آیا ملک اجاره‌ای را می‌توان اجاره داد؟
در گفت و گوی «حمایت» با کارشناسان حقوقی بررسی شد؛
آیا ملک اجاره‌ای را می‌توان اجاره داد؟
گروه حقوقی- وقتی آپارتمانی اجاره داده می‌شود، دو مالک پیدا می‌کند؛ اولین مالک اجاره‌دهنده است که مالکیت عین آپارتمان را دارد و دومین مالک اجاره‌گیرنده است که مالکیت منافع آپارتمان را از آن خود می‌کند. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که آیا مستاجر می‌تواند این منافع را که مالک شده است به شخص دیگری منتقل کند؟
مثلا او هم قرارداد اجاره‌ای منعقد کند و کسی را مستاجر خود کند؟ برای پاسخ به این سوال به گفت‌و‌گو با کارشناسان پرداخته‌ایم.
رویکرد متفاوت دو قانون
يك وكيل دادگستري با توجه به قانون مدني در خصوص این موضوع كه آيا مستاجری که محلی را اجاره کرده است، می‌تواند آن را به دیگری اجاره دهد؟ توضیح می‌دهد: مستاجر پس از اجاره كردن ملكي، مانند مالك آن به حساب مي‌آيد و حق اجاره دادن به غير را نيز دارد، مگر اینکه اين اختيار را مالك از مستاجر سلب كرده باشد و بين طرفين توافق شده باشد كه مستاجر حق اجاره دادن ملك را به ديگري ندارد.
علیرضا طهماسبی می‌گوید: اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد در این صورت هم به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، مستاجري كه ملك مسكوني را اجاره مي‌كند حق انتقال به غير ندارد مگر اينكه بين مستاجر و موجر توافق شده باشد و مستاجر از موجر رضايت كتبي داشته باشد كه مستاجر هيچ محدوديتي در مورد اجاره دادن ملك مذكور به غير را ندارد.
قانون و موجر و مستاجر سال 56 علاوه بر املاك تجاري و اداري، براي املاك مسكوني نيز برقرار بوده است؛ اما اکنون تنها املاك تجاري مشمول اين قانون هستند. طبق اين قانون مستاجري كه ملكي را اجاره مي‌كند، حق انتقال به ديگري را ندارد، مگر از مالك رضايت نامه كتبي داشته باشد.
اگر مستاجر ملكي را به ديگري اجاره دهد، در صورتي كه از مالك رضايت كتبي نداشته باشد، مالك مي‌تواند طي اظهار نامه‌اي حق سر قفلي را از مستاجر سلب كند.
وي ادامه مي‌دهد: در خصوص اجاره‌هایی که در زمان حکومت قانون موجر و مستاجر 1356 واقع شده است؛ یعنی اجاره منعقد شده قبل از 1376 بايد متذكر شد كه در سال 56 هدف قانونگذار ايجاد حق سر قفلي براي مستاجران بوده است و به موجب اين قانون هر كسي كه املاك تجاري را اجاره كند، حق كسب و پيشه و حق سر قفلي آن را دارد و اين قانون تا سال 76 برقرار بود؛ اما طبق قانون سال 76 هر كسي ملكي را اجاره كند و مالي به عنوان سر قفلي پرداخت كند، براي مستاجر حق سر قفلي ايجاد مي‌شود و كليه املاك تجاري، مسكوني و اداري تابع توافق طرفين هستند و به طور كلي قانون سال 76 بازگشت به مقررات قانون مدني در باب عقد اجاره است.
تعداد ساکنان ملک استیجاری
این وکیل دادگستری در خصوص تعداد افرادي كه مي‌توانند در يك ملك استيجاري سكونت كنند، نیز می‌گوید: در اجاره‌نامه‌هایی که بنگاه‌های املاک برای املاک مسکونی منعقد می‌کنند اگر در قسمتی از قرارداد تعداد مستاجران مشخص شود و مالك شرط كند كه ملك خود را به چند نفر اجاره مي‌دهد و مستاجر بپذيرد؛ اما در زمان سكونت در ملك مذكور بيش از تعداد شرط شده در اجاره‌نامه ساكن باشند، مستاجر تخلف كرده است و چون تخلف از شروط ضمن عقد اجاره است موجر مستحق فسخ اجاره‌نامه است.
طهماسبی در مورد اجاره پارکینگ یا انباری به دیگری هم می‌گوید: اگر قرارداد منعقد شده راجع به انتقال به غير ساكت باشد يعني در مورد انتقال ملك به ديگري شرط و يا توافقي نباشد مستاجر مي‌تواند پاركينگ و يا انباري مختص ملك خود را به ساكنان همان ساختمان اجاره دهد اما اگر به صورت كلي شرط شده باشد كه مستاجر حق اجاره دادن پاركينگ و يا انباري به غير را ندارد در صورت تخلف از سوي مستاجر مالك مستحق فسخ اجاره نامه مي‌باشد.
یک وكيل دادگستري نیز در خصوص امکان اجاره دادن ملک از سوی مستاجر توضیح می‌دهد: در اجاره‌نامه‌هايي كه بين موجر و مستاجر نوشته مي‌شود قسمتي پیش‌بینی شده است كه مالك را مورد سوال قرار مي‌دهد كه آيا مستاجر حق اجاره دادن اين ملك به غير را دارد؟ چنانچه پاسخ موجر به اين پرسش مثبت باشد مستاجر اين اختيار را دارد كه پس از اجاره ملك مذكور و انعقاد قرارداد، ملك را به شخص ديگري اجاره دهد. اما در صورتي كه موجر اين اجازه را به مستاجر ندهد مستاجر به هيچ عنوان حق اجاره دادن ملك مذكور را به شخص ديگري ندارد. غالبا موجر به اين پرسش پاسخ منفي مي‌دهد و اين اختيار را از مستاجر سلب مي‌كند.
عادل عظیمی اضافه می‌کند: در اجاره‌نامه‌هاي اداري و تجاري نيز مانند اجاره‌نامه‌هاي مسكوني طبق توافق طرفين حق اجاره دادن به غير به مستاجر داده مي‌شود و در غير اين صورت مستاجر حق اجاره به غير را ندارد. قانون سال 56 هم اشاره به اماكن مسكوني دارد هم اشاره به اماكن تجاري دارد؛ اما در سال 62 قانون ديگري براي اماكن مسكوني به تصويب رسيد و همچنين در سال 65 نيز ماده واحده‌اي در خصوص اين موضوع نيز تصویب شد و در قانون مالك و مستاجر سال 76 قانون سر قفلي به تصويب رسيد.
این کارشناس حقوقی معتقد است: در اجاره‌نامه‌هایی که بنگاه‌های املاک برای املاک مسکونی منعقد می‌کنند در قسمتی که تعداد مستاجران درج می‌شود، لزومی به ذکر تعداد دقيق افراد ساكن آن ملك نیست و اگر ذكر شود تنها اشاره به سكونت يك خانواده دارد. اگر در ملک استیجاری بیش از این تعداد سکونت کنند موجر می‌تواند با مراجعه به شوراي حل اختلاف اين مطلب را گزارش دهد و اظهار شكايت كند.
وی تاکید می‌کند: مستاجر اين اختيار را ندارد كه پارکینگ یا انباری را به دیگری اجاره دهد حتي مالك ساختمان هم اين اجازه را ندارد كه پاركينگ و يا انباري مختص ملك خود را به غير از افراد ساکن همان ساختمان اجاره دهد.
تغییرات بعد از سال 1376 زیاد بوده است
یک کارشناس حقوقی دیگر معتقد است: از آنجا که در مرداد ماه سال 1376 قانون موجر و مستاجر تغییرات زیادی کرده است از تاریخ لازم‌الاجرا شدن آن اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون مصوبه 1376 و شرایط بین موجر و مستاجر خواهد بود. از این رو ماده 474 قانون مدنی مقرر می‌کند: مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. بنابراین اگر این حق انتقال داده شد یا حتی قرارداد در این زمینه ساکت باشد، مستاجر چنین حقی خواهد داشت مگر اینکه به موجب قانون مدنی و نیز اصل لزوم قراردادها در موقع تنظیم اجاره‌نامه طبق شرط ضمن عقد اجاره، چنین حقی از مستاجر یا قائم‌مقام وی گرفته شده باشد.
علی ادراکی ادامه می‌دهد: اگر قراردادی مربوط به قبل از سال 1376 باشد باید بین اماکن استیجاری با کاربری تجاری و مسکونی قائل به تفکیک شویم، بدین نحو که اجاره محل‌های تجاری تابع قانون 1356 و نیز اجاره اماکن مسکونی تابع قانون سال 1362 است که در هر دوی آنها به موجب ماده 10 قانون نخست (با لحاظ ضمانت اجرای موجود در بند 2 ماده 14) و نیز بند الف ماده 8 قانون سال 1362 به طور کلی این حق را از مستاجر سلب کرده‌اند و حتی در موارد سکوت طرفین نیز مستاجر حق انتقال تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر ندارد مگر اینکه چنین اختیاری از طرف موجر به مستاجر داده شده باشد.
بدیهی است با عنایت به قاعده مسلم حقوقی که قانون خاص و موخر، مخصص و از بین برنده قانون عام مقدم است در این زمینه روابط استیجاری مربوط به آن دو قانون نمی‌توان مشمول ماده 474 قانون مدنی دانست. در خصوص اجاره دادن ملک‌های اداری، تجاری و مسکونی به غیر باید متذکر شد غیر از اماکن تجاری مشمول قوانین سال‌های 1356 و 1362 محل‌هایی که مشمول قانون سال 1376 باشند هیچ تفاوتی از لحاظ کاربری مسکونی، تجاری و اداری نخواهند داشت.
این کارشناس حقوقی در پاسخ به این سوال که آیا در این خصوص بین اجاره‌هایی که در زمان حکومت قوانین موجر و مستاجر سال‌های 1356 و 1362 واقع شده با اجاره منعقد شده بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 مغایرتی وجود دارد یا خیر؟ می‌گوید: قانون سال 1376 به تبعیت از قانون مدنی سکوت قرارداد را در این گونه موارد به ضرر مستاجر تفسیر نمی‌کند بلکه وی را مجاز به انتقال منافع می‌داند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد. بی‌تردید مستاجری که حق انتقال منافع استیجاری را به غیر نداشته مرتکب تخلف شده است و موجر نیز به قبل حق فسخ اجاره و درخواست تخلیه را از دادگاه صالح خواهد داشت.
تبدیل آپارتمان اجاره ای به کاروانسرا
ادراکی در خاتمه تاکید می‌کند: هر گاه تعداد مستاجران در واقع بیشتر از تعداد مندرج در قرارداد باشد و به طور مثال هر گاه علاوه بر خانواده مستاجر که از قبل تعدادشان به توافق می‌رسد مادر وی نیز به مدت طولانی (که بستگی به نظر عرف جامعه دارد) در همان محل اقامت داشته باشد نه‌تنها از نظر شرعی دارای اشکال است بلکه نوعی انتقال به غیر جزیی محسوب می‌شود و برای موجر حق فسخ و تخلیه عین مستاجره را به وجود می‌آورد.
موجر همچنین می‌تواند به مبلغی اضافی تراضی کند یا تفاوت آن را بگیرد که در عرف خسارت خوانده می‌شود. بدیهی است این مساله اختصاص به هیچ کدام از قوانین مربوط نداشته و بی‌تردید جزو موارد انتقال قسمتی از کل و مورد اجاره تلقی می شود. مستاجر نمی‌تواند بدون اذن موجر پارکینگ، انباری یا مشاعاتی نظیر پاسیو و بام را که قسمتی از عین مستاجره به حساب می‌آید به هر نحوی به دیگری منتقل کند مگر این که واجد چنین
اختیاری باشد.
منبع: روزنامه حمایت
http://www.hemayat.net/news/hoghughi6.htm