نحوه رسیدگی به افراز املاک در دادگاه
چکیده: اشاعه در مالکیت‌ها و تقسیم اموال مشاع تابع ضوابط و قواعدی است که قانون‌گذار به منظور سلامت روابط مالی و معاملاتی مردم رعایت آنها را مقرر کرده است. اشاعه در مالکیت در مواردی بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود می‌آید. از مالکیت مشاعی همواره به عنوان یک عیب نام برده میشود. اینجاست که بحث تقسیم اموال مشاع پیش می‌آید و اجتماع حقوق مالکان متعدد در شیء واحد از میان رفته و مالکیت مشاعی آنها به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل میشود.
در این میان با توجه به این‌که ممکن است مال مشاع، عین یا منفعت یا دین و یا مالی مثلی یا قیمی باشد، قانون‌گذار در وهله اول به شرکا اجازه داده است که با تراضی و توافق میان خود، تقسیم را به نحوی که می‌خواهند انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. آنچه که باید در ابتدای امر مورد ملاحظه قرار گیرد، شناخت مراجع صالح و سپس جریان رسیدگی به این نوع از دعاوی است. در این نوشتار یکی از مهم‌ترین و معمول‌ترین شیوه‌های سه‌گانه تقسیم؛ یعنی افراز در دادگاه مورد بحث و بررسی قرار می‌گیرد. دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی به درخواست‌های افراز و تفکیک توسط واحد‌های ثبتی به عمل می‌آید و اصولاً محاکم دادگستری به درخواست‌های افراز و تفکیک و تقسیم اراضی رسیدگی نمی‌‌کنند؛ چنان‌که در ماده 1 قانون افراز نیز به این موضوع اشاره شده و قانون‌گذار در رسیدگی به تقاضا‌های افراز اصل را بر صلاحیت واحد ثبتی گذاشته است. اما گاه در مواردی برای حفظ حقوق و رعایت مصلحت برخی افراد و یا وجود سایر استثنائات، موضوع از حیطه رسیدگی و دخالت واحد ثبتی خارج شده و دخالت محاکم را می‌طلبد که از جمله این موارد می‌توان به افراز املاک در میان وراث محجور یا غایب مفقود الاثر یا املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است، اشاره نمود. لزوم تقدیم دادخواست مطابق ماده 48 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 شروع رسیدگی در دادگاه مستلزم تقدیم دادخواست است. بنابراین نظر به این‌که افراز یک نوع "دعوا" تلقی میشود، مطابق این ماده خواهان افراز باید تقاضای خود را مانند سایر دعاوی در فرم‌های چاپی مخصوص دادخواست تنظیم و به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کند. این دادخواست معمولاً از سوی یکی از صاحبان سهام و شرکا داده میشود. لازم به ذکر است که تقدیم‌کننده باید شرایط اصلی اقامه دعوا از قبیل ذی‌نفع بودن و داشتن‌سمت و اهلیت را مراعات نماید. در مورد تقسیم اموال مشاع مطابق مواد 300 و 302 قانون امور حسبی ناظر به ماده 326 این قانون، خواهان که معمولاً یکی از صاحبان حصه‌هاست، با تصریح نام و مشخصات خود و نام تمامی صاحبان سهام شرکت‌کننده در دعوای تقسیم و با ضمیمه نمودن دلایل مالکیت مشاعی و دلیل حقانیت خود یا مورث در مال مورد تقاضای تقسیم (حسب مورد) با رعایت مواد 51 ،52 ، 57 تا 60 قانون آیین دادرسی مدنی تقاضای خود را به دادگاه صالح تسلیم می‌نماید و معمول است که قسمتی از دلایل با تأمین دلیل یا تحریر ترکه تدارک میشود. خواهان افراز مطابق ماده 300 قانون امور حسبی < در صورت تعدد ورثه هر یک از آنها می‌توانند از دادگاه درخواست تقسیم سهم خود را از سهم سایر ورثه بخواهند.> براساس ماده 301 همان قانون نیز < ولی و وصی و قیم هر وارثی که محجور باشد و امین غایب و کسی که سهم‌الارث بعضی از ورثه به او منتقل شده است و همچنین موصی‌‌له و وصی راجع به موصی‌به در صورتی که وصیت به جز مشاع از ترکه شده است، حق درخواست تقسیم را دارند.> در مـاده 589 قـانـون مـدنی نیز آمده است: …< هر شریک‌المالی حق دارد هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم اموال مشترک را بنماید. >بنابراین طبیعی است که با اقامه دعوای افراز از سوی شریک، از طریق دادگاه می‌توان الزام سایر شرکا به تقسیم و افراز مال مشترک و در نتیجه اجرای حق مدنی را تقاضا کرد. اشاعه و انتشار سهام تمامی شرکا در همه اجزای ملک مشاع چنین امری را ایجاب می‌نماید. سؤالی که در اینجا مطرح میشود این است که آیا طـلـبـکـار مـورث یـا صـاحـبـان سـهام هم می‌توانند چنین درخواستی را بدهند؟ در پاسخ باید گفت‌نظر به این‌که یکی از شرایط اقامه دعوا‌ذی‌نفع بودن است و مراد از ذی‌نفع بودن هم این است که صاحب سهام مدعی افراز و تقسیم بشود و به طلبکار<مالک> اطلاق نمیگردد؛ بلکه سهام، وثیقه طلب اوست و حقی مالی بر آن دارد، ازاین‌رو پاسخ پرسش منفی است. خوانده افراز در حالت اشاعه هر شریکی در جزء جزء مال مشاع سهم دارد و اشاعه و انتشار سهام در تمام اجزای ملک مشاع ایجاب می‌کند که درخواست افراز به طرفیت همه مالکان داده شود و با مداخله تمامی آنان دادگاه نسبت به امر تقسیم اقدام نماید. این معنا از مفاد ماده 589 قانون مدنی و ماده 300 و 304 قانون امور حسبی به‌خوبی استفاده میشود. شعبه سوم دیوان عالی کشور نیز در رأی شماره 1440 – 22 مرداد 1382 بر این مطلب صحه گذاشته است. در بخشی از این رأی آمده است: <بنابراین انتشار مالکیت شرکا در همه اجزای مال مشاع ایجاب می‌کند که به منظور تمییز حصه خود در تشریفات دادرسی، شرکا در عمل تقسیم مشارکت نمایند و یا لااقل دعوت به مشارکت و حضور شوند؛ خواه در مرحله بدوی باشد (اعم از مقطع رسیدگی غیابی و یا مقطع واخــواهــی) و خـواه در مـرحـلـه دادرسی تجدیدنظر. > در رأی دیگری که از سوی دادگاه تجدیدنظر صادر شده، چنین آمده است:< نظر به این‌که خواندگان برابر دادخواست رأی بدوی 7 نـفـر هـسـتند؛ در حالی که در طرح دعوای تجدیدنظر 3 نفر از خواندگان بدوی صرفاً آقای…، خـواهـان بـدوی را بـه عـنـوان تـجـدیـدنـظـرخوانده در دادخواست قید و اعلام نموده‌اند و مدعی مالکیت بخشی از اموال مورد تقسیم و خروج آنها از ترکه میت (مرحوم … ) شده‌اند و در فرض صحت و اثبات این ادعا در صورت لزوم رسیدگی به آن و تجدید کارشناسی و تقسیم مجدد ماترک مستلزم اعمال و اقداماتی است که جز با شرکت و طرفیت قرار گرفتن تمامی شرکا صرف نظر از خواهان و خوانده بودن و اطلاع آنها از تجدید نظرخواهی و دفاع از حقوق احتمالی خود میسر نیست؛ چراکه هر نوع اقدام و تصمیمی در مورد‌ترکه ناگزیر مؤثر در حقوق سایر اصحاب دعوا (ورثه) می‌باشد و با منافع تمامی ورثه نیز ارتباط دارد و در ما نحن فیه نحوه ادعا به صورتی است که اثبات آن موجب کسر حصص هر یک از ورثه است، بنا به مراتب چون در طرح دعوای تجدید نظر رعایت مورد یاد شده به عمل نیامده، ازاین‌رو دعوا به کیفیت مطرح شده قابل استماع نبوده و به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان صادر و اعلام می‌گردد. این رأی قطعی است.> ممکن است یکی از شرکا مقداری از سهام مشاع خود را در یک ملک مشاعی به دیگری انتقال دهد و حاضر به تنظیم سند رسمی به نام خریدار نشود. سؤالی که اینجا مطرح میشود این است که آیا منتقل‌الیه باید صرفاً به طرفیت فروشنده طرح دعوا نماید یا این‌که تمامی مالکان باید طرف دعوا قرار گیرند؟ این موضوع به این شکل از اداره حقوقی دادگستری استعلام شده است: <فرد (الف) مقدار 26 متر مربع از پلاک ثبتی 550/1 را به موجب سند عادی از فرد (ب) خریداری نموده است. مالکیت (ب) در پلاک مذکور به صورت مشاعی بوده و مـالـکان دیگر دارد. در قرارداد تـنظیمی فروشنده ملزم به انتقال رسمی مورد معامله شده و خریدار به همین عنوان دادخواست الزام فروشنده و سایر مالکان مشاعی به تنظیم سند رسمی مورد معامله را تقدیم دادگاه کرده است و محاسبه و تعیین سهم مشاعی ایشان از پلاک مورد اشاره با ارجاع امر به کارشناسی و الزام مالکان به انتقال رسمی ملک به میزان سهم مشخص شده را تقاضا نموده است. آیا الزام مالکان مشاعی به انتقال سهم صحیح است؟ با عنایت به این‌که مورد معامله به صورت مفروز قید شده و دیگر مالکان تعهدی به انتقال مورد معامله نکرده‌اند، آیا می‌توان آنان را ملزم به انتقال مورد معامله به شکل مذکور نمود؟> اداره حـقـوقـی در نظریه شماره 563-7 به تاریخ 5 اردیبهشت1381 عنوان داشته است: <فروش سهم مشاع از ناحیه مالک مشاعی اعم از این‌که تمام سهم مشاع خود را بفروشد یا فقط قسمتی از آن را،فاقد اشکال است؛ زیرا خریدار به میزان سهام مشاع مورد معامله در هر ذره ملک شریک خواهد بود؛ اما اگر مالک مشاعی قسمت معینی از کل ملک را به صورت مفروز -که دارای ابعاد و مشخصات معلوم باشد- بفروشد، معامله نسبت به سهم سایر مالکان در آن قسمت مشخص و معین نادرست است.بنابراین چنانچه ابعاد مورد معامله (مقدار 26 متر مربع زمین از پلاک مذکور) بین مالکان افراز نشده است، یکی از مالکان نمی‌تواند قسمتی از آن را مشخصاً مفروز نموده و بفروشد. مالکیت سایر مالکان در هر ذره مورد معامله به صورت اشاعه وجود دارد و نمی‌توان چنین معامله‌ای را صحیح تلقی نمود. ازاین‌رو نه تبدیل آن به سهم مشاعی مقدور است و نه خریدار می‌تواند مالکان را ملزم به انتقال آن نماید. اما اگر مالک مشاعی ملک مذکور از سهم مشاع خود مقدار 26 متر مربع را به صورت مشاع فروخته باشد؛ مثلاً اگر فروشنده مالک یک دانگ مشاع ملک بوده و این دانگ معادل 100 متر مربع به صورت مشاع در کل ملک باشد، مالک می‌تواند مقدار 26 متر مربع مشاع از 100 متر مربع یک دانگ مشاع از شش دانگ پلاک موصوف را بفروشد. در این صورت چنانچه مبایعه‌نامه از جهات دیگر به نظر دادگاه صحیح باشد، می‌تواند فروشنده را به انتقال مورد معامله به شکلی که در بالا به آن اشاره شد، ملزم نماید و به این ترتیب نیازی به دخالت سایر مالکان نخواهد بود.> تقویم خواسته در دادخواست افراز دعوای افراز را یک دعوای غیر مالی اعتباری دانسته‌اند؛ به این معنا که این‌گونه دعاوی ذاتاً مالی هستند؛ اما قانون‌گذار به هر دلیلی آنها را از پاره‌ای جهات در حکم دعاوی غیر مالی برشمرده است. دعاوی غیر مالی اعتباری در زمان حکومت قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1318 در بند‌های 2 ، 3، 5، 6 و 8 ماده 13 با لحاظ قیود مصرحه در آنها پیش‌بینی شده بود. رسیدگی به تمامی این دعاوی در صلاحیت دادگاه بخش قرار داشتند. مطابق بند 8 ماده 13 قانون قدیم آیین دادرسی مدنی،دعوای افراز در صورتی که مالکیت محل نزاع نبود، به عنوان یک دعوای غیر مالی مطرح شده و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه بخش قرار داشت؛ اما چنانچه مالکیت محل نزاع بود، یک دعوای مالی محسوب شده و با توجه به بهای خواسته رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه بخش یا شهرستان بود. این موضوع در بند 6 ماده 7 قانون تشکیل دادگاه حقوقی 1 و 2 مصوب 1364 نیز بیان شده است. این بند درخواست افراز و تقسیم اموال مشاع را در صورتی که مالکیت محل نزاع نباشد، یک دعوای غیر مالی اعتباری شمرده است. در ماده 7 آیین‌نامه تعرفه حق‌الوکاله و هزینه سفر وکلای دادگستری مصوب 12 تیر 1341 وزارت دادگستری و نیز ماده 8 آیین‌نامه تعرفه حق‌الوکاله و هزینه سفر وکلای دادگستری مصوب خرداد 1378 نیز دعاوی مزبور دعاویی تلقی شده‌اند که تعیین بهای خواسته آنها برابر قانون لازم نیست و از حیث حق‌الوکاله در حکم دعاوی غیر مالی هستند. ماده 8 این قانون مقرر می‌دارد: < در دعاویی که تعیین بهای خواسته قانوناً لازم نیست؛ از قبیل تخلیه ملک،تصرف عدوانی و تقسیم و افراز و امثال آن، یا خواسته مال نیست؛ مانند طلاق،تمکین، اصلاح شناسنامه و موارد مربوط به امور حسبی، دادگاه میزان حق الوکاله را تعیین خواهد کرد. > اداره حقوقی نیز طی نظریه شماره 9900/7 مورخ 2 اسفند1382 اعلام نموده است: < دعوای افراز ملک غیر مالی است.> نتیجه آن که در دعوای افراز چنانچه مالکیت محل نزاع نباشد، مطابق بند 13 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمد‌های دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب اسفند ماه 1373، مبلغ 5000 ریال تمبر به نسخه اصلی دادخواست الصاق و ابطال خواهد شد و در صورتی که مالکیت محل نزاع باشد، میزان تمبر با توجه به بهای خواسته‌ای است که خواهان تعیین می‌کند. هزینه دادرسی هم مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه باید تأدیه شود. ( بند 12 قانون وصول برخی از درآمد‌های دولت مصوب 1373) دلایل اثبات هر امر در مراجع قضاوتی به مفهوم نمایاندن آن به کمک دلایل است. ازاین‌رو حقی که ادعا شود؛ اما این ادعا به اثبات نرسد، در حقوق‌مانند حقی است که در واقع وجود ندارد.بنابراین مدعی تقسیم نیز باید دلیل تعلق حصه به خود و مشارکت در شراکت و در مورد ترکه هم دلیل وراثت و تعلق ماترک به مورث را ارائه کرده و ضمیمه دادخواست نماید. گـواهـی انـحصار وراثت، اسناد مالکیت ثبتی و عادی، استشهادیه محلی و در صورت لزوم تقاضای تحقیق محلی و معاینه محل، انجام کارشناسی،تنظیم صورت‌جلسه تأمین دلیل،مندرجات پرونده سرپرستی مربوط به ترکه صغار مورث و استعلام‌های اداری از جمله آنهاست. سؤالی که در اینجا ممکن است مطرح شود این است که چنانچه در دعوای تقسیم ترکه و افراز گواهی حصر وراثت ضمیمه دادخواست نباشد و شخصی که باید آن گواهی را ارائه دهد، به علت موانع قانونی، ارائه آن را موکول به زمانی بیش از 10 روز نماید، آیا دادگاه می‌تواند استشهادیه محلی را که به تأیید شورای محل رسیده، به عنوان مدرکی دال بر احراز رابطه وراثت تلقی نماید؟ در پاسخ می‌توان گفت <رابطه وراثت خواهان یا خوانده با مورث خود با استشهادیه محلی و شهادت شهود قابل اثبات است. در صورتی که دادگاه ضروری تشخیص دهد، از شهود تعرفه شده تحقیق خواهد کرد و گواهینامه حصر وراثت در این زمینه موضوعیت ندارد و شهادت شهود که جزو ادله اثبات دعوا محسوب میشود، در مورد اثبات رابطه وراثت هم مؤثر است. در ضمن، دادگاه‌ها باید به مقررات قانون تصدیق انحصار وراثت مصوب مهرماه 1309 و اصلاحات بعدی آن در موارد مذکور در ماده 1 این قانون و همچنین به قوانین خاصی که لزوم ارائه گواهی حصر وراثت را مورد تأکید قرار داده توجه کنند.> پرسش دیگری که مطرح میشود این است که آیا در دعوای افراز دادگاه می‌تواند بدون آن که دلیل مالکیت اقامه شده باشد، حکم به افراز مال غیر منقول صادر نماید و اگر پاسخ منفی است، آیا تنها در صورتی می‌توان حکم به افراز مال غیر منقول صادر کرد که ملک در دفتر املاک به نام طرفین ثبت شده باشد؟ کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی اداره حقوقی در جلسه مورخ 10 بهمن 1344 چنین اظهار نظر کرده است: <متقاضی افراز باید دلایلی که حاکی از سهم مالکانه او در مـلـک مـورد درخـواسـت افـراز بـاشـد، ضـمـیـمه دادخواست نماید. دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده رونوشت سند مالکیت سهم مشاع از ملک یا سند رسمی خریداری ملک خواهد بود و اگر ملک مورد تقاضای افراز به ثبت هم نرسیده باشد، رسیدگی به درخواست افراز اشکالی ندارد و استشهادیه نام یا تصرفات مالکانه متقاضی افراز با رعایت ماده 35 قانون مدنی برای رسیدگی به درخواست افراز کافی می‌باشد. بدیهی است که اگر راجع به اصل ملک دعوای اعتراض بر ثبت مطرح شده باشد، رسیدگی به درخواست افراز موکول به تعیین تکلیف دعوای اعتراض بر ثبت است.> هرچند این نظریه مشورتی قبل از تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان 1357 صادر شده و برابر آن افراز املاکی که جریان ثبتی‌شان خاتمه یافته، در صــلاحـیــت دادگــاه اســت؛ امــا هـمــان‌طــور کـه اشـاره شد،مالکیت متقاضی افراز باید مستند به دلیل قانونی و محرز باشد. بنابراین به محض حدوث اختلاف،دیگر نمی‌توان به دعوای افراز رسیدگی کرد و تا مالکیت متقاضی و خواندگان احراز نشود، رسیدگی به دعوای افراز متوقف می‌گردد. درخصوص قسمت اخیر نظریه مشورتی که بیان می‌دارد: <اگر راجع به اصل ملک دعوای اعتراض بر ثبت مطرح باشد، رسیدگی به درخواست افراز موکول به تعیین تکلیف دعوای اعتراض بر ثبت است> نیز باید گفت لازمه طرح دعوای اعتراض بر ثبت،ادعای مالکیت خوانده است که مراتب اعتراض خود را در اداره ثبت مطرح نموده است. با این حال، مالکیت خواهان دعوای افراز باید محرز و مسلم باشد تا رسیدگی به دعوای افراز با مانعی روبه‌رو نشود. عدم توجه به این موضوع بارها از سوی محکمه انتظامی قضات تخلف اعلام شده است که به عنوان نمونه، رأی محکمه عالی انتظامی قضات به شماره 4807 مورخ20 آذر 1329 نقل میشود: < تقاضای افراز فرع بر مالکیت است؛ به طوری که مـالـکـیـت مـتـقاضی مورد تردید واقع نشود. وقتی که مدعی‌علیه منکر مالکیت متقاضی افراز شد، به اصل مالکیت باید در محکمه صلاحیت‌دار رسیدگی به عمل آید. همین حکم جاری است در جایی که شخص ثالثی در دعوایی که راجع به تقاضای افراز بوده، داخل شده و سلب مالکیت از متقاضی افراز نموده و ملک مورد تقاضای افراز را به خود نسبت می‌دهد. بدیهی است در چنین صورتی که متقاضی با شخص ثالث که ملک را از آن خود می‌داند، موافقت ندارد،اختلاف در مالکیت تحقق یافته و موردی برای اقدام به افراز و تهیه مقدمات آن باقی نخواهد ماند. همچنین است در صورتی که تقاضای افراز از طرف اشخاص متعددی بوده و اختلاف در مالکیت آن دو نفر است به مقدار سهم مفروض. در این حالت باز هم باید قبلاً مسئله مالکیت یکی از آن دو در محکمه صلاحیت‌دار حل و فصل شود تا افراز بین شرکای واقعی موضوعیت پیدا کرده و سپس اقدام به افراز و تدارک مقدمات آن بشود.> در رأی دیگری از دادگاه عالی انتظامی قضات ( حکم شماره 3732- 18/4/1324 ) چنین آمده است: <هنگامی که در قبال تقاضای افراز، مدعی‌علیه منکر مالکیت مدعی شود، محکمه مکلف است براساس مالکیت مدعی رسیدگی نموده و سپس حکم به افراز دهد و صدور حکم به افراز بدون رسیدگی به مالکیت تخلف است.> در پایان این مبحث ذکر این نکته ضروری است که در حـالـتـی هم که مالکیت محل نزاع نباشد، دادگاه تـکـلـیــف بــه احـراز مـالـکـیـت طرفین دعوا دارد و اگر حتی ملک مورد تقاضای ثبت قرار گرفته و پرونده ثبتی آن تشکیل شده؛ اما هنوز ملک به ثبت نـرسـیـده باشد، دادگاه با توجه به اوراق چنین پرونده‌ای و احراز تصرف مالکان، اقدام به افراز ملک خواهد نمود. ذکر دعاوی متعدد در ضمن یک دادخواست ممکن است خواهان در ضمن خواسته اصلی خود که تقسیم اموال مشاع است، خواسته‌‌های دیگری را نیز مطرح کرده و از دادگاه تقاضا نماید مثلاً در دعوای افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته، دعوای خلع ید را نیز مطرح کند. سؤالی که ممکن است مطرح شود این است کـه آیـا اصـولاً طـرح ایـن دو خـواسـته در ضمن یک دادخواست دارای مجوز قانونی است یا این‌که طرح دعوای خلع ید فرع بر دعوای افراز می‌باشد؟ در مورد مشابهی از اداره حقوقی دادگستری سؤال شده است: <آیا می‌توان ضمن دادخواست افراز، تخلیه ید خواندگان را نیز تقاضا نمود؟> در پاسخ، کمیسیون مشورتی اداره حقوقی چنین نظر داده است: <چون دعوای خلع ید و افراز دارای منشأ و مبنای واحد هستند، مستفاد از مفهوم مخالف ماده 79 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1318 (ماده 65 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379) اقامه آنها ضمن یک دادخواست بلااشکال است.> در نشست قضایی دادگستری بم در مرداد ماه 1381، اکثریت درخصوص فرض مسئله ( طرح دعوای افراز و خلع ید در یک دادخواست) چنین نظر داده‌اند: < در پرداختن به خلع ید لزومی بر افراز نـمـی‌باشد؛ چنان‌که ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نیز بر این مطلب دلالت دارد و در مقام اجرا با توجه به این‌که دایره اجرا زیر نظر دادگاه صادرکننده رأی اقدام می‌کند، می‌تواند بعد از انجام کارشناسی، افراز و سپس خلع ید انجام شود.> اقلیت حاضر در جلسه نیز این‌چنین اظهار نظر نموده‌اند: <با این استدلال که بدون افراز ثمره عملی وجود ندارد، باید افراز صورت گیرد و بعد خلع ید. > در مجموع کمیسیون قضایی معاونت آموزش قوه قضاییه چنین نظر داده است: صدور خلع ید از ملک مـشـاعـی بـه نسبت سهم مدعی با منع قانونی مواجه نـیـست؛اما چون طبق مواد 581 و 582 قانون مدنی، تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود و شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن در اموال شریک خود تصرف نماید ضامن است، بنابراین و با لحاظ مواد 576 و 588 قانون مزبور معلوم است که تصرف هر یک از شرکا در مال مشاع و مشترک باید مأذون به اذن شریک یا شرکای دیگر باشد. قانون‌گذار تصرف در مال مشاعی و مشترک را بدون اذن شریک یا شرکای دیگر تجویز نکرده است. از آنجا که در مسئله مطروحه با صدور حکم خلع ید متصرف نمی‌توان آن را بدون اذن شریک یا شرکا به تصرف خواهان دعوا داد، از این رو ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مقرر داشته است: < در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید میشود؛ اما تصرف محکوم‌له در ملک خلع شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.> در ماده 576 قانون مدنی نیز تصریح شده است: < طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرر مابین شرکا خواهد بود و مادام که توافق سایر شرکا محقق نشده، مالک سهم خلع ید شده نمی‌تواند حتی در سهم ملکی خود هم که موضوع دعوای خلع ید بوده تصرف نماید. نتیجه آن که خلع ید در ملک مشاع متفرع بر افراز نیست.> ممکن است خواهان،دعوای افراز یک پلاک ثبتی و مطالبه اجرت‌المثل همان پلاک را در یک دادخواست به طور توأمان طرح نماید. در این صورت باید بین حالتی که جریان ثبتی ملک پایان یافته با حالتی که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته است، تفاوت قائل شد. با توجه به ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر می‌دارد: < افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد، در صلاحیت اداره ثبت است>، در این خصوص باید در اجرای ماده 16 قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری، پرونده برای تعیین مرجع صالح به دیوان عالی ارسال شود و رسیدگی به دعوای اجرت‌المثل مطابق ضوابط در دادگاه صورت پذیرد. در حالت دوم، چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، نظر به این‌که طرح این‌گونه دعاوی در دادگاه جایز می‌باشد، رسیدگی به هر دو خواسته در دادگاه بلامانع است.
اداره حقوقی در نظریه دیگری به شماره 424/7 مورخ 6 اردیبهشت 1363 عنوان داشته است: <حکم افراز در صورتی که مطابقت با محل نداشته باشد، قابل اجرا نخواهد بود. چنانچه از مصادیق مواد 601 و 602 قانون مدنی باشد، باید مطابق این مواد عمل شود و اگر از مصادیق مقررات ماده 189 قانون آیین دادرسی مدنی (ماده 309 قانون آیین دادرسی فعلی) و از موارد اصلاح باشد، حسب تقاضای اصحاب دعوا باید حکم صادر شده اصلاح و پس از طی مقررات قانونی به اجرا گذاشته شود.> در همین زمینه و برای پرهیز از چنین موارد و مشکلاتی که عملاً در اجرای حکم افراز پیش می‌آید، مطالعه بخشنامه سازمان ثبت به شماره 5002-21370 مورخ 23 مهر 1326 خالی از لطف نیست: <چون در عمل مشاهده شده است که در دادنامه‌‌های افرازی، حدود و مشخصات و طول ابعاد و فواصل قطعات مفروزی به طوری که کافی برای ذکر در اسناد مالکیت باشد، معین نمی‌شود و اداره ثبت بعد از صدور حکم ناچار است با حضور عموم شرکا حدود و خصوصیات هر قطعه را مطابق معمول تعیین کند تا طبق آن سند مالکیت صادر شود، در بسیاری از موارد، خاصه وقتی که شریک‌ها به تراضی و رغبت حاضر به افراز نبوده‌اند، در زمان تفکیک حدود هم حاضر نمی‌شوند و در نتیجه منظور واقعی خواهان افراز عملی نمیگردد و ناگزیر است برای تکمیل دادنامه به دادگاه مراجعه کرده و یا مطابق آنچه گاه تاکنون معمول بوده، اداره ثبت به شریک ممتنع اخطار کند که اگر به صورت‌مجلس تحدیدی اعتراض دارد، ظرف مدت معین به دادگاه مراجعه نموده و تصدیق بیاورد. بسیار دیده شده است که خوانده به دادگاه مراجعه کرده و انجام کار و اخذ نتیجه سال‌ها به تأخیر افتاده است. برای احتراز از این تأخیر و کامل بودن دادنامه افرازی مقتضی است هنگام انجام عمل افراز به هر صورتی که افراز صورت گیرد، دادگاه‌ها از نماینده وکارشناس اداره ثبت دعوت کنند پس از تعیین حصه مفروزی توسط کارشناس یا شرکا، حدود و مشخصات هر قطعه را به نحوی که در زمان تعیین حدود املاک معمولاً تعیین میشود، دقیقاً معلوم و در صورت‌مجلس قید کنند و آن خصوصیات جزء به جزء در دادنامه تصریح شود تا به مجرد مراجعه هریک از مالکان سهام مفروز به اداره ثبت بدون معطلی و احتیاج به اقدام دیگری سند مالکیت هر یک از سهام مفروز طبق دادنامه صادر شود.> بخش دوم: تشریفات رسیدگی به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در قبول یا رد افراز در دادگاه با ارائه تقاضای افراز ملک مشاع از سوی متقاضی افراز به اداره ثبت اسناد و املاک – در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد- و پس از اجرای تشریفات و اظهارنظرکارشناس و نقشه‌بردار ثبتی و ارسال نقشه افرازی به شهرداری یا سایر مراجع از قبیل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، چنانچه ملک مشاع غیر قابل افراز اعلام شود، مسئول واحد ثبتی نظر خود را مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک اعلام می‌نماید و درخواست افراز متقاضی یا متقاضیان را رد می‌کند. در همین زمینه ماده 15 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می‌دارد: < مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانون و ملاحظه صورت‌مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می‌نماید.> زمانی که واحد ثبتی محل تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می‌نماید، متقاضی افراز یا سایر شرکا مطابق ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع می‌توانند مراتب اعتراض خود را ظرف 10 روز پس از ابلاغ تصمیم واحد ثبتی در محل به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم دارند. تشریفات رسیدگی به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی به قرار زیر است: 1- مرجع رسیدگی به اعتراض به تصمیم‌های اداره ثبت در مورد افراز املاک مشاع، شعب حقوقی دادگاه‌‌های عمومی هستند. ( نظریه شماره 3183/7 مورخ 3 مهر 1362 اداره حقوقی دادگستری) 2- اعتراض به تصمیم واحد ثبتی تابع مقررات و تشریفات کلی آیین دادرسی مدنی است. 3- اعتراض به تصمیم واحد ثبتی به صورت تقدیم دادخواست می‌باشد. 4- اعتراض به تصمیم واحد ثبتی مستلزم پرداخت هزینه دادرسی است؛ به این صورت که اگر مالکیت محل نزاع نباشد، یک دعوای غیر مالی اعتباری محسوب میشود که مطابق بند 13 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمد‌های دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب اسفند 1373 باید مبلغ 5000 ریال تمبر به نسخه اصلی دادخواست الصاق و ابطال شود که این امر در قانون بودجه سال 1388 به 50 هزار ریال افزایش یافته است. اما چنانچه مالکیت محل نزاع باشد، پرداخت هزینه دادرسی با توجه به بهای خواسته‌ای است که خواهان تعیین می‌کند. (نظریه شماره 2121/7 مورخ 15 تیر 1361 اداره حقوقی دادگستری) وصول هزینه دادرسی بر مبنای قسمت معاملاتی و منطقه‌ای الزامی است. ذکر این نکته درخصوص نظریه مشورتی ارائه شده ضروری به نظر می‌رسد که عنوان خواسته خواهان < اعتراض به تصمیم واحد ثبتی حسب مورد، اعلام رد یا قبول درخواست و نحوه افراز> است و بنابراین می‌توان صرفاً از قسمت اول نظریه ارائه شده استفاده نمود. چنانچه اختلاف در مالکیت محقق شود، نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه به عنوان اثبات مالکیت است؛ چراکه دادگاه صرفاً باید در چارچوب خواسته خواهان رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر نماید. 5- رسیدگی دادگاه نسبت به تصمیم‌های واحد ثبتی در مقام تجدیدنظر ماهوی است. 6- چنانچه دادگاه صالح ادعای معترض را موجه تشخیص دهد، تصمیم واحد ثبتی را نقض و رأی مقتضی صادر می‌نماید. در غیر این صورت با رد درخواست، تصمیم واحد ثبتی را تأیید می‌نماید. 7- در باب تجدیدنظرخواهی، با توجه به این‌که دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی یک دعوای غیر مالی اعتباری است، مطابق قسمت اخیر ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و همچنین بند (ب) ماده 331 آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 حکم صادره قابل تجدید نظر و غیرقابل فرجام‌خواهی خواهد بود. 8- به نظر می‌رسد پس از اتخاذ تصمیم در مورد قبول یا رد درخواست افراز و ابلاغ به شرکا، واحد ثبتی محل رأساً نمی‌تواند نسبت به اصلاح یا تغییر نظر خود اقدام نماید. این امر فقط می‌تواند در قالب اعتراض به نحوه عملیات یا تصمیم واحد ثبتی در دادگاه مطرح شود. بخش سوم: روش اجرای احکام افراز صادر شده از مراجع قضایی صالح گرچه به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان 1357 اختیار افراز املاک مشاع به اداره ثبت اسناد و املاک تفویض شده و اداره ثبت مجاز به انجام افراز املاک مشاع حسب تقاضای یک یا تعدادی از مالکان مشاعی است؛ اما هر یک از شرکا می‌توانند به تصمیم واحد ثبتی مربوطه مبنی بر افراز ملک در مهلت مقرر در ماده 2 قانون یاد شده به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک (دادگاه حقوقی) اعتراض نمایند. در این صورت اداره ثبت سوابق افرازی و در صورت لزوم پرونده ثبتی را حسب تقاضای مرجع یادشده برای رسیدگی نهایی ارسال داشته و دادگاه تصمیم افرازی اتخاذ شده از طرف اداره ثبت را تأیید یا خود مبادرت به صدور حکم دیگری می‌نماید. در هر صورت حکم صادر شده از مرجع مذکور مطابق ماده 8 آیین‌نامه قانونی افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20 اردیبهشت 1358 با واحد اجرای احکام مدنی دادگاه صادرکننده حکم می‌باشد. حکم افرازی که از دادگاه صادر میشود، با توجه به ماده 4 قانون اجرای احکام مدنی در زمره احکام اعلامی است. بنابراین در این مورد آن‌طور که معمول است، متقاضی باید تقاضای خود را همراه با اصل یا رونوشت حکم افراز به تأیید دفتر دادگاه محل برساند و به آن تمبر الصاق شود. رئیس ثبت دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر می‌نماید و به متقاضی تاریخ مراجعه بعدی را اعلام می‌دارد. متقاضی مکلف است هزینه افراز و سایر حقوق ثبتی متعلقه سهم خود را همراه با بهای دفترچه سند مالکیت حسب محاسبه حسابداری در بانک تودیع کرده و فیش آن را برای ضمیمه شدن به پرونده به حسابداری ارائه نماید. بعد از تودیع هزینه افراز و سایر حقوق ثبتی متعلقه و بهای دفترچه سند مالکیت پرونده برای اقدام بعدی به دفتر املاک ارسال میشود. متصدی دفتر املاک حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت نموده و شماره ثبت صفحه را در ستون ملاحظات ثبت و در صفحه مشاعی مربوطه قید می‌نماید و سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را تحریر می‌کند. آن‌گاه سند مالکیت تحریر شده به امضای مسئول اداره ثبت می‌رسد و پرونده برای تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال میشود. در بایگانی ابتدا سند نخ‌کشی و پلمپ میشود و سپس در دفتر تسلیم سند ثبت می‌گردد. پس از احراز هویت متقاضی که معمولاً با ملاحظه شناسنامه وی تحقق می‌پذیرد، در قبال اخذ رسید در دفتر تسلیم سند و ستون ملاحظات، پیش‌نویس سند مالکیت به متقاضی تسلیم شده و پرونده در ردیف مربوطه ضبط میشود. نظریه: گاهی اوقات مشاهده میشود پس از این‌که حکم افراز از مراجع صالح صادر شد و قطعیت یافت، آن‌گاه که اجرای احکام در اجرای ماده 4 قانون اجرای احکام مدنی دستور اجرای حکم را به اداره ثبت می‌دهد، واحد‌های ثبتی مجدداً نماینده و نقشه‌بردار را به همراه متقاضی به محل اعزام می‌دارند و پس از تنظیم صورت‌جلسه افراز توسط نماینده و نقشه‌بردار، رئیس واحد ثبتی دستور ثبت آن را در دفاتر املاک می‌دهد؛ در حالی که به نظر می‌رسد مطابق ماده 8 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، به محض قطعیت حکم و دستور واحد اجرای احکام، ادارات ثبت مکلف به صدور سند مالکیت مفروزی به قدر سهم متقاضی افراز و آنچه در حکم مورد لحوق قرارگرفته هستند. قبل از تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ماه 1357 سازمان ثبت اسناد و املاک طی بخشنامه شماره 1696 مورخ 10 اردیبهشت 1354 به واحد‌های ثبتی اعلام کرده بود: <واحد‌های ثبتی در موقع اجرای حکم افراز ضمن تطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی و سند مالکیت، حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیم صورت‌جلسه تعیین کرده و سپس مبادرت به صدور سند مالکیت می‌نمایند. اخیراً مشاهده شده است بعضی از واحد‌ها قبل از تطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی مبادرت به صدور سند مالکیت نموده‌اند و درنتیجه قسمتی از مورد سند مالکیت صادره خارج از محدوده ثبتی بوده و به مجاوران یا اموال عمومی تجاوز شده است. ازاین‌رو خاطرنشان می‌نماید در موقع اجرای احکام قطعی افراز دادگاه‌ها باید قبل از هر اقدامی مفاد حکم یا نقشه کارشناس که ملاک حکم افراز بوده، به‌دقت با وضع محل و محدوده سند مالکیت تطبیق داده شده و پس از اطمینان از این‌که تمامی قطعات مورد حکم داخل محدوده ثبتی و یا سند مالکیت است، مبادرت به صدور سند مالکیت و اقدام بعدی گردد.> شاید چنین به نظر برسد که در اجرای احکام افرازی که قبل از تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع از دادگاه صادر می‌شده و قطعیت می‌یافته، رعایت مفاد بخشنامه الزامی بوده؛ اما بعد از تصویب قانون افراز مصوب آبان ماه 1357 دیگر لزومی برای تعیین وقت و اعزام نماینده و نقشه‌بردار به محل نباشد و متقاضی فقط برای اخذ سند مالکیت باید به واحد ثبتی مراجعه نماید و وظیفه اداره ثبت فقط در مرحله صدور سند مالکیت باشد. اما چنانچه قبلاً نیز بیان شد، تنظیم صورت‌مجلس افرازی و بررسی حدود و مساحت ملک در محل و تطبیق آن با پلاک‌‌های مجاور و اطمینان از عدم تجاوز به مجاوران و گواهی تثبیت مورد افراز در موقعیت مکانی خود مستلزم بررسی پرونده‌‌های ثبتی مجاور و کنترل آنهاست که این مرحله در حیطه وظیفه و نظارت واحد ثبتی محل است.
حسین قربانیان، کارشناس ارشد حقوق خصوصی
منبع:http://www.maavanews.ir/tabid/36/ctl/Edit/mid/374/Code/10052/Default.aspx
برچسب ها:نحوه رسیدگی به افراز املاک در دادگاه