اجراي احکام مربوط به افراز مال مشاعي
حسين قربانيان، کارشناس ارشد حقوق خصوصي و کارشناس امور قضايي دادگاه عمومي بسطام
گرچه به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان 1357 اختيار افراز املاک مشاع به اداره ثبت اسناد و املاک تفويض شده و اداره ثبت مجاز به انجام افراز املاک مشاع براساس تقاضاي يک يا تعدادي از مالکان مشاعي است؛ اما به موجب ماده دوم اين قانون هريک از شرکا مي‌توانند به تصميم واحد ثبتي در زمينه افراز ملک در مهلت مقرر در اين ماده به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک (دادگاه حقوقي) اعتراض نمايند. در اين حالت، اداره ثبت سوابق افرازي و در صورت لزوم پرونده ثبتي را حسب تقاضاي مرجع يادشده براي رسيدگي نهايي ارسال داشته و دادگاه تصميم افرازي اتخاذ شده از طرف اداره ثبت را تأييد يا خود مبادرت به صدور حکم ديگري مي‌نمايد.
اجراي اين حکم مطابق ماده 8 آيين‌نامه قانوني افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20 ارديبهشت 1358 وزارت دادگستري که مقرر داشته است: <اجراي حکم قطعي افراز تابع مقررات اجراي احکام مدني خواهد بود>، با واحد اجراي احکام مدني دادگاه صادرکننده حکم مي‌باشد. حکم افرازي که از دادگاه صادر مي‌شود، با توجه به ماده 4 قانون اجراي احکام مدني در زمره احکام اعلامي است. بنابراين در اين مورد متقاضي بايد تقاضاي خود را همراه با اصل يا رونوشت حکم افراز به تأييد دفتر دادگاه محل رسانده و به آن تمبر الصاق کند. پس از آن، رئيس ثبت دستور ثبت تقاضا را در دفتر انديکاتور صادر مي‌نمايد و به متقاضي تاريخ مراجعه بعدي را اعلام مي‌دارد. متقاضي مکلف است هزينه افراز و ساير حقوق ثبتي متعلقه سهم خود را همراه با بهاي دفترچه سند مالکيت با توجه به محاسبه حسابداري در بانک توديع کرده و فيش آن را براي ضميمه شدن به پرونده به حسابداري ارائه نمايد. بعد از توديع هزينه افراز و ساير حقوق ثبتي و بهاي دفترچه سند مالکيت، پرونده براي انجام اقدام بعدي به دفتر املاک ارسال مي‌شود. متصدي دفتر املاک حدود و مشخصات هر کدام از قطعات افرازي را در دفتر جاري املاک ثبت نموده و شماره ثبت صفحه را در ستون ملاحظات درج و صفحه مشاعي مربوطه را قيد مي‌کند و سپس سند مالکيت مشاعي اوليه را باطل و سند جديد را تحرير مي‌نمايد. آن‌گاه سند مالکيت تحرير شده را به امضاي مسئول اداره ثبت مي‌رساند و پرونده را براي تسليم سند به متقاضي به بايگاني ارسال مي‌دارد. در بايگاني ابتدا سند نخ‌کشي و پلمب مي‌شود و سپس در دفتر تسليم سند ثبت مي‌گردد. پس از احراز هويت متقاضي که معمولاً با ملاحظه شناسنامه وي تحقق مي‌پذيرد، در قبال اخذ رسيد در دفتر تسليم سند و ستون ملاحظات پيش‌نويس سند مالکيت به متقاضي تسليم شده و پرونده در رديف مربوطه ضبط مي‌شود.
نظريه:
در عمل گاه مشاهده مي‌شود پس از اين که حکم افراز از مرجع صالح صادر و قطعيت مي‌يابد، هنگامي که اجراي احکام در اجراي ماده 4 قانون اجراي احکام مدني دستور اجراي حکم را به اداره ثبت مي‌دهد، واحدهاي ثبتي مجدداً نماينده و نقشه‌بردار خود را به همراه متقاضي به محل اعزام مي‌دارند و پس از تنظيم صورت‌جلسه افراز توسط نماينده و نقشه‌بردار، رئيس واحد ثبتي دستور ثبت آن را در دفاتر املاک مي‌دهد. به نظر مي‌رسد مطابق ماده 8 آيين‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع به محض قطعيت حکم و دستور واحد اجراي احکام، ادارات ثبت مکلف به صدور سند مالکيت مفروزي به قدر سهم متقاضي افراز و آنچه در حکم مورد لحوق قرارگرفته، هستند.
قبل از تصويب قانون افراز و فروش املاک مشاع در آبان ماه 1357، سازمان ثبت اسناد و املاک طي بخشنامه شماره 1696 مورخ10 ارديبهشت1354 به واحدهاي ثبتي اعلام کرده بود:
<واحدهاي ثبتي در موقع اجراي حکم افراز ضمن تطبيق مفاد حکم با محدوده ثبتي و سند مالکيت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظيم صورت‌جلسه تعيين و سپس مبادرت به صدور سند مالکيت مي‌نمايند. اخيراً مشاهده شده است که بعضي از واحدها قبل از تطبيق مفاد حکم با محدوده ثبتي مبادرت به صدور سند مالکيت کرده و در نتيجه قسمتي از مورد سند مالکيت صادره خارج از محدوده ثبتي بوده و به مجاوران يا اموال عـمـومـي تـجـاوز شـده اسـت. ازايـن‌رو خـاطـرنشان مـي‌نـمـايـد در موقع اجراي احکام قطعي افراز دادگاه‌ها بايد قبل از هر اقدامي مفاد حکم و يا نقشه کارشناس که ملاک حکم افراز بوده را به‌دقت با وضع محل و محدوده سند مالکيت تطبيق داده و پس از اطـمـيـنـان از ايـن‌کـه تمامي قــطــعــات مــورد حـکــم داخل محدوده ثبتي و يـا سـنـد مـالکيت است، مبادرت به صدور سند مالکيت و يا اقدام بعدي کنند.*>
شايد به نظر برسد در اجراي احکام افرازي که قبل از تصويب قانون افراز و فروش املاک مشاع از دادگاه صادر شده و قطعيت يافته و به اداره ثبت ارائه مي‌شود، رعايت مفاد بخشنامه الزامي است؛ اما بعد از تصويب قانون افراز در تاريخ آبان ماه 1357 چنانچه حکم افرازي از سوي دادگاه صادر شد، ديگر ضرورتي براي تعيين وقت و اعزام نماينده و نقشه‌بردار به محل وجود ندارد و متقاضي فقط براي اخذ سند مالکيت بايد به واحد ثبتي مراجعه نمايد و وظيفه اداره ثبت تنها صـدور سـنـد مـالـکيت است؛ اما چنانچه گفته شد، تنظيم صورت‌مجلس افراز و بررسي حدود و مساحت ملک در محل و تطبيق آن با پلاک‌هاي مجاور، حصول اطمينان از عدم تجاوز به مجاوران و گواهي تثبيت مورد افراز در موقعيت مکاني خود مستلزم بررسي پرونده‌هاي ثبتي مجاور و کنترل آنهاست که اين مرحله در حيطه وظيفه و نظارت واحد ثبتي محل است.
* حجتي اشرفي، غلامرضا؛ مجموعه محشاي بخشنامه‌هاي ثبتي، ص159
منبع:http://www.maavanews.ir/tabid/53/ctl/Edit/mid/373/Code/8570/Default.aspx
برچسب ها:اجراي احکام مربوط به افراز مال مشاعي