افراز اموال مشاع
افراز اموال مشاع
مال مشاع به مالی گفته میشود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هر یک به نحو اشاعه میباشد ، یعنی هر مالک در جزء جزء کل ملک حق تصرف دارد.اشاعه در مالکیت در مواردی بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود میآید . در حالت اول اراده ي دو نفر يا بيشتر عاملي است بر ايجاد حالت اشاعه. حالت دوم قهري است كه از مصاديق بارز آن ارث است، آنچه كه به عنوان ماترك از متوفي باقي مي ماند، اگر اموال غير منقول هم جزء ماترك باشد، آن مال در مالكيت ورثه منتقل شده است و ورثه به صورت مشاع از آن بهره برداري مي كنند.[1] از مالکیت مشاعی همواره به عنوان یک عیب نام برده میشود. اینجاست که بحث تقسیم اموال مشاع پیش میآید و اجتماع حقوق مالکان متعدد در شیء واحد از میان رفته و مالکیت مشاعی آنها به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل میشود.
افراز به معنی جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکاء ملک میباشد که یا از طریق تراضی بین شرکاء و یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام میشود.افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.[2]
شرکا میتوانند با تراضی وتوافق میان خود تقسیم را به نحوی که میخواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم میتواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد.پس هر شریک میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.[3]
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز
در حال حاضر، دو مرجع در رسيدگي به درخواست افراز صلاحيت دارند: محاكم دادگستري و ادارات ثبت. ادارات ثبت صرفاً در زماني صلاحيت رسيدگي به اين درخواست را دارند كه عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده باشد. بنابراین :
1 – هر زمان كه عمليات ثبتي خاتمه پيدا نكرده باشد، مرجع صالح براي رسيدگي به درخواست افراز، دادگاه هاي عمومي حقوقي محل هست. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمهیافته تلقی میشود که یا ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده ، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد . ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن .
2 – مطلب دوم در صلاحيت محاكم، جايي است كه بين مالكين محجور يا غايبي باشد. صغار، مجانين و سفها، اينها اشخاص محجور هستند و غايب مفقودالاثر در قانون مدني تعريف شده است. اگر بين مالكين غايبي يا محجوري وجود داشته باشد ولو عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده باشد، رسيدگي به اين درخواست در صلاحيت ذاتي دادگاه است.
3 – اگر درصدي از ملك مشاعي ولو 1% ولو 5/0% از يك پلاك مشاعي مجهول المالك باشد، اينجا هم افرازش در صلاحيت دادگاه عمومي حقوقي است. اما مجهول المالك چيست؟ استحضار داشته باشيد مجهول المالك ثبتي با مجهول المالك حقوق مدني تفاوت دارد. در مجهول المالك ثبتي معنا و مفهوم اين است كه مالك درخواست ثبت نكرده است، مالكش مشخص و معلوم است ولي نيامده درخواست ثبت بكند. اين را مي گويند مجهول المالك؛ اما در حقوق مدني اينگونه نيست، در حقوق مدني مالك مشخص نيست و معلوم نيست كه چه كسي مالك است.
دعواي افراز در محاكم با ارائه دادخواست مطرح مي شود بايد به طرفيت كليه ي مالكين اقامه شود در غير اين صورت ، دعواي شما رد خواهد شد و مجدداً بايستي طرح دعواي جديدي داشته باشيد.[4]
نحوه افراز املاک در دفاتر ثبتی
متقاضی یا متقاضیان باید تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آنرا جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع مینماید. تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال و متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج و همراه با تقاضا نزد نماینده تعیین شده ارسال میدارد . نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن بررسی و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول اداره میرساند. مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع مینماید.در صورتیکه تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود مراتب بایستی به متقاضی یا متقاضیان و کلیه شرکاء ابلاغ گردد. نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت مینماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تأکید مینماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عمیات افراز نخواهد بود . اخطارهای تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آنها به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به متقاضی و سایر مالکین مشاعی به مأمور ابلاغ تسلیم میگردد که اخطارها را به موقع به مالکین مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال میدارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها و حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها در پرونده تا روز معاینه محل صادر مینماید.در روز معاینه محل نقشهبردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت مینمایند.
چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد پس از حضور در محل و معرفی ملک به وسیله متقاضی، نماینده حدود آن را با مجاورین و مندرجات پرونده ثبتی تطبیق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروز را به نرخ منطقهای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش مینماید. نقشه ي مورد نظر بايد به تصويب و تأييد سازمان مسكن و شهرسازي استان برسد . در صورتیکه محل وقوع ملک داخل در محدوده خدمات شهری باشد ، نقشه افراز حسب دستورالعمل اداره عنداللزوم جهت تأیید و اظهار نظر با شهرداری و در صورتیکه زمين و مستغلات كاربريش زراعي باشد، كشاورزي باشد، يا باغ باشد؛ تشخيص اجازه ي افراز با سازمان جهاد كشاورزي است. (اگر زمين كاربريش كشاورزي يا باغ بود،اگر داخل محدوده ي شهر باشد،شهرداري ميتواند اظهار نظر كند،اما اگر خارج از محدوده يا حريم شهر باشد، اظهار نظر در مورد افراز در صلاحيت سازمان جهاد كشاورزي است.) پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال میشود.
بعد از برگشت نقشه از مراجع یاد شده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و به نحوی که در تفکیک معمول است، صورتجلسه افراز تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوط قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال میدارد . در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود . آنگاه مسئول اداره ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام شده در صورتیکه اقدامات معموله را کافی تشخیص دهد ، تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را به نحوی که انجام شده ذیل صورتجلسه مرقوم میدارد.
سپس تصمیم اداره همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورتجلسه افراز طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ میشود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند، مراتب را ظرف ده روز از تاریخ رویت اخطار کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند.اخطار مذکور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مالکین مشاعی به مأمور ابلاغ تسلیم و ارسال پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده جهت ضبط به بایگانی اعاده میشود.
پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان میتوانند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضایی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالکیت سهمی خود به طور مفروز را از اداره ثبت بنمایند. مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع مینماید.
بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال میدارد.سپس نماینده با توجه به صورتجلسه افراز پیشنویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروز مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی میفرستد متصدی دفتر بازداشتی پس از گواهی عدم بازداشت آنرا اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز وسایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری فرستاده میشود.متصدی حسابداری فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم میدارد . متقاضی پس از واریز وجوه سند قبض را تحویل حسابداری داده و حسابداری نیز گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاک ارسال میدارد.متصدی دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدید تحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامهای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ مینماید.پرونده جهت تنظیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده میشود . در بایگانی ابتدا سند نخکشی و پلمپ و سپس در دفتر اسناد ثبت آنگاه پس از احراز هویت متقاضی یا متقاضیان در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط میشود.
در صورتیکه متقاضی نتواند آدرس محل سکونت سایر شرکاء را تعیین و اعلام نماید ابلاغ هر گونه اخطار به آنها از طریق درج در روزنامه انجامپذیر خواهد بود.[5]
قابلیت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی
متقاضی درخواست ثبت ، این درخواست را تقدیم اداره ثبت میکند . اداره ثبت این درخواست را یا میپذیرد یا رد میکند . در هر دو فرض ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است .از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی ، ظرف 10 روز فرجه دارد که چنانچه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد ، به دادگاه مراجعه کند و دادخواستی مبنی براعتراض تقدیم کند.
حکم دادگاه مبنی بر افراز صادر شد ولی با محل انطباق ندارد:
حالت اول: تقسیم باطل است و قابلیت اجرا ندارد . بطلان آن به خاطر این است که قابلیت انطباق ندارد ، کارشناس هم متوجه نشده است یا دادگاه به کارشناس ارجاع نداده است ، و مجدداً بایستی درخواست افراز داده شود.
حالت دوم : محکمه حکم صادر کرده سهو قلم دارد. مثلاً باید بنویسد پلاک 2 اصلی از 139 فرعی ، نوشته است پلاک 3 اصلی از 139 فرعی. در این فرض خود دادگاه بدوی، تا زمانی که از حکم تجدیدنظرخواهی صورت نگرفته باشد میتواند این اشتباه را اصلاح کندو اداره ثبت نیز طبق این اصلاحیه اقدام میکند. اما اگر به این حکم اعتراض شده باشد ، دادگاه بدوی صلاحیت اصلاح را نخواهد داشت. اینجا دادگاه تجدیدنظر اصلاح میکند و بر طبق این حکم اداره ثبت اقدام مقتضی انجام خواهد داد.
اعتراض به درخواست افراز : پس از ارائه درخواست ثبت ، اقدام به انتشار آگهی میشود و از زمان انتشار اولین آگهی تا 90 روز نسبت به درخواست ثبت میتوان اعتراض کرد . زمانی که اعتراض شد تا زمانی که دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی نکرده و حکم صادر نکرده است ، درخواست افراز امکان رسیدگی نخواهد داشت.
اختلاف نسبت به حدود ملک: اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین ، اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود ، افراز امکانپذیر نیست.
شریک بودن اداره مسکن و شهرسازی با اشخاص ثالث: هر زمان که املاک دولتی با اشخاص ثالث ، مشاعاً مالک باشند ، قانونگذار پیشبینی کرده است که مسکن و شهرسازی میتواند بدون لحاظ تشریفاتی که بیان کردیم ، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نماید.در مورد خانههای سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن و شهرسازی ، اداره ثبت مکلف است افراز و تفکیک را انجام دهد و در اینجا نیازی به استعلام هم ندارد.
آیا میتوان نسبت به مالی که در رهن است درخواست افراز کرد؟پاسخ مثبت است اما اینکه آیا مرتهن هم باید طرف دعوای شما قرار گیرد یاخیر ؟ پاسخ منفی است ، نیاز نیست که شما مرتهن را طرف دعوای خود قرار دهید به جهت اینکه او هنوز مالک نیست و مالک همچنان راهن است . اما نکتهای که باز اینجا نهفته است این هست که پس از افراز نیز همچنان از این ملک ، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود، یعنی از حالت رهن خارج نمیشود .
چنانچه زمینی دارای مالکین مشاعی است که بعضی در آن اعیانی ایجاد کردهاند و برای آنها سند مفروضی صادر شده است آیا میتوان برای بقیه که اعیانی ندارند سند مفروضی صادر کرد؟ پاسخ مثبت است.[6]
موارد منع افراز
1 – هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مشترک با حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است، اگر چه شرکاء تراضی نمایند.[7]
2 – تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوفعلیهم جایز نیست. [8]
3 – اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، جایز نیست .( نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد)[9]
4 – هر گاه عمل افراز وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد چون اصلاح باید با حضور موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد ، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست.
5 – یکی دیگر از شرایط لازم برای امکان رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع این است که در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
6 – شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند.[10]
7 – تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.مثلاً طبق آیین نامهای تفکیک و تقسیم باغات به کمتر از 10 هکتار ممنوع شده است.[11]
تعیین سهم هر شریک بعد از افراز
بعد از افراز این مسأله پیش میآید که کدام یک از قسمت های جدا شده متعلق به کدام شریک باشد. در اینجا هم راه اول تراضی است. بدین معنا که شرکا بین خود به نحو تراضی آن حصهها را تقسیم کنند.در صورتی که تراضی حاصل نشد از قرعه استفاده میشود. در قانون نیز آمده بعد از افراز در صورت عدم تراضی بین شرکا به قرعه تعیین میگردد.[12]
1 – در صورتیکه سهام هر یک از شرکاء متساوی باشد مثلاً سه نفر هر کدام دو دانگ از زمینی را شریک هستند و این زمین از تمام اضلاع فرقی با هم ندارد در سه ورقه اسامی هر یک از آنها و در سه ورقه دیگر شماره قسمتها نوشته میشود و قرعه کشی انجام میشود.
2 – در صورتیکه سهام شرکا مختلف باشد مثلاً نفر اول یک سوم کل مال و دیگری یک دوم و سومی یک ششم سهم داشته باشد ، اول تعدیل سهام میکنیم یعنی مال مشترک را به اندازه کوچکترین سهم که یک ششم باشد تجزیه میکنیم که در نتیجه مال به شش قسمت تقسیم میشود ،سپس برای هر قسمت یک شماره اختصاص میدهیم . آن وقت روی شش ورقه شمارهها را به ترتیب مینویسیم و در روی سه ورقه دیگر نام سه شریک را مینویسیم و قرعه کشی را انجام میدهیم.[13]
آیا تقسیم بدون تراضی و قرعه مقدور است یا خیر؟ظاهر مواد قانون ناظر به موارد اغلب است ؛ زیرا غالباً در مواردی که تعدیل سهام میشود ، قرعه نیز میسر است و بسیار کم است که تعدیل سهام ممکن باشد و قرعه ممکن نباشد. به هر حال این مطلب در مقام بیان حکم کلی نبوده و فقط حکم موارد اغلب را بیان کرده است و نسبت به موارد نادر سکوت اختیار نموده است و حاکم دادگاه باید در صورت عدم تراضی شرکاء ، حکم افراز را برابر تعدیل کارشناس وبدون قرعه صادر نماید.[14]
روش های دیگر تقسیم مال مشاع
همانطور که گفته شد برای تقسیم مال مشاع روش هایی وجود دارد که به بحث افراز پیش از این پرداخته شد . روش دیگر برای تقسیم روش تقسیم به تعدیل است و روشن شدن مطلب از مثالی در این زمینه استفاده میشود . فرض کنید قطعه زمینی مال مشترک بین دو نفر است که ارزش اجزای آن در قسمتهای مختلف با هم برابر نمیباشد؛ مثلاً یک ضلع آن در کنار خیابان اصلی قرار دارد و طبعاً این ضلع از ارزش بیشتری برخوردار است و بقیه اضلاع در نقاط بنبست و یا نامرغوب قرار دارد که ارزش کمتری دارند . اگر بنا به تقاضای شریک بخواهند آن را بین خود تقسیم کنند، لازم میآید که توسط کارشناس خبره ، اول میزان سهمها مشخص شود مثلاً اگر سهم نفر اول یک سوم از کل این زمین و دو سوم بقیه از آن شریک دیگر باشد ، در اینجا کارشناس قسمتهای ارزانتر را از لحاظ مساحت ، وسیعتر میگیرد تا برابری کند ، از لحاظ قیمت با قیمت ضلعی که در کنار خیابان قرار دارد و از مرغوبیت بالائی برخوردار است و با در نظر گرفتن کوچکترین حصه آن را به سه قسمت مساوی تقسیم میکنند؛ به این نحو مال مشترک را برای تقسیم آماده مینمایند و در این زمین با برابر سازی ارزش آنها با توجه به سهام امکان تقسیم فراهم آمده است [15].پس نتیجه میگیریم در تقسیم به افراز از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک، معادل سهمش میرسد ولی در تقسیم به تعدیل چنین نیست. همچنین در تقسیم به افراز نیاز به ارزیابی مال مشترک نیست ولی لازمه تقسیم به تعدیل قیمتگذاری مال مشترک است.[16]
امکان دارد برای تعادل و برابر سازی سهام همیشه با کم و زیاد کردن عین مال این توازن محقق نشود ، برای رسیدن به هدف تعدیل ، وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهمها اضافه میشود تا کسی که مال کمتر در سهم او قرار دارد با دریافت این وجه یا مال اضافه ، سهمش مساوی سهم دیگر شرکا باشد و کسی که ناچاراً مقدار اضافی از عین مال میبرد ، این وجه یا مال مازاد را برای برقراری تعادل ارزش سهم ها باید بپردازد و این عمل عرفاً در تقسیم اموال غیرمنقول مرسوم است .و به این کار تقسیم به رد گفته میشود.[17]
در بررسی ترتیب تقسیم ملاحظه نمودیم که در صورت امکان تقسیم به افراز نوبت به تقسیم به تعدیل و در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نمیرسد .
حال اگر مال مشترک از طریق سه قسم تقسیم فوق قابلیت تقسیم را نداشته باشد به منظور رهایی شریک از ماندن در شرکت و محدودیت ناشی از آن و به عنوان تنها راهی که میتوان شریک را خلاص نمود تقسیم غیرمستقیم یا فروش مال مشترک اعم ار منقول و غیرمنقول بر اساس مقررات و تقسیم ثمن حاصل از فروش به نسبت سهم بین شرکا پیشبینی شده است.[18]
چه مراحلی باید طی شود تا یک ملک مشاعی به فروش برسد؟
مرحله اول اینکه در مورد ملک ، پلاک ، زمین ، مستغلات بنا به تصمیم و حکم قطعی مراجع ذیصلاح ، چه اداره ثبت و چه از طریق دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن صادر شود.
مرحله دوم هر یک از شرکا میتوانند درخواست فروش دهند .
مرحله سوم اینکه دادگاه باید دستور فروش دهد ، یعنی شریک من باید مراجعه کند به دادگستری و درخواست فروش ملک غیرقابل افراز را بدهد.چون دستور است و حکم تلقی نمیشود قابل تجدید نظرخواهی نیست و دادگاه در صورت وقوع اشتباه رأساً میتواند اشتباه را اصلاح کند.
مرحله چهارم نیز این است ملک از طریق مزایده به فروش برسد . در مزایده کارشناس یک ارزش پایهای برای ملک تعیین میکند و کسی برنده مزایده است که بالاترین پیشنهاد را داده باشد. نکته این است که عدم حضور شرکا یا ثالث در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نخواهد بود و همان شخصی که درخواست فروش کرده است خودش هم میتواند این ملک را خریداری کند.[19]
آثار و احکام تقسیم
پس از تقسیم هر یک از شرکا مالک مستقل سهم خود خواهد بود و هر تصرفی که بخواهد مینماید و به حصه دیگران حقی ندارد.[20]
دومین اثر تقسیم این که اعتبار مالکیت هر شریک نسبت به سهم افراز شده از زمانی محسوب میشود که او مالک مشاعی شد نه از زمان تقسیم مال.
اثر سوم اینکه شرکا نمیتوانند دوباره حالت اشاعه را برگردانند.[21]
هر گاه در سهم یک یا چند نفر از شرکا عیبی ظاهر شود که در حین تقسیم عالم به آن نبوده ، شریک یا شرکاء مزبور حق دارند تقسیم را به هم بزنند.[22]
هر گاه بعد از تقسیم ، معلوم شود که قسمت به غلط واقع شده است ، تقسیم باطل میشود.[23] مگر شریک متضرر به وضع موجود رضایت بدهد.[24]
غبن در تقسیم اموال مشترک
گاهی اتفاق میافتد که بعد از تقسیم یکی از شرکا مواجه میشود با سهمی که با میزان مورد استحقاقش مطابقت ندارد و چیزی نیست که عرفاً قابل تسامح باشد . در اینجا غبن در تقسیم اموال مشترک شکل میگیرد [25]. برای تحقق غبن ، فرد متضرر باید در موقع تقسیم جاهل به ارزش سهمها بوده باشد و در مقام اثبات این کسی که مدعی است فرد علم داشته باید آن را ثابت کند( نه کسی که مدعی است جاهل بوده و اکنون متضرر شده است[26]) به نظر میرسد ضمانت اجرای غبن در تقسیم اموال مشترک ابطال تقسیم پس از تحقق غبن و تقسیم مجدد عادله میباشد . ادعای غبن در تقسیم به وراث شریک مغبون هم منتقل میشود و ورثه مجاز هستند که بعد از فوت مورث خود طرح دعوای ابطال تقسیم را بنمایند و یا در دعوای مطروحه وارد بشوند.[27]
وجود مال غیر در اموال تقسیم شده
در جریان تقسیم مال مشترک گاهی اوقات پیش میآید که دانسته یا ندانسته مال غیر داخل در مال مشترک بوده و بین شرکا تقسیم میشود در این مواقع دو حالت وجود دارد:
حالت اول : اگر بعد از تقسیم معلوم شود کل مال ملک غیر است که خواه تحت عنوان ملک غیر و خواه تحت عنوان موقوفه این تقسیم باطل است و چون چیزی به عنوان مال مشترک وجود ندارد دیگر تقسیمی حادث نخواهد شد.
حالت دوم : اگر سهم یکی از شرکا ملک غیر باشد ، خواه این حق غیر تمام سهم را در بر گیرد و خواه قسمتی از آن را ، در این حالت تقسیم باطل است به دلیل اینکه صاحب آن ، مال خود را میبرد و آن شریک بدون سهم میماندو در نتیجه به حالت اشاعه باقی میماند.
حالت سوم : اگر مال غیر در سهم همه شرکا قرار گیرد؛ که در اینجا سه حالت متصور است:
صورت اول: مال غیر در سهم همه به تساوی باشدکه در اینجا تقسیم باطل نمیشود فقط مال غیر از سهمها جدا میگردد.
صورت دوم : مال غیر در تمام سهم ها اما به تفاوت باشدکه در این حالت تقسیم باطل میشود زیرا تعادل سهم ها بر هم میخورد و حالت اشاعه برمیگردد.
صورت سوم : مال غیر در تمام مال مشترک ، به نحو مشاع باشد که در این صورت چنانکه برخی فقیهان گفتهاند باطل است[28].
اثر بطلان در تقسیم
وقتی تقسیم باطل شد تا هنگامی که مجدداً تقسیم صورت گیرد باید منافع مال مشترک مثل حالت اشاعه به نسبت سهام تقسیم شود حتی اگر رفع نقص و رفع اشتباه شود ولی افراز نگردد.[29]
نمونه دادخواست تقسیم مال مشاع
| مشخصات طرفین | نام | نام خانوادگی | نام پدر | شغل | محل اقامت |
| خواهان | مشخصات و آدرس خواهان | ||||
| خوانده | مشخصات و آدرس خوانده | ||||
| وکیل یا نماینده قانونی | مشخصات وکیل یل نماینده قانونی ( درصورت وجود ) | ||||
| تعیین خواسته و بهای آن | تقاضای تقسیم مال مشاعی | ||||
| دلایل و منضمات | 1- فتوکپی مصدق شناسنامه 2- فتوکپی مصدق سند مالکیت یا قولنامه 3- عنداللزوم ارجاع امر به کارشناسی | ||||
| ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان . . . . با سلام احتراما به استحضار می رساند به موجب سند رسمی شماره . . . . یا ( قرارداد عادی ) که فتوکپی مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد اینجانب ملکی با مشخصات مرقوم را به صورت مشاع ، با خوانده ، شریک می باشم . نظر به اینکه ادامه مشارکت در ملک مذکور و فعالیت همزمان در آن برای اینجانب مقدور نمی باشد و اینجانب تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور ندارم ، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تقسیم مال مشاع به هر نحو ممکن اعم از افراز، یا تقسیم به رد ، یا فروش مال مشاع ، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری ، مورد استدعاست با تشکر و تجدید احترام[30] . . . . . . . . . . | |||||
هزينه دادرسي
به شرح زير تعيين كه بر اساس آن تمبر الصاق و ابطال مي‌گردد:.
الف – مرحله بدوي: دعاوي كه خواسته آن تا مبلغ ده ميليون (10000000) ريال تقويم شده باشد معادل يك و نيم درصد (1.5%) ارزش خواسته و بيش از مبلغ ده ميليون(10000000) ريال، به نسبت مازاد بر آن دو درصد (2%) ارزش خواسته.
ب – مرحله تجديد نظر و اعتراض به حكم سه درصد (3%) به نسبت ارزش محكوم به.
ج – مرحله تجديد نظر در ديوان عالي كشور : احكامي كه محكوم به آن تا مبلغ ده ميليون (10000000) ريال باشد سه درصد (3%) ارزش محكوم به و مازاد بر آن به نسبت اضافي چهاردرصد(4%) ارزش محكوم به.
د- در دعاوي مالي غير منقول ارزش خواسته همان است كه خواهان در دادخواست خود تعيين‌مي‌نمايد. لكن از نظر هزينه دادرسي، بايد مطابق ارزش معاملاتي املاك در هر منطقه تقويم و بر اساس آن هزينه دادرسي پرداخت شود.[31]
لازم به ذکر است این دعوا باید در دادگاه حقوقی شهرستان اقامه گردد.
نمونه دادنامه صادره از دادگاه در خصوص افراز ملک مشاع
خواهان: …………………………….
خواندگان:……………………………..
خواسته: افراز ملك (بدون اختلاف در مالكيت)
«رأي دادگــــــــــاه»
«در خصوص دعوي آقاي …………… فرزند …………، به طرفيت آقايان ………………………………………………………………، مبني بر اعتراض به تصميم اداري اداره ثبت اسناد و املاك قم ، به شماره …………………….و صدور حكم در مورد افراز ملك پلاك…………………. 0 – اصلي بخش …………. ، نظر به اينكه مالكيت خواهان به همراه خواندگان بر پلاك ثبتي مورد نزاع ثابت مي باشد و خواندگان با حضور در جلسه دادرسي با افراز و تفكيك ملك به ميزان تصرفات خود موافقت نمودند و دادگاه در جهت افراز پلاك ثبتي مورد نظر موضوع را به كارشناس ارجاع داده كه كارشناس منتخب دادگاه به شرح لايحه شماره ………………. و با تهيه نقشه تفكيكي اقدام به افراز پلاك ثبتي مورد نظر بر اساس تصرفات هر يك از مالكين نموده و با تشكيل جلسه در تاريخ ……………طرفين ميزان تصرفات خود را نسبت به واحدهاي مورد نظر تعيين كرده اند و نظر كارشناس را مورد قبول قرار داده اند و دادگاه نقشه تفكيكي را در راستاي ماده 101 قانون شهرداري و ماده 154 قانون ثبت به شهرداري جهت اظهارنظر ارسال داشته است كه در مهلت قانوني مخالفتي با آن ننموده اند و با اين وصف تصميم اداري شماره ………………. رئيس ثبت در رد افراز پلاك ثبتي ياد شده بلاوجه بوده است ، عليهذا دادگاه خواسته هاي خواهان را موجه دانسته و با نقض تصميم اداري رئيس ثبت قم به شماره مذكور حكم به افراز پلاك ثبتي ……………….. اصلي بخش ………. طبق نقشه تفكيكي تهيه شده توسط كارشناس منتخب دادگاه با رعايت قانون تملك آپارتمان ها صادر و اعلام مي دارد. اين رأي حضوري محسوب و با توجه به اقرار خواندگان قطعي است.
رئيس شعبه ……….. دادگاه عمومي «حقوقي» [32]
نام محقق : خانم زهراالسادات قرشی
[1] – www.isfahanbar.org
[2] – سرخی ، علی، تقسیم اموال مشترک ، انتشارات فکرسازان، تهران1384 صفحه 93
[3] – ماده591 قانون مدنی
[4] – www.isfahanbar.org
[5] – پورسلیم بناب، جلیل ، بررسی حقوقی نحوه تفکیک املاک ، اراضی و باغات و افراز آنها ، تهران:آریان، 1384 ، صفحه 144
[6] – www.isfahanbar.org
[7] – ماده 595 قانون مدنی
[8] – ماده 597 قانون مدنی
[9] – مواد 591 و 593 قانون مدنی
[10] – ماده 589 قانون مدنی
[11] – پورسلیم بناب، جلیل، بررسی حقوقی نحوه تفکیک املاک ، اراضی و باغات و افراز آنها ، تهران:آریان، 1384 ، صفحه 40
(ماده 589 قانون مدنی)
[12] – ماده 598 قانون مدنی
[13] – سرخی ، علی ، تقسیم اموال مشترک ، انتشارات فکرسازان، تهران1384 صفحه 117 و 118
[14] – همان، صفحه 122
[15] – همان، صفحه 96 و 67
[16] – همان ، صفحه 100
[17] – همان، صفحه 104
[18] – همان صفحه 109
[19] – www.isfahanbar.org
[20] – ماده 325 قانون امور حسبی
[21] – سرخی ، علی، تقسیم اموال مشترک ، انتشارات فکرسازان، تهران1384 صفحه 145
[22] – همان ، صفحه 152 – (ماده 600 قانون مدنی)
[23] – ماده 601 قانون مدنی
[24] – همان ، صفحه 155
[25] – همان، صفحه 161
[26] – همان، صفحه 163
[27] – همان ، صفحه 169
[28] – همان، صفحه 170
[29] – همان صفحه 158
[30] – www.mt4530.blogfa.com
[31] – www.daneshpajuh.ir
[32] – برنامه اتوماسیون قضایی cms
منبع:
دادگستری استان قم
برچسب ها:افراز اموال مشاع