بررسي مسائل مربوط به پاركينگ آپارتمانها
به گزارش خبرنگار انتظامي فارس، يك ساختمان كه داراي آپارتمان‌هايي است از قسمتهاي مختلف تشكيل مي‌شود. قانون تملك آپارتمانها در تقسيم‌بندي كلي، مالكيت در آپارتمانها را به 2 قسمت اختصاصي و مشترك تقسيم مي‌كند: ماده 1- قانون مرقوم مي‌گويد: « مالكيت در آپارتمان‌هاي مختلف و محل‌هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است : مالكيت اختصاصي و مالكيت قسمتهاي مشترك.»
تعريف قسمتهاي مشترك :
همانطوري كه از واژه «مشترك» پيداست، قسمت‌هايي از ساختمان كه به طور مشترك مورد استفاده عموم مالكان «يا استفاده كنندگان» قرار مي‌گيرند، قسمتهاي مشترك ناميده مي‌شوند. هم‌چنانكه قانون تملك آپارتمانها نيز در ماده 2 قسمتهاي مشترك را اين گونه تعريف مي‌كند:
«قسمت هاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمت هايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي گيرد . به طور كلي قسمت هايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمت هاي مشترك محسوب مي شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد».
تعريف فوق به وسيله ماده 3 آئين نامه اجرايي به شرح زير تكميل شده است:
«قسمت هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به طور مستقيم يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي باشد ، قسمت هاي مشترك محسوب مي‌شود و نمي‌توان حق انحصاري براي آنها قائل شد.»
بنابراين، ويژگي‌هاي قسمتهاي مشترك عبارتند از: عدم استفاده انحصاري، عدم تشخيص و تلقي به عنوان قسمت اختصاصي، انتقال قهري، تقسيم‌ناپذيري، ممنوعيت گذاردن اشياء، ممنوعيت نگاهداري حيوانات و مانند اينها.
قانون تملك آپارتمانها فقط به تعريف قسمتهاي مشترك ساختمان بسنده كرده ولي آئين‌نامه اجرايي قانون مرقوم در ماده 4 قسمتهاي مشترك مذكور در ماده 2 قانون ياد شده را به شرح زير احصاء كرده است. زمين زيربنا، تأسيسات، اسكلت ساختمان، درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها، تأسيسات مربوط به راه پله، بام، نماي خارجي ساختمان، محوطه ساختمان و نظاير اينها.
تعريف قسمتهاي اختصاصي :
قانون تملك آپارتمانها و آئين‌نامه اجرايي آن تعريف دقيقي از قسمتهاي اختصاصي ارائه نمي‌دهد. فقط آئين نامه اجرايي در ماده 1 مي‌گويد: « قسمت‌هايي از بنا اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معيني يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد» بنا به تعريف بالا معيار تشخيص قسمتهاي اختصاصي از قسمت هاي مشترك منحصراً «عرف» است.
از طرفي ماده 2 آئين نامه اجرايي در تكميل مطلب فوق بيان مي‌كند: «علاوه بر ثبت ارضي زير بنا و … براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد به طور مجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمتهاي وابسته، ارزش و غيره بايد در سند قيد شود» با عنايت به ماده 2 قانون تملك آپارتمانها كه در آن تعريف قسمتهاي مشترك ساختمان را ديديم و با توجه به مادتين 1 و 2 آئين نامه اجرايي مي توان قسمت هاي اختصاصي ساختمان را چنين توصيف كرد: «قسمت‌اي اختصاصي عبارت از قسمت هايي از ساختمان است كه داراي سند مالكيت رسمي مجزا از يكديگر با ذكر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معين يا قائم مقام او بوده و يا عرفاً متعلق به او باشد» همان طوري كه از كلمه « اختصاصي» پيداست، قسمتهاي اختصاصي اساساً در مالكيت انحصاري و شخصي افراد است و هر كس كه طبق ماده 22 قانون ثبت – سند مالكيت به نام او صادر شده، مالك منحصر آن شناخته مي‌شود، برخلاف قسمتهاي مشترك ، ساير مالكين هيچ گونه حقي در قسمتهاي اختصاصي ديگران ندارند و از اين حيث است كه ماده 9 قانون تملك آپارتمانها تصريح مي كند : (( هر يك از مالكين مي تواند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني ( هر گونه ) عملياتي را كه براي استفاده بهتر از قسمت اختصاصي خود مفيد مي داند ، انجام دهد ….))
بنابراين در يك مجموعه ساختماني فقط قسمتهاي اختصاصي داراي سند مالكيت رسمي مجزا از هم هستند و براي قسمتهاي اشتراكي به هيچ وجه سند رسمي جداگانه صادر نمي شود . حدود و مشخصات و نام قسمت هاي اشتراكي در صورت مجلس تفكيكي كه توسط نماينده اداره ثبت تنظيم مي شود ، تعيين مي گردد. مع هذا صورت مجلس تفكيكي علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت هاي اختصاصي را نيز در بر مي گيرد لكن به طوري كه گفتيم فقط براي قسمت هاي اختصاصي سند رسمي جداگانه صادر و به مالكين آنها تقسيم مي گردد و صدور سند مالكيت براي قسمت هاي مشترك بي معني است .
قسمتهاي اختصاصي در واقع همان آپارتمان‌هاي جداگانه ساختمان و در صورت داشتن متعلقات از قبيل پاركينگ و انباري و غيره هستند.
با تصويب قانون تملك آپارتمانها در اسفند 1343 و آئين‌نامه اجرايي آن، تفكيك آپارتمان در ادارات ثبت شهرهاي بزرگ بالاخص تهران آغاز و با استفاده از موازين قانوني و بخشنامه‌هاي ارشادي در راستاي قانون تملك آپارتمانها روز به روز نحوه اقدام در خصوص تفكيك منسجم‌تر مي‌شود.
با گذشت بيش از 30 سال، موارد نقض، ايرادات و مشكلات قانون حاكم بر تفكيك آپارتمانها به عينه در عمل ظاهر شد و سازمان ثبت نيز تلاش خود را براي استفاده از روح و مفهوم قوانين و آئين نامه هاي ناظر بر آن به كاربرد به طوري كه در حال حاضر تفكيك مجتمع‌هاي آپارتماني كوتاه و بلند مرتبه با رعايت كليه حقوق مالكان و خريداران بدون اشكال و موانع جدي صورت مي‌گيرد و در واقع اقدام در مورد تفكيك اعيان مطلوبيت يافته است و صورت مجلس تفكيكي با رعايت جوانب قانون تنظيم مي‌شود.
اما مطلبي كه تا سال 1371 اكثراً مورد ايراد و اشكال و شكايت خريداران قطعات آپارتمان قرار مي‌گرفت، وضع پاركينگ مشاعي در يك مجموعه ساختماني بود. انجام تفكيك اعيان با ارائه گواهي پايان ساختمان شهرداري به اداره ثبت است. تا سال 1371 و مدتي بعد از آن در گواهي‌هاي پايان ساختمان قسمت‌هايي كه به منظور پاركينگ در مجموعه وجود داشت، به صورت مشاع بوده مثلاً در صورت مجلس تفكيكي نوشته مي‌شد « در طبقه زير زمين 180 متر مربع محل پاركينگ يا طبقه همكف 120 متر مربع محل پاركينگ ها»، اين قيد هيچ توجهي به تعداد آپارتمان‌هاي مجموعه و گنجايش تعداد اتومبيل در متراژهاي فوق نداشت و ادارات ثبت نيز به تبعيت از گواهي پايان ساختمان، همين مساحت‌ها را در قسمتهاي مشاعي صورت مجلس به عنوان محل پاركينگ منظور مي‌داشتند.
در ساختمان‌هايي كه محل پاركينگ مشاعي به تعداد واحدهاي آپارتماني باشد اقدام به اين صورت ايرادي نداشته و در آتيه نيز مشكلي به وجود نخواهد آمد ولي اكثراً مساحت منظور شده براي استفاده پاركينگ مشاعي براي همه خودرو‌هاي مالكان آپارتمانها كافي نبوده يك يا دو واحد يا تعداد بيشتري از مالكان آپارتمانها از داشتن پاركينگ محروم مي‌مانند يا بعضاً مالك اوليه در موقع تنظيم سند انتقال آپارتمان، خريدار را از حق داشتن پاركينگ منع كرده و محوطه پاركينگ را به يك يا دو واحد آپارتماني تبديل كرده و از خريداران تضيع حق مي‌شود و از طرفي با قيد محوطه پاركينگ‌ها در قسمت مشاعي صورت مجلس آن هم فقط افتادگي دارد كافي براي استفاده عده‌اي، خريداران در مقام اعتراض برآمده و با توجه به ماده 3 آئين نامه قانون تملك آپارتمانها كه مقرر مي‌دارد :
« قسمت‌هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آن ها كه به طور مستقيم مورد استفاده تمام شركاء است قسمتهاي مشترك محسوب مي‌شود نمي‌توان حق انحصاري بر آنها قائل شد»، منع استفاده از پاركينگ مشاعي را برخلاف مي‌دانستند.
بعد از اعتراضات و شكايات زياد مردم ، واحدهاي ثبتي به قيد ظرفيت پاركينگ مشاعي در صورت مجلس تفكيكي به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبيل پرداخته و صراحتاً در آن ذكر مي شد چند واحد از قطعات مورد تفكيك فاقد پاركينگ هستند و همين مطلب در اسناد انتقال نيز نوشته شده و چند مالك آپارتمان را از حق استفاده از پاركينگ مشاعي محروم مي‌داشت تا اين كه بخشنامه شماره 35097/5 مورخ 25/12/71 اداره كل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده 4 آئين نامه اجرايي كه پاركينگ جزو مشاعات تعيين نشده، پاركينگ را مفروض كردده و شهرداري نيز در گواهي پايان ساختمان به تعداد پاركينگ به صورت مشخص اشاره مي‌كند.
با اين ترتيب در صورت مجالس تفكيكي كه بعد از بخشنامه اقدام شده‌اند تعداد پاركينگ‌ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعيين مي‌شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس، پاركينگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقيقاً در سند قيد مي‌كنند. در اين روش چون پاركينگ ها جزو مفروزات (آپارتمان‌هاي ) ساختمان هستند جاي اعتراض براي كساني كه پاركينگ نداشته باشند باقي نمي‌گذارد.
بنابراين تعلق پاركينگ ساختمان به يك واحد آپارتماني دو صورت دارد :
يك صورت از آن تعلق اختصاصي است كه همانند انباري با تعيين موقعيت و مساحت آن ، محل دقيقش در صورت مجلس تفكيكي و سند رسمي مربوط قيد مي‌شود و در حقيقت ملك اختصاصي مالك آپارتمان محسوب مي‌شود. صورت ديگر تعلق پاركينگ به هر واحد به طور مشاعي است. كه قبل از سال 1371 عمل مي‌شد. به اين معنا كه در صورت مجلس تفكيكي واحدهايي كه مي توانند بصورت مشاع از پاركينگ ساختمان استفاده كنند، نام برده مي‌شوند.
در اين صورت فقط آپارتمان هايي كه حق استفاده از پاركينگ مشاع براي آنها شناخته شده مي‌توانند از پاركينگ ساختمان بطور مشاع استفاده كنند. ممكن است بعضي از واحدها حق استفاده از پاركينگ مشاعي را داشته باشند و بعضي ديگر نه. هم چنانكه ممكن است تمامي واحدهاي آپارتماني ساختمان بدون آن كه تعلق قسمتي از پاركينگ‌ها به نحو اختصاصي براي آنها معين شده باشد، داراي حق استفاده مشاعي از پاركينگ ساختمان باشند.
در اين حالت هر كدام از واحدها مي توانند اتومبيل خود را درهر قسمت از پاركينگ متوقف كند، بي آنكه كسي معترض توقف او در قسمت خاصي از پاركينگ مشاعي باشد. البته در چنين حالتي مالكان براي ايجاد نظم و انضباط در ساختمان مي‌توانند با استقراع محل معيني را براي مدت معيني بطور موقت اختصاص به هريك از واحدها دهند و براي رعايت عدالت در سررسيد مدت‌هاي معين به تعويض آنها اقدام كنند تا بين مالكان ( يا استفاده كنندگان ) رنجش و تنشي در اين خصوص ايجاد نشود.
يكي از مسايلي كه غالباً در ساختمان ايجاد اختلاف مي‌كند پاركينگ ساختمان است. اين اختلاف صور گوناگوني دارد كه در زير به برخي از آنها اشاره مي‌شود :
يك – ساختماني احداث شده و تعدادي از واحدها ( مثلاً ثلث واحدها) داراي پاركينگ مشاعي اند و دو ثلث بقيه واحدها فاقد پاركينگ هستند. از لحاظ اتخاذ تصميمات راجع به اداره ساختمان، اكثريت با مالكيني است كه فاقد پاركينگ اند. تعدادي از اين اكثريت اتومبيل خود را در محل پاركينگ واحدهائي كه مالك پاركينگ مشاعي اند، متوقف مي كنند. چون مالكان داراي پاركينگ در اقليت اند، نمي‌توانند در مجمع عمومي مالكان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پاركينگ نظرات و منويات خود را به تصويب برسانند. در نتيجه مالكاني كه فاقد پاركينگ اند (اكثريت) از اين موقعيت سوء استفاده كرده و به پاركينگ اقليت تجاوز مي‌كنند. در اين حالت مالكان داراي پاركينگ مي‌توانند منفرداً يا متفقاً با مراجعه به دادگاه از كساني كه حق استفاده از پاركينگ را ندارند به جرم تصرف عدواني شكايت كنند.
دادگاه با رؤيت مدارك و اسناد مالكيت دو طرف، مالك متجاوز به پاركينگ را محكوم مي‌كند. زيرا كسي كه حق استفاده از پاركينگ را ندارد نمي تواند بطور غير قانوني به پاركينگ ديگري تجاوز كند. حتي تصميماتي هم كه از سوي اكثريت در مورد استفاده از پاركينگ عليه اقليت بطور غيرقانوني اتخاذ شده از طريق دادگاه قابل ابطال است.
دو – در يك مجموعه ساختماني بعضي داراي حق استفاده از پاركينگ اعم از اختصاصي يا مشاعي هستند و بعضي ديگر فاقد چنين حقي اند. اما جايي از قسمتهاي مشترك ساختمان اعم از سقف يا حياط وجود دارد كه اگر چه به عنوان پاركينگ در اسناد و مدارك قيد نشده ، لكن به عنوان پاركينگ توقف اتومبيل مي‌توان از آن استفاده كرد.
معهذا بعضي از مالكان با توقف اتومبيل در آن جا مخالفند زيرا آن قسمت جزو مشتركات و مشاعات ساختمان محسوب مي‌شود. آيا مخالفت آنها قانوني است يا نه ؟ آيا كساني كه فاقد حق استفاده از پاركينگ هستند مي‌توانند در آن قسمت‌ها اتومبيل خود را متوقف كنند؟ پاسخ منفي است.
چه، اولاً آنها در سند مالكيت خود حق استفاده از پاركينگ را ندارند و ثانياً بدون اذن ساير مالكان كه داراي مالكيت مشاعي در قسمتهاي مشترك ساختمان اند، نمي‌توانند به توقف اتومبيل خود در ساير قسمت‌ها كه به عنوان پاركينگ شناخته نشده است، مبادرت ورزند.
چنانچه مالكان فاقد پاركينگ بخواهند بدون اجازه سايرين در قسمتهاي مزبور خودرو خود را متوقف كنند، مالكان معترض مي‌توانند از طريق دادگاه آنها را از اين عمل غير قانوني بازدارند.
سه – مالك ساختمان قبل از احداث ساختمان يا در اثناي آن ،آپارتمان ها را پيش فروش مي‌كند و در سند عادي تنظيمي ( قولنامه يا مبايعه نامه )براي واحد فروخته شده پاركينگي منظور مي‌كند. اما پس از ساخت و صدور پايان ساختمان بعضي از واحدها فاقد پاركينگ شناخته مي‌شوند. خريدار با توجه به سند عادي كه در آن براي او پاركينگ منظور شده بود به مالك اعتراض مي‌كند و مالك (فروشنده) قادر به تأمين پاركينگ براي خريدار نيست.
چه بايد كرد؟
اين مقوله ارتباطي به حقوق مالكان آپارتمانها ندارد. يعني فروشنده تعهدي كرده كه بايد از عهده آن برآيد يا به نحو مقتضي خسارات خريدار را كه ناشي از نقصان آپارتمان فروخته شده است، جبران كند يا چنانچه از اين حيث جرمي مرتكب شده، مجازات شود.
چهار – مالك ساختمان، آپارتمانها را مي‌سازد و به هنگام ساخت، قبل يا بعد از آن واحدهاي آپارتماني را طي سند عادي (قولنامه يا مبايعه نامه ) به خريداران واگذار مي‌كند. ولي مالك از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضي از پاركينگ‌ها را به واحد آپارتماني تبديل مي‌كند.
به هنگام صدور پايان ساختمان معلوم مي‌شود كه او از مفاد پروانه ساختمان تخلف كرده است و در نتيجه به استناد تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري (3) با پرداخت جريمه تخلف ساختماني را برطرف مي‌كند. پس از واگذاري آپارتمانها به خريداران، آنها متوجه مي‌شوند. كه قبلاً طبق پروانه ساختمان براي واحد آنها پاركينگ منظور شده بوده است لكن به ترتيبي كه در بالا گفتيم مالك ساختمان پاركينگ‌هاي متعلقه را به يك واحد ديگر آپارتماني تبديل كرده است، چه بايد كرد؟
اين موضوع فروض مختلفي مي‌تواند داشته باشد:
– طي اسناد عادي واگذاري ( قولنامه يا مبايعه نامه ) صريحاً ذكر شده كه آپارتمان بدون پاركينگ فروخته شده است. در اين صورت چون خريدار آپارتمان را بدون پاركينگ خريده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد.
– در اسناد عادي واگذاري مساله پاركينگ مسكوت مانده است نه تصريح شده به اين كه آپارتمان خريداري شده داراي پاركينگ است و نه قيد شده به اين كه فاقد پاركينگ است. به نظر مي‌رسد با توجه به پروانه ساختمان خريدار در داشتن پاركينگ ذي‌حق است و مي‌تواند قلع و قمع آپارتماني كه در محل پاركينگ هاي متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا كند.
– مالك بعد از اخذ پايان ساختمان و صورت مجلس تفكيكي بعض يا تمام پاركينگ ها را به يك يا چندواحد آپارتماني تبديل مي كند و پس از پرداخت جريمه طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري ، آپارتمان ها را رسماً به خريداران واگذار مي كند. در اين صورت چون اين حق قبلاً طبق پروانه ساختمان براي هر واحد به عنوان پاركينگ شناخته شده بود ، اقدام مالك عمل غير قانوني تلقي و قابل اعاده به حالت پيشين است . به عبارت ديگر خريداران كه مالكان آپارتمان ها مي باشند با تقديم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثي در محل پاركينگ ها را از دادگاه تقاضا مي‌كنند و چون تخلف مالك ساختمان محرز است، لذا دادگاه علي الاصول حكم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.