بررسی حقوقی و فقهی موضوع حکم انتقال مبیع در اثنای مدت خیار تخلف از شرط
طرح بحث :
گاهی به هنگام وقوع بیع موجل، متعاملین شرط می کنند که اگر هریک از چکهای موضوع ثمن برگشت شود و یا اقساط ثمن در سررسید مقرر میان آنان پرداخت نگردد فروشنده اختیار فسخ معامله را داشته باشد. در این حالت هرگاه خریدار به تعهدات خود عمل نکند، فروشنده می تواند با استفاده از خیار خود، معامله را فسخ کند.
محل سوال است که اگر در اثناء مدت تاریخ تنظیم قرارداد و اعلان فسخ، خریدار مبیع را به ثالث انتقال دهد، وضعیت معامله دوم به لحاظ صحیح یا غیرنافذ بودن چگونه است؟ و اگر قایل به صحیح بودن معامله دوم باشیم، خسارت فروشنده (اول) چگونه بایستی جبران شود؟
بدیهی است در فرض سوال ما حق نقل و انتقال ملک در اثنای اجل، به وجه ملزمی از خریدار سلب نشده است و گرنه تکلیف معامله دوم به لحاظ غیر نافذبودن روشن است.
الف – آیا وجود خیار مانع از نفوذ تصرف خریدار است ؟
یکی از آثار بیعی، که بطور صحیح واقع می شود، این است که به مجرد وقوع بیع ، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود ( بند 1 ماده 362 قانون مدنی ) و نیز در عقد بیع ، وجود خیار فسخ برای متبایعین، یا وجود اجلی برای تادیه ثمن، مانع انتقال نیست ( ماده 363 قانون مدنی) و در بیع مطلق، سوای خیار شرط ( که به شرح آتی بررسی می شود) ملکیت تام مشتری نسبت به مبیع مستقر است و مشتری میتواند با علم به وجود خیار بایع، هرگونه تصرف تلف یا ناقل در مبیع نماید. و مبیع را به شخص ثالث انتقال دهد و یا آنرا تلف نماید. و در صورت اول، تصرفات خریدار هرگاه بطور ضمنی یا صریح شرط سلب حق نقل و انتقال عین و منفعت برای مشتری جعل نشده باشد، در موضوع تملیک نافذ است.
در این باره که آیا وجود خیار برای طرف قرارداد مانع از تصرف مالک است با اثری دراختیار او ندارد، بین فقها اختلاف نظرست. بنا به گفته استاد دکتر ناصر کاتوزیان برخی فقها وجود خیار را مانع انتقال می پندارند و بر این مبنا تصرف طرف قرار داد را مجاز نمی شمرند و گروهی وجود حق تملک عین را عامل محدود کننده مالکیت می بینند و مالک را از تصرفی که با اجرای خیار منافات دارد منع می کنند، خواه تصرف موضوع اجرای خیار را تلف کند یا به دیگری انتقال دهد یا در معرض این دو نهد. (1) قانونگذار ما از حکم اول پیروی نکرده است و در صورتی که در قرارداد شرط خلاف نشده باشد، وجود خیارهای قانونی مانع از انتقال نیست و مالک جدید حق هر گونه تصرف مادی و معنوی را در ملک خود دارد، لیکن حکم اخیر را در مورد خیار شرط پذیرفته و فرض نموده که جعل شرط با این تعهد ضمنی همراه است که موضوع معامله تا پایان مدت خیار آماده بازگرداندن به مالک اصلی است و همین قید مالکیت را محدود می کند (ماده 500). (2)
مرحوم سید علی حائری (شاه باغ ) می گوید : " عقد بیع با رعایت شرایط صحت، موثر در نقل و انتقال است و ملکیت بایع نسبت به ثمن، و ملکیت مشتری نسبت به مثمن، اثر لاینفک آن است و از این جهت فرقی نیست بین بیع خیاری و غیر خیاری و بیع نقد و نسیه و نیز در بیع خیاری هم فرق نیست بین خیارات قانونی که به جعل مقنن است. مثل خیار مجلس و خیار حیوان و امثال آنها. و با خیاراتی که طرفین به تراضی مقرر داشته اند، مثل خیار شرط و افلاس بایع با مشتری پس از معامله، مانع مطالبه عوض یا معوض نیست. زیرا قبل از حجر صورت گرفته و نمی تواند مورد حق طلبکاران واقع بشود یا مانع از مطالبه باشد. …. بیع در غیر صرف و سلم نفس عقد، علت تامه برای حصول ملکیت مبیع برای مشتری و ثمن برای بایع است ، حتی در بیع خیاری ، مشهور بلکه اتفاقی فقها، ثبوت خیار مانع حصول ملکیت نیست، فقط نسبت خلاف به شیخ طوسی و ابن جنید داده شده، آنهم خیار مختص به بایع یا مشترک بین بایع و مشتری، نه در خیار مختص به مشتری، و نظر مشهور اقرب به واقع است زیرا جمیع ادله صحت و نفوذ بیع دلالت دارد بر اینکه عقد علت تامه حصول نقل و انتقال است مگر در بیع صرف و سلم که در این دو قسم از بیع قبض در مجلس عقد شرط صحت بیع بوده و مجرد عقد بدون حصول قبض سبب انتقال نخواهد شد و اثر بیع بعد از حصول قبض خواهد بود . …. "(3)
مرحوم استاد محمد عبده (بروجردی) در همین باره گوید : " بقول اکثر فقها خیار بایع مانع از تصرفات ناقله مشتری است و لکن محقق در شرایع میگوید: رهن در زمان خیار صحیح است خواه خیار برای بایع باشد یا مشتری زیرا مبیع بموجب عقد بمشتری انتقال یافته است. و نظر بوحدت ملاک وقتی رهن آن صحیح باشد بیع آن و همچنین سایر تصرفات ناقله درآن نیز صحیح خواهد بود .
به هر حال بعضی بطور مطلق منع کرده اند و بعضی بطور مطلق تجویز و بعضی فرق گذاشته اند بین معامله که فک آن غیر ممکن باشد مثل وقف و سایر معاملات .
و حق این است که عقد خیاری د رمورد خیارات اصلی مثل حیوان و مجلس مانند عقد لازم موثر در ملکیت بوده و نقل و انتقال بآن حاصل میشود نهایت آنکه در مورد عقد خیاری میشود عقد را بهم زده و ملکیت را بحالت اول برگرداند و مقتضای ملکیت مطلق جریان قاعده سلطنت است .
بنابراین مشتری حق دارد هرگونه تصرفی در ملک خود بنماید و مانعی از آن نیست جر تعلق صاحب خیار به استرداد عین و عدم امکان استرداد عین مانع نخواهد بود زیرا بهر حال حق صاحب خیار محفوظ و از بین نخواهد رفت (4)
در منظر شادروان دکتر امامی نیز حکم قضیه همان است که پیش تر گقته شد: " وجود خیار شرط در بیع، مانع از تملیک مبیع بوسیله عقد نمی شود . در اثر عقد بیع مشتری مالک مبیع میگردد و این امر در تمامی اقسام بیع از مطلق و مشروط و خیاری یکسان میباشد. …. بعضی از حقوقبین امامیه برآنند که در خیارات مدت دار مانند خیار مجلس و حیوان و شرط ملکیت مورد معامله برای مشتری بانقضاء خیار حاصل می گردد .
از نظر تحلیل حقوقی، عقد بیع سبب قانونی برای پیدایش ملکیت مشتری میباشد ولی رابطه مالکیت مشتری نسبت بمبیع در تمامی اقسام بیع یکسان نیست، چنانکه در بیع مطلق، خواه یکی از خیارات (غیر از خیار شرط ) موجود باشد و خواه نباشد، ملکیت مشتری نسبت بمبیع مستقر است و مشتری می تواند با علم به وجود خیار بایع، هرگونه تصرف متلف یا ناقل در مبیع بنماید. مثلاً در مدت خیار مجلس و یا پس از عقد در مورد خیار تاخیر ثمن و همچنین در مواردیکه برای بایع خیار غبن موجود است، مشتری میتواند مبیع را بشخص ثالث انتقال دهد و یا آنرا تلف بنماید، زیرا خیار بایع در موارد بالا استدراک ملکیت سابق است که قانون بجهتی از جهات باو داده است.(5)
و بلاخره استاد ناصر کاتوزیان نیز با بیان این مطلب که وجود خیار فسخ در عقد تملیکی باعث می شود که انتقال از استواری و ثباتی که لازمه مالکیت است بهرمند نباشد و صاحب خیار بتواند ملکیت متزلزل را دوباره به خود بازگرداند و بهمین جهت پاره ای از فقیهان ادعا کرده اند که در عقد خیاری مالکیت پس از پایان مدت خیار منتقل می شود و پس از عقد خریدار حق تصرف در مبیع را ندارد. مالاً وجود خیار را مانع انتقال نمی داند و گوید که در قانون مدنی (ماده 363) نظر این گروه از فقها را پذیرفته نشده و نظری را که قانون مدنی برگزیده و مشهور فقیهان نیز تائید کرده است، بر این منطق استوار است که امکان برهم زدن عقد، تا زمانی که واقعیت خارجی پیدا نکرده و اجرا نشده است، در آثار آن و از جمله انتقال مالکیت اثر ندارد . فسخ ناظر به آینده است و از اعتبار آنچه بهمراه عقد رخ داده است نمی کاهد . بنابراین خریدار ملکی که برای فروشنده اختیار فسخ آن وجود دارد مالک است و می تواند هر تصرف را که بخواهد در آن بکند. (6)
ب – حکم استثنایی و خاص بیع شرط (بیع خیاری) :
گذشته از ماده 34 اصلاحی مورخ 18/10/ 1351قانون ثبت اسناد و املاک که بیع شرط را در زمره معاملات با حق استرداد محسوب نموده و تملیک خریدار را متزلزل و حتی وی را در حکم طلبکار شناخته است، ماده 460 قانون مدنی مقرر می دارد که "دربيع شرط مشتري نمي تواند درمبيع تصرفي كه منافي خيار باشد از قبيل نقل وانتقال و غيره بنمايد." و حسب ماده 500 همان قانون : " دربيع شرط مشتري مي تواند مبيع را براي مدتي كه بايع حق خيار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافي با خياربايع باشد بوسيله جعل خيار يا نحو آن حق بايع را محفوظ دارد والا اجاره تاحدي كه منافي باحق بايع باشد باطل خواهدبود."
در باره حکم ماده 460 قانون مدنی که قانونگذار برای حفظ حقوق فروشنده خریدار را از تصرفی که منافی خیار باشد منع می کند، برخی حقوق دانان مانند مرحوم دکتر سید حسن امامی، با بیان اینکه : " در بیع خیاری ملکیت مشتری نسبت بمبیع در مدت خیار متزلزل است …. ملکیت مزبور بانقضاء خیار مستقر میشود و مشتری میتواند هرگونه تصرفی در مبیع بنماید." مالکیت خریدار شرطی را متزلزل دانسته و نتیجه گرفته اند که، بر خلاف سایر خیارها، مالکیت در بیع شرط محدود است.
یرخلاف نظر ایشان برخی دیگر مانند مرحوم استاد محمد عبده (بروجردی)، اعتقاد دارند که : "معنی خیار شرط این نیست که تاثیر عقد و حصول نقل و انتقال موقوف بانقضاء زمان خیار باشد بلکه بوقوع عقد، نقل و انتقال حاصل شده؛ مبیع بمشتری و ثمن ببایع تعلق می گیرد نهایت آنکه صاحب خیار حق دارد عقد را فسخ نماید و اگر فسخ نمود هر مالی بصاحبش بر میگردد." (8)
و همو در بیان فلسفه وضع حکم خاص مورد بحث گوید : " چون غرض و منظور صاحب خیار حفظ عین است لذا مشتری نمی تواند قبل از انقضاء مدت خیار تصرفی که مانع از استیفاء حق باشد در آن عین بنماید. و بالجمله شرایط خیار برای بایع در معنی شرط ابقاء مبیع است . پس هر تصرفیکه منافی با آن باشد حتی اجاره آن در مدتی زائد بر مدت شرط خیار ممنوع و بی اثر خواهد بود ."(9)
استاد دکتر ناصر کاتوزیان ، با صحّه گزاردن بر نظر دوم و ردّ نظر اولی گوید : " باید انصاف داد که در مورد سایر خیارها نیز مالکیت متزلزل است و هیچ دلیلی برای ممتاز ساختن شرط وجود ندارد. راه معقول همان است که گفته شود، در خیار شرط فرض این است که فروشنده می خواهد امکان دست یافتن بر عین مبیع برای او محفوظ بماند و همین خواست قلمرو اختیار خریدار را محدود می کند .(10)
و همو گوید : " در نخستین نگاه این مواد با قاعده ای که استنباط شد متعارض بنظر می رسد، ولی با اندک تامل می توان دریافت که در خیار شرط دو طرف تراضی می کنند که خریدار ملک را آماده بازگرداندن به فروشنده نگاه دارد و لازمه مفاد تراضی این است که از تصرف منافی با اعمال خیار بپرهیزد. پس (به پیروی از عقیده شیخ مرتضی انصاری، در مکاسب، ص 296) خیار شرط را باید در زمره مواردی آورد که " عدم تصرفات ناقله درعین و منفعت بر مشتری بطور ضمنی شرط شده است". (11)
و همچنین در باره مفاد ماده 460ق. م. و تحلیل آن می گوید : " مفاد ماده شگفت می نماید، چرا که انتقال و تلف مورد معامله از فسخ نیست و با آن منافی ندارد، مگر اینکه گفته شود در خیار شرط مقصود این است که عین مبیع برای باز پس گرفتن آماده بماند. پس، مفاد شرط است که مالک را از تصرفهای مضر به این مقصود باز می دارد .
بهر حال، دلیل منع مالک هر چه باشد ، محدود کردن تصرف مالک در مدتی معین با مالکیت او منافات ندارد. چنانکه ، اگر مالکی اتومبیل خود را بفروشد و در قرارداد شرط شود که خریدار تا شش ماه حق انتقال به دیگران را ندارد، هیچکس در مالکیت او تردید پیدا نمی کند. قانون مدنی نیز هیچ تردیدی در این زمینه باقی نمی گذارد . چنانکه در ماده 459 و در فرض فسخ بیع بوسیله فروشنده آمده است : " دربيع شرط به مجرد عقد مبيع ملك مشتري مي شود با قيدخيار براي بايع بنابراين اگربه شرايطي كه بين او و مشتري براي استرداد مبيع مقرر شده است عمل ننمايد بيع قطعي شده و مشتري مالك قطعي مبيع مي گردد و اگر بالعكس بايع به شرايط مزبوره عمل نمايد و مبيع را استرداد كند ازحين فسخ مبيع مال بايع خواهدشد ولي نماآت و منافع حاصله ازحين عقد تا حين فسخ مال مشتري است. " و همچنین ماده 454 اعلام می کند: " هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی شود، مگر اینکه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده باشد که در این صورت اجاره باطل است ".
از منظر استاد کاتوزیان، قاعده جمع بین مالکیت خریدار و جلوگیری از تصرف ناقل او را بخوبی می توان در ماده 454 مشاهده کرد، زیرا در هر حال پس از وقوع عقد، خریدار، مالک است، ولی دو طرف می توانند بطور صریح یا ضمنی از اختیار او بکاهند و در بیع شرط نیز ظاهر این است که فروشنده به استرداد عین مبیع نظر دارد، پس حفظ امکان اجرای این حق با ممنوع ساختن تصرف ناقل او منافات دارد و در محدوده منع ضمنی شرط قرار می گیرد . (12)
ج – چگونگی بازگشت آثار گذشته در صورت انتقال یا تلف مبیع:
در قانون مدنی آثار فسخ (13) بیان نشده است. لیکن از مواد مختلف آن، مانند مواد راجع به اقاله و ماده 459 (در بیع شرط ) آثار فسخ را دریابیم و با استفاده از وحدت ملاک، احکام آنها را بفسخ تعمیم دهیم، زیرا وضع اقاله و فسخ از حیت برهم زدن معامله یکسان است و تفاوت آندو تنها از جهت سبب می باشد. در اقاله زوال آثار عقد بوسیله توافق طرفین و تفاسخ و در فسخ بوسیله اراده یکطرف است. از این رو در اثر فسخ، هریک از دو مورد معامله از زمان انشاء فسخ، به وضعیت قبل از عقد بر میگردد، یعنی مبیع به فروشنده و ثمن به خریدار اعاده میشود.(14)
استاد دکتر ناصر کاتوزیان با بیان اینکه اثر مهم اجرای خیار، انحلال عقد لازم است. اثر گسیختن پیوند ناشی از قرارداد، را همچون اقاله نسبت به آینده می داند و اعتقاد دارد که اعمال خیار وجود عقد را از آغاز حذف نمی کند : " پیش از فسخ، عقد اثر خود را بجا می گذارد و نمی توان وجود آن را انکار کرد. … بنابراین اگر طرفی که بموجب عقد مالک شده است تصرفی در ملک کرده باشد، فسخ آن را باطل نمی کند. قانون مدنی دو فرض شایع ( مواد 454 و 455 ) از این گونه تصرف ها را در احکام خود آورده است. …. این دو فرض ، به عنوان مثال آمده است و از مفاد آنها می توان قاعده ای استخراج کرد که بموجب آن ، تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده در موضوع تملیک نافذ است و فسخ بعدی به آن صدمه نمی زند، مگر اینکه برخلاف این ترتیب بطور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد. " (15)
و در منظر وی حتی : " در عقد عهدی هم از این قاعده باید پیروی کرد. اگر پیش از اعمال خیار طرف قرارداد طلب خود را به دیگری واگذار کند یا مدیون را ابراء نماید، اجرای حق فسخ به نفوذ آن صدمه نمی زند . همچنین، در صورتی که میان طلب ناشی از عقد و دین دیگر تهاتر انجام شود، فسخ بعدی دو دین را بجای خود باز نمی گرداند، خواه تهاتر قهری باشد یا قراردادی. …. نفوذ تصرف در موضوع قرارداد، نه تنها در اثر فسخ از بین نمی رود، گاه باعث سقوط حق خیار نیز می شود، چرا که احتمال دارد نشانه رضای به معامله باشد .برای مثال، اگر خریدار کالایی پس از آگاه شدن از عیب آن را به دیگری انتقال دهد، اقدام او سبب سقوط خیار عیب می شود "ماده 450 ق . م ."(16)
با فرض قبول احکام پیش گفته این سوال ایجاد می شود که هرگاه عین یکی از دو مورد معامله، تلف، یا ناقص و معیب شده باشد و یا با عقدی لازم از ملکیت خریدار خارج شده باشد، تکلیف جبران آن چیست؟
مرحوم استاد محمد عبده در این باره گوید تصرفی که موجب تلف عین باشد یا در حکم تلف عین، مثل بیع یا وقف، مسقط خیار نیست. (17) وقتی عین مال تلف شده باشد و یا در حکم تلف باشد رجوع به بدل آن فرض است. (18)
مرحوم دکتر سید حسن امامی می گوید : " نظر به مستفاد از ماده 286 قانون مدنی، تلف یکی از دو مورد معامله (جز در خیار عیب) مانع از فسخ عقد نمی باشد. در این صورت بجای آن چیزی که تلف شده است مثل آن در صورت مثلی و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده می شود. در صورتیکه مورد معامله ناقص و یا معیب شده باشد علاوه بر رد آن، عوض نقص و عیب که ارش است داده خواهد شد، زیرا عیب مانند نقص، تلف بعض است و تلف بعض مانند تلف کل، موجب پرداخت عوض خواهد بود و در صورتیکه مورد معامله از ملکیت مشتری بوسیله عقدی از عقود لازمه از قبیل وقف وبیع خارج شده باشد، مانند مورد تلف عمل میشود یعنی بدل آن از مثل باقیمت داده خواهد شد در صورتیکه قبل از دادن بدل بجهتی از جهات مانند اقاله، معامله دوم فسخ شود و یا بعقد جدیدی مورد معامله بملکیت مشتری درآید، عین مبیع ببایع رد میشود اگرچه بایع رضایت ندهد، زیرا دادن بدل در صورت نبودن اصل است و انتقال بغیر، حقیقت شیئی را تغییر نداده است . و هرگاه مورد معامله بعقد غیر لازمی مانند هبه و بیع خیاری واگذار غیر شده باشد نمی توان مشتری را ملزم بانحلال آن نمود بلکه مانند مورد تلف، بدل ببایع داده خواهد شد."(19)
وی در پاسخ به کسانی که ایراد می کنند که در اثر فسخ معامله، مشتری باید مبیع را به بایع رد نماید و با عدم قدرت بر آن در صورت انتقال یا تلف، فسخ عملی نخواهد شد و همچنین : عدم قدرت بر اعاده وضعیت سابق که قبل از عقد بایع داشته موجب ضرر بایع است و با تعارض دو ضرر (ضرر مشتری در صورت عدم فسخ و ضرر بایع در صورت فسخ) و سقوط آندو ، حق فسخ ساقط میگردد، گوید : " اولاً – لزوم رد عین مبیع در اثر فسخ، در صورتی است که عین مبیع نزد مشتری موجود باشد نه در تمامی موارد و ثانیاً – با دادن بدل از مثل یا قیمت وضعیت اقتصادی بایع تا آنجا که ممکن است مانند قبل از عقد خواهد گردید و ضرری متوجه او نمی شود . بنابراین توهم لزوم رد عین مبیع و یا توهم آنکه صورتاً وضعیت قبل از عقد را برای بایع نمیتوان اعاده نمود، موجب عدم جو از فسخ در مورد تلف و انتقال نمیشود، علاوه بر آنکه خیار عبارت از ملکیت حق فسخ است. و با تلف و یا انتقال مورد معامله، حق مزبور زائل نمیگردد و از مسقطات حق فسخ نیز بشمار نیامده است .
بنظر میرسد که در جواز فسخ پس از تلف و انتقال مبیع ، فرق ننماید که فسخ از طرف بایع باشد یا مشتری، اگر چه در مورد اخیر که مشتری خود اقدام بانتقال و تلف مبیع نموده است فقهای امامیه تصریح به جو از فسخ ننموده اند ، زیرا آنچه موجب جواز فسخ در صورت اول است در صورت دوم نیز موجود میباشد. "(20)
استاد دکتر ناصر کاتوزیان نیز با اشاره به قول سید محمد کاظم طباطبائی در سوال و جواب (ج 1، ص175) که در باره ماهیت و اثر فسخ به شرح دو کمان: (فهو و ان لم یکن معاوضه الا انه مستلزم للتعاوض و التبادل و ان شئت فقل انه معاوضه بلسان الحل) ، با حقوق دانان پیش گفته هم رای است و می نویسد: " اثر فسخ محدود به انحلال قرارداد نمی شود؛ آثار بجا مانده از آن را، تا جایی که به حقوق دیگران صدمه نمی زند، باز می گرداند. هدف از فسخ این است که وضع دو طرف بجای پیشین باز گردد و اگر مبادله ای انجام پذیرفته است برهم خورد . ….. از مفاد ماده 286ق.م. در مورد اقاله می توان چنین نتیجه گرفت که: "تلف یکی از عوضین مانع فسخ نیست. در این صورت، بجای آن چیزی که تلف شده است مثل آن در صورت مثلی بودن و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده می شود." (21)
د – ماهیت شرط مزبور چیست :
به استناد مواد 458 الی 463 و 399 الی 401 قانون مدنی بیع شرط ، بیعی است که در ضمن عقد، متعاملین شرط مینمایند، هرگاه بایع در مدت معینی ، مثل ثمن را به مشتری رد کند ، حق فسخ معامله را دارا باشد . و بنابراین در اینگونه موارد ، خیار شرط ناظر به موردی که اعمال آن منوط به تخلف از انجام دادن تعهد است نمی باشد ، بلکه حقی است ناشی از تراضی که برای مدتی، اختیار برهم زدن عقد را به مشروط له، میسپارد. و اختیار مذکور بدون قید ، و نیز بدون توجه به تخلف طرف از مفاد التزام ، تفویض می شود .
به دیگر سخن در بیع شرط، متعاملین با تراضی قبلی، در استواری عقد، اخلال و تعهدات متقابل را متزلزل ساخته ، بدون اینکه مشروط له ( فروشنده ) مقید به تخلف خریدار از انجام تعهد پرداخت ثمن یا چیز دیگر باشد . در مانحن فیه و در فرض سوال، که در بیع موجل، متعاملین شرط می کنند اگر هریک از چکهای موضوع ثمن نکول یا اقساط ثمن در سررسید مقرر میان آنان پرداخت نشود فروشنده اختیار فسخ معامله را داشته باشد. آنان اقدام به جعل "خیار تخلف از شرط " کرده اند و بیع مورد نظرشان، مطلقا" خیاری محسوب نمی شود .
بنابراین اینکه بعضی محاکم حقوقی، علی الرویه حکم استثنائی و خلاف اصل "بیع خیاری" مبنی بر متزلزل بودن فرجام معامله را به سایر خیارات تعمیم می دهند و این قبیل معاملات را به استناد جعل خیار تخلف از شرط ، متزلزل دانسته و قائل به ابطال معامله دوم هستند، با هیچ قاعده حقوقی و حکم شرعی توجیه نشده و اجتهاد در مقابل نصّ تلقی می شود.
ھ – نظر و استفتائات متاخرین از مراجع عظمی تقلید :
در بالا نظریه حقوقدانان و شارحین قانون مدنی و نیز فقهای در گذشته مورد بررسی و کنکاش قرار گرفت . در اینجا استفتائات بعمل آمده، از متاخرین از مراجع عظمی تقلید، که اصول آنها در بایگانی دفتر وکالت اینجانب محفوظ و مضبوط است، به شرح زیر به اطلاع خوانندگان وبلاگ می رسد:
شایان ذکر می داند، به منظور رعایت امانت چون استفتائات مطرح شده به سه صورت طرح و پاسخ گرفته شده است، از این رو در ابتدا متن عین استفتا و سپس فتاوای داده شده در پی می آید :
یکم : باسمه تعالی
محضر مبارک آیت الله العظمی حضرت آقای …. ادام الله ظله رئوس الانام و متع الله المسلمین بطول بقاء الشریف
سلام علیکم خاطر مبارک را مستحضر میدارد: شخصی ملک خود را به بیع موجل فروخته و متعاملین ضمن عقد شرط نموده اند : " فروشنده تا پایان پرداخت اقساط در منزل فوق به صورت رایگان سکونت خواهد داشت " سپس خریدار در زمان خیار، مبیع مذکور را به شخص دیگری فروخته و تمام ثمن را دریافت نموده و سند قطعی هم انتقال داده .
با عرض مراتب تقاضا دارد نظر فقهی آن مرجع بزرگوار تقلید را در خصوص پرسی های ذیل اعلام فرمایند .
اولاً – شرط مذکور صحیح است یا خیر؟
ثانیاً – مشتری دوم تا پایان پرداخت اقساط معامله قبلی حق به اجرت المثل دارد یا خیر (با توجه به این که از شرط مذکور بی اطلاع بوده است) ؟ در این صورت می بایست آن از کدام یک : فروشنده اول یا فروشنده دوم" مشتری اول" مطالبه نماید.
ثالثاً – در فرض که چک های مشتری نکول شده و اقساط پرداخت نگردد . فروشنده اول می تواند از تخلیه و تحویل ملک به خریدار دوم (پس از انقضاء پرداخت اقساط معامله اول) خودداری نماید یا خیر؟ در صورت استنکاف ، تکلیف مثمن و رابطه متعاملین چه می باشد. مع التحیه و الثناء
پاسخ ها :
1 – از قضیه شخصیه اطلاعی نداریم ولی در فرض سوال پاسخ سوال شما به شرح زیر است:
ج1: شرط مذکور اشکالی ندارد یعنی فروشنده می تواند به خریدار شرط کند مادام که اقساط را نپرداخته ملک را تحویل او ندهد=
ج2: چنانچه فروشنده اول اجاره نامه را با مشتری دوم تنظیم کرده، مفهومش عدول از شرط سابق است و باید سر 6 ماه آنجا را تخلیه کند و اگر تخلیه نکند باید مال الاجاره به قیمت روز بپردازد .
ج3 : فروشنده اولی باید از خریدار خود مطالبه ثمن کند نه از شما =
ج4 : چنانچه فروشنده اول تنظیم اجاره نامه 6 ماه کرده، باید ملک را تخلیه و تاخیر جایز نیست = همیشه موفق باشید 15/1/84 ناصر مکارم الشیرازی
2 – بسمه تعالی
جواب سوال اول: صحیح است
جواب سوال دوم: خیر از مشتری اول مطالبه شود.
جواب سوال سوم: خیر.
دفتر پاسخگویی به مسائل شرعی آیت الله العظمی صافی گلپایگانی
ششم صفر المظفر (قم مشرفه) امضاء و مهر – 26/12/83
3 – جواب سوال اول: صحیح است
جواب سوال دوم: بلی مشتری اول
جواب سوال سوم : خیر
دفتر آیت الله العظمی بحجت 26/12/83 – امضاء و مهر
4 – (بسمه تعالی)
1 – اگر اقساط معین و زمان پرداخت نیز مشخص بوده است، شرط صحیح است اما اگر مراد این باشد که اگر اقساط پرداخت نشده تا وقتی پرداخت نشده فروشنده حق داشته باشد درمنزل سکونت کند شرط صحیح نیست و موجب بطلان معامله می شود .
2 – خیر حقی نسبت به اجرت ندارد . بلی اگر نمی دانسته است می تواند معامله را فسخ کند .
3 – در فرض اول فروشنده باید منزل را تخلیه کند و به مشتری دوم بدهد . و در فرض دوم سوال اول، اصل معامله اول و به تبع آن معامله دوم باطل است .
27/12/ 83- مهر دفتر حضرت آیت الله العظمی فاضل لنکرانی – بخش استفتاء ات
5 – بسمه تعالی
1 – شرط مذکور صحیح است .
2 – مشتری دوم حقی در اجرت المثل ندارد ولی اگر بی اطلاع بوده می تواند معامله را فسخ نماید
3 – چنانچه مشتری اول در راس موعدی که در معامله شرط شده اقساط را پرداخت نکتد فروشنده فقط می تواند معامله خودش را فسخ کند و اگر فسخ کرد نمی تواند عین مال را برگرداند چون عین مال فروخته شده بلی می تواند در مانند زمین و خانه قیمت ملک را برگرداند – قیمت روزی که معامله را فسخ نموده است .
مهر {استفتاء ات دفتر حضرت آیت الله العظمی سیستانی( دام ظله)}
6 – بسم الله الرحمن الرحیم
ج- 1 – ظاهر این است که خیار تخلف شرط است نه خیار شرط
ج 2– معامله دوم صحیح است والله اعلم
ج 3 – بعد از فسخ بایع مشتری باید در صورت تمکن مبیع را از مشتری دوم به فسخ یا اقاله یا بخرید برگرداند و اگر برگرداندن عین مبیع ممکن نباشدمثل آنرا اگر مثلی بوده یا قیمت آنرا اگر قیمی بود باید به بایع بپردازد والله اعلم 10/ماه مبارک رمضان 25 لطف الله صافی
7 – بسمه تعالی
جواب سوال اول: صحیح است
جواب سوال دوم: بلی
جواب سوال سوم: بلی، خریدار اول مشمول جبران خسارت می شود .
ششم شهر صفر المظفر 1426 صادق روحانی
**********
دوم – باسمه تعالی
محضر مبارک آیت ا… العظمی حضرت آقای ادام الله ظله علی رئوس الانام و متع ا… المسلمین بطول بقائه الشریف
سلام علیکم خاطر مبارک را مستحضر میدارد شخصی ملک خود را به بیع موجل فروخته و متعاملین ضمن عقد شرط نموده اند چنانچه هریک از اقساط در سر رسید پرداخت نشود فروشنده حق فسخ داشته باشد ، سپس خریدار، مبیع مذکور را به شخص دیگر فروخته و تمام ثمن معامله را دریافت نموده است پس از وقوع معامله دوم، فروشنده اولیه بعلت نپرداختن اقساط ثمن معامله که سررسید آن بعد از وقوع معامله دوم بوده است از حق فسخ خود استفاده نموده است .
با عرض مراتب تقاضا دارد نظر فقهی آن مرجع بزرگوار تقلید را در خصوص پرسش های ذیل مرقوم فرمائید .
اولاً – خیار جعل شده میان فروشنده و خریدار اول خیار شرط ( بیع شرط)" می باشد یا خیار تخلف از شرط.
ثانیاً – با جعل خیار مذکور، حکم معامله دوم که قبل از اعلان فسخ معامله اول صورت گرفته است، چه می باشد .
نظر به اینکه مسئله ، مشکلات بسیاری برای چندین خانواده ایجاد نموده است لذا تقاضا مندم هر چه سریعتر الطاف فرموده و جواب را ارسال فرمائید . مع التحیه و ثناء
پاسخ ها :
1 – بسمه تعالی، شماره : 697/38/1 سلام علیکم
ج 1 : خیار تخلف شرط است.
ج2 : صحیح است ، والله العالم . 8 شوال المکرم 1425 ھ – صادق شیرازی
2 – بسمه تعالی شماره استفتاء : 6/1997
– بیع شرط نیست ، و خیار تخلف شرط دارد.
– معامله دوم صحیح است، و اگر بایع اول فسخ نمود باید قیمت مبیع را به او بدهند، علی الاظهر. و در فرض مزبور، معیار، قیمت روز اداء است. محمدحسینی شاهرودی
سوم – باسمه تعالی
محضر مبارک حضرت حضرت ایت الله العظمی …. ادام الله ظله علی رئوس الانام و منع الله المسلمین بطول بقائه الشریف
سلام علیکم
خاطر مبارک را مستحضر می دارد، اینجانب آپارتمانی را از شخصی که سند بنام ایشان بود خریداری نمودم به مبلغ 20 میلیون تومان که بعد از چند سال مستاجری از کرایه نشینی نجات یابم و قرار شد در بنگاه 50 درصد مبلغ را پرداخت نموده و 50 درصد دیگر را در محضر موقع انتقال سند به نام اینجانب پرداخت نمایم و در موقع مقرر تمام مبلغ را در دو قسمت پرداخت نمودم و شکر خدا سند نیز بنام اینجانب انتقال یافت و فروشنده عنوان نمود چون آپارتمان در دست کسی می باشد حدود شش ماه دیگرملک را تخلیه می نماید من هم قبول نمودم و موقع تحویل منزل با مدرکی که داشتم به نزد ایشان رفته، گفتم ملک را من خریده ام و یند را نشان داده عرض نمودم لطفاً آپارتمان را تخلیه نمائید ، ایشان در جواب گفتند: من آپارتمان را به فروشنده شما بطور مدتی فروخته و در قرارداد شرط کرده ام هرکدام از چکها برگشت شود معامله فسخ است و من در اینجا بطور رایگان می نشینم، در صورتی که فروشنده دوم(خریدار اول) حدود دو ماه از شرط مذکور (که تا قبل از این ششماه بنده از این ماجرا بی اطلاع بودم) سند را بنام اینجانب انتقال داد و تمام مبلغ را دریافت نمود . و حال آنکه اینجانب به هیچ عنوان از قرارداد و شرط این دو نفر خبر نداشته و اگر میدانستم چه بسا معامله را انجام نمی دادم لکن شکر خدا قبل از جاری شدن شرط مذکور سند به اینجانب انتقال یافت .
مستدعی است نظر فقهی آن مرجع بزرگوار تقلید را در خصوص سوالات ذیل مرقوم فرمائید.
1- خیار جعل شده میان دو فروشنده و خریدار اول، خیار شرط است یا خیار تخلف از شرط؟
2 – با جعل خیار مذکور حکم معامله دوم که قبل از اعلان فسخ معامله اول صورت گرفته است چه می باشد ؟
3 – در فرضی که معامله دوم صحیح باشد، فروشنده اول الباقی طلب خود را از خریدار خودش باید بگیرد یااز اینجانب که تمام ثمن معامله را به فروشنده خود پرداخت نموده و شکر خدا سند قطعی به نام اینجانب انتقال یافته است؟
لازم به ذکر است : با توجه به اینکه فروشنده اول قید نموده که در صورت برگشت هر چک معامله فسخ است و من دراینجا به صورت رایگان می نشینم ، معلوم می شود که از خریدار خود مطمئن نبوده و حال آنکه اگر مطمئن نبوده چرا سند قطعی بنام وی انتقال داده و عنوان این دو مطلب با همدیگر مغایرت دارد که از طرفی سند انتقال می دهد و از طرفی می گوید: آپارتمان را مدتی فروخته ام، نتیجتاً از قراین مشخص می شود که چه بسا خدای ناکرده ، دسیسه ای در کار بوده و الا اگر اطمینان نمی داشت، چرا سند قطعی بنام وی انتقال داده و با انتقال سند دیگر مالکیتی ندارد که بخواهد شرطی بگذارد و چه بسا تنظیم قرار داد عادی میان دو نفر خدای ناکرده بعد از انتقال سند بنام اینجانب بوده باشد. با توجه به اینکه بنده فروشنده خود را برای بار اول می دیدم در نتیجه شناختی از آنها نداشته و از شرط آنها بی اطلاع بوده ام .
حال استدعا دارم بفرمائید: آیا فروشنده اول که بعد از معامله دوم با انتقال سند به خریدار خود مالکیتی ندارد، می توانداز تخلیه و تحویل ملک به خریدار دوم(یعنی اینجانب که در حدود یک سال سرگردان بوده ام و تمام ثمن معامله را به فروشنده خود پرداخت نموده ام) خودداری نماید یا خیر؟ و من الله التوفیق التماس دعا
پاسخ ها :
1 – بسمه تعالی
ج 1 تا 4 : با توجه به باطل بودن شرط، معامله دوم صحیح است، لاکن مکتوبه بیانگر آنستکه ، فروسنده اول در عین حال که ملزم به تخلیه و تحویل ملک می باشد ، باید الباقی طلب خود را از خریدار خود مطالبه نماید نه از شما .
همیشه موفق باشید . ناصر مکارم شیرازی 2/5/1384
2 – بسمه تعالی
در فرض سوال ، خیار تخلف از شرط است .
معامله دوم صحیح است .
از خریدارخود باید مطالبه نماید.
اگرچه معامله ایشان فسخ شده باشد لاکن نمی تواند از تخلیه خودداری نماید .
دفتر آیت الله العظمی مشکینی 3/5/1384
3 – بسمه تعالی
جواب سوال اول: در فرض سوال (با توجه به توضیحات) خیار تخلف از شرط است .
جواب سوال دوم : معامله دوم صحیح است .
جواب سوال سوم: چنانچه فسخ معامله اول صورت نگرفته ، باید از خریدار خود مطالبه نماید .
جواب سوال چهارم : خیر بلکه ملزم به تخلیه و تحویل می باشد .
دفتر آیت الله العظمی کوکبی 4/5/1384 – 19 جمادی الثانی 1426
4 – بسمه تعالی
منظور از فروش بطور مدتی روشن نیست، اگر منظور (بیع ازمانی) یعنی در زمان خاص باشد، فروشنده دوم حق ندارد ملک را بطور مطلق بفروشد، البته بیع ازمانی چون خلاف متارف است مدعی باید آن را ثابت نماید و اگر منظور، بیع معمولی باشد منتهی با جعل و خیار شرط در فرض خاص، خریدار قبل فسخ می تواند ملک را بفروشد و معامله محکوم به صحت است و فروشنده اول حقی بر خریدار دوم ندارد و باید ملک را تخلیه کند و اگر معامله اول را در فرض تحقق خیار، فسخ کند قیمت روز ملک را از خریدار اول می تواند مطالبه کند ، ولی از سوال معلوم میشود معامله اول و دوم بر طبق سند قطعی بوده و اظهارات آن شخص بر خلاف سندقطعی است و باید تخلیه نماید و مسموع نیست .
دفتر آیت الله موسوی اردبیلی – 30/4/84
5 – بسم الله الرحمن الرحیم
اولاً: خیار شرط است .
ثانیاً – معامله دومم صحیح است .
ثالثاً : فروشنده اول باید از خریدار خودش مطالبه نماید.
رابعاً – خیر .
دفتر حضرت آیت الله العظمی علوی گرگانی بخش استفتائات
6 – بسمه تعالی
ج 1: خیار شرط است
ج2: قبل از اعلان صحیح است.
ج3 : چه معامله را فسخ کند و چه فسخ نکند، در هر دو صورت باید از خریدار خود طلب نماید.
ج4 – خیر ، باید تخلیه نماید .
جواد تبریزی 875 – 28/4/84
7 – بسمه تعالی
اول : خیار شرط باشد .
دوم: معامله دوم صحیح است .
سوم : از خریدار اول باید مطالبه شود .
چهارم : اگر شرعاً ثابت شود معامله دوم قبل از انعقاد شرط مذکور واقع شده، ملزم به تخلیه می باشد .
دفتر حضرت ایت الله العظمی مظاهری اصفهان 17 ج 2 – 2 /5/1384
8 – بسمه تعالی
جواب اول: خیار شرط می باشد.
جواب دوم: معامله دوم صحیح است .
جواب سوال سوم : از خریدار خودش.
جواب آخر : فروشنده اول نمی تواند از تخلیه و تحویل ملک به خریدار دوم خودداری نماید
جوادی آملی قم المشرفه – 17 ج 2
9 – بسم الله الرحمن الرحیم
ج1: شرط مذکور باطل است.
ج2 : با توجه به بطلان شرط ، معامله نیز باطل است، لاکن چون در زمان انعقاد شرط نبوده، صحیح است .
ج3 – باید از خریدار خود مطالبه نماید.
ج4 – با توجه به بطلان شرط مذکور نمی تواند از تخلیه خودداری نماید.
دفتر استفتائات حضرت آیت الله العظمی منتظری
هفدهم جمادی الثانی 1426 برابر با 2/5/84
10 – بسمه تعالی
1 – مورد از موارد تخلف شرط است .
2 – معامله دوم صحیح است زیرا با تنظیم سند توسط مالک اولی خیار شرط پایان پذیرفته است چون روشن است که حق فسخ بعد از تنظیم سند رسمی قرار داده نمی شود و ناظر بر فبل از زمان تنظیم سند است .
3 – فروشنده اول طلب خود را از خریدار خودش باید بگیرد .
4 – نهایتاً با توجه به آنچه در فرض سوال آمده هر دو معامله صحیح است و وفای به آن لازم می باشد و فروشنده باید ملک را تخلیه نماید آنچه مرقوم شد بیان حکم کلی مسئله است و برای رفع اختلاف نیاز به مرافعه شرعیه است .
توضیح المسائل صفحه 475 – 2140 م مجمع المسائل جدید یک صفحه 285 – 1041 م
دفتر آیت الله صانعی – 2/5/84
11 – بسمه تعالی
جواب سوال اول: اینجا خیار شرط می باشد، چون تخلفی از طرف خریدار اول صورت نگرفته است اگر تخلف از طرف خریدار اول (که فروشنده دوبم می باشد) انجام شود خیار تخلف از شرط خواهد بود .
جواب سوال دوم : اگر در حدود تعیین شده مختار به فروش بوده و فروش قبل از فسخ معامله اول بوده، معامله دوم صحیح است .
جواب سوال سوم : فروشنده اول باید الباقی طلب خود را از خریدار اول بگیرد .
جواب سوال آخر: اگر سلب مالکیت از فروشنده اول و انتقال مالکیت به شخص ثالث قبل از انعقاد شرط بوده باشد نمی تواند از تخلیه و تحویل ملک خودداری نماید، و اظهر آنست که نماز در آن گذارده نشود به جهت شبه ای که در غصبی بودن آن وجود دارد .
دفتر مقام معظم رهبری – نوزدهم جمادی الثانی – 4/5/84
12 – بسم اله الرحمن الرحیم و له الحمد
ج 1 – خیار تخلف شرط.
ج2 – اگر معامله دوم بعد از فسخ معامله اول انجام گیرد باطل می شود در این صورت فرق نمی کند که معامله دوم بعد از فسخ معامله اول صورت گیرد یا قبل از آن در صورت معامله دوم محوم به بطلان است و اگر معامله دوم قبل از فسخ معامله اول صورت گرفته است در این صورت فسخ معامله اول معامله دوم را از بین نمی برد بلکه فروشنده اول پس از فسخ معامله قیمت حین فسخ را از خریدار اول می گیرد و ثمن اول را برمی گرداند در این صورت فروشنده اول بدون قید و شرط باید مورد معامله را تخلیه کرده و به مشتری دوم تحویل دهد.
ج3: بعد از فسخ معامله اول فروشنده اول قیمت فعلی مبیع را از خریدار اول می گیرد و اگر فسخ نکند طلب خود را از او می گیرد در هر دو صورت حق رجوع به خریدار دوم را ندارد .
بخش استفتائات دفتر آیت الله العظمی حکیم – 030-6-3 2/5/1384
و – نتیجه :
به این ترتیب با توجه به دکترین و همچنین نظر مشهور فقها و فتاوای حضرات آیات عظام که پیش تر نقل شد، اعمال خیار موجب می شود که عقد از زمان انشای فسخ، منحل و آثار آن قطع شود و به هیچ وجه تاثیری در وضعیت و آثار عقد نسبت به زمان گذشته ندارد، از این رو در فرض بحث، چون اعلان فسخ فروشنده اول متاخر بر وقوع معامله دومی است توجها" به عمومات قانونی و نظر و اقوال فقها و دکترین، قبل از اعلام فسخ فروشنده اول، ملک از ملکیت ید خریدار اولی، بوسیله عقد لازم بیع خارج، و در حکم تلف شده است ، لذا با پذیرش آثار فسخ، فروشنده اولی تنها مستحق بدل مورد معامله، از مثل یا قیمت میباشد.
(((((((((((((((((((((((((((())))))))))))))))))))))
پانوشت ها :
1 – در باره اختلاف و نقد دلایل دو طرف رجوع شود به مکاسب، شیخ مرتضی انصاری، ص 295 و 296 به نقل از کتاب : حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها ، جلد پنجم، دکتر ناصر کاتوزیان ، انتشارات بهنشر، چاپ اول ، آذر ماه 1369 ، تهران . ص 96
2 – همان منبع ص 96
3 – شرح قانون مدنی، جلد سوم، تالیف: جناب آقای سید علی حائری (شاه باغ )، وزارت دادگستری، طبع اول، 1329 ، تهران – ص 106 و 107
4 – کلیات حقوق اسلامی، مرحوم استاد محمد عبده (بروجردی)، دانشگاه تهران – دانشکده علوم معقول و منقول( موسسه وعظ و تبلیغ اسلامی) ، 1339 شمسی ( 1380 قمری )، ص 130
5 – حقوق مدنی، جلد اول مرحوم دکتر سید حسن امامی، کتابفروشی اسلامیه، چاپ چهارم، 1363 – تهران – ص 530 و 531
6 – حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها ، جلد پنجم، دکتر ناصر کاتوزیان – ص 94.
7 – حقوق مدنی، جلد اول مرحوم دکتر سید حسن امامی – ص 530 و 531
8 – کلیات حقوق اسلامی، مرحوم استاد محمد عبده (بروجردی) – ص 102
9 – همان منبع – ص 130
10- حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها ، جلد پنجم، دکتر ناصر کاتوزیان – ص 96
11 – همان منبع – ص 80
12 – همان منبع – ص 95
13 – سید محمد کاظم طباطبائی در سوال و جواب (ج1، ص 176) در بیان معنی فسخ نویسد : " معنی الفسخ لیس الامجرد الحل و رفع سبب الملکیه لازمه، حیث انه رفع لها بحسب استمرارها لا من اصلها، رجوع کل من المالین الی المالک الفعلی للاخر…. " . و پیش از او علامه حلی در تذکره (ج1 ، احکام خیار عیب) تصریح کرده است که : " الفسخ یرفع العقد من حین وقوعه لامن اصله …".
(به نقل از حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها ، جلد پنجم)
14 – به نقل از حقوق مدنی، جلد اول مرحوم دکتر سید حسن امامی – ص 546 و 547
15 – حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها ، جلد پنجم، دکتر ناصر کاتوزیان – ص 78 و 79
16 – همان منبع – ص80
17 – کلیات حقوق اسلامی، مرحوم استاد محمد عبده (بروجردی) – ص 125
18 – همان منبع – ص 130
19 – حقوق مدنی، جلد اول مرحوم دکتر سید حسن امامی – ص 548
20 – همان منبع – ص 548
21 – حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها ، جلد پنجم، دکتر ناصر کاتوزیان – ص81
برچسب ها:انتقال, تخلف, خیار, خیار تخلف از شرط, شرط, فسخ, مبیع, معامله