آيا بنگاهها اجازه تنظيم مبايعه‌نامه را دارند؟
آيا بنگاهها اجازه تنظيم مبايعه‌نامه را دارند؟
اين روزها که در بازار مسکن قيمت‌ها در حال سبقت گرفتن از يکديگر هستند، شايد کمتر کسي به اعتبار قراردادي که منعقد مي‌کند، توجه کند. اجاره و بيع دو قراردادي هستند که انعقاد آن در بازار مسکن رواج بيشتري دارد.
معمولا دو طرف قرارداد که با مراجعه به بنگاه‌هاي املاک با هم آشنا شده‌اند، قرارداد خود را هم در همان بنگاه منعقد مي‌کنند؛ اما تجربه نشان داده است، قراردادهايي که به اين ترتيب منعقد مي‌شوند، چون اعتبار سند عادي را دارند ممکن است در آينده براي طرفين مشکلاتي ايجاد کنند. در گفت‌وگو با کارشناسان به دنبال يافتن راهکاري هستيم تا دست کم دو طرف قرارداد را درباره مشکلات حقوقي بعد از انعقاد قرارداد بيع آسوده خاطر کند.
نقش بنگاهها در خريد و فروش ملك
معاون مجتمع شماره 31 شوراي حل اختلاف تهران تاکيد مي‌کند با وجود آنکه مشاوران املاك در زمره كارگزاران خدمات اجتماعي به شمار مي‌روند، بر اساس قانون اجازه تنظيم قرارداد را ندارند.
حسن روحاني‌نيا توضيح مي‌دهد: در هيچ‌يك از متون قانوني به مشاوران املاک اجازه تنظيم سند داده نشده است. متصديان بنگاه‌هاي املاك دلال هستند؛ يعني بايد طرفين را دلالت به انجام معامله و ديدگاه‌هاي آنان را به هم نزديك و در صورت توافق براي تنظيم سند انتقال، به دفتر اسناد رسمي هدايت و البته حق دلالي خود را دريافت كنند. سوال اينجاست كه وقتي شرط دريافت جواز كسب مشاور املاك، دارا بودن سواد خواندن و نوشتن است چگونه مي‌توان تنظيم سند حقوقي را به كسي سپرد كه سواد او در حد خواندن و نوشتن است و در مواردي از كوچكترين اطلاعات حقوقي بي‌اطلاع است؟
معاون مجتمع شماره 31 شوراي حل اختلاف تهران خاطرنشان مي‌کند: اضافه بر عدم تسلط بر مسايل حقوقي، مشاوران املاك به سوابق اشخاص و املاك نيز دسترسي ندارند؛ يعني ممكن است قولنامه‌اي بنويسند در حالي كه يكي از طرفين ممنوع‌المعامله باشد يا حتي ملك بازداشت يا در رهن باشد.
اعتبار قراردادهاي تنظيمي در بنگاهها
اين کارشناس حقوقي در ادامه به بررسي اعتبار قراردادهاي تنظيم‌شده نزد مشاوران املاک مي‌پردازد و مي‌گويد: از ديد قضات، تفاوتي در اعتبار مبايعه‌نامه‌اي كه مردم نزد خود و احيانا در منزل مي‌نويسند و دو شاهد آن را گواهي مي‌کنند با آنچه در بنگاه نوشته مي‌شود، وجود ندارد.
روحاني‌نيا خاطرنشان مي‌کند: اعتبار قائل شدن محاكم براي مبايعهنامهها رويه‌اي بود كه در ابتداي پيروزي انقلاب اسلامي به عنوان يك راهكار موقت مطرح شد، اما اکنون که در دوره ثبات نظام جمهوري اسلامي قرار داريم ، شايسته است محاكم دادگستري طبق ماده 22 قانون ثبت و ساير مقررات، تنها براي اسناد رسمي املاك اعتبار قايل شوند.
چرا در بنگاهها قرارداد نبنديم؟
اين قاضي دادگستري در پاسخ به اين سوال که چرا بايد از انعقاد قرارداد بيع و اجاره در بنگاهها خودداري کنيم؟ توضيح مي‌دهد: گمان مي‌كنم استناد به دو نقل قول براي پاسخ به اين سوال خالي از لطف نباشد؛ نخست اينكه جناب استاد دكتر ناصر كاتوزيان كه سرآمد علم حقوق در كشورند، در مراسم افتتاحيه شوراي حل اختلاف، يكي از راه‌هاي نجات مردم از مشكلات قضايي را حذف قولنامه‌ها (مبايعهنامهها) دانستند و ديگر اينكه وزير محترم دادگستري بارها نقل مي‌كنند كه حدود 50 درصد پرونده‌هاي دادگستري، ناشي از همين قولنامه‌ها و مبايعه‌نامه‌هاست. روحاني‌نيا اضافه مي‌کند: خوشبختانه عزم عمومي در بين مسئولان حقوقي و قضايي كشور در خصوص حذف قولنامه‌ها وجود دارد. پيشنهاد حذف مبايعهنامهها در برنامه پنجم توسعه كشور و همچنين ممنوعيت بنگاهها از تنظيم سند پيش‌فروش ساختمان كه قانون آن اخيرا به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيده است، نشان از اين موضوع دارد.
حفظ حقوق مشاوران املاک
مشاوران املاک با نزديک کردن طرفين معامله به هم، نقش مهمي در معاملات املاک دارند. سوالي که پيش مي‌آيد اين است که اگر آنها را ازعقد قرارداد منع کنيم، حقوق آنها را پايمال نکرده‌ايم؟ روحاني‌نيا در پاسخ به اين ابهام توضيح مي‌دهد: بايد توجه كرد آنچه مشاوران املاك از طرفين معامله دريافت مي‌كنند، حق‌الزحمه است نه حق‌التحرير، يعني مشاوران بابت دلالي خود و معرفي طرفين به هم، حق‌الزحمه مي‌گيرند و نه بابت تحرير قولنامه؛ بنابراين حذف قولنامه‌ها هيج لطمه‌اي به در‌آمد مشاوران نخواهد زد. پيشنهاد مشخص بنده اين است كه براي رفع نگراني مشاوران محترم، اخذ حق دلالي به دفاتر اسناد رسمي سپرده شود؛ به اين معنا كه دفاتر اسناد رسمي همزمان با تنظيم سند، حق‌الزحمه مشاوران املاك را وصول و به آنان ايصال كنند.
جايگزين مناسب قولنامه
معاون مجتمع شماره 31 شوراي حل اختلاف تهران در ادامه به بيان راهکار مناسب براي جايگزين کردن قولنامه با يک سند کارآمدتر مي‌پردازد و مي‌گويد: با توجه به ظرفيت دفاتر اسناد رسمي، اين كار را مي‌توان به آنها سپرد؛ به اين معنا كه اگر اسناد و مدارك و مفاصاحساب‌هاي طرفين، آماده باشد، دفترخانه ميتواند مستقيما سند انتقال رسمي را تنظيم كند و اگر هنوز برخي مستندات آماده نباشد، دفترخانه ميتواند سندي با نام «تعهد به بيع» تنظيم كند كه جايگزين مبايعه‌نامه‌هاي موجود خواهد بود. اين سند با هزينه بسيار پايين‌تر تنظيم مي‌شود و مهم‌تر از آن اينكه دفترخانه ميتواند همزمان با تنظيم اين سند، وضعيت آخرين مالك ملك و بازداشت بودن يا نبودن آن و همچنين بدهي‌هاي دولتي ملک را احراز كند، تا با تاييد بلامشكل بودن، خريدار با آرامش به امضاي سند خريد اقدام كند.
روحاني‌نيا ذکر اين مطلب را بسيار مهم مي‌داند که سند تنظيمي در دفترخانه، سند رسمي است که انكار و ترديد به آن نمي‌توان داشت و اعتبار آن با سند عادي تنظيم شده در بنگاه‌هاي املاک قابل مقايسه نيست.
نقش وکلا
يکي از وکلاي دادگستري نيز در مورد مبايعه‌نامه‌هايي که توسط وکلا تنظيم مي‌شود، توضيح مي‌دهد: اگرچه ترويج فرهنگ استفاده از وكيل، امري ضروري است و تنظيم مبايعه‌نامه توسط وكلا نيز ممنوعيتي ندارد و حتما چنين قراردادي به لحاظ حقوقي قراردادي معتبر خواهد بود، اما واقعيت اين است كه قرارداد تنظيمي توسط وكيل دادگستري نيز قرارداد عادي محسوب مي‌شود و اگر چه با ملاحظات حقوقي همراه است اما به لحاظ قضايي هم‌وزن سند عادي تنظيمي توسط خود افراد يا در بنگاه است. سعدالله فغان‌نژاد توضيح مي‌دهد: آنچه باعث مي‌شود که سند تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي سند رسمي باشد و مزاياي خاصي داشته باشد اين است که توسط مامور دولت و در حدود وظايف وي تنظيم مي‌شود. بنابراين نبايد اين تصور ايجاد شود که اگر قراردادي با حضور وکيل منعقد شود اين يک قرارداد رسمي است. البته ترديدي نيست که حضور وکيل ميتواند، بسياري از مشکلات احتمالي را برطرف کند اما به سند جنبه رسمي نمي‌دهد. اين کارشناس حقوقي تاکيد مي‌کند: بدون شک اگر کسي براي انعقاد قراردادي به وکيل مراجعه کند، خود وکيل به موکل توضيح خواهد داد که قرارداد منعقد‌شده اگر در دفاتر اسناد رسمي نباشد، سند عادي خواهد بود. با توجه به مزاياي سند رسمي چنين وکيلي حتما به موکل خود توصيه خواهد کرد که به دفتر اسناد رسمي مراجعه و قرارداد را با راهنمايي وکيل در دفتر اسناد رسمي ثبت کند.
اين وکيل دادگستري در بيان تعريف سند رسمي مي‌گويد: سندي که توسط ماموران رسمي و در حدود صلاحيت آنان و مطابق با قانون تنظيم شوند، رسمي است مانند اسنادي که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک تنظيم مي‌شود يا توسط دفاتر اسناد رسمي يا اداره ثبت احوال و … اما اگر هر يک از اين شرايط وجود نداشته باشد، سند رسمي نخواهد بود و به عنوان سند عادي در دادگاه‌ها قابل ارايه خواهد بود.
فغان‌نژاد توضيح مي‌دهد: روال عادي خريد و فروش اموال منقول و غيرمنقول اعم از ملك و خودرو به اين صورت است كه سند مبايعه‌نامه آن، توسط بنگاهها يا معاملات ملكي تنظيم مي‌شود و دو طرف پس از پايان همه كارهاي خود به دفترخانه رسمي براي ثبت سند مراجعه مي‌كنند؛ در صورتي که طبق روال منطقي و قانوني بايد به شيوه ديگر انجام شود. طبق قوانين نبايد اسناد تنظيم‌شده توسط بنگاهها اعتبار سند رسمي داشته باشد و اعتبار آنها تنها به دليل شرايط خاص پذيرفته شده است که اين شرايط خاص ديگر وجود ندارد. در حال حاضر قاعدتا هيچ فرقي ميان سندي که در منزل يکي از طرفين قرارداد با حضور و امضاي دو شاهد منعقد شود با آنچه در بنگاهها واقع مي‌شود، وجود ندارد. با توجه به آن چه کارشناسان مورد تاکيد قرار دادند، بنگاه‌هاي املاک يا مشاوران املاک، تابع قانون تجارت هستند و بر اساس تعريف قانون تجارت نقش دلال را بر عهده دارند؛ بنابراين کار آنها نزديک کردن طرفين معامله به يکديگر براي انعقاد قرارداد است. اما کارشناسان توصيه مي‌کنند براي اينکه قراردادي که ماحصل اين فرايند است از اعتبار بيشتري برخوردار باشد و مشکلات احتمالي آينده کمتر شود، طرفين براي انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمي مراجعه کنند و از تنظيم و انعقاد قرارداد در بنگاه هاي املاک خودداري کنند. البته قراردادي که توسط مشاوران املاک تنظيم مي‌شود قراردادهاي معتبري است؛ اما نکته اينجاست که چنين قراردادهايي سند عادي خواهند بود و تاثير انعقاد قرارداد به صورت سند عادي در دادگاه و در مقام دعوا مشخص مي‌شود.
منبع:
روزنامه حمايت 1/2/1392
برچسب ها:اموال منقول, بنگاه, غيرمنقول, فروش, مبايعه‌نامه