب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 76، قانونگذار اجاره اماکن تجاري را – به جز مواردي که سابقه اجاره آن به قبل از تصويب اين قانون باز مي‌گردد- مشمول قانون جديد قرارداده است، مي‌گويد: در اين قانون، تقاضاي سرقفلي محدود به مواردي شده است که مستاجر در ابتداي اجاره مبلغي را به‌عنوان سرقفلي به موجر مي‌پردازد.
از طرف ديگر در بيشتر قراردادهاي اجاره امروزي، موجر شرط مي‌کند که مبلغ دريافتي از مستاجر به‌عنوان قرض‌الحسنه است و عنوان سرقفلي ندارد.
آذين در نتيجه‌گيري مي‌گويد: بنابراين، هر چه از نظر زماني جلوتر مي‌رويم، موارد امکان مطالبه سرقفلي از موجر کمتر و تخليه مورد تجاري به تخليه مورد مسکوني شبيه‌تر مي‌شود؛ با اين حال، همان‌طور که گفتيم تخليه مورد تجاري در صلاحيت دادگاه‌هاي عمومي است، در حالي که شوراهاي حل اختلاف به تخليه مورد مسکوني رسيدگي مي‌کنند.
به نقل از :
روزنامه حمايت – چهارشنبه – 21/12/1392
برچسب ها:تخليه, دعواي, دعواي تخليه, دعواي تخليه