نحوه رسيدگي دادگاه به درخواست فروش ملک غيرقابل افراز
نحوه رسيدگي دادگاه به درخواست فروش ملک غيرقابل افراز
حسين قربانيان، کارشناس ارشد حقوق خصوصي و کارشناس امور قضايي دادگاه عمومي بسطام
زماني که يک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابليت افراز آن را تشخيص دهند، مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر مي‌دارد: <ملکي که به موجب تصميم قطعي غير قابل افراز تشخيص داده شود، با تقاضاي هر يک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته مي‌شود>، در پي ارائه درخواست فروش از سوي يک يا چند نفر از مالکان مشاع، دادگاه با صدور يک دستور صرف و اعلام آن به اجراي احکام نسبت به فروش اين ملک اقدام خواهد نمود.
ماده 9 آيين‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20 ارديبهشت ماه 1358 وزارت دادگستري نيز در اين زمينه اشعار داشته است: <در صورت صدور حکم قطعي بر غير قابل افراز بودن ملک، دادگاه شهرستان حسب درخواست يک يا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دايره اجراي احکام خواهد داد. مدير اجرا نسبت به فروش ملک مطابق مقررات قانون اجراي احکام مدني مربوط به فروش اموال غير منقول اقدام مينمايد.>
در رسيدگي دادگاه به اين‌گونه درخواست‌ها نکاتي بايد مورد توجه قرار گيرند که به طور خلاصه عبارتند از:
1- با عنايت به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 9 آيين‌نامه اجرايي اين قانون، براي صدور دسـتـور فـروش ملک غير قابل افراز نيازي به تقديم دادخـواسـت، پـرداخـت هـزيـنـه دادرسـي، تـعيين وقت رسيدگي و درنهايت، صدور حکم نيست؛ زيرا مانند درخواست اجراي حکم مي‌باشد.(1)
2- تــصــمــيــمــي کــه دادگــاه در بــرابــر ايــن‌گــونــه درخواست‌ها اتخاذ مي‌کند، در قالب حکم يا قرار نيست؛ بلکه دستور تلقي مي‌شود و نظر به اين که تابع تشريفات رسيدگي آيين دادرسي مدني نمي‌باشد، قابل تجديد نـظـرخـواهـي و فـرجـام‌خـواهـي نـيـسـت. اداره حقوقي دادگستري در نظريه شماره 455/7- 8 اسفندماه 1366 چنين اظهارنظر نموده است: (2)
<با توجه به مقررات ماده 4 قانون افراز مصوب 22 آبان 1358، ملک مشاعي که در مرجع ثبتي غير قابل افراز تشخيص داده شده، به دستور دادگاه فروخته مي‌شود و ازاين‌رو نيازي به صدور حکم نيست. بنابراين در مرحله اجرا، واحد اجراي احکام مي‌تواند براي تعيين حدود اربعه و قيمت پايه و تنظيم کروکي و … رأساً اقدام نمايد.>
3- دستور فروش ملک غير قابل افراز فاقد اعتبار قضيه محکوم‌بها است. اداره حقوقي دادگستري در اين زمينه در نظريه شماره 1322/7 – 4 مرداد ماه 1362 بيان داشته است:(3) <مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و ماده 9 آيين‌نامه اجرايي آن، ملکي که به موجب تصميم قطعي دادگاه غير قابل افراز تشخيص داده شود، به تقاضاي هريک از شرکا و به دستور دادگاه فروخته مي‌شود. بنابراين در مورد فروش، دادگاه حکم صادر نمي‌کند؛ بلکه دستور فروش مي‌دهد و اين دستور فاقد اعتبار قضيه محکوم‌بها است.>
4- در رسيدگي به تقاضاي فروش ملک غير قابل افراز، چنانچه تشريفات آيين دادرسي مدني رعايت گردد، تخلف انتظامي محسوب مي‌شود. در اين خصوص به عـنـوان نـمـونـه، رأي دادگـاه عـالـي انـتظامي قضات به شماره‌هاي 391 تا 393 صادر شده در تاريخ 21 آذرماه 1385 آورده مي‌شود:
دادســـــراي انـــتـــظـــــامـــــي قـــضـــــات بـــــه مــــوجــــب کيفرخواست‌هاي شماره 29 تا 31 – 5 ارديبهشت‌ماه 1385 تخلف رئيس دادگاه بدوي و مستشاران دادگاه تجديدنظر استان را به اين شرح اعلام نموده است
به‌رغم صراحت قانوني و نظريات اداره حقوقي و اعلام اين‌که دستور صادر شده قابل تجديدنظر نيست و ورود در ماهيت و تعيين اوقات رسيدگي و احتياطي و معطل نگهداشتن پرونده بدون علت قانوني بالغ بر 17 ماه تخلف است، دادگاه عالي انتظامي قضات پس از ابلاغ کيفرخواست‌ها و وصول لوايح دفاعيه قضات موصوف و کسب عقيده نماينده دادستان انتظامي قضات مبني بر تقاضاي صدور حکم داير بر تعيين مجازات انتظامي قضات … به شرح زير مبادرت به صدور رأي کرده است
رأي شماره 391 تا 393 – 21 آذر ماه 1385
با عنايت به صراحت ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر مي‌دارد: "حکمي که به موجب تصميم قطعي غيرقابل افراز تشخيص داده شود، با تقاضاي هر يک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته مي‌شود"، در ما‌نحن‌فيه دادگاه بايد دستور فروش ملک را صادر مي‌نمود و اين دستور چون حکم نيست، قابل تجديدنظر نمي‌باشد. با اين وجود، رئيس دادگاه بدوي برخلاف مقررات ضمن رسيدگي مبادرت به صدور حکم نـمـوده و آن را قـابـل تـجـديـدنظر اعلام داشته است. مستشاران دادگاه تجديدنظر هم بدون توجه به اين امر با تعيين اوقات رسيدگي و احتياطي وارد ماهيت قضيه شده و رأي صادر کرده‌اند که تخلف است و دفاع قضات امر، مؤثر تشخيص داده نشد.
بنا به مراتب، هر يک از آقايان و مستشاران دادگاه تجديدنظر استان و رئيس دادگاه عمومي را با انطباق عملشان بر صدر ماده 20 نظام‌نامه راجع به تشخيص انواع تقصيرات قضات، به توبيخ کتبي با درج در برگ خدمت محکوم مينمايد. رأي صادره قطعي است.
در قسمتي از رأي صادر شده از سوي شعبه هفتم دادگاه تجديدنظر دادگستري استان تهران در دادنامه شماره 904 – 16دي ماه 1374 نيز آمده است: < به اين ترتيب، تصميم دادگاه درخصوص مورد، تصميم قضايي در قـالـب حـکـم يـا قـرار تـلـقـي نـمي‌شود تا قابل تجديدنظر باشد. به همين اعتبار، مسئله قابل طـرح و استماع در دادگاه تجديدنظر نمي‌باشد.(>4 )
5- از آنجا که دستور فروش حــکــم نـيـســت، بـنــابــرايــن مـسـتـلـزم تـقـاضـاي صدور اجراييه نبوده و صرف تقاضاي اجراي حکم توسط يکي از شرکا کافي به نظر مي‌رسد.
در اين بخش، درج نشست قضايي دادگـسـتـري بـهـشـهـر در مـورد ايـن کـه چـنين درخواستي از سوي محکوم‌عليه آيا داراي آثار قانوني است يا خير، خالي از لطف نمي‌باشد. در اين نشست قضايي چنين آمده است: (5 )
<شخصي با توجه به قانون افراز درخواست افراز يک قطعه زمين اعياني را مي‌کند؛ اما اداره ثبت آن ملک را غير قابل افراز اعلام مينمايد. ازاين‌رو موضوع در دادگاه مطرح شده و شعبه پس از بررسي و تعيين کارشناس به دليل غيرقابل افراز بودن ملک، حکم به فروش آن صادر مي‌کند و رأي قطعي مي‌شود. خواهان (محکوم‌له) از درخواست اجراييه خودداري نموده؛ اما محکوم‌عليه درخواست صدور اجراييه را با توجه به ذي‌نفع بودن مي‌کند. آيا درخواست وي توجيه قانوني دارد؟
اکثريت در نظريه اعلامي خود آورده‌اند: وفق ماده 9 آيين‌نامه قانون افراز، دستور فروش به درخواست يک يا چند نفر از مالکان مشاع صادر مي‌شود و انجام عمليات فروش به درخواست هر يک از شرکاي ملک مشاع قابل تعقيب است و دادخواست محسوب نمي‌شود. برابر وحـــدت مـــلاک از مــواد 326 و 317 امــور حـسـبــي، درخصوص تقسيم ترکه نيز اين امر به درخواست هر يک از مالکان صورت مي‌گيرد و با توجه به ذي‌نفع بودن محکوم‌عليه و اين که دادگاه مکلف به حل مرافعات و رفع خصومت است، از اين رو درخواست اجراييه از سوي محکوم‌عليه توجيه قانوني دارد .
اما اقليت نيز در نظريه اعلامي خود بيان داشته‌اند: تنها محکوم‌له و خواهان مي‌تواند درخواست صدور اجراييه را بنمايد. از اين رو وفق مقررات قانون اجراي احکام، درخــواســت اجــرايـيــه از سـوي مـحـکـوم‌عـلـيـه امکان‌پذير نيست .
در نظريه گروه هم آمده است: با توجه به وضعيت خاص دعواي افراز و ماده 4 آن که به هر يک از شرکا حق داده است پس از صدور حکم قطعي مبني بر غير قـــابـــل افـــراز بــودن، از دادگاه تقاضاي فروش ملک را بنمايد و ماده 9 آيين‌نامه قانون مزبور که هيچ ترتيبي را مقرر نداشته است، بنابراين باوجود صدور حکم به غـيـر قابل افراز بودن، هر شريک ذي‌نفع مي‌تواند از دادگاه درخواست فروش ملک را به عمل آورد و دادگاه دستور فروش ملک را صادر مي‌کند. به دلالت قسمت اخير اين ماده، مدير اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات قانون اجراي احکام مدني اقدام مينمايد.>
6- واحــد اجــراي احـکـام مـدنـي پـس از وصـول درخواست و ثبت آن، مطابق ماده 5 قانون افراز(6) و مواد9 و 10 آيين‌نامه قانون افراز(7) مکلف به اجراي دستور فروش خواهد بود.
7- به منظور تقسيم وجوه نقد حاصل از فروش ملک غيرقابل افراز -نظر به اين که مشاع ميان شريکان است- دادگاه به تناسب سهام آنان، اين مبلغ را بين مالکان تقسيم مينمايد. به همين جهت، اجبار به فروش را نيز مي‌‌توان نوعي تقسيم غيرمستقيم برشمرد.(8 )
پي‌نوشت‌ها:
1- نظريه مشورتي شماره 503/7-3 خردادماه 1382 اداره حقوقي دادگستري
2- ايراني ارباطي،بابک؛ مجموعه نظرات مشورتي حقوقي، ص 252
3- منبع پيشين، ص205
4- معاونت آموزش قوه قضاييه؛ مجله تخصصي پيام آموزشي، ش 27، ص 56
5 -معاونت آموزش قوه قضاييه؛ مجموعه نشست‌هاي قضايي، ص 183
6- ماده 5 قانون افراز مقرر مي‌دارد: <در صورت صدور حکم قطعي بر غير قابل تقسيم بودن ملک، دادگاه شهرستان برحسب درخواست يک يا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دايره اجرا و دادگاه خواهد داد. مدير اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات اجراي احکام مدني مربوط به فروش اموال غيرمنقول اقدام مينمايد.>
7- ماده 10 آيين‌نامه قانون افراز بيان مي‌دارد: <وجوه حاصل از فروش ملک غيرقابل افراز پس از کسر هزينه عمليات اجرايي مطابق دستور دادگاه شهرستان بين شرکا به نسبت سهام تقسيم خواهد شد.>
اداره حقوقي دادگستري نيز طي نظريه شماره 1753/7-19 تيرماه 1363 در همين زمينه اعلام نموده است: <در صورتي‌که ملک مشاع قابل افراز نباشد، از طريق مزايده فروخته مي‌شود و هر يک از شرکا مي‌تواند در مزايده و خريد آن شرکت نمايند.>
8- کاتوزيان، دکتر ناصر؛ حقوق مدني(مشارکت‌ها، صلح)، ص 72.
منبع:http://www.maavanews.ir/tabid/53/ctl/Edit/mid/373/Code/7367/Default.aspx
برچسب ها:نحوه رسيدگي دادگاه به درخواست فروش ملک غيرقابل افراز