اما و اگرهای حضور مشاوران حقوقی در دفاتر املاک
اما و اگرهای حضور مشاوران حقوقی در دفاتر املاک در گفتوگو با محسن قاسمی، حقوقدان بررسی شد
مشاوره در مشاوره؟!
«از این رو، آموزش‌های تخصصی حقوقی و فنی و اخذ گواهینامه مربوطه و نیز احراز صلاحیت اخلاقی متقاضیان این شغل باید به طور جدی مطرح و از سوی مراجع ذی‌صلاح به عنوان یکی از شرایط اعطای پروانه مقرر شود.»
گروه قضایی- تنظیم قرارداد یکی از کارهای سازمانی و تخصصی حقوقدانان است که برخی از آن‌ها با دریافت مجوزهای لازم و پذیرش به عنوان سردفتر در سازمان ثبت اسناد و املاک به طور رسمی اقدام به تنظیم و ثبت این قرارداد‌ها می‌کنند. هر چند قانون، الزام ویژه‌ای به تنظیم تمامی قراردادهای مردم توسط وکلا یا حقوقدانان ندارد و قراردادهای مردم اگر مطابق اصول کلی قانونی باشد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی مورد پذیرش است با این حال عقلای جامعه نصیحت می‌کنند که حداقل قراردادهای کلان را توسط حقوقدانان تنظیم کنید. با این وجود شاهدیم که تنظیم قرارداد درباره کلان‌ترین معاملات مرسوم بین مردم یعنی املاک و خانه‌های آن‌ها فعالیت رسمی مشاوران املاک شده است؛ رویه‌ای که مورد انتقاد حقوقدانان و مسئولان سازمان ثبت نیز واقع شده است. سوال اینجاست که آیا ضمیمه کردن کار‌شناسان حقوقی به دفاتر مشاوره املاک می‌تواند این نقیصه بزرگ را برطرف کند؟ با دکتر محسن قاسمی عضو هیات علمی دانشگاه آزاد واحد تهران مرکز و حقوقدان در این باره به گفتوگو نشسته‌ایم. عضو هیات علمی دانشگاه تهران مرکز در خصوص فعالیت دفاتر مشاوره املاک به «قانون» می‌گوید: با توجه به اینکه موضوع فعالیت بنگاه‌های مزبور، دلالی و واسطه‌گری در خرید، فروش و اجاره زمین و ساختمان‌های مسکونی و تجاری و نیز مشارکت در ساخت و ساز اینگونه ساختمان‌هاست و این نوع معاملات، به واسطه ارزش ریالی بالایی که زمین و ساختمان دارد، از اهمیت خاصی برخوردار است باید توجهی جدی از سوی مسئولان امور قضایی به ساماندهی امور مربوط به این واحد‌ها انجام گیرد تا کمترین اختلافات از اعمال آن‌ها ناشی شود. محسن قاسمی در تکمیل صحبت‌های فوق می‌افزاید: ارائه مشاوره حقوقی در خصوص وضعیت حقوقی موضوع معامله و شرایط، عواقب و آثار معامله مورد نظر و حقوق و تعهدات طرفین آن قطعا مفید و حتی ضروری است زیرا نقش قابل توجهی در پیشگیری از وقوع معاملات معارض، فضولی و غبنی و به طور کلی هرگونه معامله باطل، غیرنافذ یا زیان آور برای طرفین خواهد داشت و در نتیجه، می‌تواند نقش موثری در کاهش دعاوی غیرمنقول در دادگاه‌های دادگستری داشته باشد.
شرایط مشاوره حقوقی در بنگاه‌ها
وی درباره اینکه مشاوره حقوقی چگونه و تحت چه شرایطی امکانپذیر خواهد بود، اشاره می‌دارد: البته تامین این هدف مهم و اساسی از طریق الزام بنگاه‌ها به حضور مشاوران حقوقی در محل بنگاه جای تامل دارد و تعیین راهکارهای اجرایی آن محل بحث خواهد بود چراکه اولا این مسئله مطرح می‌شود که مشاور حقوقی باید در استخدام بنگاه و از کارکنان آن باشد یا اینکه مستقل و خویش فرما یا نماینده و مامور یک ارگان دولتی (عمومی) نظیر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باشد و یا اینکه یک نهاد صنفی نظیر کانون سردفتران و دفتریاران یا اتحادیه صنفی مشاورین املاک برای آن تاسیس شود. قاسمی با اشاره به اینکه پاسخ، هر کدام یک از این‌ها که باشد، عواقب و پیامد‌ها و موانع حقوقی یا عملی خاص خود را خواهد داشت، می‌گوید: ارایه یک مشاوره بی‌طرفانه از سوی چنین مشاورانی به خصوص آن‌ها که در استخدام بنگاه یا مشاور مستقل و خویش فرما باشند، جای تردید دارد. زیرا در عمل، نفوذ و قدرت اقتصادی صاحبان این بنگاه‌ها و جاذبه سودهای مالی قابل توجه ناشی از معاملات املاک می‌تواند وسوسه انگیز بوده و مشاوره را از حالت بی‌طرفی و صداقت، دور سازد. این مدرس دانشگاه درباره اینکه حضور مشاوران حقوقی در بنگاه‌ها دارای چه مزایا و معایبی است، تصریح می‌کند: راهکارهای عمده فعلی برای جلوگیری از افزایش دعاوی ملکی، عبارت است از لزوم تنظیم سند رسمی در معاملات املاک مقرر در مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت و نیز الزام بنگاه‌ها به استفاده از فرم‌های چاپ شده و دارای شماره مسلسل و کد رهگیری در تنظیم اسناد عادی معاملات املاک از سوی اتحادیه صنفی مشاوران املاک که البته به نظر می‌رسد این راهکار‌ها کافی به مقصود نبوده و راهکارهای موثرتری باید اتخاذ شود. قاسمی در این باره پیشنهاداتی هم مطرح کرده و توضیح می‌دهد: مثلا الزام متعاملین به ارائه گواهی، انجام مشاوره حقوقی با یک وکیل دادگستری به عنوان یکی از مدارک لازم برای تنظیم مبایعه نامه در بنگاه‌ها و نیز استقرار شبکه سراسری و روزآمد (سامانه) وضعیت حقوقی املاک در کل کشور که به نوعی قابل دسترسی برای اشخاص ذی‌نفع باشد؛ پیشنهاداتی است که توسط حقوقدانان در این باره مطرح شده است.
پیشگیری از اختلافات متعاملین
وی در پاسخ به این سوال که برای جلوگیری از افزایش دعاوی ناشی از معاملات املاک چه تدابیری اتخاذ شده و همچنین آیا فعالیت دفاتر املاک می‌تواند تاثیری در افزایش دعاوی ملکی در محاکم داشته باشد، اظهار می‌دارد: فعالیت بنگاه‌های معاملات ملکی (مشاورین املاک)، بدون هیچ تردیدی، در کاهش یا افزایش دعاوی ملکی (غیرمنقول) موثر است. قاسمی در خصوص علت تاثیر بنگاه‌ها در کاهش یا افزایش دعاوی ملکی با اشاره به اینکه دارندگان پروانه مشاوره املاک در واقع واسطه‌ها و دلال‌هایی هستند که میزان دانش حقوقی، تجربه فنی و عملی و نیز مراتب صداقت و اخلاق حرفه‌ای ایشان در پیشگیری از معاملات ممنوع یا زیان آور برای طرفین تاثیر مستقیم و نسبت علمی معناداری دارد، خاطرنشان می‌کند که فقدان این عناصر هم از طرف دیگر باعث افزایش اختلافات در بین متعاملین خواهد شد. این مدرس دانشگاه ادامه می‌دهد: از این رو، آموزش‌های تخصصی حقوقی و فنی و اخذ گواهینامه مربوطه و نیز احراز صلاحیت اخلاقی متقاضیان این شغل باید به طور جدی مطرح و از سوی مراجع ذی‌صلاح به عنوان یکی از شرایط اعطای پروانه مقرر شود.
نظارت بر دفاتر مشاوره املاک
این حقوقدان در ارتباط با نظارت بر دفاتر مشاورین املاک نیز اشاره می‌دارد: در حال حاضر، نظارت بر فعالیت بنگاه‌های معاملات املاک توسط اتحادیه صنفی مشاورین املاک در چارچوب قانون نظام صنفی مصوب سال ۱۳۸۲ صورت می‌گیرد و ظاهرا هیچ دستگاه و نهاد دولتی بر رفتار حرفه‌ای و شغلی آن‌ها نظارت مستقیم ندارد. وی در خصوص ادغام دفاتر املاک با دفاتر اسناد رسمی توضیحاتی را ارائه می‌کند و در زمینه اینکه آیا ادغام این دفاتر از بروز مشکلات جلوگیری می‌کند یا خیر، تاکید می‌کند: ادغام بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی راه حل مناسبی نیست و برعکس می‌تواند مشکلات و معضلات مهمی را باعث شود. قاسمی در مقام ارائه دلیل برای این گفته خود می‌افزاید: چراکه ماهیت و نوع فعالیت شغلی ایشان تفاوت عمیقی با یکدیگر دارد و سبب می‌شود که سردفتران اسناد رسمی که مامور رسمی دولت (قوه قضاییه) برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی هستند به دلالی و واسطه‌گری در معاملات املاک بپردازند و ذی‌نفع مستقیم در این معاملات شوند که علاوه بر تنزلشان و جایگاه ایشان، خطر تخلف و سهل انگاری در مقوله بسیار مهم تنظیم و ثبت اسناد رسمی به نحو محسوسی افزایش خواهد یافت و منافع عمومی (امنیت و نظم اجتماعی) و حقوق خصوصی اشخاص در جامعه در معرض تهدید جدی قرار خواهد گرفت. وی در نهایت خاطرنشان می‌کند که این ادغام یعنی خطر نقض غرض و هدف قانونگذار از تنظیم اسناد رسمی ؛ وانگهی این ادغام سبب کاهش فرصت‌های شغلی و آسیب جدی بازار کار خواهد شد. دلالی یا واسطه‌گری عنوانی قانونی و شغلی رسمی است که قانون تجارت به صراحت بدان توجه کرده است. واسطه‌گری درباره املاک مردم با توجه به اهمیت و جایگاهی که این کالا در زندگی عموم شهروندان دارد از اهمیتی فوق العاده برخوردار است و صداقت، تجربه و کاربلدی واسطه‌ای که خریدار و فروشنده را به هم معرفی می‌کند ، می‌طلبد. با این توصیفات به نظر می‌رسد که تنظیم قرارداد امری بدین اهمیت باید توسط نهادهای رسمی و تخصصی انجام گیرد و مشاوران املاک مقام صالحی برای این منظور نخواهند بود. با این وجود برخی از حقوقدانان حضور کار‌شناسان حقوقی در دفاتر مشاوره املاک را راهکاری برای ساماندهی این امر می‌دانند هر چند بر این امر نیز انتقادهایی وارد شده است. با توجه به ورود سازمان ثبت اسناد و املاک به این موضوع و حساسیتی که جامعه درباره آن از خود نشان داده باید دید که در نهایت چه سازوکاری برای ساماندهی امر تنظیم قرارداد معاملات املاک در دفاتر املاک اندیشیده خواهد شد.
http://www.ghanoononline.ir
برچسب ها:دفاتر املاک, دفاتر املاک, مشاوران حقوقی