با توجه به مفاد ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمان ها آيا مدير …
سوال 334- با توجه به مفاد ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمان ها آيا مدير يا هيأت مديره ساختمان مي توانند در خصوص مطالبه هزينه هاي مشترك مستقيما با تقديم دادخواست اقدام نمايند؟
عليزاده (دادسراي عمومي وانقلاب ناحيه 14 تهران)؛
نظريه اكثريت حاضران؛ با توجه به ماده 10 مكرر قانون مرقوم كه قانونگذار مدير يا هيأت مديره ساختمان را صالح دانسته تا در امر وصول هزينه هاي مشترك ساختمان از فرد ممتنع منتفع از خدمات مشترك ساختمان با ارسال اظهارنامه براي مشاراليه و متعاقبا با امتناع وي به موجب درخواست صدور اجرائيه از اداره ثبت محل وقوع آپارتمان وفق مقررات اقدام نمايند و با وحدت ملاك از موارد مشابه من باب مثال در امر وصول مهريه و نحوه وصول چك كه در اين رابطه خصوصيتي ملحوظ نمي باشد كه تقديم دادخواست را صرفا مختص آن امور بدانيم و از جهتي با لحاظ اين امر كه به نظر ارسال اظهارنامه في الواقع از مقدمات تقديم دادخواست تلقي گرديده و از اين كه قانونگذار با تصويب ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمانها در مقام صرفا اعطاي يك امتياز بوده و اين امتياز نمي بايستي نافي طريق عادي وصول ديون و مطالبات كه همان تقديم دادخواست مي باشد بوده باشد و با مداقه در تبصره يك ماده 10 مكرر و تبصره دو ماده 13 قانون مرقوم كه قانونگذار مدير يا هيأت مديره ساختمان را صالح و ذي سمت در امر شكايت و مراجعه به مراجع قضايي برشمرده و اينكه شكايت در مراجع قضايي جهت وصول هزينه مشترك ساختمان جز با تقديم دادخواست ميسور نمي باشد بنا به مراتب مدير يا هيأت مديره ساختمان را مي توان صالح در تقديم دادخواست الزام به پرداخت هزينه هاي مشترك عليه منتفع از خدمات مشترك ساختمان موضوع به محاكم حقوقي بر شمرد.
نظريه اقليت حاضران:
با توجه به اينكه مدير يا هيأت مديره ساختمان در امر مطالبه هزينه هاي مشترك از جانب ساكنين آپارتمان به موجب دادخواست به عنوان خواهان ذي نفع نمي باشند و اينكه از شرايط تقديم دادخواست ذي سمت بودن خواهان بوده و ذي نفع بودن از شرايط احراز سمت تلقي مي گردد بنابراين طرح دادخواست در اين راستا از ناحيه مدير يا هيأت مديره ساختمان متعذر مي باشد و علي فرض تقديم دادخواست به دلالت ماده 89 قانون آيين دادرسي مدني ناظر به بندهاي 5 و 10 ماده 48 قانون مرقوم از موارد صدور قرار رد دعوا محسوب مي گردد. خصوصا آنكه قانونگذار در ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمانها طريق اقدام را مشخص نموده است بنابراين وصول هزينه هاي مشترك از ناحيه مدير يا هيأت مديره ساختمان صرفا از طريق درخواست صدور اجرائيه از اداره ثبت امكان پذير است.
صدقي (مستشار دادگاه تجديدنظر):
با توجه به رأي وحدت رويه شماره 12 سال 1360 كه براي تمامي مراجع قضايي لازم الاتباع مي باشد و به استناد به ماده 10 مكرر اصلاحي سال 1359 قانون تملك آپارتمانها كه مقرر مي دارد «… هر گاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه بدهي خود را نپردازد مدير يا هيئت مديران مي توانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ- تهويه مطبوع- آب گرم- برق- گاز و غيره به او خودداري كنند و در صورتي كه مالك و يا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيئت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر خواهد كرد. عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا هيئت مديران موظف مي باشند كه به محض وصول وجوه مورد مطالبه يا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فورا اقدام نمايند»، تشريفات مرقوم در ماده اشعاري صرفا در جهت سهولت و سرعت در وصول مطالبات آپارتمان مي باشد و در واقع روش مرقوم به عنوان امتيازي براي وصول مطالبات توسط مدير يا هيأت مديران آپارتمانها در نظر گرفته شده است نه نافي حق طرح دعوي در دادگستري و از طرفي طي اين تشريفات صرفا در جهت وصول وجوه مورد مطالبه از طريق اجراء ثبت مي باشد، در نتيجه مقررات مراجعه به دادگستري با تقديم دادخواست و با رعايت شرايط خاص خود مي باشد و مدير يا هيأت مديره آپارتمان مستقيما مي توانند با تقديم دادخواست طلب آپارتمان را وصول نمايند.
بابايي(دادگستري رباط كريم):
قانونگذار در ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمانها و تبصره هاي آن براي مطالبه هزينه هاي مشترك تشريفات خاصي را پيش بيني كرده است يعني بدوا بايد به وسيله اظهار نامه اقدام شود سپس با قطع خدمات هزينه ها مطالبه مي شود اگر موثر واقع نشد از طريق مراجعه به ثبت و صدور اجرائيه موضوع مطالبه هزينه هاي مشترك پيگيري مي شود آنچه روشن است مقنن براي مطالبه هزينه هاي مشترك يك روش خاصي را پيش بيني كرده است بنظر مي رسد رعايت اين تشريفات از قبيل تقديم اظهارنامه و قطع خدمات شرط صدور اجرائيه از طريق ثبت مي باشد. بنابراين علي رغم اينكه مدير و يا هيأت مديره داراي يك سند رسمي و لازم الاجرا نمي باشند با اين حال حق دارند با رعايت تشريفات موصوف از طريق مراجعه به ثبت و صدور اجرائيه هزينه هاي مشترك را مطالبه نمايند و اين روش يك حق ويژه اي را براي مدير و يا هيأت مديره ايجاد كرده است و اين حق بدل از حق مراجعه به دادگاه كه مرجع عام تظلمات مي باشد نيست بنابراين مدير و يا هيأت مديره حق دارند از حق ويژه قانوني خود استفاده كنند و به وسيله اظهار نامه و قطع خدمات و در صورتي كه اين روشها مؤثر نشد با مراجعه به ثبت و صدور اجرائيه هزينه ها را مطالبه و وصول كنند و همچنين حق دارند از اين روش و حق استفاده نكنند بلكه مستقيما به دادگاه مراجعه و با دادخواست مطالبه كنند .
قاسمي(مجتمع قضايي خانواده شماره 2):
با عنايت به اينكه مدير يا مديران در فرض سؤال و نيز از منظر قانون نماينده قانوني مالكين براي وصول هزينه هاي اشتراكي بوده و براي اين منظور علاوه بر طريق عمومي مراجعه به محاكم و يا به عبارتي مراجعه مستقيم به دادگاه كه مبتني بر اصل 159 قانون اساسي مبني بر ملجاء بودن دادگستري و وظيفه عام محاكم مي باشد ، طريق ديگري در ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمانها براي مديران در نظر گرفته شده و بنا به مراتب مدير يا هيئت مديره مخير و مجاز به انتخاب طريق براي وصول هزينه مشترك بوده ، لذا مديران مجاز به مراجعه مستقيم به دادگاه و طرح دعوي مي باشند.
شجاعي (دادگستري شهريار):
وضع قوانين خاص در جهت تسهيل وصول مطالبات از جمله مورد مذكور در سوال كه به مدير و يا هيئت مديره اختيار داده از طريق مذكور در ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمانها جهت وصول مطالبات راجع به هزينه هاي مشترك اقدام نمايد نافي امكان تقديم دادخواست بطور مستقيم جهت وصول مطالبات مذكور نمي باشد و مدير يا هيئت مديره مختارند كه از هر يك از دو طريق مذكور (مقررات ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمانها- تقديم دادخواست) اقدام نمايند مفاد رأي وحدت رويه شماره 12 – 16/3/1360 هيئت عمومي ديوان عالي كشور نيز مي تواند مويد اين استنباط باشد.
عسگري پور ( دادسراي عمومي و انقلاب ناحيه 19 تهران):
توجها به مفاد ماده ي 10 مكرر قانون مذكور و ساير قواعد عام به نظر مي رسد مدير يا هيأت مديره مي توانند علاوه بر تنظيم اظهارنامه و مطالبه حق از طريق آن اقدام به مطالبه حق خود از طريق تقديم دادخواست نيز بنمايد به عبارت ديگر اين دو با يكديگر مانعه الجمع نيستند ضمنا يادآور مي شود لفظ شكايت و جريمه ناظر به جرم موضوع اين ماده نمي باشد زيرا اصولا جريمه به نفع دولت ضبط مي شود اما در اينجا جريمه مورد توجه قانونگذار به نفع مجموعه صادر مي گردد لذا علاوه بر تنظيم اظهار نامه امكان مطالبه حقوق از طريق تقديم دادخواست نيز امكان پذير است.
فيروزي (دادسراي عمومي و انقلاب ناحيه 16 تهران):
واضح است مراجعه به اداره ثبت از سوي مدير يا هيأت مديره آپارتمان نافي صلاحيت دادگاهها براي رسيدگي و مراجعه خواهان به دادگاه نيست، اما چنانچه مدير يا هيأت مديره مذكور در ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمانها بجاي مراجعه به اداه ثبت و صدور اجرائيه (البته پس از قطع خدمات مشترك و عدم نتيجه گيري) مراجعه به دادگاه را اختيار نمايد بنظر مي رسد رعايت كليه قيود ماده مرقوم از قبيل قطع خدمات مشترك سپس ارسال اظهار نامه بايد رعايت شود و به لسان ديگر دادگاه در صورتي دادخواست مدير يا هيأت مديره را جهت مطالبه هزينه خدمات مشترك و حتي محكوميت شخص مستنكف به پرداخت جريمه در حق مالكين مي پذيرد كه اولا هيأت مديره اقدام به قطع خدمات مشترك نموده باشد و شخص استفاده كننده نيز از پرداخت استنكاف نموده باشد و مضافا پس از اين مرحله اظهارنامه مذكور در ماده 10 جهت مطالبه هزينه خدمات مشترك ارسال شده باشد، با مضي مدت مقرر و باز هم شخص استفاده كننده از پرداخت هزينه ها استنكاف كرده باشد.
محسن بنفشه (مجتمع قضائي عدالت):
نظر به اينكه مطالبه هزينه هاي مشترك در قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرايي آن تابع شرايط خاصي مي باشد كه بدون رعايت اين تشريفات درخواست مطالبه بطور كلي رد خواهدشد و در صورتي كه مبلغ هزينه هاي مشترك از مالك يا متصرف از طريق ارسال و ابلاغ اظهارنامه به ايشان مطالبه نشود هزينه هاي مذكور به حساب بدهي مالك يا متصرف قطعيت نيافته است چون مالك يا متصرف اين حق را دارد كه از تاريخ ابلاغ اظهارنامه ظرف ده روز اعتراض خود را به مبلغ هزينه و موارد مرتبط با آن در دادگاه مطرح نمايد و قبل از انقضاي مهلت مذكور دين مالك يا متصرف قطعي نشده و معلق است واز طرفي قانونگذار طريق مطالبه هزينه هاي مشترك را در ماده 10 قانون مذكور و تبصره هاي ذيل آن مشخص نموده و با انجام اين تشريفات و مراجعه به اجراي ثبت مبلغ هزينه ها از طريق تعقيب عمليات اجرايي موجبي براي مراجعه مدير يا هيأت مديره موجود نيست بلكه اين مطلب موضوعا منتفي مي شود و با اين توضيح مي توان مرجع ذيصلاح در جهت وصول هزينه هاي مشترك را اجراي ثبت تلقي نمود كه هيچگونه منافاتي با قانون اساسي (اصل 159 قانون اساسي) و ماده 10 قانون آيين دادرسي مدني ندارد كه موارد متعددي در قانون مختلفي وجود دارد كه مؤيد اين استدلال است مثل مطالبه اجور معوقه درمواردي كه اجاره نامه عادي باشد يا اجاره نامه اي در بين نباشد در محلهاي تجارتي ارسال اظهارنامه براي امين متصرف براي احراز تصرف عدواني وي در قانون آيين دادرسي مدني – الزام طرفين اختلاف به داور در زماني كه نامبردگان در ضمن قراردادي ملزم به مراجعه داور مي شوند كه در اين موارد و مانند آن دادگاه در صورت مراجعه يكي از طرفين قرار داد به دادگاه دعوي ايشان را نمي پذيرد كه هيچگونه تعارضي در اين موارد بين قانون اساسي و عادي وجود ندارد.
ديگر اينكه در قوانين متعددي مراجع حل اختلاف را غير از دادگاه ( مراجع قضايي) معرفي و تعيين كرده است مثل كميسيون هاي ماده 100-77 قانون شهرداري – كميسيون حل اختلاف موضوع ماده 147 و 148 قانون ثبت – كميسيون مالياتي- كميسيون ماده واحده موضوع قانون تعيين تكليف اراضي ملي و غيره آن – كه دراين موارد مدعي حق بايستي به مراجع اختصاصي معينه در قانون مراجعه نمايد در نهايت اينكه براي حل مشكلات موجود در دادگاهها بعلت تراكم پرونده ها بايد قوانين اساسي و عادي را به كيفيتي تفسير كرد كه به تكاليف و مسئوليت دادگاهها اضافه نشودو از اين طريق مشكلات موجود تشديد نگردد.
محمدي (حوزه قضايي بخش گلستان):
قانونگذار در ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمانها، مدير يا هيأت مديره را بعنوان نماينده قانون شناخته است لذا برابر مفاد ماده 2 قانون آيين دادرسي مدني دادگاههاي عمومي و انقلاب مدير يا هيئت مديره نماينده قانوني محسوب شده و حق اقامه دعوي و تقديم دادخواست را دارد.
ذاقلي (مجتمع قضايي شهيد محلاتي):
طبق ماده 8 قانون تملك آپارتمان ها حدود وظايف و اختيارات مديران آپارتمان طبق آيين نامه مربوطه خواهد بود لذا در فصل دوم آيين نامه به وظايف و اختيارات مديران اشاره شده است اما ذكري از اختيار طرح دعوي نشده ليكن طبق تبصره1 ماده 10 مكرر قانون مذكور و مستنبط از تبصره2 همين ماده حق طرح دعوي در مراجع قضايي براي مديران پيش بيني شده است فلذا به نظر مي رسد وقتي مديران حق طرح شكايت شبه كيفري را دارند به طريق اولي حق طرح دعوي مدني را نيز خواهند داشت زيرا فلسفه تعيين هيئت مديره براي ساختمانهاي مشمول قانون و فلسفه اختيار طرح شكايت براي مديران، پيش بيني راهكاري جهت وصول بدهي از افراد مستنكف است كه در فرض سؤال نيز اين فلسفه موجود است.
رضا شاه حسيني(نماينده دادگستري ورامين):
با توجه به اينكه اقامه دعوي از سوي شخص غير اصيل مستلزم احراز سمت دادخواست دهنده است و با توجه به اينكه در خصوص اشخاص حقوقي، مطابق قانون و نيز اساسنامه مدير عامل، يا اشخاصي كه به موجب قانون يا اساسنامه تعيين شده اند مي توانند به نمايندگي اقامه دعوي نمايند با اين وصف در خصوص موضوع سؤال، علي الاصول مدير يا هيأت مديره نمي تواند رأسا اقامه دعوي نمايد چون موضوع شخصيت حقوقي آن منتفي است . با اين وصف چون قانونگذار در تبصره (1) ماده (10) مكرر قانون تملك آپارتمانها، با طي تشريفاتي طرح شكايت از سوي هيأت مديران را پيش بيني نموده است، بنابراين با رعايت تشريفات قانوني از جمله مقررات متن ماده (10) مكرر ، هيأت مديران يا مدير مجموعه مي تواند در حد نص (تبصره (1) الحاقي) اقدام به اقامه دعوي در دادگاه نمايد. بنابراين چون به جهت ذي سمت نبودن مدير يا مديران در اقامه دعوي، اصل بر عدم توانايي اقامه دعوي و تقديم دادخواست مستقيم از سوي مدير يا مديران است، مگر در مورد خاص كه در تبصره (1) ماده (10) مكرر پيش بيني شده است . با اين وصف نظر قضات محترم دادگستري ورامين به شرح زير بوده است:
اكثريت: به نحو مستقيم مدير يا مديران نمي توانند اقامه دعوي نمايند، بلكه با لحاظ شرايط مقرر در ماده (10) مكرر قانون تملك آپارتمانها و طي مراحل آن، درنهايت مطابق تبصره (1) الحاقي به ماده (10) مكرر، مي توانند اقدام به اقامه دعوي نمايند.
اقليت: با توجه به صلاحيت عام دادگستري در رسيدگي به دعاوي، مدير يا مديران مجموعه آپارتمان مي توانند در جهت وصول هزينه هاي مشترك مستقيما اقامه دعوي نمايند.
نهريني (كانون وكلاي دادگستري مركز):
پاسخ بي ترديد مثبت است زيرا:
اولا: مدير يا هيئت مدير ساختمان مطابق قانون تملك آپارتمانها مصوب 16/12/1343 ( مواد 8 و تبصره 1 ماده 4 ، ماده 10 مكرر قانون و ماده 14 آئين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها مصوب 8/2/1347) داراي سمت قانوني است كه مطابق قانون مزبور مي تواند حقوق مالكين در بخش هاي مشاعي را اعمال نمايد. به همين جهت نيز مقنن مطابق ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمانها به مدير يا هيأت مديره ساختمان اختيار داده تا به منظور وصول هزينه هاي مشترك ، با ارسال اظهارنامه براي مالك يا استفاده كننده كه از تأديه هزينه هاي مشترك به تناسب حصه اختصاصي امتناع مي ورزد، آن را رسما مطالبه و به حيطه وصول در آورد . ماده 10 مكرر قانون ياد شده به اظهارنامه ارسالي وصف و امتياز لازم الاجراء بخشيده و سازمان ثبت محل را حسب تقاضاي مدير يا هيئت مديران، مكلف به صدور اجرائيه بر اساس اظهارنامه مزبور و اجراي آن طبق مقررات اجراي اسناد رسمي نموده است.
لازم الاجرا بودن اسناد، امتيازي است كه مقنن صرفا به برخي از اسناد اعطاء نموده و ذينفع رامختار مي سازد تا بدون طي طريق دادخواهي از مجراي محاكم دادگستري ، مستقيما سند مزبور رابه مرحله اجراء گذارده و با صدور اجرائيه از طريق سازمان ثبت اسناد و املاك و يا ساير مراجع قانوني (مانند دفاتر اسناد رسمي، دفاتر ازدواج، اداره دارايي و سازمان تأمين اجتماعي)، مفاد سند را اجراء و مبالغ موردنظر را وصول نمايد. همانطور كه گفته شد، لازم الاجراء شناختن اسناد، امتيازي قانوني است كه به ذينفع آن اختيار مي دهد تا در كنار حق اقامه دعوي، ازمجراي ديگري نيز استفاده كند. بنابراين در نظر گرفتن چنين امتيازي، هيچگاه موجب زوال يا انتفاء حق اقامه دعوي نخواهد شد.
ثانيا: ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاك در باب اجراء مفاد اسناد رسمي، مقرر مي دارد: « مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي ازمحاكم عدليه لازم الاجرا است…» مستند قانوني و اصلي مربوط به لازم الاجرا بودن اسناد رسمي ، ماده 92 قانون ثبت است و به تبعيت از آن مقنن در برخي از قوانين خاص و نسبت به برخي از اسناد، امتياز و وصف لازم الاجراء پيش بيني نموده است. از جمله مي توان به ماده 18 قانون بورس اوراق بهادار مصوب 27/2/1345، ماده 2 قانون صدور چك مصوب سال 1355 و ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمانها مصوب سال 1343 اشاره نمود. بعلاوه رأي وحدت رويه شماره 12 مورخ 16/3/1360 راجع به تفسير ماده 92 قانون ثبت و همچنين اصالت دادگاههاي دادگستري بعنوان مرجع تظلمات عمومي اشعار مي دارد: « نظر به اينكه مرجع تظلمات عمومي دادگستري است فلذا به جز آنچه كه در قانون مستثني شده، انواع دعاوي از جمله دعاوي مربوط به اسناد رسمي و قبوض اقساطي لازم الاجراء در دادگاههاي دادگستري قابل استماع و رسيدگي است و حكم ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاك مبني بر اينكه مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم دادگستري لازم الاجراء است، منافات و مغايرتي با حق و اختيار اقامه دعوي در دادگاههاي دادگستري ندارد و لازم الاجراء بودن اسناد مزبور مزيتي است كه قانون براي چنين اسنادي در نظر گرفته است تا صاحبان حق بتوانند از هر طريقي كه مصلحت و مقتضي مي دانند، براي احقاق حق خود اقدام نمايند.»
در مواردي كه اشخاص نمي توانند بطريق معمول، حقوق خود را اعمال و احقاق نمايند و متعهد و مكلف ، از ايفاء تعهد و اداي حقوق ذيحق استنكاف مي ورزد، اصولي ترين و برجسته ترين مرجع رسيدگي، محاكم دادگستري و مراجع قضايي ذيصلاح است ( اصل 159 قانون اساسي) و مادام كه پس از رسيدگي قضايي و قانوني از مراجع مزبور، حكم خاصي صادر نشود، حق مورد نظر از طرق ديگر قابل اعمال و اجراء نخواهد بود. ليكن بطور استثنايي و به جهت اوصاف و امتيازات خاصي كه برخي از حقوق ، اسناد و اوراق قانوني دارند و دراغلبيت موارد، ذينفع آن حقوق و اسناد ، في الواقع ذيحق آن مي باشد، مقنن طريق و مرجع ديگري بغير از دادگاههاي دادگستري را بعنوان امتيازي فوق العاده در دسترس ذينفعان قرار داده تا به دور از تشريفات رسيدگي قضايي، صرفا با صدور اجرائيه از مرجع ذيصلاح ، حقوق خود را به مرحله اجراء گذارده و موفق به استيفاء آن گردند . بنابراين وقتي مقنن امتياز لازم الاجراء بودن را به برخي از اسناد و اوراق قانوني و رسمي اعطاء مي كند و متولي آن (از جمله مديران ساختمان و مجموعه هاي آپارتماني) را مختار در درخواست صدور اجرائيه براساس آن اسناد مي سازد، بي ترديد راه حل ابتدايي و اوليه و حق مراجعه به محاكم دادگستري را براي مرجع مزبور مفروض و مفروغ عنه مي داند. به عبارت ديگر با قياس اولويت نيز مي توان به همين نتيجه رسيد. يعني وقتي مدير ساختمان اختيار دارد تا نسبت به ارسال اظهار نامه و سپس درخواست اجرائيه از اداره ثبت محل وقوع آپارتمان اقدام كند بطريق اولي بايد حق اقامه دعوي و تقديم دادخواست به خواسته مطالبه هزينه هاي مشترك را نيز داشته باشد.
ثالثا: اگر چه تبصره 1 الحاقي به ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمانها مصوب 11/3/1376 اعلام داشته كه چنانچه عدم ارائه خدمات مشترك، ممكن يا مؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي توانند به مراجع قضايي شكايت كنند، ولي بايد توجه داشت كه عدم ارائه خدمات مشترك ناظر بر خدماتي است كه در داخل ساختمان به هر يك از آپارتمانها ارائه مي شود مانند خدمات مربوط به سرايدار، تأسيسات حرارتي و برودتي مشترك، آب و برق مشترك ، كه در اين موارد امكان قطع اين خدمات بعضا وجود ندارد. زيرا اگر مدير ساختمان بخواهد آسانسور را قفل نمايد، ساير مالكين نيز از آن محروم خواهند شد. به همين لحاظ محروميت از دريافت خدمات دولتي ، راه حل جايگزين خواهد بود كه صرفا با دستور مرجع قضايي انجام مي پذيرد. مانند آنكه مدير ساختمان از طريق مرجع قضايي درخواست مي كند تا واحد بدهكار از خدمات دولتي مانند استفاده از برق اختصاصي يا تلفن اختصاصي محروم گردد. در اين صورت قطع برق اختصاصي ، طريقي خواهد بود تا بواسطه در مضيقه قرار گرفتن واحد بدهكار ، پرداخت هزينه هاي مشترك ممكن گردد.
بنابراين با توجه به مراتب فوق بنظر اينجانب مدير يا هيأت مديره ساختمان مي توانند در خصوص مطالبه هزينه هاي مشترك ، مستقيما باتقديم دادخواست ولو قبل از ارسال اظهارنامه موضوع ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمانها مصوب سال 1343 در دادگاههاي دادگستري اقامه دعوي نمايند.
پس از بحث و تبادل نظر اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه (2/4/84) رأي اكثريت و اقليت بشرح ذيل اعلام گرديد:
نظر اكثريت: مدير يا هيأت مديره ساختمان جهت وصول مطالبات مشترك مي توانند حتي بدون ارسال اظهارنامه، مستقيما با تقديم دادخواست اقدام نمايند زيرا ماده 10 مكرر قانون آپارتمانها يك امتياز قانوني است و اين امتياز قانوني نافي طريق عادي وصول مطالبات مشترك كه همان تقديم دادخواست مي باشد نخواهد بود.
نظر اقليت: قانونگذار در ماده 10 قانون مذكور و تبصره هاي ذيل آن طريق مطالبه هزينه هاي مشترك را مشخص نموده لذا مدير يا هيأت مديره صرفا مي توانند با رعايت تشريفات ماده مذكور و مراجعه به اجراي ثبت اقدام نمايند.
منبع:http://www.ghazavat.com/36/miz.htm
برچسب ها:ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمان ها