فقدان شهادت شهود
گزارش نشست قضایی استان
پاســخ بـه پرسـش‌های 446 و 447
تهیه و تنظیم: رضا ایران‌مهر – سپیده شهیدی
مجتمع قضایی ولی‌عصر(عج):
آقای جعفری (رئیس شعبه 1004):
قانون‌گذار در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر اعلام کرده است که قراردادهای اجاره باید به قید مدت اجاره و در دو نسخه تنظیم و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد و در ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون موصوف مصوب 19/2/1378 هیئت وزیران موارد پنج‌گانه‌ای از شمول مقررات قانون مذکور استثنا کرده است و از جمله این موارد در بند 5 ماده 2 آیین‌نامه است که تصریحا قید گردیده در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 تنظیم نشده باشد از شمول مقررات قانون موصوف خارج است.
در حقیقت قانون‌گذار در حکم کلی و عام ماده یک این قانون گفته است: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری و… که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است و سپس قانون‌گذار پنج مورد را از آن حکم کلی و عام ماده یک قانون مذکور خارج نموده است و نظریات شماره 10395/7 مورخه 2/11/1380 و 7163/7 مورخه 1/8/1380 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین دادگستری به شرح ذیل: «چنانچه قراردادی فاقد شرایط ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر باشد مشمول مقررات این قانون نیست» و یا طبق ماده دو قانون روابط موجر و مستاجر یاد شده، اجاره‌نامه عادی باید به امضای دو نفر شاهد برسد در صورتی که اجاره‌نامه فاقد امضای دو نفر شاهد باشد رابطه فی مابین تابع قانون مذکور نبوده و مرجع قضایی نمی‌تواند دستور تخلیه مورد اجاره را صادر کند، موید این نظر است.
اما سوال این است حال که قانون‌گذار قراردادهای اجاره عادی را از شمول این قانون خارج کرده است، پس قراردادی عادی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 منعقد شده است، تابع کدام قانون است؟ آیا حسب مورد تابع قوانین سالهای 1356 یا 1362 است؟ چنانچه نظریه شماره 1375/7 مورخه 16/2/1379 موید این نظر است یا اینکه تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است، چنانچه نظریه شماره 5434/7 مورخه 21/6/1382 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین موید این نظر می‌باشد، به نظر می‌رسد با توجه به ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون را لغو نموده و با توجه به تصریح ماده یک قانون موصوف که صراحتا مقرر نموده از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن … تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است حال در صورتی که شرایط مقرر در ماده 2 قانون موصوف از جمله امضای دو شاهد مفقود باشد از شمول مقررات مندرج در این قانون خارج و صرفا تحت و تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است نه تابع قوانین موجر و مستاجر سالهای 1356 و 1362.
آقای غلامیاری (دادرس شعبه 1003):
مقنن با تاسیس ماده دو قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مهرماه 1376 در صدد رفع معایب قانون قبلی برآمده است و الزام طرفین در حضور دو شاهد برای انعقاد عقد اجاره، جهت جلوگیری از دعوی احتمالی بعدی و فوریت در صدور دستور تخلیه و اجرای آن است؛ زیرا بایستی از پشتوانه محکمی برخوردار باشد. به عبارت دیگر برای مرجع قضایی با حضور دو شاهد در عقد اجاره علم حاصل می‌گردد به اینکه این قرارداد صحیح و قانونی منعقد شده است و در صورت فقدان حضور دو شاهد؛ ذی‌نفع باید دعوی تخلیه مطرح کند و در مقام رسیدگی تشریفات دادرسی لازم است.
بنابراین پاسخ سوال مثبت است زیرا با عدم رعایت شرط شهادت شهود مشمول عمومات قانون مدنی است و خروج موضوعی از فوریت دستور تخلیه دارد به این ترتیب تصمیم قضایی صدور قرار رد یا قرار عدم استماع دعوی است چون فاقد وصف شرایط قانونی است تصمیم به قرار رد بهتر است تا قرار رد درخواست باشد زیرا مقنن در بسیاری از موارد به جای دادخواست، درخواست را به کار برده است مثل درخواست تجدیدنظرخواهی و صدور قرار رد درخواست یا دعوی، صحیح به نظر می‌رسد و قابل تجدیدنظرخواهی هم خواهد بود.
آقای حسینیان (رئیس شعبه 1011):
فلسفه تقنینی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مهرماه 1376 حمایت از مالکیت خصوصی و حقوق موجر نسبت به عین مستاجره است و صرف درخواست موجر در نزدیک‌ترین زمان ممکن تخلیه صورت می‌پذیرد به این ترتیب تشریفات دادرسی برای تخلیه کاهش پیدا می‌کند.
شهادت شهود، شرط در تحقق قانون مورد اشاره است و هدف از آن تمهیدات لازم برای صدور دستور تخلیه است. در این صورت با فقدان شهادت شهود قدر مسلم خروج قرارداد از حکومت قانون مصوب مهرماه 1376 خواهد بود و صدور قرار به رد درخواست مطابق مقررات قانونی مربوط بوده و قطعی است.
قضات حاضر در جلسه به اتفاق، نظر به خروج قرارداد از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مهرماه 1376 دارند.
آقای مومنی (معاون آموزش، شورای حل اختلاف استان تهران):
با توجه به مواد 1 و 2 از قانون ناظر به روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 ناظر به تصریح بند 5 از ماده 1 آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور، در صورتی که قرارداد اجاره از نوع عادی باشد، پاسخ مثبت است.
دکتر صدقی (مدیرکل دفتر تشکیلات و بهبود روش‌های قوه قضائیه):
با توجه به ماده 1 قانون موجر و مستاجر سال 1376 که تمامی قراردادهای اجاره را مشمول این قانون و قانون مدنی و شروط مقرر بین طرفین قرار داده است، قوانین سابق از جمله قانون سال 1356 و سایر قوانین تا حدودی که مغایر با این قانون باشند نسخ و فاقد اعتبار گردیده‌اند. لیکن آنچه در ماده 2 قانون مرقوم تصریح شده امتیازی است به نام «تخلیه فوری» که به قراردادهای عادی که دارای امضای دو نفر شاهد باشند، داده است. بنابراین عدم امضای دو نفر شاهد در ذیل قراردادهای اجاره عادی صرفا از امتیاز تخلیه فوری محروم می‌شوند نه آنکه به طور کلی از شمول قانون مرقوم خارج گردند.
دکتر اخوت (استاد دانشگاه):
1- به موجب ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مردادماه 1376 «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در 2 نسخه تنظیم شده و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
2- به موجب ماده 3 همان قانون «پس از انقضای مدت اجاره، در صورتی که طبق سند رسمی تنظیم شده باشد، عین مستاجره توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد.»
با توجه به مواد فوق ملاحظه می‌شود که در قوانین مالک و مستاجر مصوب 1362 و 1356 مقرره تخلیه ظرف یک هفته بدون تقدیم دادخواست و رسیدگی دادگاه وجود نداشت به همین لحاظ قانون‌گذار حضور دو نفر شاهد را در زمان عقد اجاره لازم دانسته است، تا به نوعی اقدام خود در ماده 3 را توجیه نماید، به همین لحاظ است که اداره حقوقی قوه قضائیه به موجب نظریه‌های شماره 7163/7 مورخ 1/8/80 و 35/5/7 مورخه 30/5/79 و 1375/7 مورخه 16/2/79 و 3638/7 مورخه 7/7/78 امضای دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را لازم دانسته است.
آقای محمدی (مجتمع قضایی شهید مطهری):
به کار رفتن لفظ باید در ماده 2 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 دلیل بر الزامی بودن رعایت شرایط ویژه شکلی برای تنظیم قرارداد اجاره عادی به منظور صدور دستور تخلیه است و این شرایط عبارتند از: 1- تنظیم قرارداد اجاره عادی در دو نسخه. 2- امضا دو شاهد ذیل قرارداد اجاره عادی 3- امضا قرارداد اجاره عادی از ناحیه طرفین. بنابراین چنانچه در قرارداد عادی اجاره شرایط مذکور رعایت نشود برابر بند 5 ماده 2 آیین‌نامه و ماده 1 از قانون مرقوم چنین قراردادی از شمول قانون مذکور خارج و حسب مورد تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
آقای پورقربانی (دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه 10 تهران):
قانون‌گذار در قانون روابط موجر و مستاجر به خاطر سرعت در رسیدگی، تشریفات آن را حذف کرده است. بنابراین با توجه به اینکه اجاره‌نامه‌های عادی که ابراز می‌شود می‌بایست در نظر قاضی معتبر باشد، قانون‌گذار لازم دانسته که اجاره‌نامه‌های عادی به امضای دو نفر گواه نیز رسیده باشد.
بنابراین با توجه به اینکه قانون روابط و مستاجر از قوانین آمره محسوب می‌شود، عدم رعایت شرایط شکلی قرارداد اجاره باعث خروج قرارداد از شمول قانون روابط موجر و مستاجر خواهد بود تشریفات تنظیم سند اجاره به این منظور است که دادگاه بر پایه مفاد آن و پس از رسیدگی مقدماتی دستور تخلیه می‌دهد و به ناچار باید تضمینی برای حفظ اصالت آن پیش‌بینی شود. اجرای قانون موجر و مستاجر درباره اجاره‌نامه‌هایی ممکن است که با سند رسمی و عادی با تشریفات مقرر در ماده 2 قانون باشد، هرچند که ضمانت اجرای تخلف از نحوه تنظیم اجاره‌نامه در قانون پیش‌بینی نشده است ولی بند 5 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر مصوب 78 مقرر داشته چنانچه سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون موجر و مستاجر سال 76 تنظیم نشده باشد، مشمول مقررات این قانون نخواهد بود. بنابراین به نظر می‌رسد که رعایت تشریفات سند عادی اجاره به ما این امکان را می‌دهد که موجر از مزایای قانون موجر و مستاجر سال 1376 استفاده کند والا روابط طرفین مشمول قواعد عمومی اجاره خواهد بود، کما اینکه دارندگان اسناد تجاری در صورتی که بخواهند بدون واخواست وجه آن را مطالبه کنند از مزایای اسناد تجاری بهره‌مند نخواهد بود بنابراین. در صورتی که اجاره‌نامه فاقد امضای دو نفر گواه باشد دادگاه نمی‌تواند دستور تخلیه وفق قانون موجر و مستاجر مصوب 76 صادر کند زیرا هدف مقنن از صدور دستور تخلیه، سرعت در تصمیم‌گیری و بدون رسیدگی قضایی بوده است.
آقای امان‌اللهی (مجتمع قضایی صدر):
فقدان شهادت شهود و یا فقدان یکی از شرایط مقرر در ماده 2 قانون موجر و مستاجر سال 1376 موجب خروج قرارداد از حکومت قانون مذکور می‌باشد، چون که قانون موجر و مستاجر سال 1376 از قوانین شکلی و آمره می‌باشد و مطابق نص ماده 2 قانون موصوف و بند 5 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی آن در اجاره‌نامه شرایط شکلی از جمله امضای دو نفر گواه لازم می‌باشد و فقدان شرایط مذکور موجب خروج اجاره‌نامه از حکومت قانون مذکور می‌باشد و مشمول مقررات قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر سال 1362 می‌باشد و در حکومت قانون موجر و مستاجر سابق قرار می‌گیرد.
نظریه قضات مجتمع قضایی صدر به اتفاق آرا این است که فقدان شهادت شهود موجب خروج قرارداد اجاره از حکومت قانون موجر و مستاجر سال 1376 می‌باشد.
آقای امیری (دادسرای ناحیه 29):
بر اساس ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 از تاریخ لازم‌الاجرا بودن این قانون اجاره کلیه اماکن … که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. ماده 2 شرایطی را برای قراردادهای اجاره عادی از جمله قید مدت اجاره، تنظیم در دو نسخه، امضای موجر و مستاجر و دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود ذکر نموده است.
در این قانون راجع به ضمانت اجرای قیود مندرج در ماده 2 هیچ مطلبی ذکر نشده است با این وجود اکثریت قضات اعتقاد دارند در صورت عدم رعایت این قیود قرارداد اجاره مشمول این قانون نمی‌باشد. اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریات متعدد بیان نموده، در صورت عدم رعایت شرایط مندرج در ماده 2، قرارداد عادی مشمول این قانون نیست. با این وجود راجع به اینکه قرارداد اجاره مشمول چه قانونی است دو نظر متفاوت بیان نموده است: در نظریه شماره 1375/7 مورخه 7/7/1378 ذکر نموده تابع قوانین سالهای 1356 یا 1362 خواهد بود و برخلاف این دو نظر در نظریه شماره 5434/7 مورخه 31/6/1382 این قراردادها را تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر فی‌مابین طرفین دانسته است.
صرف‌نظر از اینکه در قانون مذکور ضمانت اجرای عدم رعایت شرایط مندرج در ماده 2 را ذکر ننموده است به لحاظ اینکه لحن تنظیم ماده و ذکر کلمه (باید) نشان‌دهنده این است که این شرایط از امور امری محسوب می‌شود و اگر طرفین شرایط مرقوم را رعایت ننمایند خارج از مقررات قانون موجر و مستاجر سال 1376 هستند، راجع به اینکه این قراردادها مشمول چه قانونی هستند به نظر می‌رسد حسب مورد قراردادهای اجاره ممکن است مشمول مقررات قانون مدنی و یا قوانین سالهای 1356 یا 1362 باشند.
آقای فرقانی (مجتمع قضایی پاکدشت):
اتفاق نظر همکاران قضایی مجتمع قضایی شهرستان پاکدشت بر این است که فقدان شهادت شهود در قرارداد اجاره، موجب خروج قرارداد از حکومت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مردادماه سال 1376 خواهد شد و حسب مورد تابع قوانین سالهای 56 یا 62 و مقررات قانون مدنی خواهد بود.
موارد زیر به عنوان دلیل نظریه مذکور بیان گردید:
1- به نظر می‌رسد تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 با توجه به مقررات قبلی حاکم بر روابط موجر و مستاجر این بوده که رسیدگی به روابط موجر و مستاجر مستلزم تشریفاتی بوده که موجب اطاله دادرسی و تضییع حق می‌شده لذا مطالبه سرعت رسیدگی بیشتر به موضوع از طرف جامعه، قانون‌گذار را به سمت تصویب این قانون سوق داده است و با توجه به ماده 3 این قانون، ملاحظه می‌کنیم که قانون‌گذار سرعت عمل قابل ملاحظه‌ای برای تخلیه مورد اجاره (یک هفته) مقرر نموده، و به همین جهت حکیمانه برای این قاطعیت و سرعت عمل، شرایطی خاص از قبیل «در دو نسخه تنظیم شده باشد» و «به امضای موجر و مستاجر برسد» و «به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد» پیش‌بینی نموده است، بنابراین این شرایط لازمه رسیدگی با آن سرعت عمل است.
2- قانون‌گذار حکیم است و کلمه لغو و بیهوده در متن قانون بیان نمی‌کند، بر این اساس کلمه «باید» در ماده 2 قانون مذکور دلیل دیگر این نظریه است.
3- دلیل دیگر، قرینه ردیف شرایط در ماده 2 قانون مذکور است که شرط موضوع سوال را در ردیف شرایطی از قبیل «تنظیم در دو نسخه» و «امضای موجر و مستاجر» قرار داده است.
4- ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مقرر داشته موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد که به موجب بند 5 مقرر نموده: «در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون تنظیم نشده باشد.»
5- دو نظریه مشورتی در این رابطه:
1- نظریه مشورتی شماره 1375/7 مورخه 16/2/79: «با توجه به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و بند 5 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی، چنانچه اجاره‌نامه عادی فاقد امضای دو نفر شاهد باشد، رابطه استیجاری از شمول قانون مذکور خارج شده و حسب مورد تابع قوانین سالهای 56 یا 62 خواهد بود.»
2- نظریه مشورتی شماره 7163/7 مورخه 1/8/80: «طبق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر یاد شده، اجاره‌نامه عادی باید به امضا دو نفر شاهد برسد. در صورتی که اجاره‌نامه‌ای فاقد امضا دو نفر شاهد باشد، رابطه فی‌مابین تابع قانون مذکور نبوده و مرجع قضایی نمی‌تواند دستور تخلیه مورد اجاره را صادر کند.»
آقای بشیری (مجتمع قضایی هشتگرد):
ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 اذعان دارد «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.»
ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون موصوف مصوب 19/2/78 حکایت دارد «موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد.» بند 5: «در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون تنظیم نشده باشد.»
1- نظریه مشورتی شماره 9192/7 مورخه 20/9/79: «قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 تابع اراده طرفین است، چنانچه موجر و مستاجر روابط خود را بر اساس ضوابط این قانون به طور عادی یا رسمی تنظیم نمایند روابط فی‌مابین تابع این قانون و در غیر این صورت تابع دیگر قوانین خواهد بود.
2- نظریه مشورتی شماره 1792/7 مورخه 5/3/1380: «با توجه به مفاد ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری و غیره که بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون برای اولین بار به مستاجر اجاره داده می‌شود چنانچه دارای شرایط مقرر در ماده 2 این قانون باشد تخلیه آن تابع مقررات ماده 3 این قانون و چنانچه رعایت شرایط ماده 2 نشده باشد تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. بنابراین تخلیه محل کسب و پیشه مورد استعلام تابع قانون مدنی و شرایط فی‌مابین است.»
آقای اهوارکی (دادگاه تجدیدنظر استان تهران):
قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 از قوانین خوب و مفیدی بود که قانون‌گذار با تصویب آن اعتماد مالکین را برای تخلیه مورد اجاره پس از پایان مدت اجاره تضمین کرد. اگر به شرایط زمان تصویب قانون نگاه کنیم، می‌بینیم که تعداد زیادی از پرونده‌های مطرح در محاکم حقوقی، دعاوی راجع به تخلیه بود که مدت‌های زیادی رسیدگی به آن طول می‌کشید و بعضی از مالکین به همین علت از اجاره دادن اماکن، خودداری می‌کردند. با توجه به مواد 1 و 2 قانون مذکور، استنباط می‌گردد که شرط اجرای قانون سال 76 راجع به اجاره‌های عادی، رعایت مقررات تنظیم سند اجاره عادی از جمله مکتوب بودن، وجود قید مدت، امضای موجر و مستاجر و امضای دو نفر شهود می‌باشد. قانون‌گذار با قید کلمه «باید» در ماده 2 جای هرگونه تردید را برای الزامی بودن شرایط مذکور برطرف کرده است و ماده 2 از قوانین آمره محسوب می‌شود. شرایط مذکور در ماده 2 از شرایط شکلی و برای تضمین استحکام و درستی سند اجاره عادی می‌باشد که به حکم ماده 3 آن قانون، می‌بایستی بدون رسیدگی قضایی خاص و تشریفات طولانی سابق، ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر گردد. بند 5 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور که در سال 78 تصویب گردیده است بیان می‌دارد در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظیم شده باشد مشمول مقررات قانون سال 76 نمی‌باشد.
نتیجه می‌گیریم در صورتی که قرارداد اجاره عادی شرایط مذکور در ماده 2 آن قانون را نداشته باشد تابع قوانین سابق حسب مورد سال 56 و یا سال 62 خواهد بود. ممکن است ایراد شود که با تصویب قانون سال 76 به حکم مواد 1 و 13 قانون یاد شده کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو گردیده است و جایی برای خارج نمودن قراردادهای عادی که بدون رعایت ماده 2 تنظیم شده و حاکم نمودن قوانین سابق وجود ندارد در پاسخ گفته می‌شود اولا به حکم ماده 11 قانون سال 76 قوانین سابق در رابطه با قراردادهایی که از قبل منعقد گردیده حاکم می‌باشد و لغو قوانین سابق، به قراردادهایی که قبل از قانون 76 ایجاد گردیده سرایت ندارد. به علاوه با دقت نظر در ماده 13 قوانین سابق راجع به قراردادهایی که منطبق با قانون سال 76 ایجاد گردیده لغو می‌باشد و چنانچه قراردادی بعد از سال 76 بدون رعایت مقررات قانون سال 76 ایجاد شده است قوانین سابق در مورد آن قراردادها لغو نگردیده است و حاکم می‌باشد.
آقای جوهری (دادگستری نظرآباد):
اتفاق نظر همکاران محترم قضایی در شهرستان نظرآباد به این امر تعلق گرفت چنانچه قرارداد اجاره توسط شهود گواهی نگردد با توجه به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و بند 5 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی مصوب سال 78 موجب خروج قرارداد از حکومت قانون مذکور خواهد شد و از طرفی قانون‌گذار در ماده 2 یاد شده لفظ باید به کار برده است لذا این قانون جزو قوانین آمره است و خلاف آن نمی‌توان توافق نمود و اگر توافقی باشد موضوع مشمول قانون مدنی خواهد شد.
مجتمع قضایی شهید باهنر:
اوصاف ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر شامل قراردادهای اجاره عادی است. برای اینکه قرارداد اجاره عادی تنظیمی بعد از تصویب قانون 76، مشمول مزایای ماده مذکور شود باید دارای شرایط ذیل باشد:
1- باید دارای مدت باشد، 2- باید در دو نسخه تنظیم شود، 3- باید دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود آن را گواهی نمایند.
در صورت فقدان یکی از شرایط موجود در ماده 2 از شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 خارج می‌شود و تابع سایر قوانین خواهد بود و مصادیق ماده 2 یک امر تکلیفی است و این شرایط به اراده طرفین قرارداد بستگی دارد. نظریه‌های اداره حقوقی به شماره‌های 7163/7 – 1/8/80؛ 9772/7 – 4/10/79؛ 1375/7 – 16/2/79؛ 3836/7 – 7/78 نیز موید این است که برای اینکه قرارداد اجاره عادی شامل ماده 2 قانون مذکور شود باید به امضای دو نفر شاهد طرفین برسد.
آقای مهدیون:
با توجه به نص ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، قانون‌گذار با قید کلمه «باید» به بیان شرایط امری در نحوه تنظیم قراردادهای اجاره پرداخته است. از طرفی، قانون‌گذار به طور کلی در مواد او 13 نیز کلیه قوانین مغایر را ملغی اعلام نموده است. لذا فقدان شرایط شکلی، موجبات خروج موضوعی قرارداد اجاره از شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 را فراهم آورده و رابطه استیجاری، تابع قواعد عمومی اجاره و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
نظریه اکثریت بالاتفاق:
با توجه به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و بند 5 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی مصوب سال 78 موجب خروج قرارداد از حکومت قانون مذکور خواهد شد و از طرفی قانون‌گذار در ماده 2 یاد شده لفظ باید به کار برده است لذا این قانون جزو قوانین آمره است و خلاف آن، نمی‌توان توافق نمود.
منبع:http://www.ghazavat.com/73/miz.htm
برچسب ها:سال 1376, شهادت, شهود, فقدان, قرارداد اجاره, مستاجر, موجر