تجمیع چند پلاک ثبتی
نگاهی به شرایط حقوقی تجمیع چند پلاک ثبتی آمارها نشان می‌دهد اگر دست‌اندرکاران امر مسکن طی چند دهه گذشته موفق می‌شدند که سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی تولید کنند، شاید امروزه شاهد تعادل بین عرضه و تقاضا می‌بودیم اما با توجه به اینکه سطح تولید سیصد هزار واحد بوده و از طرفی با توجه به هرم سنی کشور، که متقاضیان نیز افزایش داشته‌اند، می‌توان به این نتیجه دست یافت که کشور ما تا نقطه مطلوب فاصله دارد.
این امر در کلانشهرهایی مانند تهران باعث افزایش چشمگیر قیمت املاك شده که یکی از چاره‌های اندیشیده‌شده در خصوص تولید انبوه مسکن، خرد کردن املاک بزرگ به قطعات کوچکتر و نیز تجمیع قطعات کوچک به املاک بزرگتر به ویژه در بافت‌های فرسوده جنوب شهر است تا مقدمات ساخت و ساز آپارتمان‌های کوچک با رعایت استانداردهای مقاوم‌سازی و بهینه‌سازي مصرف انرژی و نیز رعایت تعریض معابر و پارکینگ و انباری تفکیک شده ممکن شود. در واقع تا رسیدن به بازار متعادل می‌توان از این راه میان‌بر در کنار سایر طرح‌های دولت از قبیل حمایت از انبوه‌سازان یا تسهیلات واگذاری زمین، بهره‌گیری کرد تا زمینه‌های متعادل‌تری فراهم شود.
آشنایی با برخی اصطلاحات حقوقی
ملک مشاع، به ملکی اطلاق می‌شود که مالکین در ذره ذره آن شریک هستند.
در معنای تفکیک باید گفت که از نگاه ثبتی تقسیم مال غیرمنقول (ملک) به قطعات کوچکتر را تفکیک می‌گویند. بنابراین در فرضی که مالک یا مالکین قطعه زمینی به مساحت 4 هزار متر قصد دارند آن را به قطعات 250 متری تقسیم کنند گفته می‌شود که آن ملک به قطعات 250 متری تفکیک شده است. افراز در اصطلاح عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا. به عبارت دیگر به تقسیم اموال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان اطلاق می‌شود بنابراین در تفکیک، مالک می‌تواند سهم خود را به قطعات کوچکتر تقسیم کند و به تنهایی مالک قطعات شود. اما در افراز گرچه ملکی به قطعات کوچکتر تقسیم می‌شود، حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی‌رود لذا اگر ملک مشاعی تفکیک شود، شرکا در هر قطعه‌ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند.
در صورت درخواست تجميع قطعات از سوي مالکين (به ويژه در بافت‌هاي فرسوده شهر) و مشروط به رسيدن به حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجميع (از زمان ابلاغ اين طرح تا پايان سال 1390- 200 مترمربع، از ابتداي سال 1391 تا پايان سال 1395- 250 مترمربع، از آغاز سال 1396 تا پايان سال 1400، 300 مترمربع و از آغاز سال 1401 به بعد 500 مترمربع)، به ازاي هر قطعه مازاد بر يک، 20 درصد و به نحوي که مجموع اين افزايش تراکم، از يک طبقه تجاوز نکندد، تراکم تشويقي تعلق خواهد گرفت.
تجميع اراضي به ويژه در بافت‌هاي فرسوده مسكوني، با اعمال سياست‌هاي تشويقي از جمله کاهش عوارض تراکم تا سقف تراکم ساختماني مجاز (ما‌به‌التفاوت تراکم پايه مالي و تراکم ساختماني مجاز)، حمايت مي‌شود كه نحوه و ميزان آن توسط شوراي اسلامي شهر تهران، تعيين مي‌شود.
به گزارش روابط عمومی معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، در محلات، بافت‌ها يا عرصه‌هايي که به هر علت، امکان تأمين پارکينگ در ساختمان‌هاي مسکوني موجود و احداثي وجود ندارد شهرداري تهران موظف است ترتيبي اتخاذ کند تا در کنار عرصه‌هاي مذکور و در فاصله‌هايي تا شعاع 250 متر، پارکينگ‌هاي عمومي و ترجيحاً به صورت مشاعي و با حق انتقال و واگذاري به اشخاص جهت پلاک‌هايي که طبق ضوابط قابليت تأمين پارکينگ ندارند با مشارکت بخش خصوصي و مصرف‌کنندگان محلي ايجاد و احداث شود.
پيش‌بيني محل احداث پارکينگ‌هاي عمومي مورد نياز شهر به عنوان يکي از فضاهاي خدمات عمومي شهر به ويژه در کنار رينگ‌هاي شهري و مراکز و گستره‌هاي کار و فعاليت (خصوصاً در مقياس منطقه‌اي و فرا منطقه‌اي)، در يک نقشه مستقل در طرح تفصيلي الزامي است. شهرداري موظف است در جهت احداث پارکينگ‌هاي مذکور با مشارکت بخش خصوصي و طبق ضوابط مصوب کميسيون ماده (5) شهر تهران در برنامه‌ای مشخص اقدامات لازم را به عمل آورد. نحوه تملک يا آزادسازي عرصه اين فضاها يا مشارکت با مالکين اينگونه کاربري‌ها، در اجراي اين بند طبق ضوابط و مقررات حاکم بر فضاهاي خدمات عمومي واقع در طرح‌هاي مصوب خواهد بود.
حفـاظت از ميـراث تاريخي هنگام تجمیع
حفاظت از آثار تاريخي، فرهنگي و معاصر شهرها، شامل حفاظت از کليه آثار ثبت‌شده و کليه آثاري که در آينده ثبت خواهند شد و رعايت حريم مجموعه ثبت‌شده داراي حريم، الزامي بوده و هرگونه تغییر در عرصه آثار مذکور منع قانونی دارد.
در این راستا هنگام درخواست تجمیع، یکی از نکاتی که باید ملحوظ نظر واقع شود، حفاظت از آثار معماري معاصر، و اینکه هرگونه مداخله در حدود 2 هزار و 300 خانه مسکوني واجد ارزش با هماهنگي شهرداري و ميراث فرهنگي و گردشگري صورت خواهد گرفت همچنین تغيير در نماي ابنيه ارزشمند تاريخي ممنوع، و هرگونه اقدام براي ايمن‌سازي اين ابنيه و تغييرات در داخل بنا، منوط به مجوز سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري است. شایان توجه است که ضوابط ساخت و ساز شامل مرمت، احيا، بهسازي، نوسازي و بازسازي، در کليه آثار و محوطه‌هاي تاريخي و فرهنگي ثبت‌شده توسط سازمان ميراث فرهنگي، از جمله پلاک‌هاي واقع در زير پهنه‌هاي مسکوني ارزشمند تاريخي تابع ضوابط و مقررات مصوب ميراث فرهنگي است. بنابراین هرگونه ساخت و ساز در مجاورت يا حريم آثار ثبت‌شده، با کسب مجوز و رعايت ضوابط و مقررات سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري، مجاز است.
تجمیع حدود ملک
به منظور تسریع بیشتر در کار مراجعین و جلوگیری از مکاتباتی که ممکن است برای متقاضیان ایجاد مشکل کند به کلیه مدیران ثبت مناطق و شهرستانها و واحدهای ثبتی که اختیار امضای اسناد مالکیت و ثبت دفتر املاک دارند اجازه داده شده است در مواردی که دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحدی درآمده باشد یا قطعاتی که وصل به هم باشد و با رعایت مقررات مربوط و در نظر گرفتن شرایط این دستور مالک تقاضای تجمیع کند یا مالک یا مالکین املاک مزبور سهام مشاعی برابر در املاک مورد تجمیع داشته باشند و با تسلیم اسناد مالکیت صادره قصد تجمیع حدود داشته باشند و انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده و موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نشود و ملک در بیع شرط یا وثیقه و بازداشت نباشد و ترسیم نقشه و تنظیم صورت‌مجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد، مشروط بر اینکه تجاوزی به مجاورین و کوچه‌ها و معابر و اموال عمومی نشود و حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق و با دفتر املاک نیز تطبیق کند دستور اصلاح و تجمیع را با بایگانی کردن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت جدید صادر و مراتب را با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوط در دفتر املاک توضیح دهند. ضمناً نسبت به پلاک‌هایی که حدود آنها به کوه یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است. بدیهی است این اجازه مانع نظارت کامل مدیران مناطق برحسن جریان نخواهد بود.
تجمیع حدود دو یا چند پلاک که اجازه ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت آن به مدیران ثبت مناطق و شهرستانها و واحدهای ثبتی داده شده در صورتی است که اختیار امضای اسناد مالکیت و ثبت املاک را داشته باشند و در عمل مستلزم دقت و توجه و بررسی کلی و همه جانبه وضعیت پلاک‌ها و شرایطی است که برای تجمیع حدود لازم است.
این شرایط عبارتند از:
1- هرگاه پلاک‌های مورد تجمیع دارای مالکین مشاعی باشند مالکین باید سهام مشاعی برابر در پلاک‌های مورد تجمیع داشته باشند.
2- هیچ یک از پلاک‌های مورد تجمیع در قید اسناد شرطی یا رهنی نباشند.
3- هیچ یک از پلاک‌های مورد تجمیع در قید بازداشت نباشند.
4- اسناد مالکیت پلاک‌های مورد تجمیع از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند.
بدین معنا چنان که به دلایلی از قبیل طرح تعریض گذر یا اشتباه در مساحت اولیه یا وجود اضافه مساحت در پلاک یا عدم تطبیق با مجاورین یا هر علت دیگر سند مالکیت یا محل تطبیق نکند بدواً باید با رعایت مقررات مربوط درخصوص هر مورد نسبت به اصلاح سند مالکیت اقدام و پس از اصلاح و تطبیق کامل اسناد مالکیت صادره با محل و مجاورین، نقشه‌بردار و نماینده ثبت نسبت به تهیه کروکی تجمیع حدود و گزارش اقدام کنند و در مواردی که اسناد مالکیت صادره فاقد مساحت و طول ابعاد است دقت کافی به عمل آید و با کنترل دقیق مجاورین و توجه به طول ابعاد آنها و حصول اطمینان از عدم تجاوز و تضییع حق مجاورین و شوارع، مساحت و طول ابعاد برای سند مالکیتی که فاقد مساحت و طول ابعاد بوده است تعیین شود، سپس نسبت به تجمیع حدود با سایر پلاک‌ها اقدام شود به همین دلیل در مواردی که حدود پلاک به مسیل یا کوه یا آبریز کوه یا اراضی ملی یا اراضی دولتی محدود است از شمول این دستور خارج و برای تجمیع حدود چنین پلاک‌هایی باید مراتب به اداره کل ثبت استان گزارش و طبق دستور عمل شود. در چنین حالت‌های خاصی تعیین مرز بین اراضی ملی و دولتی یا تعیین حد مسیل‌ها و بسترها با اراضی مورد مالکیت اشخاص باید با حضور نمایندگان دستگاه مربوط و با بررسی نقشه‌های هوایی و سوابق موجود در ثبت و مدارک و مستندات قانونی باشد؛ به طوری که بیم هیچ گونه تعدی و تجاوز به اراضی ملی و دولتی فراهم نباشد.
5- پلاک‌های مورد تجمیع کاربری یکسان داشته باشند لذا چنان که قطعه زمینی با کاربری مسکونی در مجاورت پلاک دیگری قرار گیرد که کاربری مسکونی ندارد با وجود تمام شرایط دیگر با هم قابل تجمیع نخواهند بود.
6- وضعیت مکانی پلاک‌های مورد تجمیع به‌نحوی باشد که بتوان بدون در برگرفتن پلاک‌های مجاور و معابر آنها در یک محدوده کادر کرده و یا اصطلاحاً پلاک‌های تجمیع شده بتوانند با هم کاملاً موزاییک شده و فاصله‌ای بین آنها نباشد.
7- تجمیع حدود با رعایت مفاد ماده 106 قانون مدنی و حفظ حقوق ارتفاقیه که برای مالك در املاک مجاور یا برای املاک مجاور در ملک مورد تجمیع وجود دارد صورت می‌گیرد.
به نقل از:http://www.hemayatonline.ir/?nid=4348&pid=13&type=0
برچسب ها:پلاک ثبتی, تجمیع, تجمیع پلاک ثبتی, تجمیع چند پلاک ثبتی, حقوق ارتفاقی, ملک مشاع