ثبت املاک(حقوف ثبت)-قسمت اول
دکتر هاشمی: (آموزش ضمن خدمت قضات _ جلسه اول مورخ 4/3/80 ):
موضوعي كه به من محول شده تا درخدمت شما باشم، بحث مقررات ثبتي است. چون قبلا در ثبت حضور داشتم و گاهي مشكلات قضات محترم و همكاران ثبتي را مشاهده مي كردم و در مواردي، تعارض يا اختلاف نظر، حاصل مي شد، معمولا اين موضوعات را به علاوه مواردي كه درخواست شود در اين جلسات مطرح مي كنم.
با توجه به شركت قضات در هيأت هاي ثبتي گاهي اختلاف نظر در صلاحيت هيأت هاي نظارت يا شوراي عالي ثبت و مراجع قضائي وجود دارد و اين مسئله نيز قابل بحث و بررسي است.همچنين همكاران قضايي در هيأت هاي موضوع اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت شركت مي كنند و بعضا مشكلاتي در اين رابطه دارند. چون آرائي كه در رابطه با اين مواد صادر مي شود به لحاظ اعتراض به دستگاه قضايي گرفتار آن مي شود چون گاهي اين آراء اصلا در صلاحيت اين هيأت ها نبوده و يك امر قضايي است. علت اين امر شايد ناشي از عدم توجه كافي به قانون مصوب است.مطلبي كه مي توانيم در اين جلسات در مورد آن صحبت كنيم، راجع به حدود صلاحيت اين هيأتهاست. اينكه صلاحيت اين هيأت ها تا كجاست و قضات كه در هيأت ها هستند چه كار بايد بكنند چرا كه قضات در اين هيأت ها بايد راهگشا و راهنما باشند.
راجع به مقررات ثبت ملك هم لازم مي دانم مواردي مطرح شود چون از جمله گرفتاري هاي قضات است. طرح ماده 22 قانون ثبت يكي از آثار ثبت ملك اين است كه وقتي ملكي بنام مالك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد دولت فقط او را مالك مي شناسد و لاغير (دولت در معني اعم كلمه) همچنين موضوع ماده 24 قانون ثبت كه اشاره دارد، زماني كه مهلت هاي اعتراض منقضي شد ديگر هيچ دعواي حقوقي و جزايي پذيرفته نمي شود مگر در مواردي كه در آن قانون ذكر شده است. لذا اگر از مقررات ثبت ملك مطلع نباشيم چگونه بدانيم كه ملكي بر اساس قانون به ثبت رسيده است يا بر خلاف قانون.متأسفانه آرايي را در ديوان كشور ديدم، كه بعضي از قضات (غير از تهران) ثبت اوليه ملك را با وجودي كه قانونا به ثبت رسيده ابطال كرده اند كه اين خلاف قانون است و رأي نقض مي شود و ايراد قانوني هم دارد در اين جا چه مقرراتي بايد رعايت بشود تا قاضي بگويد بحث اين است كه ملك طبق قانون به ثبت رسيده است و طبق ماده 24 قانون ثبت، نمي توانيم متعرض آن بشويم.
موضوع ديگر، بحث در مقررات ثبت سند است. اسناد رسمي، بحثهاي مختلفي دارد از جمله اينكه آيا مي توان متعرض سند رسمي شد يا نه اگر مي شود تا چه حد چون طبق ماده 70 قانون ثبت، و همچنين ماده 73 قانون ثبت، اعتبار قايل نشدن به سند رسمي از طرف قاضي و نيز در موردي كه سند رسمي مورد انكار و ترديد واقع شود و قاضي وارد رسيدگي يا ترتيب اثر دادن به انكار و ترديد شود مجازات انتظامي و انفصال از 6 ماه تا يكسال پيش بيني شده است و در مواردي حتي اگر خسارتي در اثر آن به ذينفع وارد شود با شرايطي كه در قانون، پيش بيني شده، قاضي به جبران خسارت هم محكوم مي شود.
با توجه به اين مطالب و بحث هاي حقوقي ديگري هم كه مطرح است، بايد ديد سند رسمي، چه سندي است و تا چه حدي قاضي مي تواند در اسناد رسمي، طبق مقررات، وارد رسيدگي شود و ازآن به بعد كه خط قرمز نام مي گذاريم ديگر امكان ندارد و نبايد پا را فراتر گذاشت و اگر از آن فراتر برويم گرفتار مواد 70 و 73 قانون ثبت مي شويم كه تخلف است و قابل تعقيب.مطلب ديگر راجع به اشتباهات ثبتي است، هيأت نظارت، كه قضات در آن شركت دارند و طبق قانون، بايستي قضات دادگاههاي تجديدنظر شركت بكنند. در ماده 6 قانون ثبت از قضات دادگاههاي استان نام برده، كه فعلا جانشينش دادگاههاي تجديدنظر استان است.
براي اين كه طبق قانون در هيأت نظارت، عمل بشود بايد در اين هيأتها، از قضات دادگاه تجديدنظر، در سراسر كشور استفاده شود، در هيأت ها دو قاضي عضو هستند.هميشه بحث هيأت نظارت و حدود صلاحيت و اختياراتش مطرح است. بعضي از اختيارات هيأت هم مرز اختيارات قضائي است. پرونده اي از دادگاه تجديدنظر استان، به جهت اختلاف در صلاحيت به ديوان عالي كشور آمده بود و قضات دادگاه تجديدنظر استان بسيار دقيق و با توجه به مقررات ثبتي، عدم صلاحيت، صادر كرده بودند به صلاحيت هيأت نظارت. اما رأيي را هم ديدم كه اختلاف صلاحيت شده بود و موضوع در صلاحيت مراجع قضايي بود، در صورتي كه عدم صلاحيت باعتبار صلاحيت هيأت نظارت صادر شده بود. در همه جاي كشور اختلاف صلاحيت بين هيأت هاي نظارت و دادگاهها، حاصل مي شود كه براي رفع اختلاف، به ديوان كشور مي آيد. لذا بد نيست كه بحثي هم راجع به اختيارات هيأت نظارت و حدود صلاحيت و اختيارات هيأت نظارت كه در بعضي از موارد هم مرز اختيارات قضايي است داشته باشيم.
موضوع ديگر در مورد اسناد مالكيت معارض است كه يك بحث قضايي و ثبتي است. به عبارت ديگر تا چه اندازه رسيدگي به اسناد مالكيت معارض، در صلاحيت مراجع قضايي است و تا كجا در صلاحيت هيأت نظارت يا شوراي عالي ثبت و در تهران خيلي اسناد مالكيت معارض از لحاظ ثبتي وجود دارد. در خصوص اسناد مالكيت معارض، اگر هيأت هاي نظارت بر صدور اسناد مالكيت، رأي صادر نكنند، قاضي نبايد وارد آن بشود. چرا كه تشخيص اينكه آيا اسناد مالكيت معارض، صادر شده است يا نه و اين كه اسناد مالكيت واقعا معارض اند يا نه از لحاظ ثبتي با هيأت نظارت است اگر هيأت نظارت نظر داد، آن موقع بحث قضايي پيش مي آيد كه كدام معارض است و كدام غير معارض و اصيل. چون گاهي اوقات ما بين مراجع قضائي و ثبتي در اين زمينه اختلاف نظر وجود دارد لازم است بحث شود، همچنين در خصوص افراز و تفكيك و مواردي كه هم ثبتي است و هم قضايي بحث خواهد شد.گاهي در حدود صلاحيت ها اختلاف نظر حاصل مي شود.در افراز و تفكيك يك بحث ثبتي وجود دارد و يك بحث قضايي (به خصوص در افراز).
موضوع ديگر راجع به اعتراض ثبت است، چرا كه مقررات مقداري تغيير كرده و بعضي از قضات، در برخي جاها هنوز طبق مقررات ماده 16 و 20 قانون ثبت عمل مي كنند در صورتي كه تغييراتي به موجب قوانين در مهلت ها و ترتيب رسيدگي، در اعتراض به ثبت داده شده است ولي چون اين تغييرات اخيرا تصويب شده بعضي قضات طبق مقررات قبل عمل مي كنند كه ايراد دارد.بحث ديگر كه مختص محاكم تهران است، دعاوي راجع به علائم تجاري و اختراعات است. در بعضي از شهرستانها نسبت به دعاوي راجع به علائم تجاري و اختراعات اظهار نظر شده در صورتي كه طبق قانون، رسيدگي و اظهارنظر نسبت به دعاوي مربوط به علائم تجاري و اختراعات، چه از جنبه جزائي و چه حقوقي در صلاحيت محاكم تهران است.راجع به مالكيت صنعتي و مالكيت معنوي قراردادي وجود دارد كه بايد قضات به آن توجه نمايند، چون به تأييد و تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيده است كه گاهي اوقات به آن توجه نمي شود.
راجع به مواد 147 و 148 قانون ثبت در جلسات ديگر هم همكاران خيلي بحث داشتند علتش هم اين است كه به مواد 147 و 148 درست عمل نمي شود و هميشه استدعا دارم، چه در تهران و شهرستانها كه قضات محترم دقت بيشتري در اين مورد بنمايند. چرا كه مواد 147 و 148 ايجاد مشكل كرده است و در جاي خود به اين موضوع مي پردازم.در ادامه به نكاتي پيرامون مجازاتهايي كه توسط بعضي قضات، راجع به سلب صلاحيت سردفتر يا محروميت سردفتر از اشتغال به شغل سردفتري صادر نموده اند، اشاره خواهم كرد.حال به طور تفصيل، به بحث مربوط به مواد 22 و 24 قانون ثبت، كه از نظر قاضي بسيار مهم است مي پردازم. تشخيص اينكه چه ملكي ثبت شده است و چه ملكي ثبت نشده مهم و قابل بحث است و از طرفي از لحاظ حقوقي اختلاف نظر هم هست. در چه مواردي طبق قانون ملك ثبت شده، تلقي مي شود و مشمول مواد 22 و 24 قانون ثبت و در چه مواردي ملك اصلا ثبت نشده، تلقي نمي شود و مشمول اين دو ماده نيست.
منظور ماده 22 چيست؟ ماده 22 قانون ثبت مي گويد وقتي كه ملكي طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد و سند مالكيت به مالك داده شد دولت او را مالك مي شناسد. به عبارتي دولت كسي را مالك مي شناسد كه ملك بنام او به ثبت رسيده است. البته يك شرط وجود دارد كه طبق قانون به ثبت رسيده باشد. يعني ملكي كه طبق قانون به ثبت نرسيده، واجد اين شرايط نيست و شخص مالك شناخته نمي شود. تا ملكي به ثبت نرسيده، مي شود گفت كه فرد مدعي مالكيت نسبت به ملك است چون هنوز رسما مالك نيست. ممكن است فرد، زميني را حيازت كرده و شرعا مالكش است يا به ارث به وي رسيده و مي گويد مال مشروع پدرم بوده و حيازت كرده و حال به من رسيده و مالكش هستم، در اين فرض، فرد خود را مالك مي داند، اما در اصل رسما مالك نمي شود. يعني غير از خودش كسي وي را مالك نمي شناسد و براي اينكه رسما مالك بشود بايد ملك بنام وي طبق مقررات به ثبت برسد.
آيا دادگاهها مي توانند نسبت به ملكي كه به ثبت نرسيده است حكم به مالكيت كسي بدهند؟ هيأت عمومي رأيي داده، كه بيان مي كند با شرايطي كه در رأي است، امكان دارد، اما يك كار عبثي است. وقتي دو نفر مراجعه مي كنند و ممكن است تباني هم باشد، يا اختلاف پيدا مي كنند و عليه هم عرضحال مي دهند و شما حكم به مالك بودن، يكي مي دهيد، اين امكان دارد، اما اين ما بين آن دو برقرار است و ممكن است، فرد ثالثي هم مالك باشد كه دعواي او را رسيدگي نكرده ايم. به هر حال بايد براي رسما مالك شناخته شدن، درخواست ثبت بكند. نتيجه اش اين است كه امكان دارد اشخاص در مهلت به ثبت اعتراضي بكنند در اين صورت به قاضي ارجاع مي شود و او در مالكيت تصميم بگيرد كه مالك است يا نه. پس براي اينكه كسي رسما مالك شناخته شود، بايستي طبق ماده 22 قانون ثبت، ملك، با تشريفاتي كه به طور مختصر عرض مي كنم، به ثبت برسد و مهلت هاي اعتراض، منقضي شده باشد و ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شود، البته به شرطي كه طبق قانون، به ثبت رسيده باشد. در اين حالت ماده 24 مطرح مي شود، كه بيان مي كند پس از انقضاي مهلت هاي اعتراض، ديگر دعواي اين كه حقي از كسي تضييع شده، پذيرفته نيست، چه حقوقي و چه جزايي، مگر در مواردي كه در آن ماده آمده است كه بعدا بحث مي شود.مرجع قضائي حق رسيدگي نسبت به ملكي كه طبق قانون به ثبت رسيده ندارد. در مواردي كه در ماده 24 آمده مي توان رسيدگي نمود. به هر حال ابطال ثبت اوليه ملك ممنوع است، تلفيق دو ماده 22 و 24 اين مطلب را مي رساند به شرطي كه ملك طبق قانون به ثبت رسيده باشد.
حال، اين موضوع كه طبق قانون، به ثبت برسد يعني چه؟ يعني تشريفات ثبت ملك دقيقا همانطوري كه قانون، مقرر كرده انجام شده باشد و با انقضاي مهلت هاي اعتراض و ثبت ملك در دفتر املاك مي گوييم طبق قانون به ثبت رسيده است. اينجا بحثي كه پيش مي آيد اين است كه ملك ثبت شده چه ملكي است آيا ملكي كه در دفتر املاك ثبت شده آيا ملكي هم كه ثبت نشده اما مقررات ثبت آن خاتمه پيدا كرده است و طبق قانون مهلت اعتراض آن هم منقضي شده داراي ضوابط و مقررات ملك ثبت شده است. ممكن است تمام اقدامات انجام شده و جهت ثبت به دفتر املاك ارسال شده، حال متصدي دفتر املاك كه ابلاغ دارد براي اين كار و سند را در دفتر املاك ثبت مي كند و امضايش معتبر است به مرخصي رفته يا در معذوريت است و مشكلاتي اداري از اين قبيل و بايد مانع رفع شود و سپس سند در دفتر املاك به ثبت برسد و از موقع به ثبت رسيدن داراي آثار است در اين مورد چون مهلت اعتراض منقضي شده از نظر قضائي داراي آثار ملك ثبت شده است. چون هيچ اعتراضي پذيرفته نمي شود.
«ماده 24 قانون ثبت» در اينجا فهرست وار به مقررات ثبت ملك، اشاره مي شود، كه اگر اين مقررات در ثبت ملك رعايت نشود، بايد گفت ملك طبق قانون، به ثبت نرسيده است، با مقررات فعلي حدودا حداقل چهار ماه، طول مي كشد تا ملكي به نام كسي به عنوان مالك به ثبت برسد و هشت اقدام براي اين كار لازم است. البته ممكن است از اين مدت طولاني تر هم بشود ولي زودتر از چهار ماه، امكان صدور سند ثبت شود. موادي كه اين 8 اقدام در آن پيش بيني شده است عبارتند از: مواد 9 ، ،10 ،11 ،14 ،15 ،16 ،17 ،18 18 مكرر، 20 قانون ثبت. به تشريفات، ثبت ملك، اصطلاحا عمليات مقدماتي ثبت مي گويند. قانون ثبت مصوب اسفندماه 1310 در 142 ماده بنام قانون ثبت اجباري است و اصطلاحا در اداره ثبت، ثبت عمومي گفته مي شود. قوانيني كه از سال 1290 ه. ش در رابطه با ثبت ملك به تصويب رسيده تا سال 1310ش، در رابطه با ثبت اختياري املاك بوده است. يعني طبق قانون ثبت اختياري يا عادي به ثبت رسيده است.
وقتي به ثبت اختياري اشاره شود بايد به مقررات قانوني از 1290 ش تا 1310 ش مراجعه شود و در خصوص ثبت عمومي از مقررات 1310 ش به بعد استفاده شود.طبق قانون ثبت اجباري دولت موظف شد، بدون اينكه محتاج مراجعه صاحبان املاك باشد اقدام به ثبت املاك آنها نمايد. اولين اقدام، انتشار آگهي عمومي است. طبق ماده 9 قانون ثبت آگهي عمومي يعني اينكه هر اداره ثبت، طبق قانون آگهي مي نمايد، كه املاك واقع در محدوده آن اداره، به ثبت مي رسد و اين آگهي جهت اطلاع مالكين صادر مي شود. آگهي ماده 9 ق. ث در همه جاي كشور صورت گرفته و ديگر عمل نمي شود مگر در برخي جزاير جنوب و بعضي نقاط بسيار دور افتاده كهكيلويه و آذربايجان ولي در اكثر نقاط اين آگهي شده است. دومين اقدام، طبق ماده 10 ق. ث انتشار آگهي مقدماتي است. سومين اقدام، تعيين پلاك و شماره براي ملك است. اين اقدام طبق ما ده 5 و 6 آيين نامه قانون ثبت، عمل مي شود. در كشور ما هويت املاك با پلاك است نه نام مالك. هيچ وقت با نام مالك به ملك نمي رسيم ولي با پلاك به نام مالك و مشخصات ملك دست پيدا مي كنيم.
مأمورين ثبتي براي ملك پلاك تعيين مي كنند و پلاك هم به پلاك اصلي و فرعي تقسيم مي شود. پلاك اصلي پلاكي است، كه در موقع ثبت ملك، براي ملك، تعيين مي شود و پلاك فرعي پلاكي است، كه هرگاه ملك به قطعات تقسيم شود براي هر قطعه پلاكي از پلاك اصلي به عنوان پلاك فرعي تعيين مي گردد و تقسيم در املاك يا افقي است يا عمودي. هم در تقسيم افقي كه زمين يا خانه را به قطعات تقسيم مي كنيم هر قطعه پلاك فرعي به خود مي گيرد و هم در تقسيمات افقي كه در آپارتمان ها متداول است. بلوك آپارتماني كه به قطعات تقسيم مي شود براي هر محدوده آپارتماني يك پلاك فرعي از پلاك اصلي تعيين مي شود.
اقدام چهارم، توزيع اظهارنامه بين مالكين است. دولت طبق قانون موظف شده اين كار را انجام دهد. بنابراين مأمورين اداره ثبت ضمن مراجعه به محل املاك هم پلاك تعيين مي كنند و هم به مالك يا مالكين آن پلاك، يك فرم درخواست ثبت، تحويل مي دهند كه اين فرم در اداره ثبت، اظهار نامه ناميده مي شود. هر فرم درخواستي را در اداره ثبت، اظهارنامه مي گويند. مثلا براي ثبت شركت، اظهارنامه ثبت شركتها بايد ارائه شود يعني فرم درخواست ثبت شركت يا جهت ثبت اختراع اظهارنامه ثبت اختراع.اظهار نامه، يكي از اوراق مهم پرونده ثبتي است. پس از تحويل فرم به مالك و اخذ رسيد به وي تذكر داده مي شود ظرف مدت 2 ماه فرم را به همراه مدارك مالكيت به اداره ثبت عودت دهد. اولين مطلبي كه بايد به آن توجه شود، فرم درخواست ثبتي است. اظهارنامه در ادارات ثبت در دفتر توزيع اظهارنامه ثبت مي شود و اين دفتر در اداره ثبت بايگاني مي شود يكي از اسناد مهم در بعضي پرونده ها اعتراض به ثبت يا اعتراض به اصل درخواست ثبت، دفتر توزيع است.وقتي كه فرم درخواست ثبت، به مالك داده مي شود در آن دفتر (توزيع اظهارنامه) از فرد، رسيد اخذ مي شود. معمولا فرم درخواست ثبت، به كسي داده مي شود، كه در حد ثبتي تصرف مالكانه وي را نسبت به ملك احراز كرده باشند. به اين شكل كه يك سري تحقيقات اوليه مي كنند و پس از احراز تصرف مالكانه، به عنوان مدعي مالكيت، به وي فرم درخواست ثبت ملك مي دهند.
لذا افرادي كه فرم درخواست ثبت را تحويل گرفته و نام آنها در دفتر توزيع اظهارنامه، قيد شده و درخواست ثبت آنها هم در پرونده ثبتي، مضبوط است، از نظر قضائي، نمي توانند مالك شناخته شوند، تا ملك بنام آنها به ثبت نرسيده، متقاضي و مدعي مالكيت هستند.اقدام پنجم، برگرداندن فرم تكميل شده اظهارنامه، توسط مالك به اداره ثبت است كه بايد ظرف مدت دو ماه از تاريخ نشر اولين آگهي تصرفاتي به ضميمه مدارك مالكيت به اداره ثبت داده شود. اين عمل تقاضا و درخواست ثبت، ملك نام دارد.اقدام ششم، انتشار آگهي نوبتي است. (طبق ماده 11 قانون ثبت ) و يكي از بحث هاي قضائي است، بعد از توزيع فرمها توسط اداره ثبت، عده اي از مالكين فرمها را به اداره ثبت، تحويل مي دهند و عده اي، به دلايلي از قبيل فوت و يا عللي ديگر تحويل نمي دهند، در اين صورت با ملاحظه دفتر توزيع اظهارنامه، معلوم مي شود كه نسبت به ملكي درخواست ثبت، شده است يا خير، و فرم درخواست توزيع شده به چه كسي داده شده است و متصرف مالكانه اوليه، چه كسي بوده است و اينكه درخواست خود را برگردانده و تقاضاي ثبت نموده يا نه. در خصوص املاكي كه قبلا فرم اظهارنامه به متصرفين تحويل شده ولي تا به حال آن را برنگردانده اند و نيز مواردي ديده شده كه به عللي فرم جديد اظهار نامه بدون توجه به دفتر توزيع اظهار نامه به فرد ديگري، داده شده و در اين حالات، دادگستري و قضات گرفتار مي شوند، كه با توجه به دفتر توزيع اظهار نامه، مي توانند اين مشكل را حل نمايند و معلوم نمايند اين تصرف مالكانه از قبل بوده يا فرم جديد به فرد تحويل داده شده است. تا از تضييع حق جلوگيري نمايند.
طبق ماده 11 قانون ثبت، پيش بيني شده كه اداره ثبت، موظف است اسامي كساني كه درخواست ثبت، كرده اند و مشخصات ملكي كه نسبت به آن درخواست ثبت شده، را در دو نوبت به فاصله 30 روز يعني در اول و آخر ماه در روزنامه كثيرالانتشار محل وقوع ملك آگهي بكنند كه آگهي نوبتي، گفته مي شود. سابق، يك نسخه در روزنامه رسمي هم منتشر مي شد ولي با مقرراتي كه بعدا به تصويب رسيد نوبت اول در روزنامه رسمي منتشر نمي شود. در اين آگهي تذكر مي دهند هر كس نسبت به ملكي كه درخواست ثبت شده (اعتراض به اصل درخواست) اعتراضي دارد و حقي براي خود قايل است ظرف 3 ماه از تاريخ نشر اولين آگهي نوبتي، اعتراض خود را به اداره ثبت، تحويل دهد. بنابراين آگهي نوبتي از نظر قضائي مبدأ شروع مهلت اعتراض به ثبت محسوب مي شود و يكي از اوراق مهم، در اعتراض به ثبت، براي قضات همين آگهي نوبتي است. بعضي آگهي هاي نوبتي از پرونده هاي ثبتي مفقوده شده لذا دستور داده شده كه در اداره ثبت دو چيز را بايگاني نمايند. يكي آگهي هاي نوبتي هر سال و آگهي هاي مربوط به تحديد حدود كه در جلدهايي بايگاني بشود قضات در مواردي كه لازم است در خصوص اعتراض به ثبت و تعيين اينكه در مهلت مقرر به ثبت اعتراض شده يا خارج از مهلت، حتما از اداره ثبت مربوطه جلد مربوط به آگهي همان سال را مطالبه و ملاحظه نمايند. مورد ديگر نقشه هاي ثبتي است به لحاظ مفقود شدن نقشه هاي ثبتي از پرونده هاي ثبتي در ادارات ثبت نسخه هاي كپي برداشته شده و نگهداري مي شود در موقع تحديد حدود، كروكي تهيه شده در پرونده هاي اعتراض به ثبت يا دعاوي ثبتي از ديگر اسناد و اوراق مهم براي مراجع قضائي است. از روي كروكي ها، نقشه برداري شده و در ادارات ثبت سراسر كشور محفوظ است و امكان دستيابي به آنها وجود دارد.
اقدام هفتم، آگهي تحديد حدود است (ماده15،14 قانون ثبت) در آگهي تحديد حدود، مأمورين ثبت، روزي را كه براي تحديد حدود، مراجعه مي نمايند تعيين مي كنند و در روز معينه نسبت به تحديد حدود و نقشه برداري اقدام مي كنند. لذا آگهي تحديد حدود صرفا براي تعيين روز مراجعه است. اقدام هشتم، عمليات تحديد حدود است. مأمورين ثبت، پس از تعيين روز مراجعه، به محل ملكي كه درخواست ثبت شده، رفته و در محل نقشه برداري كرده، مساحت و حدود ملك را مشخص مي كنند. همچنين حقوق ارتفاقي ملك، را در مجاورين يا املاك ديگر يا حقوق، املاك ديگر را در اين ملك تعيين و صورت مجلس مي نمايند. نقشه بردار كروكي از ملكي كه درخواست ثبت شده، تهيه مي كند كه همان نقشه ثبتي است و پيرو آن صورت مجلس تهيه مي شود كه براي مراجع قضائي اهميت دارد، و صورت مجلس تحديد حدود گفته مي شود. هر كس نسبت به عمليات تحديد حدود و حقوق ارتفاقي ملكي كه درخواست ثبت شده، اعتراض داشته باشد مي تواند ظرف يك ماه از تاريخ تنظيم صورت مجلس تحديد حدود اعتراض كند.
پس تاريخ تنظيم صورت مجلس تحديد حدود، تاريخ مبدأ اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقي ملك است. عمليات تحديد حدود آخرين اقدام ثبت ملك است، وقتي اداره ثبت اين اقدام را انجام داد پيش نويس سند مالكيت را تهيه كرده و در پرونده ضبط مي كند تا مهلت هاي اعتراض منقضي شود زماني كه مهلت هاي اعتراض (سه ماه مذكور در ماده 11 و يك ماه در صورت مجلس تحديد حدود) منقضي شد. آن وقت ملك در دفتر املاك طبق ماده 21 ثبت مي شود و سند مالكيت به مالك داده مي شود. اگر اين اقدامات هشت گانه دقيقا انجام شد آن وقت مي گوييم ملك طبق قانون به ثبت رسيده است و هرگاه هر كدام از اين موارد عمل نشده بود مي گوييم ملك طبق قانون به ثبت نرسيده است.در مورد اول قاضي حق مداخله ندارد چون طبق قانون به ثبت رسيده است اگر در مورد هر كدام از اينها طبق قانون عمل نشده بود آن وقت قاضي مي تواند ثبت ملك را ابطال كند، چرا كه عمليات ثبتي، طبق قانون انجام نشده است.
سئوال – در بعضي از استعلام ها كه از ثبت مي شود، پاسخ داده مي شود كه آگهي تحديد حدود شده است، اما تحديد حدود به عمل نيامده است، علت چيست؟
جواب ـ مأمورين پس از آگهي تحديد حدود (ماده14 قانون ثبت و تبصره ذيل ماده 20 قانون ثبت) به محل مراجعه مي كنند. اگر مالك يا مالكين براي تحديد حدود، حاضر باشند عمليات تحديد حدود، انجام مي شود. اگر مالك بود، مجاور نبود، يا مجاور بود، مالك نبود، باز هم عمليات تحديد حدود، صورت مي گيرد.
اما اگر هيچ كدام از اين افراد حضور نداشتند، مأمورين بايد صورت مجلس بكنند و هيچ اقدامي نكنند وقتي كه دفعه اول مراجعه شد و حضور نداشتند براي بار دوم آگهي مي كنند و دفعه دوم هم كه در وقت معينه به محل مراجعه كردند و هيچ كدام حضور نداشتند عمليات انجام نمي شود و اداره ثبت اقدامي راجع به تحديد حدود، نمي كند و پرونده بايگاني مي شود، تا مالك مراجعه نمايد، هر زمان مالك مراجعه نمود، به طور اختصاصي، و با دريافت هزينه، اقدامات تحديد حدود، انجام مي شود.
http://www.ghazavat.com/ghazavat.com/ghezavat18/Report.htm
برچسب ها:ثبت املاک(حقوف ثبت)-قسمت اول