با نیم نگاهی به حقوق مدنی و قانون ثبت
با نیم نگاهی به حقوق مدنی و قانون ثبت
واکاوی اعتبار اسناد عادی در معاملات غیر منقول
از جمله موضوعاتي که اکنون مبتلا به جامعه امروزي ما است حدود اعتبار معاملات اموال غيرمنقول بدون تنظيم سند رسمي است زيرا در مورد املاک، مطابق ماده 22 قانون ثبت: «……. دولت فقط کسي را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسي که ملک مزبور به او منتقل گرديده و مالک خواهد شناخت». امروزه اکثر معاملاتي که در مورد اموال غيرمنقول تنظيم مي‌شود به‌صورت عادي است و تعارض بين واقعيت‌هاي اجتماعي يا مقررات ثبتي و غيره سبب ايجاد مشکلات عديده‌اي در جامعه و خصوصا در دادگاه‌هاي دادگستري شده است. به موجب مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد بسياري از نقل و انتقالات راجع‌به منافع املاک باید به ثبت برسد. در غير‌اين‌صورت مطابق ماده 48 قانون مذکور چنين اسنادي در هيچ‌يک از ادارات و محاکم پذيرفته نخواهد شد.
اعتبار اسناد عادي
در ارتباط با اعتبار اسناد عادي در معاملات غيرمنقول از طرف علما و حقوقدانان نظرات مختلفي ابراز شده است و همين‌طور هنوز رويه قضايي ثابت و يکساني بين محاکم به‌وجود نيامده است هرچند که به‌نظر ميرسد دادگاه‌ها در مواردي به وحدت رسيده و تقريبا رويه ثابتي را اختيار کرده‌اند.
تفسيري که حقوقدانان و دادگاه‌ها از مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک به‌عمل آورده‌اند از وحدت يکساني برخوردار نيست و از طرف ديگر رويه دادگاه‌ها و تفسير قضات از این مواد يکسان نبوده و آرای متفاوتي در اين زمينه وجود دارد. از يک طرف قانون ثبت صراحتا اعلام مي‌دارد که: «سندي که مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ‌يک از ادارات و محاکم پذيرفته نخواهد شد.» (ماده 48 قانون ثبت) و از طرف ديگر دادگاه‌ها با توجه به تفسيري که از اين ماده و مواد 46 و 47 قانون ثبت به‌عمل آورده‌اند عملا به اسناد عادي که راجع به اموال غيرمنقول است ارزش و اعتبار داده و آنها را مي‌پذيرند در حالي‌که اين با این مواد معارض است.
بررسی علت یک تعارض
علت اساسي اين تعارض برمي‌گردد به تضادي که بين حقوق و واقعيت‌هاي ملموس و روزمره وجود دارد. قانوني تصويب مي‌شود بدون اينکه دقيقا منطبق با شرايط و واقعيت‌هاي موجود در جامعه باشد و از آنجايي‌که قضات نيز ملزم به آن قانون هستند و در صورت امتناع مستنکف محسوب مي‌شوند، سعي مي‌کنند که آن قانون را به‌نحوي تفسير نمايند که بيشتر منطبق با شرايط و واقعيت‌هاي مادي و ملموس جامعه باشد از همين‌جاست که چنين تعارضاتي به‌وجود مي‌آيد.
مثلاً ما نمي‌خواهيم بگوييم که وظيفه حقوق متابعت محض است و براي آن هيچ نقش سازنده و پويايي در نظر نگيريم چرا که پويايي و پيشرو بودن حقوق در ايجاد تحولات اجتماعي نه‌تنها منافاتي با در مدنظر داشتن واقعيت‌هاي جامعه ندارد، بلکه قانوني که با توجه به هر دوي اين مولفه تصويب شده باشد تاثير بيشتر و بهتري بر زندگي اجتماعي خواهد گذاشت و برعکس ناديده گرفتن هر يک از دو چهره مزبور خود توالي فاسدي را در پي خواهد داشت.
کثرت دعاوي مربوط به برخی اسناد عادي
واقعيت ديگري که در همين رابطه وجود دارد مساله کثرت دعاوي مربوط به اسناد عادي راجع‌به نقل و انتقلات اموال غيرمنقول است که در بدو امر به‌نظر ميرسد که علت آن نيز عدم اجراي مواد 47 و 48 قانون ثبت و جواز معاملات اعم از خانه و آپارتمان و غيره با سند عادي است. چرا که اين‌گونه اسناد نوعا به‌وسيله اشخاص غيرآشنا به حقوق يا تحت تاثير تمايلات غيرقانوني متعاملين تنظيم مي‌شود که در اين صورت پشيمان شدن يکي از طرفين زمينه بحث و دعوي و اطاله دادرسي را فراهم مي‌سازد.
تحولات بعد از انقلاب
از طرف ديگر به دنبال تحولاتي که بعد از انقلاب در حقوق موضوعه ايجاد شد اظهار نظراتي مطرح شد مبني بر اينکه عقد بيع يک عقد رضايي است و رعايت مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت مغاير با شرع است به همين لحاظ به کميسيون استفتائات سوال شد مبني بر اينکه اين مقررات نسخ شده است يا نه؟ کميسيون مزبور چنين پاسخي داد:
به لحاظ عدم وجود و عدم تصويب قانوني که ناسخ مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت باشد این مقررات به قوت خود باقي و لازم‌الرعايه است و از طرفي شوراي نگهبان هم در مورد غير شرعي بودن مواد مذکور اظهارنظر نشده است.
پاسخ به دو سئوال
با توجه به آنچه گفته شد؛ دو سوال مطرح مي‌شود: يکي اينکه بالاخره کدام تفسير از تفاسير ارايه شده از مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت منطبق با واقع است و ديگر اينکه راه‌حل تعارضي که به آن اشاره شد و نيز جلوگيري از کثرت دعاوي را بايد در کجا جستجو کرده و آن را چگونه بايد حل کرد.
در ارتباط با سوال اول به‌نظر می‌رسد نظر آن دسته از حقوقدانان که معتقدند عقد بيع هنوز هم يک عقد رضايي است و مقررات قانون ثبت آن را در زمره عقود تشريفاتي در نياورده است مقرون به واقع است و چنين برمي‌آيد که دادگاه‌ها همين نظر را پذيرفته‌اند و به آن عمل مي‌کنند و حتي براي اثبات وقوع بيع از ساير ادله هم کمک گرفته و آنها را نيز مثبت دعوي مي‌دانند.
در خصوص پرسش دوم نیز براي جلوگيري از ازدياد پرونده و افزايش قاضي ضرورت دارد که مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد که از جمله قوانين تضميني و نه قوانين تعييني به‌شمار مي‌رود در مورد معاملات غيرمنقول اعم از خانه يا آپارتمان لازم‌الاجرا شود و اين نظر مخالف مباني شرعي نيست زيرا قضات محاکم مي‌گويند به مستند عادي مربوط به معاملات اموال غيرمنقول رسيدگي نمي‌کنند نه آنکه عقد بيع خارج از دفاتر اسناد رسمي را باطل بدانند.
برخی راهکارهای کاهش پرونده‌ها
بعضي ديگر عنوان کرده‌اند که: «با وجود اينکه زندگي جديد و متمدن امروزي ثبت املاک را ضروري دانسته و بدون اين مهم امکان بسياري از مبادلات و اعطاي وام‌ها و تضمين‌ها و موارد ديگر وجود نخواهد داشت اگر موسسات حقوقي در سطح فرهنگ و اطلاعات حقوقي آحاد جامعه به حداقل قابل قبولي نرسيده باشد اين محتواي ضروري به عاملي در جهت تثبيت و تامين بيشتر نابرابري‌ها يا تضييع حقوق افراد منجر مي‌شود.»
در ايراد به این نظر مي‌توان گفت که آنها معتقدند که دادگاه‌ها تنها سند عادي را نبايد بپذيرند و در مورد ساير ادله سکوت اختيار مي‌کنند و لذا چنين نتيجه مي‌شود که ساير ادله قابل پذيرش هستند. مثلا اقرار يا شهادت به‌خصوص اينکه موضوع اقرار و شهادت با منع قانوني روبرو نيست. لذا راه‌حل ايشان به‌نظر مي‌‌سد که نه تنها مشکلي را حل نمي‌کند بلکه مشکلي بر مشکلات مي‌افزايد.
علت تامه یک اتفاق
واقعيت اين است که آنچه موجب تشتت در زمينه اسناد عادي راجع به غيرمنقول شده است عدم اجراي دقيق مواد 47 و 48 قانون ثبت نيست. چه آنکه همان‌طور که متذکر شديم خود اين مواد در واقع منشا اين اختلاف و تشتت هستند و به همين لحاظ است که قضات با توجه به نيازمندي‌هاي روزمره و شرايط عيني جامعه مجبور به ارايه تفسيري از اين مواد برخلاف ظاهر آن شده‌اند بنابراين سختگيري در مورد اجراي منطوق مواد فوق‌الذکر معضلي را حل نمي‌کند.
از طرف ديگر راه‌حل پيشنهادي ممکن است از حجم دعاوي در اين زمينه به‌طور صوري بکاهد، اما در حقيقت ماده نزاع را قلع نکرده است و فقط محاکم دادگستري به موضوع رسيدگي نخواهد کرد که اين خود ممکن است موجب سلب اعتماد مردم از دستگاه قضا شود.
به‌هرحال همان‌طور که مصالحي قانون‌گذار را وادار به اصلاح قانون ثبت کرده آن هم اصلاحات متوالي و پي‌درپي که اقتضا می‌کند راه‌حل منطقي‌تري در پيش گرفته شود. به‌نظر راه‌حل قضيه در اين است که سعي شود به طرق مقتضي مثلا کنترل بر امور بنگاه‌هاي معاملات ملکي و غيره اطلاعات حقوقي مردم را بالا برده و به اين وسيله زمينه را براي اجراي دقيق مواد 47 و 48 قانون ثبت فراهم کنيم و تا زماني‌که چنين مقدماتي فراهم نشده است ناچار از پذيرفتن تفسيري از مواد مذکور هستيم که با شرايط عيني جامعه انطباق بيشتري داشته باشد و همان‌طور که ديديم دادگاه‌ها نيز در عمل همين کار را انجام داده‌اند.
منبع:http://hemayat.net/detail/News/2752
برچسب ها:اسناد عادی, حقوق مدنی, غیر منقول, قانون ثبت, معاملات