بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت در حقوق مدني ايران، مصر و فرانسه
دکترعلي عباس حياتي، استاد دانشگاه امام صادق(ع)سرآغاز:
اجاره يکي از عقود معين است که به لحاظ اهميتش در نظام‌‌هاي مختلف حقوقي، قانون‌گذاران به طور دقيق و مفصل درباره آن قانون وضع کرده‌اند. عقد اجاره حلقه اتصال ميان مالک عين و متقاضي استفاده از منافع عين است که روابط حقوقي آنان را نظم مي‌بخشد. تنظيم روابط حقوقي ميان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطي که با نظم عمومي جامعه دارد، تا آن اندازه داراي اهميت است که دولت‌‌ها مجبورند هر از چند گاهي با وضع قوانين آمره، علي‌رغم ميل متعاقدان، خواستهاي خود را بر آنان تحميل کنند.امروزه رابطه موجر و مستأجر فقط يک رابطه خصوصي نيست تا استقرار عدالت معاوضي ميان آنها هدف اصلي قرار گيرد؛ بلکه موجر و مستأجر در 2 طبقه اجتماعي کاملاً متمايز از هم قرار دارند.آنان در برابر هم قرار گرفته‌اند و هريک سعي مي‌کنند تا کفه ترازو را بيشتر به سمت خود سنگين نمايند.از يک طرف، موجر تلاش دارد اجاره بهاي بيشتري بگيرد و تمام خواستهاي خود را بر مستأجر تحميل کند و از طرف ديگر، مستأجر سعي مي‌کند که هر چه کمتر بپردازد و شرايط و امکانات رفاهي را با پرداخت اجاره بهاي اندک براي خود فراهم نمايد.
به همين جهت، روز به‌روز نقش ميانجي‌گري دولت‌‌ها بيشتر مي‌شود، به طوري که سعي مي‌کنند تا با تدوين و تصويب قوانين عادلانه، حقوق 2 طرف را به طور مسالمت‌آميز تأمين کنند.
در حقوق کنوني، عقد اجاره به لحاظ امري شدن قواعد حاکم بر آن و کمرنگ شدن تأثير اراده، در بسياري از موارد به صورت سازمان حقوقي مستقلي که توسط قوانين اداره مي‌شود، درآمده است؛ قالب از پيش تهيه‌شده‌اي که موجر و مستأجر فقط مي‌توانند به تراضي، خود را درون آن جاي دهند؛ بدون آن که بر سرنوشت آينده روابط خود حاکم باشند.
عدم ذکر مدت
فلسفه تعيين مدت در عقد اجاره، معلوم و معين کردن مورد معامله است.از آنجا که براساس بند 3 ماده 190 قانون مدني، يکي از شرايط صحت معامله، معلوم و معين نمودن مورد معامله است، اين امر از طرق مختلف از قبيل تعيين مدت، تعيين مسافت در اجاره حيوان و حمل ونقل و تعيين عمل در اجاره اشخاص صورت مي‌گيرد.حال اگر متعاقدان مدت اجاره‌اي را که مقدار منفعت تنها از طريق تعيين مدت مشخص مي‌گردد، ذکر ننمايند، آيا چنين عقد اجاره‌اي صحيح خواهد بود؟ در حقوق ايران علاوه بر اين که مطابق قواعد عمومي مـي‌تـوان بـطـلان چـنـيـن عـقـدي را به اثبات رساند، قانون‌گذار در ماده 468 قانون مدني مقرر کرده است: ش
از آنجا که ماده 468 تنها درخصوص ضرورت تعيين مدت در اجاره اشيا وضع شده است، آيا مي‌توان گفت از مفهوم اين ماده استنباط مي‌شود که در اجاره حيوان و اجاره اشخاص، تعيين مدت ضرورتي ندارد؟ در پاسخ بايد گفت که اين استنباط صحيح نيست؛ زيرا در اجاره اشيا -به‌زعم قانون‌گذار- تنها راه تعيين منفعت ذکر مدت است.بنابراين اگر در اجاره اشيا که مقدار منفعت فقط از طريق تعيين مدت صورت مي‌گيرد، متعاقدان مدت را ذکر نکنند، عقد اجاره باطل خواهد بود.
اما ايرادي که در اينجا وجود دارد اين است که در اجاره اشيا تنها راه تعيين ميزان منفعت تعيين مدت نيست؛ بلکه از ديگر طرق از جمله تعيين مسافت در اجاره وسايل حمل و نقل نيز مي‌توان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود.به طورکلي مي‌توان گفت که در اجاره اشيا صرف ذکر نشدن مدت موجب بطلان عقد اجاره نيست؛ زيرا مانند اجاره حيوان و اشخاص است که مقدار منفعت مي‌تواند از طريقي غير از تعيين مدت مشخص شود.بنابراين ذکر نشدن مدت در صورتي موجب بطلان عقد اجاره است که باعث جهل به مقدار منفعت شده باشد.
در حقوق مصر، هرگاه متعاقدان مدت عقد را ذکر ننمايند و زمان پرداخت اقساط مال‌الاجاره از قرار روز، ماه يا سال را مقرر نکنند و يا به طور کلي، مدت و اجرت را مشخص ننمايند، در اين صورت ميزان اجاره‌بها از طـريـق تـعـيـيـن اجـرت‌‌الـمثل و مطابق عرف معمول مشخص مي‌شود و سپس مدت عقد براساس مواعدي که عرف براي پرداخت اجاره‌بها تعيين مي‌کند، معين مي‌گردد.ماده 562 قانون مدني کشور مصر در اين باره مقرر مي‌دارد: بنابراين اگر شخصي زميني را براي زراعت اجاره کند، بدون اين که اجاره بها و مدت عقد تعيين شود، در اين صورت مقدار اجاره‌بها اجرت‌المثل زمين است و از آنجا که پرداخت اقساط اجاره بهاي زمين زراعتي در عرف به صورت سالانه انجام مي‌شود، بنابراين مدت عقد نيز براي يک سال خواهد بود.
در حقوق فرانسه و براساس ماده 1709 قانون مدني،ذکر مدت از ارکان عقد اجاره است.بنابراين، اگر مدت عقد اجاره ذکر نشود و مقدار منفعت از طريق ديـگـري تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره‌بها تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است.در اين صورت عرف نمي‌تواند مقدار اجاره بها را مشخص کند و مدت زمان عرفي را بر متعاقدان تحميل نمايد.
به طور خلاصه مي‌توان گفت که در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق ايران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نيز پرداخت اقساط مال‌الاجاره از قرار روز، ماه يا سال تعيين نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود.
تعيين مال‌الاجاره براي مدتي معين بدون تصريح مدت
مطابق ماده 468 قانون مدني، در عقد اجاره تعيين مدت به سبب اين که تعيين‌کننده مـيـزان مـنفعت است، يکي از ارکان صـحــت عـقــد اجــاره مـحـســوب مـي‌شود.بنابراين در مواردي که ذکر مدت براي تعيين مـيــــزان مــنــفــعــــت لازم و ضـــروري اســـت، مـــدت قـيــد نـگـردد، عقد اجاره باطل است.با وجود اين، قانون‌گذار در قانون مدني ايران در مواد 501 (اجاره اشيا) و ماده 515 (اجاره اشخاص) به موردي اشاره کرده است که مدت اجاره معين نشده؛ اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحيح است.فرض کنيم مستأجر درباره مدت استفاده از مورد اجاره تصميم قاطعي ندارد و هنوز نمي‌داند تا چه مدت مي‌تواند از آن استفاده کند.در اين صورت رسم است که کرايه را براي کمترين مدتي که عـرف بـراي تـعـيـيـن اجاره مقرر داشته است، معين مي‌سازند و ديگر سخني از اتمام مدت اجاره به ميان نمي‌آورند.
در واقع، مبلغ کرايه را براي واحدي که در عرف براي اجاره وجود دارد، معين مي‌سازند و درباره ادامه استفاده از عين مستأجره سکوت مي‌کنند.حال اين سؤال مطرح مي‌شود که آيا مي‌توان توافق اين اشخاص را که در عرف محترم شمرده شده است، ناديده گرفت و اجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، يا اين که بايد آن را نافذ شناخت؟ اگر اين توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبناي حقوقي بايد استوار ساخت؟
ماده 563 قانون مدني مصر در اين زمينه مقرر مي‌دارد: ا- در اراضي مزروعي و باير اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‌الاجاره 6 ماه يا بيشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف ديگر عقد از قصد پايان دادن به عقد اجاره، بايد 3 ماه قبل از اين که مدت مذکور منقضي گردد، صورت گـيـرد.اگر مدت معلوم شده براي پرداخت اقساط مال‌الاجاره کمتر از 6 ماه باشد، بايد قبل از اين که اين مدت از نيمه بگذرد، طرف ديگر عقد را مطلع نمود.البته رعايت اين مقررات مستلزم رعايت حقوق مستأجر در جمع‌آوري محصول مطابق عرف است.
-2در مـنـزل‌هـا، دکـان‌‌هـا، کـتـابخانه‌ها، تجارتخانه‌ها، کارخانه‌ها و انبارها اگر مدت تـعـيـيـن شـده بـراي پـرداخـت اقـساط مال‌الاجاره 4 ماه يا بيشتر از آن باشد، لازم است 2 ماه قبل از ايـــن کـــه مــدت مــذکــور منقضي شود، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نمود.اگر مدت تعيين شده کمتر از 4 ماه باشد، لازم است پيش از اين که نصف مدت تعيين شده به پايان رسد، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع کرد.
-3در اتاق‌ها (غرف) و آنچه که در 2 بند پيشين ذکر نشده است، اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‌الاجاره 2 ماه يا بيشتر باشد، بايد طرف ديگر عقد را يک ماه قبل از انقضاي مدت مذکور مطلع نمود و چنانچه مدت تعيين شده کمتر از2 ماه باشد، بايد طرف ديگر عقد را قبل از انقضاي نصف مدت تعيين شده مطلع کرد.>ش
صـدر ايـن ماده اشعار داشته است: در اين صورت، تعيين مدت عقد برحسب مواعد معين شده براي پرداخت اقساط مال‌الاجاره، در 3 حالت قابل تصور است:
-1هنگامي که عقد اجاره‌اي منعقد شود و متعاقدان اصلاً مدت را ذکر نکنند؛ بلکه نسبت به تعيين مدت سکوت اختيار نمايند.البته اين حالت، کمتر در عقد اجاره اتفاق مي‌افتد.
-2مـتـعـاقـدان عـقـد اجاره‌اي را منعقد کرده و درخصوص تعيين مدت هم مذاکره نمايند؛ اما در نهايت مدت را تعيين نکنند.به عنوان مثال، متعاقدان عقد اجاره‌اي را منعقد نموده و مدت عقد را اين گونه تعيين نمايند: مدت مناسب، مدت لازم، مدت مورد مصالحه، مدت زماني که اوضاع و احوال اقتضا مي‌کند.يا آن که به‌صراحت اعلام دارند عقد اجاره براي مدت نامعلومي منعقد شده است.
اما اگر متعاقدان ذکر کنند که مدت عقد اجاره ، ، يا ، در اين صورت مدت عقد را نمي‌توان نامعلوم محسوب کرد؛ زيرا مدت اين عقد در هر صورت از 60 سال تجاوز نمي‌کند و با موت موجر عقد اجاره پايان مي‌پذيرد.
-3 اگر عقد اجاره‌اي منعقد شود و متعاقدان بر مدت معيني توافق نمايند؛ اما هيچ‌کدام نتوانند اين مدت را اثبات کنند، در اين صورت نيز عقد اجاره براي مدت نامعلوم منعقد شده است.از اين‌رو، عقد اجاره در مدت زماني که براي پرداخت اقساط مال‌الاجاره تعيين شده، معتبر است.
مدت عقد اجاره در 3 بند احصا شده در ماده 563 قانون مدني مصر، مدت زماني است که براي پرداخت اقساط مال‌الاجاره تعيين شده است و پايان اين مدت با مطلع کردن طرف ديگر عقد در مواعد مقرر در ماده مـذکـور حـاصـل مـي‌شـود.بـنـابراين اگر موعد پرداخت اجاره‌بها سالانه باشد -همچنان که درباره اراضي زراعتي اين چنين است- مدت عقد اجاره يک سال است و در صورتي که در مواعد مقرر يکي از متعاقدان، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نکند، عقد اجاره براي يک سال ديگر تجديد مي‌شود و همچنين است براي ساليان بعدي.
اما اگر مدت پرداخت اقساط مال‌الاجاره ماهانه باشد، مدت عقد يک ماه است و براي مدت‌‌هاي بعدي نيز قابل تجديد مي‌باشد و خود به‌خود تجديد مـي‌شـود؛ مـگـر ايـن کـه در مواعد مقرر در ماده 563، يکي از متعاقدان طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نمايد.در ديگر انواع اجاره که پرداخت اقساط مال‌الاجاره به صورت هفته‌اي، روزانه يا ساعتي تعيين مي‌شود نيز به همين شيوه عمل مي‌گردد.
حقوق فرانسه
در حقوق فرانسه علاوه بر اين که ممکن است متعاقدان عقد اجاره‌اي را منعقد کنند و مدت آن را تعيين ننمايند، قانون‌گذار تمامي عقود اجاره‌اي غير مکتوب را مـي‌نامد.اين موضوعي است که حقوق‌دانان فرانسه به آن انتقاد کرده‌اند و آن را غير منطقي مي‌دانند؛ زيرا ممکن است عقد اجاره‌اي به صورت شفاهي (غيرمکتوب) منعقد شود و متعاقدان مدت آن را تعيين نـمـايـند.در اينجا تحميل مدت از سوي قانون‌گذار بر متعاقدان کاري غير‌اصولي است.حال ببينيم در حقوق فرانسه درخصوص عقد اجاره بدون مدت -که اجاره‌هاي غيرمکتوب هم در زمره آن محسوب مي‌شوند- چه تدبيري انديشيده شده است؟
ماده 1758 قانون مدني فرانسه مقرر مي‌دارد: ش
در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق مصر، اگر عقد اجاره‌اي منعقد شود و متعاقدان نتوانند مدت عقد را تعيين کنند؛ اما پرداخت اقساط مال‌الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال مشخص نمايند، عقد اجاره باطل نيست.بنابراين متعاقدان نسبت به زماني که از قرار آن پرداخت اجاره‌بها را تعيين نموده‌اند، چه به صورت سالانه، ماهانه يا روزانه، ملزم به رعايت شرايط عقد هستند.با پايان يافتن اين مدت و با رعايت مواعد قانوني که مطابق عرف محل تعيين مي‌شود، هر کدام از متعاقدان مي‌توانند عقد اجاره را فسخ کنند.ماده 1738 قانون مدني فرانسه در اين زمينه مقرر مي‌دارد: منبع:http://www.maavanews.ir/tabid/53/ctl/Edit/mid/373/Code/7177/Default.aspx
برچسب ها:بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت در حقوق مدني ايران، مصر و فرانسه