تأثيرقانون تملك آپارتمانها بر ماهيت معاملات املاك شهري
شهناز سيف الهي – كارشناس ارشد حقوق خصوصي
چكیده
قانون تملك آپارتمانها ازمصاديق قوانين تحديد مالكيت مي‌باشد.
مفاد اين قانون درصدد ايجاد رفاه حال آپارتمان نشينان است و درعين حال تشويقي براي افراد است كه چنين محل ومكاني را براي سكونت اختيارگزينند.
يكي ازمسائل مهم دراين قانون، اين است كه قسمتي ازآپارتمان‌ها بايستي مشترك و متعلق به همه مالكين واحدها باشد وقسمتي هم اختصاصي كه براي هرواحد مقرر شده است. وبنابراين سازندگان به هنگام ساخت آپارتمانها بايد مفاد اين قانون را رعايت كنند و ازجهت حقوقي هم طوري عمل كنند كه قسمتهاي مشترك باقي بماند وقسمت‌هاي اختصاصي هم به صورت اختصاصي باقي بماند. عدم رعايت اين قوانين ممكن است به چند حالت ذيل جلوه كند.
1-مالك قسمتهاي مشترك، ملك را كه بايستي به صورت مشاعي باقي بماند ازحالت مشاعي خارج مي‌نمايد و به صورت اختصاصي درمي آورد و به ثالث منتقل مي‌كند، ماهيت اين معامله بطلان است چون خلاف قانون تملك آپارتمانها كه آمره است مي‌باشد.
2-مالك بعضي از قسمتهاي اختصاصي كه بايستي بصورت ملحقات يك واحد آپارتماني باشد آن را مستقل نمايد وسپس آن را به شخص ثالث غيرمالك واحد آپارتماني منتقل نمايد.
دراين خصوص نظرات مختلفي ارائه شده است كه به نظر نگارنده نظريه مورد قبول اين است كه ماهيت چنين معامله‌اي بطلان است.
كليد واژه ها: املاك شهري، مالكيت مشاعي، مالكيت اختصاصي، پيشه وسكنا،غاصب.
طرح بحث:
يكي از قوانين خاص و مهم كه در حال حاضر در كشور از اهميت خاصي برخوردار است قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرائي آن است كه هم اكنون خواه در شهرهاي كوچك يا كلان شهرها جايگاه مهم دارد.
قانون مزبور، خاص و در عين حال با فلسفه خاصي تدوين شده است و مفاد آن طوري است كه در صدد ايجاد رفاه حال آپارتمان نشينان است و درعين حال تشويقي براي افراد است كه چنين محل و مكاني را براي سكونت اختيار گزينند ولي براي جلوگيري از بي نظمي و هرگونه سوءاستفاده مالكين و سازندگان، قانون‌گذار با تدوين قانون فوق در صدد اين است كه روشی دقيق و ظريف را مقرر دارد. يكي از مسائل مهم در قانون مزبور كه به نحوي با عنوان مقاله تطبيق دارد اين است كه در قانون مقرر شده كه قسمت هائي از آپارتمانها بايستي مشترك و متعلق به همه مالكين واحدها باشد و قسمتي هم اختصاصي كه براي هر واحد مقرر شده است.
از روح قانون بر مي‌آيد كه همه سازندگان بايد نه تنها اين روش قانون‌گذار را به هنگام ساخت آپارتمانها رعايت كنند بلكه از جهت حقوقي هم طوري عمل كنند كه قسمتهاي مشترك و قسمتهاي اختصاصي آنگونه كه قانون‌گذار مقرر نموده باقي بماند و مالكين مجاز نباشند بر خلاف آنچه قانون‌گذار مقرر نمود عدول نمايند. حال چنانچه مالكين يا سازندگان بر خلاف قانون فوق‌الذكر عمل كنند كه آن را به ديگران بفروشند و يا قسمتهاي اختصاصي را براي مالكين واحد مربوطه اختصاص ندهند بلكه جداكنند و آن را به ديگران واگذار كنند.
در اين مبحث درصدد بررسي ماهيت چنين معامله‌اي هستيم ولي جهت بررسي ماهيت چنين معامله‌اي ابتدا در گفتار اول به آشنائي با قانون تملك آپارتمانها و آئين‌نامه اجرايي مي‌پردازيم كه به عنوان مقدمه و لازمه گفتار دوم ضرورت دارد سپس در گفتار دوم به بررسي ماهيت معاملاتي مي‌پردازيم كه بدون در نظر گرفتن قانون مزبور صورت مي‌پذيرند.
گفتار اول: آشنايي با قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرائي آن
در قانون تملك آپارتمانها، تعريفي از آپارتمان ولو به معناي لغوي آن نشده است. شايد در تعريف آپارتمان بتوان گفت: آپارتمان عبارت است از يك واحد مسكوني يا اداري يا تجاري مستقل از واحدهاي ديگر كه جميعا ساختمان مادر را تشكيل مي‌دهند. اولين مجموعه‌هاي آپارتماني در سال 1337 در تهران ساخته شد و از آنجا كه موضوع آپارتمان يك پديده جديد بود لذا قانون ثبت اسناد و املاك سال 1310 و اصلاحات والحاقات بعدي آن تا سال 1337 از لحاظ ثبتي و حقوقي جواب‌گوي اين پديده جديد نبود و از طرفي آپارتمان‌نشيني، حقوق و تكاليف ساكنين آپارتمانها و نحوه اداره و نگهداري آنها نيز براي مسئولين دولتي امري تازه و ناشناخته بود.
با در نظر گرفتن و تاثير اين موضوعات، لايحه قانون تملك آپارتمانها در سال 1337 به مجلس تقديم و پس از تاخير زياد، در نهايت در جلسه 16/12/1343 تصويب شد و اصلاحات و الحاقاتي كه تدريجا تا پايان سال 1376 در آن عمل آمد و به‌صورت متن موجود فعلي شكل گرفت.
تعدادي از مواد قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرايي كه مرتبط با مبحث حاضر است در ذيل خواهد آمد و پس از ذكر موارد توضيح لازم داده خواهد شد. بعضي از مواد قانون مزبور عبارتند از:
ماده 1- مالكيت در آپارتمان‌هاي مختلف و محل‌هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است: مالكيت قسمتهاي اختصاصي و مالكيت قسمتهاي مشترك
ماده 2- قسمتهاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمت هائي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گردد به طور كلي قسمت هائي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده است از قسمتهاي مشترك محسوب مي‌شود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معين بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.
ماده 3- حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصه او در قسمتهاي مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي به هر صورتي كه باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود.
ماده 4-……. پرداخت هزينه‌هاي مشترك؛ اعم از اينكه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است.
ماده 10- هر كس آپارتماني را خريداري مي‌نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهيم مي‌گردد.
بعضي از مواد آئين نامه قانون مزبور عبارتند از:
ماده 1– قسمت هائي از بنا اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفا براي استفاده انحصاري شريك ملك معيني يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد.
ماده 2- علاوه بر ثبت اراضي زير بنا و محوطه باغها و پارك‌هاي متعلقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد به طور مجزا سند مالكيت صادر شود. مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمتهاي وابسته، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.
مواد 3 و 4 به شرح ذيل مربوط به قسمتهاي مشترك است:
ماده 3 مقرر مي‌دارد: قسمت هائي از ساختمان، اراضي و متعلقات آنها كه به طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركا مي‌باشد قسمتهاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري بر آنها قائل شد.
تبصره: گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياء ديگر و همچنين نگهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است.
قسمتهاي مشترك در مالكيت مشاع تمام شركاي ملك است. هر چند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمت‌ها عبور نمايد.
ماده 4 – قسمتهاي مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك آپارتمانها عبارتند از:
الف – زمين زير بنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد
ب – تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رخت شويخانه،تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از قبيل؛ (لوله‌هاي فاضل آب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري) گذرگاه‌هاي زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره.
پ: اسكلت ساختمان
ت: درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها كه خارج از قسمتهاي اختصاصي قرار گرفته اند.
ث: تأسيسات مربوط به راه پله‌ها از قبيل وسائل تأمين كننده روشنائي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنها به استثناي تلفن‌هاي اختصاصي، شيرهاي آتش نشاني، آسانسور، و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني
ج – بام و كليه تاسيساتي كه براي استفاده عموم شركا و يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است
ح – نماي خارجي ساختمان
خ – محوطه ساختمان، باغها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي دارد و در سند قسمت اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.
نتايجي كه از مواد قانوني فوق الذكر به دست مي‌آيد اين است كه وقتي مالك ملكي، بر روي ملك خود آپارتمان احداث مي‌كند هر چند ملك وي قبل از احداث آپارتمان داراي يك پلاك ثبتي است ولي بعد از احداث آپارتمان موظف است
اولا: با توجه به مواد قانوني قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرائي آن به شرح فوق قسمتهاي اختصاصي و قسمت اشتراكي را به هنگام ساختن كاملا پيش‌بيني نمايد و قسمتهاي مشترك را طوري تعبيه نمايد كه تمامي مالكين آپارتمانها بتوانند از قسمتهاي مشترك استفاده نمايند.
ثانيا: پس از اتمام عمليات ساختماني، با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاك و ارائه پايانكار صادره از سوي شهرداري نسبت به تفكيك واحدهاي آپارتماني مبادرت نمايد به طور يكه براي هر واحد آپارتماني يك پلاك فرعي مجزا در نظر گيرد. بند 318 مجموعه بخش نامه‌هاي ثبتي مقرر مي‌دارد، نسبت به آپارتمان‌هائي كه با رعايت ضوابط مقرره، تفكيك شده است در صورت درخواست مالك، اداره ثبت بر اساس صورت مجلس تفكيكي و با ابطال سند مالكيت اوليه در مورد هر يك از آپارتمانها سند مالكيت تفكيكي جداگانه صادر و تسليم نمايند. (بخشنامه 4460/3 – 31/6/55 اصلاحي) در سند مالكيت هر يك از واحدها ضمن اينكه قسمت اختصاصي هر واحد ذكر مي‌شود قسمتهاي اشتراكي در آن درج مي‌شود بطوريكه قسمتهاي اشتراكي در سند مالكيت همه واحدها درج مي‌گردد كه اين بدين معناست كه مالكيت قسمتهاي اشتراكي به صورت مشاعي و متعلق به همه است.
وقتي مالكيت مشاعي متعلق به همه است استفاده اختصاصي براي مالكين واحدها ممنوع است.
گفتار دوم: بررسي ماهيت معاملاتي كه بدون در نظر گرفتن قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرائي صورت مي‌پذيرد
طرح بحث:
در گفتار اول كلياتي در خصوص قانون و آئين نامه تملك آپارتمانها بالاخص از جهت در نظر گرفتن قسمتهاي اختصاصي و قسمتهاي اشتراكي به هنگام احداث و همچنين به هنگام تفكيك واحدهاي آپارتماني گفته شد، حال ممكن است مواردي پيش آيد كه مالك آپارتمان به هنگام احداث و يا به هنگام تفكيك قوانين مزبور را رعايت نكند عدم رعايت قوانين مزبور ممكن است به چند حالت ذيل جلوه نمايد:
حالت اول – بررسي ماهيت معامله ملكي كه مالك آن را از حالت مشاع خارج ساخته و مستقلا به فروش رساند؛
قسمتهاي مشترك را كه متعلق به همه مالكين واحدهاست، با توجه به قانون و آئين نامه كه بايستي به صورت مشاعي و مورد استفاده همه قرار گيرد، مالك آن را از حالت مشاعي خارج‌نمايد و به صورت يك قسمت جداگانه در آورد و به اشخاص ديگر يا به يكي از مالكين واحدها و يا به شخص ثالث كه هيچ مالكيتي در هيچ يك از واحدهاي آپارتماني ندارد بفروشد. به عنوان مثال محوطه ساختمان را كه مشاع و متعلق به همه مالكين واحدهاست، به صورت يك قسمت جدا نموده و آنرا به شخص ثالث يا به يكي از مالكين واحدها منتقل نمايد و يا…
حالت دوم – بررسي ماهيت معامله ملكي كه جزء ملحقات آپارتمان مي‌باشد ولي مستقلا به فروش مي‌رسد، يا بعضي از قسمتهاي اختصاصي كه بايستي به صورت ملحقات يك واحد آپارتماني باشد آن را مستقل نمايد و سپس آن را به شخص ثالث غير مالك واحد آپارتماني بفروشد به عنوان مثال پاركينگ هرچند اختصاصي است ولي مختص به هر واحد است ولي بدون اعتنا به اينكه پاركنيگ متعلق به يك واحد مربوطه است آن را به صورت يك قسمت جداگانه در آورد و بالاخص به يك شخص ثالث كه در مجموعه آپارتمان هيچ گونه مالكيتي ندارد بفروشد. در خصوص هر يك از حالتهاي اول و دوم توضيح خواهيم داد.
در خصوص حالت اول بايد گفت از آنجا كه فلسفه قرار دادن بخش هائي از آپارتمان به عنوان قسمت مشترك و مشاع و متعلق به همه مالكين واحدها، همانا استفاده بهتر و زندگي راحت تر براي مالكين همه واحدهاست. لذا جدا كردن بخشي از قسمتهاي مشترك و منحصر كردن آن و استفاده اختصاصي از آن نه تنها عمل غاصبانه محسوب مي‌شود و خلاف قانون تملك آپارتمانها كه قانون آمره است مي‌باشد، بلكه فروش آن پس از جدا كردن و منحصر جلوه دادن به طريق اولي يك روش غير قانوني است و ضمانت اجراي چنين معامله‌اي بطلان است زيرا خلاف قانون آمره است.
در خصوص غاصبانه بودن تصرف يكي از مالكين در قسمت مشترك هر چند موضوع اين مقاله نيست ولي بيانگر اهميت اين موضوع است كه قسمت مشترك متعلق به همه است.
دادنامه شماره 202-21/3/73 صادره از شعبه 46 دادگاه حقوقي 2 تهران كه نشانگر اين اهميت است مي‌تواند مفيد باشد. دعوي خواهان آقاي سيد حسن به شرح دادخواست و صورت جلسه مورخ 22/8/72 دادگاه خلع يد خواندگان از حياط جنوبي يك باب انباري احداثي در ملك پلاك ثبتي 1519 فرعي از 135 اصلي واقع در قيطريه مي‌باشد و در توضيح اظهار داشتند با خواندگان مجتمعا مالك مجموعه 8 واحدي آپارتمان‌هاي احداث شده در عرصه مذكور مي‌باشند. ليكن نامبردگان بخشي از قسمتهاي مشترك را كه عبارت از حياط جنوبي و يك باب انباري [مي‌باشد] را انحصارا متصرف شده از استيفاي آنان امتناع مي‌نمايد و در جهت اثبات ادعا به صورت مجلس تفكيكي و اسناد مالكيت و اظهار نظر كارشناس استناد كرده اند كه قطع نظر از اينكه آقاي كارشناس پس از بررسي سابقه ثبتي در صورت جلسه تفكيكي به شرح نظريه وارده به شماره 666/8/12/72 يك باب انباري زير زميني و حياط جنوبي مورد بحث را نيز جزء مشاعات و مشترك بين 8 دستگاه آپارتمان اعلام كرده است نظر به اينكه خوانده رديف 1 با اقرار به اين مسئله، به تصرف انحصاري خود در حياط جنوبي اذعان و خوانده رديف 2 با قبول مشاعي بودن انباري و تصرف منحصر خود در يك باب انباري صحه گذاشته است.
مطابق مواد 308 و 311 قانون مدني و همچنين قانون تملك آپارتمانها عمل خواندگان غصب تشخيص و حكم به خلع يد آنان از قدر السهم مشاعي خواهانها در يك باب حياط جنوبي و انباري موجود در زير زمين صادر و اعلام مي‌دارد….» شعبه 46 دادگاه حقوقي 2 تهران.
وقتي تصرف مادي يكي از مالكين در قسمت مشاعي با توجه به قانون تملك آپارتمانها منع شده است، به طريق اولي در راستاي بند يك فوق‌الذكر چنانچه قسمت مشاعي مزبور جدا و منفك گردد و بر آن قسمت مزبور معامله‌اي صورت پذيرد ضمانت اجراي چنين معامله‌اي بطلان است.
دادنامه شماره 669/210 – مورخه 9/12/74 صادره از سوي شعبه 21 ديوان عالي كشور به شرح ذيل مي‌تواند پشتوانه استدلال فوق‌الذكر باشد.
در مورخه 4/4/70 وكلاي تجديد نظر خواه دادخواستي به طرفيت تجديدنظر خوانده به‌خواسته الزام خوانده به اخذ پايان كار از شهرداري و انتقال رسمي شش دانگ يك باب زير زمين ساختمان كه (ظاهرا قسمت مشترك همه واحدهاي آپارتماني بوده است) مستحدثه در پلاك ثبتي 7161 – 7167 فرعي از 3526 اصلي بخش سه تهران و مطالبه خسارت به دادگاه حقوقي يك تهران تسليم و توضيح داده‌اند كه خوانده به موجب مبايعه نامه 20/10/67 زير زمين آن را به موكل فروخته و سي ميليون ريال از ثمن معامله را نقدا گرفته قرار بود ما بقي را در دفتر خانه دريافت نمايد ولي تا به حال خوانده از مراجعه به شهرداري و تفكيك ساختمان امتناع مي‌ورزد و خواسته فوق را تكرار نموده اند.
مفاد قرار داد مورخه 21/10/67 استنادي وي خواهان اين است كه خوانده زير زمين موصوف را با يك برق سه فاز و گاز مشترك به خواهان فروخته تاريخ حضور در دفتر خانه هم مشخص شده است.
در بين مدارك اظهار نامه‌اي وجود دارد كه خوانده (فروشنده) به خواهان (خريدار) ارسال نموده و عنوان كرده كه بيايد و بيعانه را از او دريافت نمايد زيرا اگر زير زمين را تحويل خريدار بدهد و خريدار درب را باز كند شهرداري به علت تخلف ساختماني پايان كار نخواهد داد. متقابلا خواهان (خريدار) به فروشنده اظهار نامه ارسال و از وي خواسته‌اند دليل مبني بر اينكه مبيع (زيرزمين) جزء قسمتهاي اختصاصي بوده نه مشاعات، ارائه دهد و الا به عنوان فروش مال غير تحت پيگرد قرار خواهد گرفت.
دادخواست متقابل از سوي خوانده (فروشنده) داده شده و به همين شعبه ارجاع شده كه فروشنده در دادخواست توضيح داده كه نا اگاهانه زير زمين را به موجب قرارداد 20/10/67 با خوانده معامله كرده سي ميليون ريال دريافت كرده است. به شهرداري مراجعه نموده ولي شهرداري اعلام نموده چنانچه زير زمين به انبار مسكوني تبديل شود و راه زير زمين بسته شود امكان تفكيك نيست. ( طي نامه شماره 6443 4/11/50 – 14/1/68) لذا خواهان دعوي متقابل خواستار ابطال معامله مي‌باشد. وكلاي خواهان دعوي اصلي (خوانده متقابل) عنوان نموده اند كه معامله به صورت قطعي واقع شده و شرايط در ماده 190 ق. م رعايت شده و خوانده دعوي اصلي ( خواهان دعوي متقابل) بايد دليلي براي بطلان ارائه نمايد و از آنجا كه زير زمين داراي درب مجزا بوده مزاحمتي براي رفت و آمد ساكنان آپارتمانها ندارد و فروشنده موظف بوده قبلا آپارتمان را تفكيك كرده آنگاه بفروشد و اكنون هم در صورتي كه هزينه‌هاي متعلقه را به شهرداري بپردازد امكان تفكيك است [و] حقوق موكل (خريدار) رعايت مي‌شود دادگاه دو پرونده را توامان رسيدگي نموده قرار معاينه محل و تحقيق محلي صادر و اجرا نموده سوابق و وضعيت ثبتي را از اداره ثبت استعلام و اعلام ختم دادرسي نمود به اين توضيح كه: «با عنايت به نامه شهرداري [دائر] بر اينكه با تبديل زير زمين به انبار مسكوني و انسداد راه زير زمين اقدام به تفكيك ميسر نيست و اينكه مراتب عدم امكان تفكيك به خوانده دعواي تقابل (خريدار) ابلاغ شده با توجه به قاعده لاضرر و اينكه حسب ظاهر پرداخت عوارض مربوطه و تبديل زير زمين مبلغ معتنابه مي‌باشد و بيش از قيمت ملك است و تكليف مالايطاق و موجب عسر و حرج مي‌گردد حكم به بطلان قولنامه مورخه 20/10/67 و استرداد مبلغ و تحويل آن به خواهان دعوي اصلي صادر مي‌نمايد و دعوي خواهان اصلي به طرفيت خوانده دعوي اصلي دائر بر اخذ پايانكار از شهرداري انتقال رسمي زير زمين را مردود اعلام نموده است.
اين راي از سوي خواهان دعوي اصلي تجديد نظر خواهي گرديد كه در شعبه 21 ديوان عالي كشور بررسي شد و ديوان عنوان نمود كه ايرادات وكلاي تجديد نظر خواه تكراري است لذا دادنامه تجديد نظر خواسته را تائيد نمود.
راي صادره كاملا با اصول و موازين قانوني منطبق است و محاكم بايستي به‌طور قوي از هر گونه اقدام يا معامله‌اي كه از اشخاص بر خلاف قانون تملك آپارتمانها صورت گيرد را صراحتا باطل اعلام نمايند ولي با كمال تعجب بعضي از محاكم بدون توجه به فلسفه قانون مزبور بعضا آرائي صادر مي‌كنند كه به هيچ وجه منطبق با روح قانون مزبور و آمره بودن آن نيست. راي ذيل از جمله آرائي است كه موجبات شگفتي است و قابل انتقاد است.
دادنامه شماره 76-74 مورخه 2/2/74 صادره از سوي شعبه 47 دادگاه حقوقي 2 تهران بدين شرح است كه خواهانها خانم‌ها فاطمه و زهره با وكالت آقاي حسيني دعوائي به خواسته اصلاح صورت مجلس تفكيكي به طرفيت اداره ثبت قلهك و آقاي جلال طرح نموده است. خواسته وكيل خواهانها صدور حكم بر الزام آقاي جلال به چهار خواسته است كه يكي از خواسته‌ها اين است كه چون در اداره ثبت صورت جلسه تفكيكي به نحوي تنظيم شده است كه حياط صرفا متعلق به مالك طبقه همكف گرديده است كه وكيل خواهانها استدلالش اين است كه چون حياط مشترك است لذا از ابتدا صورت جلسه تفكيكي در اين مورد كه حياط را مختص مالك طبقه اول قرار داده امر غير قانوني و خلاف قانون تملك آپارتمانها است.
دادگاه موضوع را به كارشناس ارجاع نموده و در نهايت رأي داده است مبني بر اينكه «با توجه به اسناد مالكيت اصحاب دعوي و صورت جلسه تفكيكي حق بهره گيري از حياط صرفا از آن مالك است و دعوي خواهانها در خصوص حياط فاقد وجاهت قانوني و فني است و مغايرتي نيز با قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرائي نداشته و خريداران در زمان خريد هر واحد آپارتماني از اين مساله اطلاع داشته و با توجه به آن ارزش هر واحد آپارتمان تعيين شده است نه بيشتر….. بنا به جهات اشعاريه دادگاه دعوي وكيل خواهانها را در اين قسمت غير ثابت تشخيص و به بطلان آن اصرار راي مي‌نمايد.»
راي مزبور شايد با قواعد عام قانون مدني صحيح جلوه كند ولي با توجه به قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرائي كه قانون خاص مي‌باشد و با فلسفه خاصي تدوين يافته و آمره بودن آن كاملا واضح است به هيچ وجه راي صحيح نمي‌تواند باشد و فاقد اعتبار است زيرا حياط از ديدگاه قانون تملك آپارتمانها مشترك است و متعلق به همه واحدها است و نمي‌توان آن را مجزا و براي يك واحد اختصاص دهد اما در خصوص حالت دوم فوق الذكر كه بعضا مالك آپارتمان قسمت اختصاصي را كه بايستي به صورت ملحقات يك واحد آپارتماني باشد آن را مستقل مي‌نمايد و سپس آن را به شخص ثالث غير مالك واحد آپارتماني مي‌فروشد به عنوان مثال پاركينگ هر چند اختصاصي است ولي مختص به هر واحد است ولي بعضا مالك بدون اعتنا به اينكه پاركنيگ متعلق به يك واحد مربوطه است آن را به صورت يك قسمت جداگانه در مي‌آورد و بالاخص اينكه آن را به شخص ثالث كه در مجموعه آپارتمان، هيچ گونه مالكيت ندارد مي‌فروشد در اين خصوص نظرات مشورتي قضات به شرح ذيل اعلام شده است كه ضمن طرح سئوال، نظرات مطروحه نيز گفته مي‌شود.
سوال: آيا با توجه به قانون تملك آپارتمانها، مالك آپارتمان مي‌تواند آپارتمان اختصاصي خود را به كسي و انباري يا پاركينگ مربوط به آن را به شخص ديگري به طور جداگانه بفروشد يا خير و در صورت ممنوعيت چنانچه اين معاملات صورت گرفته باشد راه چاره چيست ؟
در تاريخ 6/12/66 راجع به مسئله فوق چهار نظر ايراد گرديد
نظر اول كه به اكثريت آرا اعلام شد:
اگر چه انباري يا پاركينگ حسب قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرائي آن از قسمتهاي مشترك نبوده و جزء قسمتهاي اختصاصي است ليكن چون از لوازم و ملحقات آپارتمان است نمي‌تواند مالك مستقل داشته باشد و فروش انباري يا پاركينگ با روح قانون تملك آپارتمانها كه از قواعد آمره است سازگاري ندارد زيرا تالي فاسد معامله مذكور اين خواهد بود كه اجنبي بدون داشتن مالكيت نسبت به آپارتمان يا حق استفاده از قسمتهاي اشتراكي از يك مجتمع مسكوني بتواند اتومبيل خود را در پاركينگ آنجا بگذارد و يا متصرف انباري شود و احتمالا از آن استفاده برخلاف منظور نمايد و يا لزوما از قسمتهاي مشترك ساختمان استيفاي منفعت كند، در حالي كه حق استفاده از قسمتهاي اشتراكي فقط براي مالكين يا متصرفين آپارتمانها شناخته شده است و لاغير. از اين رو بايد گفت اين امر امكان عملي نداردو مستلزم مزاحمت مالكين و متصرفين ساير آپارتمانها و تجاوز به حقوق آن‌هاست. نتيجه اينكه در ما نحن فيه، مالك آپارتمان نمي‌تواند آپارتمان خود را به شخصي و پاركينگ يا انباري آن را كه معمولا در سند تفكيكي داراي پلاك عليحده نيست به ديگري بفروشد و اگر فرضا خريدار آپارتمان هم راضي شده باشد كه آپارتمان را بدون پاركينگ يا انباري معامله نمايد باز هم مالك نمي‌تواند آنها را به غير از مالكين آپارتمان‌هاي آن مجموعه بفروشد و در صورت فروش به غير، چنانچه مبايعه‌نامه عادي بود مملك و قابل ترتيب اثر قانوني نيست و اگر رسمي باشد مالك يا مالكين ساير آپارتمانها به عنوان ذي‌نفع مي‌توانند بطلان معامله مذكور را از دادگاه بخواهند.
نظر دوم: نظر به اينكه پاركينگ يا انباري به موجب قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرائي آن از قسمت اختصاصي است و چون هر مالك حق دارد در حصه اختصاصي خود هر گونه تصرف نموده و مثلا آن را به اجاره دهد يا به فروش رساند درما نحن فيه نيز مالك انباري يا پاركينگ مي‌تواند آن را به صورت جداي از آپارتمان به ديگري منتقل نمايد و چنين معامله صحيح و داراي آثار قانوني است و تصريحي بر منع آن نيست به هر حال خريدار آپارتمان كه حاضر شده آن را بدون پاركينگ يا انباري معامله نمايد مأخوذ به قرارداد خويش است. [لذا] او و همچنين مالكين آپارتمانها نمي‌توانند متعاقبا حسب مورد الزام فروشنده را به انتقال انباري يا پاركينگ و در صورت انتقال آنها به غير، بطلان معامله را از دادگاه درخواست نمايند.
نظر سوم: با توجه به قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرائي آن فروش انباري يا پاركينگ مربوط به آپارتماني از يك مجتمع به غير از مالكين آپارتمان‌هاي آن مجتمع جايز نيست.
نظر چهارم: چنانچه انباري يا پاركينگ به موجب سند تفكيكي اوليه داراي پلاك عليحده از آپارتمان بوده و يا دادگاه با توجه به قانون ثبت و مقررات شهرداري ضمن صدور راي قطعي، تصرف در آن را مجاز دانسته باشد فروش آن به هر شخص، خالي از اشكال است و نمي‌توان بطلان آن معامله را تقاضا نمود در غير اين صورت معامله نسبت به انباري يا پاركينگ به طور مستقل قانوني نبوده و باطل است. با توجه به چهار نظر مذكور كه نظريه اول به عنوان نظريه اكثريت ارائه شد، از نظر نگارنده نظر دقيق و قانوني و منطقي [همين نظريه] است؛ زيرا نظريه مزبور با فلسفه تدوين و تصويب قانون تملك آپارتمانها كاملا منطبق است و اگر جز اين باشد قانون مزبور بيهوده جلوه مي‌گردد و عملا زندگي در آپارتمان را براي افراد دچار مشكل مي‌كند بنابراين با توجه به آمره بودن قانون معاملاتي كه بر خلاف قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرائي صورت پذيرد بايستي از سوي محاكم باطل اعلام گردد و در واقع قانون مزبور را بايد از مصاديق استثنائات وارد بر اصل حاكميت اراده دانست.
نتيجه‌گيري
در مورد قانون تملك آپارتمانها كه ازمصاديق قوانين تحديد مالكيت است نيزگفته شد هرگاه يكي از مالكين آپارتمانها قسمت مشاعي آپارتمانها را جدا نموده ونسبت به فروش آن اقدام نمايد چنين معامله‌اي باطل است و هرگاه مالك واحد آپارتماني، بعضي ازقسمت‌هاي اختصاصي – كه بايستي به صورت ملحقات يك واحد آپارتماني باشد – بفروشد به عنوان مثال پاركينگ كه اختصاصي هر واحد است ولي مالك بدون اعتنا به اينكه پاركينگ متعلق به يك واحد مربوطه است، آن را به‌صورت يك قسمت جداگانه درآورد و به شخص ثالث كه در مجموع آپارتمان هيچ‌گونه مالكيتي ندارد بفروشد در اين مورد گفته شد [كه] ماهيت چنين معامله‌اي باطل است.
فهرست منابع:
قهرماني، اسداله: مجموعه قانون تملك آپارتمانها وآيين‌نامه اجرايي با آخرين اصلاحات و تاريخچه تكوين و تحول قانون، چ1، آينده، انتشارات كاوشگر، 1377.
گزيده آراي دادگاه حقوقي، تهران، انتشارات ميزان،1374.
نوبخت، يوسف: مجموعه انديشه‌هاي قضائي،چ 1، انتشارات كيهان،1376.
قانون تملك آپارتمانها وآئين نامه اجرايي آن مصوب 1343/2/16.
قانون ثبت اسناد واملاك مصوب سال 1310.
قانون اصلاحي ثبت اسناد و املاك مصوب 1365.
منبع:
http://www.ghazavat.com/61/maghale.htm
برچسب ها:آپارتمانها, املاك, تأثيرقانون, تملك, معاملات