تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح-قسمت دوم
تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح
| ويرايش جديدمتن سخنراني مورخ ۲۶/۸/۸۴ , حسينيه ارشاد – آقاي فرامرز زماني سليمي, قاضي بازنشسته و وكيل پايه يك كانون وكلاي دادگستري مركز |
اسناد مالكيت معارض
قبل از اينكه در خصوص اسناد مالكيت معارض و مقررات لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مصوب ۱۳۳۳ توضيح داده شود ضرورت دارد بعرض برسانم كه به موجب ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال ۱۳۱۰ براي رسيدگي به اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك كشور در مقر هر دادگاه استان هياتي بنام هيات نظارت مركب از رئيس ثبت استان و يا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزير دادگستري تشكيل مي شود كه اين هيات به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتي در حوزه قضائي استان رسيدگي مي كند. براي اين هيات يك عضو علي البدل از بين قضات دادگستري يا كارمندان ثبت مركز استان از طرف قوه قضائيه تعيين خواهد شد. ماده ۲۵ قانون ثبت حدود صلاحيت و وظائف هيئت نظارت را در ۸ بند تعيين كرده است كه بندهاي ۲, ۴, ۵ و۶ آن در اين مورد در خور توجه است:
بند۲- هر گاه هيئت نظارت تشخيص دهد كه در جريان مقدماتي ثبت املاك اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنين عمليات بعدي كه اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جريان ثبت طبق مقررات تجديد يا تكميل يا اصلاح مي گردد.
بند۴– اشتباهاتي كه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي ثبت پيش آمده موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هيات نظارت مطرح مي شود و در صورتي كه پس از رسيدگي وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخيص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسي خلل نرساند هيات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مي نمايد و در صورتي كه اصلاح مزبور خللي به حق كسي برساند به شخص ذينفع اخطار مي كند كه مي تواند به دادگاه مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه را اصلاح آن را پس از تعيين تكليف نهائي در دادگاه صادر خواهد كرد.
بند۵- رسيدگي به تعارض در اسناد مالكيت كلاً يا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك- خواه نسبت به حدود و حقوق ارتقاقي آن با هيات نظارت است.
بند۶- رسيدگي و رفع اشتباهي كه در عمليات تفكيكي رخ دهد و منتج به انتقال رسمي يا ثبت در دفتر املاك شود با هيات نظارت است. مشروط بر اينكه رفع اشتباه مزبور خللي به حق كسي نرساند.
ماده ۲ لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مقرر داشته است كه در كليه موارديكه هيات نظارت طبق بند ۲ ماده ۲۵ اصلاحي سال ۱۳۱۷ قانون ثبت يا به موجب اين قانون به اشتباهات رسيدگي مي نمايد مي تواند با تعيين فهرستي از نوع اشتباهات كه به نظر هيات موثر يا غير موثر تشخيص گرديده دستور رفع اشتباه و اصلاح ثبت ملك يا اجراء شقوق ۵, ۶ و ۷ ماده ۲۵ اصلاحي قانون ثبت را به روساي ثبتي كه مقتضي بداند بدهد و بند ۷ ماده ۲۵ مقرر داشته كه هر گاه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آن با مقررات اشكال يا اشتباهي پيش آمد رفع اشتباه و اشكال و صدور دستور لازم با هيات نظارت خواهد بود. و بالاخره ماده ۳ لايحه قانوني مذكور در مورد اسناد مالكيت معارض كلاً يا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود و حقوقي ارتفاقي ترتيبي را مقرر داشته است كه سند موخرالصدور را معارض و سند مقدم را تا زماني كه به موجب حكم نهائي ابطال نشده است معتبر دانسته است.
ماده ۶ لايحه مذكور مقرر مي دارد: كسي كه طبق ماده فوق ممنوع از معامله است هر گاه نسبت به ملك مزبور معامله نمايد پس از صدور حكم نهائي بر بطلان سند موخرالتاريخ و يا انقضاء مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندي كه تاريخاً موخر است به حكم دادگاه به جريمه نقدي معادل يك برابر بهاي مورد معامله محكوم خواهد شد و نيز سردفتران اسناد رسمي هم كه با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالكيت معارض اقدام به ثبت معامله نمايند به انفصال از شغل سردفتري محكوم خواهند شد.
ماده ۷ قانون ثبت مقرر مي دارد: (كارمندان اداره ثبت كه عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالكيت معارض يا معاملات متعدد مي شود در دادگاه اداري مورد تعقيب و انفصال موقت كه كمتر از دو سال نخواهد بود و يا انفصال ابد به تناسب موضوع محكوم مي شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداري نخواهد شد.)
قسمت اخير بند ۲ ماده ۳ لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض با اصلاحات و الحاقات بعدي مصوب سال ۱۳۳۳ چنين مقرر مي دارد: ( … در صورتي كه هيئت نظارت يا شورايعالي ثبت در تجديد رسيدگي وقوع تعارض را محرز مي داند ثبت محل كتباً به دارنده سند مالكيت معارض و ثبت موخر ابلاغ مي نمايد.)
چنانچه دارنده سند مالكيت معارض با اخطاري كه طبق مقررات آيين دادرسي مدني به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهي طرح دعوي را به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ ننمايد و دارنده سند مالكيت شد هم گواهي عدم طرح دعوي را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقديم دارد اداره ثبت بطلان سند مالكيت معارض را نسبت به مورد تعارض (بسيار مهم است توجه شود كه كل سند باطل نمي شود بلكه مورد تعارض باطل مي شود) در ستون ملاحظات قيمت ملك قيد و مراتب را به اداره ثبت مزبور و دفاتر اسناد رسمي اعلام خواهد كرد.
چون تعارض سند مالكيت مطابق تعريف ماده مرقوم (ماده ۳) ممكن است نسبت به كل ملك يا بعض آن باشد (كل عرصه پلاك يا قسمتي از آن- كل حد شمالي يا جنوبي يا شرقي ياغربي يا جزئي از اين حدود مثلاً ۵ متر از طول شمالي با سند مجاور منطبق و همخواني نداشته باشد و يا در مورد حقوق ارتفاقي در سند مقدم حق ارتفاقي براي ملك مجاور (مثل حق عبور يا حق مجري) ذكر نشده باشد ولي در سند ملك مجاور (مجاور شمالي جنوب شرقي يا غربي) به وجود حق ارتفاق در ملك دارنده سند مقدم تصريح شده باشد. بديهي است سند موخر در موارد تعارض جزئي و يا تعارض در حد و يا حقوق ارتفاق در همان مورد تعارض ابطال خواهد شد يعني حد سند معارض باطل و با سند مقدم منطبق مي گردد و يا حقوق ارتفاقي مندرج در آن حذف مي شود.
در دو جلسه گذشته راجع به معاملات معارض و اسناد مالكيت معارض توضيحاتي را به عرض رساندم. چون بحث تعارض اسناد مالكيت ثبتي و تشخيص وجود تعارض از جمله مسائل دقيق ثبتي است و دعاوي حقوقي و كيفري مربوط به اسناد معارض از پيچيده ترين نوع دعاوي مي تواند باشد در اين جلسه ضمن توضيحات تكميلي نمونه عيني و مسبوق به سابقه ۵۰ ساله يك پرونده ثبتي مربوط به اسناد معارض را (پرونده خانم مصداقي) تشريح و تحليل خواهيم كرد:
۱–گفتيم كه تعارض دو سند مالكيت كه تشخيص آن با هيئت نظارت مستقر در مركز هر استاني است مي تواند نسبت به كل ملك يا جزء ملك (اعم از حدود يا حقوق ارتفاقي يا اصل ملك) باشد و توضيح داده شد كه سند ثبت موخر بر سند معارض است و طبق مقررات قانون اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مالك سند موخر ظرف مهلت دو ماه حق مراجعه به دادگاه را دارد و به او اخطار مي شود و اجازه انجام معامله را ندارد و مراتب به دفاتر اسناد رسمي حوزه مربوط كتباً ابلاغ مي شود.
۲–در تكميل توضيحات قبلي يادآور مي شوم كه دفاتر اسناد رسمي مطابق ماده۲ قانون ثبت اسناد و املاك مانند مديران و نمايندگان ثبت هر منطقه جز در محل ماموريت خود نمي توانند انجام وظيفه نمايند و اقدامات آنها در خارج از آن اثر قانوني (توجه۱) ندارد. بنابراين معاملات مربوط به املاك تهران اگر در شهر ديگري انجام شود اين امر هم تخلف سردفتر را نشان مي دهد و هم مي تواند از جمله مواردي باشد كه ذينفع از طريق دادگاه بطلان ثبت معامله را خواستار شود. به علاوه قرينه اي است بر اينكه معامل و متعامل براي فرار از حقيقتي كه مي تواند منع معامله سند معارض باشد به دفتر خانه شهر ديگري مراجعه كرده اند.
۳–مساله ديگري كه بايد توضيح بدهم اين است كه آيا منظور از اينكه در ماده ۵ لايحه قانوني اسناد معارض قانونگذار براي دارنده سند مالكيت معارض انجام معامله را ممنوع كرده است معامله با سند رسمي و در دفترخانه مي باشد. به اعتقاد اينجانب ممنوعيت كلي است و اعم از رسمي و عادي مي باشد (به استثناء صلح حقوق متصوره با ذكر معارض بودن سند).
۴–مساله ديگر اين است كه در تعارض نسبت به دو حد ياحقوق ارتفاقي و يا تعارض جزئي ابطال سند موخر در همان حد تعارض صورت مي گيرد و نه كل سند و كل پلاك (مثلاً اگر دو ملك در حد شرقي و غربي خود معارض باشند حدي كه قبلاً با تنظيم صورتجلسه تحديد حدود ثبت شده است حد معتبر بوده و حد ملك مجاور (مثلاً غربي) بايد از آن متابعت نمايد و در رفع تعارض از جهت قضائي دادگاه در همين خصوص دستور ابطال و اصلاح را صادر خواهد كرد.
۵–مساله ديگر اين است كه عليرغم ممنوعيت معامله دارنده سند معارض قانونگذار در ماده ۶ لايحه قانوني مربوط به اسناد مالكيت معارض ضمانت اجراء معامله دارنده سند معارض را در فرض صدور حكم نهائي بر بطلان سند او (به نحوي كه در بالا توضيح داده شد) يا در فرض عدم مراجعه متعاقب اخطاريه اداره ثبت ظرف دو ماه جريمه نقدي معادل يك برابر بهاي معامله تعيين كرده است كه با شكايت شاكي دادگاه مبادرت به صدور حكم خواهد كرد و از مفاد اين ماده اين طور استنباط مي شود كه تا حكم بر بطلان صادر شود مي توان في النفسه معامله (توجه۲) را باطل تلقي كرد.
۶–براي سردفتري كه عليرغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت نموده در قسمت اخير ماده ۶ انفصال دائم از شغل سردفتري پيش بيني شده كه تخلف اداري است.
۷–و نيز براي كارمندان ادارات ثبت كه عمل مخالف مقررات آن موجب صدور سند مالكيت معارض يا معاملات متعدد شود مجازات اداري انفصال موقت كه كمتر از دو سال نخواهد بود و يا انفصال ابد به تناسب مورد پيش بيني شده است.
۸–و بالاخره آخرين بحث اين است كه اين مجازات اداري مانع از اين امر نيست كه اگر معلوم شود اقدامات مامورين و يا سر دفتر علاوه بر مخالفت با مقررات مقرون به سوءنيت و تباني با دارنده سند معارض بوده باشد نتوان مساله را از جهت كيفري نيز در مراجع قضائي مورد تعقيب قرارداد. ضمناً قانونگذار اين نوع تخلفات را مشمول مرور زمان اداري نمي داند.
توجه۱- نظر غالب اين است كه سردفتر تهران نمي تواند معاملات شهر ديگر را در دفاتر خود در آن شهر ثبت كند ولي اگر آمدند در تهران در محل دفتر خانه او منعي ندارد.
توجه ۲- منظور اين است كه بطلان سند لا محاله متضمن بطلان معاملات هم خواهد بود.
تقدم تصرفات مالكانه در ثبت املاك
در اختبار حقوق ثبت و امور حسبي كارآموزان محترم وكالت خرداد ماه سال ۱۳۸۴ يكي از دو سوال مطروحه اين بود كه كشاورزان ملك معيني با استناد به شهادت شهود و اطلاعات مطلعين محلي و مستندات ديگر از جمله مدارك اخذ وامهاي كشاورزي در سنوات گذشته براي تهيه كود و بذر به ادعاي تصرفات مالكانه مستمر خود اظهارنامه موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت را تكميل و با تعيين محدوده تصرفات و تسليم آن به اداره ثبت محل هر كدام خواستار ثبت محدوده متصرفي شده اند. در مهلت مقرر در ماده ۱۶ قانون ثبت (پس از انتشار اولين آگهي نوبتي) وراث شخصي بر اساس گواهي انحصار وراثت و با تمسك به اسناد وقباله و بنچاق قديمي مربوطه به مورث به درخواست ثبت كشاورزان اعتراض كرده اند. از كارآموزان محترم خواسته شده بود, با تحليل مباني امر توضيح دهند وكالت كداميك از طرفين را در خور پذيرش مي دانند. به منظور رفع پاره اي استنباطات احتمالي, اين نكته مورد تصريح قرار گرفته بود كه منشاء تصرفات غاصبانه نبوده و سابقه دعوي خلع يد و تصرف عدواني موجود نيست.
در متن سوال به علت مسكوت ماندن چند نكته از جمله احتمال واگذاري اراضي در اجراي مقررات اصلاحات اراضي و نيز عدم تصريح به نحوه تصرفات كشاورزان آن چنانكه در ماده ۲۳ آئين نامه قانون ثبت پيش بيني شده است با وجود تاكيد بر غاصبانه نبودن منشاء تصرفات, كارآموزان محترم در استنتاج موضوع به برداشت هاي متفاوتي رسيده بودند. در بررسي دقيق پاسخ اوراق و جريان آزمون شفاهي مشخص گرديد كه تعداد كثيري از كارآموزان با استدلال برتري دلائل معترضين به ثبت بر اماره تصرف قبول وكالت آنها را بر وكالت متقاضيان ثبت اراضي ترجيح داده اند. در حاليكه اماره تصرف خود بالاترين دليل محسوب و بار اثبات از دوش متقاضيان ثبت برداشته شده است به علاوه كارآموزان محترم در تحليل ارزش اثباتي دلائل حتي در فرض رسمي بودن بعضي مدارك و مستندات معترضين به ثبت به اين نكته بسيار مهم توجه نداشته اند كه ارزش اثباتي اسناد رسمي مربوط به اراضي ثبت نشده و محتواي معاملات مربوط به اين قبيل اراضي با صراحت ماده ۸۸ قانون ثبت نسبت به اشخاص ثالث (ازجمله كشاورزان متصرف) قابليت استناد را ندارد. در
واقع در پاسخ به سئوال دو مطلب بسيار مهم حقوقي مورد غفلت قرار گرفته بود:
الف– امكان و احتمال اعراض اراضي توسط مورث معترضين به ثبت كه نوعاً در اراضي ثبت نشده به لحاظ خشكسالي هاي مستمر و مهاجرت افراد از يك نقطه به نقطه ديگر وترك طولاني اراضي سابق كشاورزي در سرزمين كم آب ايران امر شايعي است.
ب– غير قابل استناد بودن تاريخ اسناد و مدارك عادي معترضين به ثبت و نيز غير قابل استناد بودن محتواي مستندات رسمي آنها نسبت به اشخاص ثالث (متقاضان ثبت) با توجه به صراحت مقررات ماده ۱۳۰۵ قانون مدني و ماده ۸۸ قانون ثبت كه دقيق ترين نكته حقوقي قضيه محسوب مي گرديد.
در واقع از امتيازات ثبت اراضي و املاك اين است كه با درج مالكيت اشخاص در دفتر املاك ديگر احتمال اعراض از ملك منتفي بوده و اين مالكيت و نقل انتقالات آن از قاعده نسبي بودن خارج شده و نسبت به آحاد افراد مملكت و اشخاص ثالث واجد اعتبار كامل خواهد بود (مقررات مواد ۲۲ و ۷۲ قانون ثبت اسناد و املاك)
بديهي است در قبول وكالت معترضين به ثبت اگر با دلائل كافي ثابت شود كه معترضين به ثبت و مورث آنها علقه معنوي مالكيت خود را نسبت به اراضي متصرفي كشاورزان حفظ كرده اند (في المثل درسنوات گذشته مستقيماً يابه مباشرت ثالث سهم مالكانه خود را مطالبه كرده اند) يابه اثبات برسانند كه منشاء تصرفات اوليه كشاورزان تلقي از يد مورث آنها بوده است (مثل اجاره و نظاير آن) امكان پذيرش اعتراض و نهايتاً قبول ثبت ملك به نام ورثه متصور خواهد بود.
در پاسخ به سئوالات ثبتي مبتلا به شركت عمران شهرهاي جديد مشاهده شد كه بعض مشكلات در شهرهاي جديد مشترك است از جمله:
سوال اول – مشكل حادث از نقل و انتقال املاكي كه منتقل اليه حق انتقال ندارد ليكن به گونه اي مبادرت به انتقال ملك واگذاري كرده است و مسئولين شهرهاي جديد با خريداران ديگري غير از منتقل اليه اوليه مواجه هستند و بعضاً اين نقل و انتقالات به كرات حاصل مي شود.
در جواب اين سئوال بايد به متن قرارداد واگذاري توجه كرد. بديهي است در صورتي كه منتقل اليه طبق قرارداد براي مدت معين (مثلاً آخرين قسط بدهي يا ۳ سال …) از انتقال ملك واگذار شده منع شده باشد اقدام به واگذاري در واقع تخلف از شرط فعل منفي است كه طبق مقررات كلي براي شركت ايجاد حق فسخ مي نمايد و با اعمال اين حق و بلااثر شدن قرارداد اوليه نتيجتاً قراردادهاي واگذاري هم فاقد اعتبار خواهد شد. بديهي است اعمال حق فسخ توسط شركت جنبه اختياري دارد و چنانچه شركت ولو به دفعات مخالفتي با انتقال نكند آخرين منتقل اليه قائم مقام منتقل اليه اوليه خواهد بود و شركت قرارداد و سندرسمي انتقال را با خريدار بعدي منعقد خواهد كرد مشروط بر اينكه اين خريدار واجد شرايط قانوني واگذاري باشد. قابل ذكر است كه هر واگذاري رسمي در فرض موافقت شركت هزينه مستقل دارد كه قاعدتاً مربوط به منتقل اليه بوده و شركت نبايد پذيراي پرداخت هزينه هاي بعدي باشد.
اينكه شركت در چه تاريخي مبادرت به تنظيم سند رسمي واگذاري مي نمايد علي القاعده اين امر بعد از تسويه حساب كامل و پرداخت آخرين قسط بدهي و هزينه هاي مربوط خواهد بود و ترتيب اقدام هم معرفي شخص به دفتر خانه و نيز تعيين نماينده جهت امضاء سند با ارائه سند مالكيت اوليه و مادر و دليل سمت مديرعامل مسئول شركت خواهد بود.
در همين قسمت بيان اين امر ضروري است كه چنانچه الزام شركت به انتقال مبتني بر حكم قطعي صادره از مراجع قضائي باشد گريزي از تمكين به آن نيست.
در تكميل پاسخ به سئوال مرتبط با قراردادهاي واگذاري چند سوال جزئي و فرعي هم مطرح شده است:
سوال– در فرض از بين رفتن سند اوليه واگذاري, نقل و انتقالات بعدي چگونه انجام مي شود؟
جواب۱– پاسخ اين است كه چنانچه نقل و انتقال رسماً صورت گرفته باشد رونوشتي از سند از دفتر خانه تنظيم كننده آن قابل دريافت است ليكن چنانچه سندعادي انتقال اوليه مفقود شده باشد براي انتقالات احتمالي بعدي تاييد رسمي واگذاري توسط شركت ضروري خواهد بود.
جواب۲- اساساً نقل و انتقال املاك در رهن بانك به موجب قانون و راي وحدت رويه ديوانعالي كشور به شماره ۶۲۰-۲۰/۸/۷۶ با توجه به حق عيني مرتهن نافذ نيست و بدون موافقت مرتهن ممكن نيست و دفاتر از تنظيم سند انتقال اين قبيل املاك خودداري مي كنند ليكن در عمل مشاهده شده است كه نقل و انتقال رسمي با ذكر (حفظ حقوق مرتهن) صورت گرفته است كه با راي وحدت رويه ديوانعالي كشور مغاير است.
دومين سوال مشترك مرتبط با مسائل ثبتي درخصوص مسائل تجميع چند پلاك مجاور ثبتي و يا تفكيك اراضي و املاك مي باشد.
در پاسخ اين سئوال بيان چند نكته ضروري است:
۱–تفكيك اراضي و املاك ثبت شده با ادارات ثبت محل وقوع ملك مي باشد كه مطابق مقررات ماده ۱۵۴ ق.ث مبناي اقدام نقشه جامع شهر مي باشد كه از طريق استعلام از شهرداري مشخص مي گردد.
۲–در خصوص املاك ثبت نشده در صورت تعدد مالكين و عدم تراضي آنها در امر تقسيم و افراز, امر تقسيم و تعيين سهم هر مالك با دادگاه و از طريق تعديل سهام و كارشناسي و استقراع صورت مي گيرد.
۳–اساساً در خصوص املاك ثبت شده چنانچه واحد ثبتي به هر علتي با درخواست تفكيك و افراز ملك مخالفت نمايد مرجع اعتراض دادگاه مي باشد كه باتقويم دادخواست به دادگاه عمومي محل وقوع ملك مي بايد نسبت به تصميم واحد ثبتي اعتراض صورت گيرد.
ماده ۶ قانون تاسيس شورايعالي شهرسازي و معماري ايران مصوب سال ۵۱ مقرر مي دارد كه در شهرهائي كه داراي طرح جامع مي باشند ثبت كل مكلف است در مورد هر تفكيك طبق نقشه هائي كه شهرداري بر اساس ضوابط طرح جامع تفصيلي يا هادي تاييد كرده باشد اقدام به تفكيك نمايد و در مورد افراز دادگاه ها مكلفند طبق نقشه تفكيكي شهرداري اقدام نمايند…
و ماده ۱۰۱ قانون شهرداري ها مقرر مي دارد: ادارات ثبت و دادگاه ها مكلفند در موقع درخواست تفكيك اراضي محدوده شهر و حريم آن, عمل تفكيك را طبق نقشه هائي انجام دهند كه قبلاً به تصويب شهرداري رسيده باشد.
و ماده واحده لايحه قانوني راجع به تفكيك و افراز اراضي مورد تصرف سازمان هاي عمران و اراضي شهري استان هاي كشور مصوب سال ۵۸ شوراي انقلاب مقرر مي دارد كه ادارات ثبت و اسناد و املاك و شهرداريها مكلفند از نظر تفكيك اراضي كه به موجب قانون سند مالكيت اراضي موات شهري در اختيار دولت قرار مي گيرد بدون جلب رضايت مالكين قبلي اقدام نمايند.
و بالاخره مقررات قانون افرازو فروش املاك مشاع مصوب سال ۵۷ در ماده ۳ هزينه تفكيك مقرر در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحي ثبت را در موقع اجراي تصميم قطعي امر افراز توسط واحد ثبتي قابل وصول دانسته است و ملكي كه به موجب تصميم قطعي غير قابل افراز باشد باتقاضاي هر مالك و به دستور دادگاه فروخته مي شود.
اساساً مقررات افراز و فروش مصوب سال ۵۷ ناظر به درخواست مالكين مشاع است و امر تفكيك مربوط به مالك واحد بدون تعيين سهم و تقسيم اجزاء مي باشد. فرق افراز و تفكيك هم در همين امر است.
سومين پاسخ مربوط به چگونگي اجراي مقررات لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي و نظامي دولت است (مصوب سال ۵۸) در خصوص اين مقررات بيان چند امر ضرورت دارد:
۱–برنامه هاي عمومي عمراني, نظامي شامل برنامه هائي است كه اجراي به موقع آن براي امر عمومي و دستگاه امنيتي (دستگاه اجرائي) لازم و ضروري باشد. ضرورت اجراي طرح مي بايد به تصويب بالاترين مقام دستگاه اجرائي برسد.
۲–براي اجراي طرح هاي عمومي و عمراني و نظامي مي بايد حتي المقدور از اراضي ملي شده يا دولتي (موات) استفاده كرد (مقررات ماده ۹ قانون زمين شهري و ضرورت واگذاري اراضي باير و داير براي ايجاد تاسيسات عمومي و عمراني و اداري … مهم است) و عدم وجود اين قبيل اراضي حسب مورد بايد به تاييد وزارت كشاورزي و عمران روستائي و يا سازمان عمران اراضي شهري در تهران و ادارات كل و شعب مربوط در استانها رسيده باشد (درخصوص اراضي ملي شده متعاقباً توضيحات لازم داده خواهد شد.)
۳–براي خريد و تملك اراضي و املاك در مرحله اول توافق بين مالكين و دستگاه اجرائي صورت خواهد گرفت و در صورت عدم توافق توسط هيات كارشناسان رسمي دادگستري كه يك نفر از طرف مالك و يك نفر از طرف دستگاه اجرائي و نفر سوم با توافق يا در صورت عدم توافق توسط دادگاه انتخاب خواهد شد ارزش ملك تعيين خواهد شد.
۴–نكته درخور توجه اين است كه چنانچه بهاي مورد توافق و يا خسارات مالكين هر يك به مبلغ يك ميليون ريال باشد دستگاه اجرائي راساً اقدام به خريد ملك و پرداخت خسارت خواهد كرد و چنانچه مبلغ مورد معامله و خسارت هر يك از مالكين بيش از مبلغ يك ميليون ريال باشد بايد مقررات قانون محاسبات عمومي اجراء شده و هيات مقرر در ماده ۷۱ قانون مذكور مراتب را تصويب نمايند و در هر حال در صورت حصول توافق دستگاه اجرائي حداكثر ظرف مهلت سه ماه مكلف به خريد ملك و پرداخت حقوق يا خسارات خواهد بود و عدم اقدام در مدت مذكور به منزله انصراف محسوب مي شود.
۵–ملاك تعيين قيمت توسط كارشناسان بهاي عادله به قيمت روز تقويم اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارت مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون تاثير اجراي طرح در قيمت آنهاست.
۶–حقوق كسب و پيشه و تجارت اشخاص در صورتي تعلق خواهد گرفت كه حداقل يك سال قبل از اعلام تصميم دستگاه اجرائي محل مورد تملك مورد استفاده كسب و پيشه و تجارت باشد.
۷–در مورد املاك موقوفه در صورت مجاز بودن به تبديل به احسن به طريق املاك غيروقف و در صورت مجاز نبودن تبديل به احسن از طريق اجاره هاي طويل المدت عمل خواهد شد.
۸–در صورت اقتضاء و رضايت مالك بجاي پرداخت وجه عوض اراضي تملك شده از ساير املاك ملي شده دولتي پرداخت خواهد شد در مورد حقوق كسب و پيشه نيز در صورت رضايت صاحب حق دستگاه اجرائي تعهد خواهد كرد كه در صورت اجراي طرح محل كسب مناسبي در اختيار صاحب حق قرار دهد.
۹–تصرف و اجراي طرح قبل از انجام معامله در صورتي ممكن خواهد بود كه عدم تسريع در انجام طرح موجب ضررو زيان جبران ناپذير گردد كه در اين صورت دستگاه اجرائي مي تواند با تنظيم صورتمجلس وضع موجود ملك با حضور مالك يانماينده رسمي در غياب او با حضور نماينده دادستان و كارشناس رسمي اقدام نمايد و به هر حال مي بايد دستگاه اجرائي ظرف مهلت سه ماه نسبت به پرداخت قيمت عادله طبق نظر كارشناس اقدام نمايد ( مقررات زمين شهري در اين موارد در خور توجه است). در صورت عدم پرداخت, مالكين مجاز به طرح دعوي در مراجع قضائي و توقيف عمليات اجرائي تا زمان پرداخت بهاء مي باشند و محاكم دادگستري خارج از نوبت رسيدگي و مبادرت به صدور حكم خواهند كرد و با پرداخت قيمت تعيين شده بلافاصله رفع توقيف عمليات اجرائي خواهد شد. توضيح: مطابق تبصره ۷ و ۹ ماده ۹ قانوني زمين شهري مصوب سال ۱۳۶۶ دولت و شهرداري ها در كليه شهرها و شهرك ها زمين مورد نياز خود را پس از تصويب طرح با قيمت منطقه اي تملك مي كنند و بهاي اعياني بر اساس بهاي عادله روز است.
پاسخ سئوالات مرتبط با مقررات قانون خريد و تملك اراضي براي اجراي برنامه هاي عمراني- عمومي و نظامي.
۱–مالك اعم از دارنده سند رسمي در جائي كه مقررات ثبتي اجرا شده و يا كساني است كه به عنوان متصرف مالكند و اسناد عادي دارند.
۲–صاحبان حقوق كشاورزي هم در قبال اجراي طرح هاي عمراني حقوق خود را دريافت مي نمايند.
۳–دولت مطابق تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون زمين شهري از پرداخت ماليات و حق تمبر و هزينه هاي دولتي و معاملاتي در جريان آماده سازي و تفكيك و فروش اراضي معاف مي باشد.
۴–تشكيل شهرك هاي عمران شهرهاي جديد مستند به تبصره ۵ ماده ۱۱ قانون زمين شهري است.
دو مبحث ديگر بايد مورد تحليلي قرار گيرد:
الف- مباحث مربوط به مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي قانون ثبت
ب-اراضي ملي شده و ارتباط آن با مقررات ماده ۱۲ قانون زمين شهري
الف-در ارتباط با مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي قانون ثبت (مهلت اعتبار اين مقررات براي مدت ۵ سال از سال ۷۸ تمديد شد) بيان مطالب زير ضروري است:
۱–مقررات اصلاحي مذكور مربوط به سال ۱۳۶۵ است و قانونگذار در مورد كساني كه در اراضي دولتي يا غير دولتي مبادرت به احداث اعياني كرده اند كه به جهت موانع قانوني صدور سند براي آنها ميسور نيست و نيز اراضي كشاورزي و نسقهاي زارعي و باغات اعم از شهري و غيرشهري و اراضي خارج از محدوده شهر و حريم آن كه مورد بهره برداري متصرفين است و افراد با سند عادي خريداري كرده اند كه به علت موانع قانوني صدور سند مالكيت براي آنها مقدور نيست هيئتهاي متشكل از قضات دادگستري و روساي ادارات ثبت در ادارت ثبت هر محل تشكيل شده و با رسيدگي به درخواست هاي افراد و احراز توافق طرفين در انجام معامله مراتب را جهت صدور سند مالكيت به اداره ثبت اعلام مي نمايند.
۲–علاوه بر مورد بند بالا (در تمام موارد چنانچه بين متصرف و سازنده اعيان و مالك اعم از مفروز و مشاع توافق باشد رئيس اداره ثبت اسناد و املاك رسيدگي و ارجاع امر به كارشناسي مي نمايد) چنانچه انتقال ملك به نحو مشاع بوده ليكن تصرف بصورت مفروز باشد و هيات توافق مالك يا مالكين مشاع را به تصرف افرازي احراز نمايد با آگهي مورد در صورت عدم اعتراض ظرف يك ماه اداره ثبت مربوط سند مالكيت مفروزي را صادر مي نمايد. بديهي است با وصول اعتراض مورد به دادگاه احاله خواهد شد. در مورد مذكور چنانچه تصرف مفروز مورد تاييد هيات نباشد سند مالكيت مشاعي به دستور هيات توسط اداره ثبت صادر خواهد شد.
۳–نكته در خور توجه اين است كه حتي هيات در صورتي كه متصرف قادر به ارائه سند عادي هم نباشد در صورت بلامنازع تشخيص دادن تصرف مراتب را جهت صدور سند به اداره ثبت اعلام مي نمايد والا موضوع به دادگاه احاله خواهد شد.
۴–در هر صورت در فرض عدم حضور مالكين هيات در صورت احراز تصرف مراتب را به اداره ثبت محل اعلام خواهد كرد و اداره ثبت در دو نوبت مراتب را آگهي نموده و در صورت عدم وصول اعتراض سند مالكيت صادر نموده و در صورت وصول اعتراض مورد به دادگاه احاله خواهد شد. به هر حال در فرض صدور سند و انقضاي مهلت ۱۵ روز هم حق مراجعه به دادگاه براي متضرر ممكن و مقدور مي باشد.
۵–مقررات مذكور در املاك موقوفه نيز جاري بوده و هيات هاي مربوط در صورت موافقت متولي و اطلاع اداره اوقاف (در صورت فقدان متولي) با موافقت اداره اوقاف و رعايت مفاد وقف نامه و مصلحت موقوف عليهم با تعيين اجرت المثل زمين جهت صدور سند مالكيت براي اعياني توسط اداره ثبت اتخاذ تصميم خواهد كرد.
۶–در خصوص اعياني هاي احداثي در اراضي متعلق به دولت اولا چنانچه متصرف فاقد محل مسكوني باشد دولت عرصه ملك را به قيمت منطقه اي به اضافه بهاي تاسيسات زيربنائي و تمام شده به سازنده اعياني و متصرف مي فروشد. در صورتي كه متصرف داراي واحد مسكوني ديگري باشد دولت مي تواند عرصه را به قيمت عادله روز طبق نظر كارشناس بفروشد. (توجه ۱) حكم اين ماده در صورتي است كه سازمانهاي دولتي و شهرداريها و ساير موسسات و شركت هاي دولتي به اراضي متصرفي نيازمند نباشند.
۷–در خصوص املاك موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ كه اداره ثبت مبادرت به صدور راي مي نمايد هر گاه نياز به امر تفكيك باشد هيات ها در واحدهاي ثبتي بدون رعايت تشريفات مربوط و استعلام از شهرداري و رعايت طرح جامع مبادرت به صدور سند تفكيكي خواهند كرد.
توجه ۱- همچنين در صورتي كه متصرف فاقد شرايط واگذاري بوده با تصرف براي استفاده غيرمسكوني است و نيز در خصوص تصرفات داخل در محدوده شهرها و حوزه استحفاظي در مورد تصرفات مازاد بر ۱۰۰۰ مترمربع قيمت روز محاسبه خواهد شد.
ب-در خصوص اراضي ملي شده مسائل زيادي در عمل وجود دارد كه اجمالا به آن اشاره مي گردد:
۱–اغلب مشاهده شده است كه بعد از انقلاب و تصويب مقررات قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري اعضاء كميسيون ماده ۱۲ قانون زمين شهري بدون بررسي و استعلام وضعيت زمين از جهت ملي بودن اراضي را موات اعلام كرده و اسناد مالكيت افراد باطل و سند مالكيت به نام دولت به عنوان موات صادر مي شود و افراد با مراجعه به دادگاه و اثبات سبق عمران موفق به تحصيل راي به ابطال راي كميسيون ماده ۱۲ و نيز ابطال اسناد مالكيت موات متعلق به دولت شده اند. در صورتي كه به موجب راي وحدت رويه شماره ۶۸۱ مورخ ۲۶/۷/۸۴ هيات عمومي ديوانعالي كشور عرصه و اعيان كليه جنگلها و مراتع و بيشه هاي طبيعي و اراضي جنگلها كشور جزء اموال عمومي محسوب و متعلق به دولت است و لو اينكه قبل از اين تاريخ افراد آن را متصرف شده و سند مالكيت گرفته باشند … و به صرف تشخيص وزارت مذكور و قطعيت آن اراضي مذكور در ملكيت دولت قرار مي گيرد و عدم صدور سند مالكيت به نام دولت نافي مالكيت دولت نيست.
۲–به موجب راي شماره ۷۶/۳ هيات عمومي ديوان عدالت اداري پرونده هاي موضوع ماده واحده ماده ۵۶ قانون سال ۷۶ تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع اجراي ماده ۵۶ قانون جنگل ها و مراتع اعم از اينكه داخل محدوده شهرها باشند يا خير مي بايد در هيات موضوع ماه ۵۶ مورد رسيدگي قرار گيرند.
موضوع يك لايحه:
رياست محترم شعبه – دادگاه عمومي شهر تهران
با سلام و احترام, در پرونده كلاسه- كه وقت رسيدگي براي ساعت ۹ صبح روز ۷/۳/۸۷ تعيين شده است در مقام دفاع مراتب زير به استحضار مي رسد: به نظر مي رسد براي سهولت تبيين مباني دفاع از دعوي مطروحه مكتوب شدن خواسته دعوي و جهات توجيهي آن بصورت خلاصه ضروري است: وكلاي محترم خواهان در ستون خواسته و انتهاي دادخواست و استنتاج نهائي دعوي از دادگاه محترم, صدور حكم نسبت به موارد زير را خواستار شده اند ( علاوه بر خسارات دادرسي و حق الوكاله).
الف- ابطال اجرائيه شماره …-۱۲/۷/۱۳۸۴ صادره از دفتر خانه … تهران
ب-ابطال عمليات اجرائي موضوع پرونده اجرائي كلاسه …/الف/يك اداره … اجراي ثبت تهران.
ج-اعاده وضع به حالت سابق و وضع يد مجدد موكل نسبت به سه دانگ مشاع موضوع اجاره نامه رسمي شماره …-۶/۹/۱۳۵۲ دفتر خانه ۷۴ تهران كه عبارت است از يك باب مغازه پلاك ثبتي …۳۲۴۲ بخش .. تهران واقع در تهران …( كه در سند رسمي اجاره … مي باشد) آقايان وكلاي محترم در توجيه استحقاق موكل به قواعد حقوق منع دارا شدن بلاجهت و لاضرر متمسك شده و به موادي از قانون اصلاح قسمتي از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمي مصوب سال ۱۳۲۲ و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ استناد كرده اند.
ملخص مباني توجيهي دعوي عبارت است از:
الف) با فوت مستاجر و با وجود تعدد ورثه شخص خواهان – ذينفع منافع عين مستاجره و حقوق ناشي از آن (سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت) مي باشد و متعاقب پرونده اجرائي اجراي احكام مجتمع قضائي … و سند انتقال اجرائي شماره – دفترخانه شماره – تهران موكل (خواهان) قائم مقام قراردادي ساير ورثه مستاجر متوفي هم شده است.
ب) باحصول قائم مقامي انحصاري خواهان نسبت به اين جزء ماترك خواندگان رديف اول الي سوم (ورثه موجر) در ارتباط با مطالبه اجور معوقه و نيز درخواست صدور اجرائيه ثبتي و عمليات اجرائي بعد از صدور اجرائيه به طرفيت همه ورثه مستاجر متوفي اقدام كرده اند و ابلاغات هم كه مي بايد منحصراً نسبت به خواهان كه به دلالت گذرنامه پيوست دادخواست مقيم خارج از كشور است انجام مي شد بدون توجه به تغيير شماره شهرداري عين مستاجره از … (مذكور در سند اجاره) به شماره … بصورت جمعي براي همه ورثه صورت گرفته است و با استناد كلي به راي وحدت رويه قضائي شماره ۶۱۸ هيات عمومي ديوان عالي كشور(توجه ۱) و بيان اين امر كه موضوع نيازمند اظهارنظر قضائي است. با شرح اختلافات داخلي بين ورثه مستاجر (مورث) نهايتاً صدور حكم به سود موكل را خواستار شده اند.
توجه ۱– هيچ ارتباطي به موضوع اين پرونده ندارد.
دفاع شكلي و ماهوي دعوي و اشكالات دادخواست در دو قسمت عنوان و توضيح داده خواهد شد:
ايراد و اشكال شكلي دادخواست و دعوي
الف ) عليرغم صلاحيت عام دادگستري و مرجعيت براي رسيدگي به كليه دعاوي واشكالاتي كه مي تواند در صلاحيت سازمان ثبت اسناد و املاك كشور باشد و با اينكه به عنوان مستند قانوني به مقررات مواد ا الي ۵ و ۷ قانون اصلاح قسمتي از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمي مصوب سال ۱۳۲۲ و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اشاره شده است در واقع مباني توجيهي دعوي ايرادات و اشكالاتي (هرچند نادر است و غيرموجه و خلاف واقع و غير موثر) به نحوه عمليات اجرائي ثبتي است كه طبق مقررات فصل دوازدهم آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء و طرز رسيدگي به شكايات از عمليات اجرائي مصوب سال ۱۳۵۵ بدون ضرورت طرح دادخواست مي بايد به رئيس اداره ثبت محل مراجعه مي شد ( ماده ۲۲۹ به بعد آئين نامه) كه مرجع تجديدنظر و رسيدگي به اعتراض نظريه رئيس ثبت طبق بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت هيات نظارت مي باشد. مقررات قانون اصلاح قسمتي از مواد قانون ثبت مصوب سال ۱۳۲۲ ناظر به اعتراض به دستور صدور اجرائيه (تحت هر عنوان و علتي) مي باشد كه نسبت به پرونده مطروحه خروج موضوعي دارد و وكلاي محترم در توضيحات مباني دعوي حتي مدعي پرداخت اجور معوقه سهمي خواندگان رديف اول الي سوم هم نشده اند كه بتوان به گونه اي طرح دادخواست و دعوي را قابل توجيه دانست. به عبارت دقيق تر در خصوص اصل صدور اجرائيه ادعائي مطرح نيست و طرف قرار دادن خواندگان رديف چهارم و پنجم هم كه اقدامي اضافي و غير ضروري است مويد مراتب اشعاري مي باشد و در واقع موضوعات اداري و اجرائي مطرح شده كه از مصاديق اختلاف صلاحيت ذاتي مرجع قضائي و اداري است. توجه رياست محترم دادگاه را به اين ايراد مهم و شكلي جلب مي نمايد.
قطع نظر از ايراد مذكور و اساساً برابر ماده ۲۱۳ آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي سابق الذكر يكي از موارد ختم عمليات اجرائي ثبتي كه عيناً درج مي گردد: (تحققي تخليه يا تحويل در مواردي است كه اجرائيه براي تخليه يا تحويل صادر شده باشد).
عمليات اجرائي موضوع ادعاي وكلاي محترم خواهان با توجه به گواهي مورخ ۲۱/۹/۸۴ دفترخانه … تهران(فتوكپي مصدق آن پيوست است) به اتمام رسيده و سند اجاره مستند اجرائيه نسبت به سه دانگ مشاع سهمي خواندگان رديف اول الي سوم به دليل عدم واريز اجور معوقه مورد مطالبه فسخ و ابطال گرديده است و از نظر شكلي ديگر پرونده اجرائي مطرح نيست ( قطع نظر از ايراد صلاحيت) تا موقعيتي براي رسيدگي به خواسته دعوي باقيمانده باشد. بر اين اساس به جهت مختومه بودن عمليات اجرائي و عدم قابليت استماع دعوي رد آن مورد استدعاست.
صرفنظر از تمام مراتب در فرض مطرح بودن پرونده اجرائي مباني توجيهي وكلاي محترم علاوه بر كذب بودن ادعاي اشتباه در ذكر پلاك تغيير يافته شهرداري (فتوكپي مصدق اوراق و اخطاريه هاي مربوط پيوست است) در خصوص خارج از كشور بودن محل اقامت خواهان و اشكال شكلي مرتبط با صدور اجرائيه (بجاي شخص خواهان براي كل ورثه) غير موثر بوده و فاقد اعتبار قضائي و حقوقي است زيرا:
الف– طبق تبصره ۳ اصلاحي ماده ۳۴ قانون ثبت -قبل از اصلاح اسفند ماه سال ۱۳۸۶ – مادام كه متعاملين تغيير اقامتگاه خود را قبل از صدور اجرائيه به دفتر خانه اعلام نكرده باشند اقامتگاه آنها همان است كه در سند رسمي قيد شده است.
ب-به مصداق ضرب المثل معروف (چو صد آيد نود هم نزد ماست) و نيز با لحاظ صراحت ماده ۲۳۲ قانون امور حسبي داير بر لزوم اقامه دعوي بر ماترك ميت اعم از دين يا عين به طرفيت تمام ورثه يا نمايندگان قانوني آنها و اينكه حتي در صورت رد تركه كه توسط وراث هم ضرورتاً بايد دعوي ( و بطريق اولي صدور اجرائيه) بطرفيت كل ورثه مطرح (و يا صادر ) گردد زيرا در صورت بقاء ماترك اگر از ديون متوفي ( ماترك) چيزي باقي بماند متعلق به ورثه است, اقدام خواندگان رديف اول الي سوم عليه كل ورثه از جمله خواهان با نص صريح قانون منطبق بوده و ايراد معنونه فاقد منطق و اعتبار عرفي و قضائي است.
ج-اصل نسبي بودن آثار اسناد و معاملات (اعم از رسمي و عادي) مستفاد از ماده ۱۹۶ قانون مدني و ۷۱ قانون ثبت اسناد و املاك نيز مردود بودن دعوي مطروحه را در خصوص تخصيص منافع و سرقفلي و حقوق كسب و پيشه و تجارت عين مستاجره موضع دعوي به عنوان سهم اختصاصي خواهان و بلااثر بودن آن به زيان اشخاص ثالث (خواندگان رديف اول الي سوم) به عنوان يكي از اصول بديهي از جمله حقوقي, قابل استناد و توجه مي باشد.
د-صرفنظر از اينكه اساساً مالكيت ورثه نسبت به ماترك به صراحت ماده ۸۶۸ قانون مدني استقرار ندارد مگر پس از اداء حقوق و ديوني كه به تركه ميت تعلق مي گيرد.
بنا به مراتب اساساً و در ارتباط با اشخاص ثالث و طلبكاران (ازجمله موجرين سه دانگ مشاع منافع و حقوق عين مستاجره باقيمانده از متوفي) قبل از پرداخت ديون متعلقه به تركه ( اجور معوقه) تعلق اختصاصي منافع و حقوق عين مستاجره به نفع احد از ورثه در رابطه خصوصي آنها به زيان اشخاص ثالث قابل استناد نبوده و مستقر نمي شود. صدور حكم شايسته و رد دعوي واهي و بي محتواي مطروحه مورد استدعاست.
منبع:http://iranbar.org/ph1160.php#536
برچسب ها:تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح-قسمت دوم