تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
در قوانین روابط مالک و مستاجر، ما با دو کلمه روبرو می‌شویم: سرقفلی ، حق کسب و پیشه و تجارت. در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به‌کار رفته و گاه تفکیک شده‌اند. در این گفتگو درصدد بیان نکات کلیدی پیرامون این مفاهیم خواهیم بود.
باسلام و احترام خدمت همراهان عزیز سایت مهداد. کافه قانون سایت مهداد افتخار دارد تا باردیگر درخدمت شما عزیزان باشد. با ما همراه باشید تا درخصوص تفاوت‌های میان حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی با یکی از کارشناسان خبره این حوزه گفتگو کنیم.
_ با عرض سلام. بسیار ممنون که دعوت کافه قانونی‌های سایت مهداد را پذیرفتید و مهمان ما شدید. به‌عنوان اولین سوال، اگر امکان دارد تعریف مختصری از اصطلاح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت برای همراهان سایت مهداد ارائه بفرمایید.
سلام و عرض ادب. بنده هم از دعوت کافه قانونی‌های سایت مهداد کمال تشکر را دارم. عموم مردم مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه را یکی می‌دانند اما باید دانست که از نظر حقوقی و قانونی این دو مفهوم با یکدیگر تفاوت دارند. این نکته بسیارمهم است که روابط میان مالک و مستاجر براساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم شده است؛ چراکه در روابط میان مالک(موجر) و مستاجر دو قانون وجود دارد: قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶. پیش از قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶ اصطلاح حق کسب و پیشه ذکر می‌شد و قانون‌گذار در قانون سال ۱۳۷۶ از واژه سرقفلی استفاده کرده است درحالی‌که قانون‌گذار در سال ۱۳۵۶ از واژه حق کسب و پیشه استفاده کرده است. تا قبل از سال ۱۳۷۶ قانون‌گذار معتقد بود که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان این دو قائل نبود. سرقفلی پولی است که در ابتدای قرارداد اجاره بابت انتقال منافع ملک تجاری توسط صاحب ملک از مستاجر گرفته می‌شود و با دریافت این مبلغ، مالک امتیاز (تقدم و اولویت داشتن در اجاره) را به مستاجر می‌دهد و یااینکه صرف‌نظر از پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد، به‌صورت شرط در قرارداد اجاره، حق سرقفلی برای مستاجر ایجاد می شود؛ اما حق کسب و پیشه حقی است که تاجر از تداوم اشتغال در مکانی که اجاره کرده است به‌دست می‌آورد که حق مستاجر و تاجری است که در این مغازه شهرت کسب کرده (قانون سال ۵۶ این حق را به مستاجر می‌دهد) و درصورت تغییر محل کار، مستاجر مشتری‌های خود را از دست می‌دهد و باردیگر باید از صفر شروع کند.
_با این توضیحات، آیا حق کسب و پیشه و تجارت منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟ و آیا از حق کسب و پیشه و تجارت می‌توان چشم‌پوشی کرد و آن را ازبین برد؟برای‌مثال در اجاره‌نامه قید شود که مستاجر این مکان تجاری حق دریافت حق کسب و پیشه را هنگام تخلیه ندارد.
درمورد سوال اول باید عرض کنم که خیر؛ این حق به علت اشتغال مستاجر در محل کسب بوجود می‌آید، چه مستاجر به مالک وجهی پرداخت کرده باشد و یا نپرداخته باشد. درمورد سوال دوم نیز پاسخ منفی است. حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که با تخلیه مغازه تجاری به مستاجر تعلق می‌گیرد و نمی‌توان در اجاره‌نامه شرط کرد که این حق ازبین برود ( ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶) زیرا اصلا هنوز این حق ایجاد نشده است و اگر مالک برای تخلیه مکان تجاری خود به دادگاه مراجعه کرده باشد دادگاه هم حکم تخلیه مکان تجاری توسط مستاجر و هم حکم به پرداخت حق کسب و پیشه را صادر می‌کند؛ و فقط در این موارد است که مالک می‌تواند مبلغ حق کسب وپیشه و تجارت را پرداخت نکند و مغازه خود را تحویل بگیرد: – مستأجر شغل خود را بدون اجازه مالک تغییر دهد؛ مالک مغازه را برای کار آهنگری اجاره داده ولی مستأجر مغازه را به کتاب‌فروشی تبدیل می‌کند. – مستأجر کارهایی را در ملک انجام دهد که نباید انجام می‌داده یا باید انجام می‌داده و نداده است. به‌طور مثال اگر مستاجر به مکان، آسیب بزند و یا تخریب کند و …، مالک می‌تواند بدون اینکه حق کسب و پیشه و تجارت را به او بپردازد، او را بیرون کند. – اگر مستأجر، پولی را که باید هر ماه بعنوان مبلغ اجاره به مالک بابت اجاره مکان بدهد را پرداخت نکند (هرچند که این مبلغ بسیار ناچیز باشد).
_با مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت به خوبی آشنا شدیم، لطفا بفرمایید در قانون سال ۱۳۷۶ درچه صورتی سرقفلی به مستاجر تعلق می‌گیرد؟
طبق مواد ۶،۷،۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶ هرگاه مالک، مکان تجاری خود را با قرارداد اجاره به دیگری بدهد، می‌تواند مبلغی را به‌عنوان سرقفلی دریافت کند. علاوه بر این مورد، اگر در قرارداد اجاره شرط شود که تازمانی‌که مستاجر در ملک تجاری مشغول کسب و کار است، مالک حق ندارد مبلغی که به‌عنوان بهای اجاره از مستاجر می‌گیرد را افزایش دهد و حق تخلیه مکان را هم نداشته باشد و همچنین مالک تعهد کند که در هرسال، مکان تجاری را به همان مبلغ سابق به مستاجر واگذار کند؛ در این‌صورت مستاجر می‌تواند مبلغی به‌عنوان سرقفلی دریافت کند. و مورد آخر جایی‌است که در قرارداد اجاره شرط شود که مالک، مکان تجاری را به کسی غیر از مستاجر ندهد و هرساله مکان را با مبلغ اجاره معقول به مستاجر بدهد، مستاجر می‌تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل تجاری مبلغی را به‌عنوان سرقفلی بگیرد.
_با تشکر از توضیحات شما؛ باتوجه به این توضیحات، تفاوت‌های دیگری هم بین این دو اصطلاح باید وجود داشته باشد. لطفا چند تفاوت بین این دو اصطلاح را مطرح بفرمایید.
سرقفلی هنگام بستن قرارداد اجاره به صاحب ملک تجاری پرداخت می‌شود و کسب اعتبار و شهرت هیچ تاثیری در آن ندارد. درواقع حق کسب و پیشه و تجارت نیاز به گذشت زمان و جذب مشتری دارد و به‌تدریج حاصل می‌شود ولی سرقفلی در ابتدای قرارداد بوجود می‌آید و ارتباطی به مرور زمان ندارد.
تفاوت دیگر آن است که قبل از سال۱۳۷۶ این امکان وجود داشت که محلی که تجاری نیست( یعنی پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مربوط به محل تجارتی نیست) برای کسب و کار اجاره داده شود و هنگام تخلیه به این محل، حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گرفت. به‌طورمثال اگر شما درسال ۱۳۶۰ انباری خانه خود را(که یک مکان تجارتی نیست) به کسی برای تجارت اجاره می‌دادید، مشکلی وجود نداشت. اما از سال ۱۳۷۶ به بعد سرقفلی فقط به اماکن تجارتی تعلق می‌گیرد. یعنی اگر شما بخواهید انباری خانه خود را برای تجارت اجاره دهید، حق سرقفلی به شما تعلق نخواهد گرفت چون مکان، تجارتی نیست و سرقفلی ویژه مکان‌های تجارتی است.
تفاوت بعدی آن است که: حق سرقفلی را می‌توان توقیف کرد و با تخلف مستاجر ازبین نمی‌رود درحالی‌که حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست و اگر مستاجر تخلف کند و کارهایی را در مکان تجاری انجام دهد که نباید انجام می‌داده یا کارهایی را که باید انجام می‌داده، نداده است، نیز ازبین می‌رود.
_آیا حق کسب و پیشه با سرقفلی از حیث مالی و قیمت تفاوت دارند؟
مبلغ و میزان سرقفلی باتوجه به موقعیت محل مکان تجاری، کیفیت و تجهیزات مورد اجاره براساس توافق بین مالک و مستاجر تعیین می شود زیرا هر ملکی دارای شرایطی است و ازجهت کیفیت برای تجارت، با ملک دیگر متفاوت است و هر مکانی که شرایط بهتری برای تجارت داشته باشد، مبلغ سرقفلی آن نیز بیشتر خواهد بود. اما حق کسب و پیشه براساس نظر مالک یا توافق بین مالک و مستاجر تعیین نمی‌شود بلکه دادگاه با استفاده از نظر کارشناس مبلغ را تعیین می‌کند. کارشناس نیز براساس موقعیت مکان تجاری، شغل مستاجر، مساحت مکان و… نظر می‌دهد و مبلغ را تعیین می‌کند. درواقع میزان و مقدار حق کسب، قابل محاسبه و پیش‌بینی نیست.
_و سوال آخر: آیا درمورد انتقال و واگذاری سرقفلی و حق کسب و پیشه تفاوتی میان این دو وجود دارد؟
به نکته بسیار ظریفی اشاره کردید. مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۵۶ اگر مستاجر بخواهد حق کسب خود را به شخص دیگری انتقال دهد یا واگذار کند باید حتما این انتقال را با سند رسمی انجام دهد اما اگر مستاجری که بعد از سال۱۳۷۶ قرارداد اجاره بسته، بخواهد سرقفلی خود را واگذار کند، نیازی به سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت دادن دو نفر که قابل اعتماد باشند نیز می‌تواند مکان تجاری را انتقال دهد. پس می‌بینیم که مشخص کردن قانون و سالی که اجاره بسته شده در تعیین سرقفلی یا حق کسب و پیشه تا چه اندازه تاثیر دارد. _سپاس از وقتی که در اختیار کافه قانون قرار دادید. بنده هم از دعوت سایت مهداد کمال تشکر را دارم. ان‌شاءالله مطالب مفید باشد.
منبع:http://mahdad.ir
برچسب ها:حق کسب و پیشه و تجارت, سرقفلی, قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶, مستاجر