تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح-قسمت اول

نوشته شده توسط در جولای 22, 2011 . نوشته شده در مقالات حقوق خصوصی

جزوه درس ثبت و امور حسبي – ۱۶/۴/۱۳۸۷

مقاله اي كه در پيش رو داريم, ويرايش جديدي از متن سخنراني مورخ ۲۶/۸/۸۴ , حسينيه ارشاد – از سلسله سخنراني هاي ماهانه اي كه جهت ارتقاي سطح علمي و دانش فني كارآموزان وكالت برگزار مي گردد – است كه, با عنوان ((تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح)) توسط آقاي فرامرز زماني سليمي, قاضي بازنشسته و وكيل پايه يك كانون وكلاي دادگستري مركز ايراد گرديده است

عنوان مقاله: (( حقوق ثبت مدخل حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري))


مقدمه:
قوانين, ضوابط و مقررات ثبت اسناد و املاك از جمله مباحثي هستند كه در حقوق ثبت مورد بحث و بررسي قرار مي گيرند. كلمه ثبت از نظر حقوق ثبت اصطلاحاً عبارتست از نوشتن قراردادها, معاملات و وضعيت املاك در دفاتر رسمي . تعريف سند يا اسناد نيز در ماده ۱۲۸۴ قانون مدني: (سند عبارت است از هر نوشته اي كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد.) و ماده ۱۲۸۶ همان قانون: (سند بر دو نوع است: رسمي و عادي) عنوان شده است همچنين ملك يا املاك از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاك عبارت است از مال غيرمنقول, البته نه به معناي آن كه در موارد ۱۲ الي ۱۸ قانون مدني تعريف شده, بلكه به معناي اخص آن كه در عرف هم ملك و املاك ناميده مي شود و فقط شامل زمين و بناي احداثي در آن است.

بنا به تجربه به جرات مي توان ادعا كرد كه پرونده هاي حقوقي و كيفري با منشاء اختلاف ثبتي سنگين, پيچيده و در عين حال پر اهميت ترين دعاوي مطرح در مراجع قضايي را تشكيل مي دهد, بر اين اساس هدف غايي طرح اين مكتوب, صرفنظر از فايده اي كه براي منزلت آكادميك آن دارد, تبيين جايگاه حقوق ثبت در حقوق موضوعه ايران و ميزان اهميت و مدخليت آن در حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري , بخصوص براي آندسته از فعالان عرصه حقوق است كه ارتباط و آشنايي اندكي با اين حوزه از حقوق به معناي اخص دارند. در همين راستا به برخي از نظريات نوين در خصوص مسائل ثبتي كه در فرض پذيرش از سوي جامعه حقوقي مي تواند منشاء تحولات بنيادين در حقوق ثبت و نسبت آن با ساير بخشهاي حقوق به معاني اعم باشد, اشاره خواهد شد. همچنين به تناسب عنوان موضوعي مقاله عمده اي از مطالب معطوف به شرح وظايف و اختيارات هيات هاي نظارت و شورايعالي ثبت – مراجع رسيدگي كننده به دعاوي ثبتي – است كه در خاتمه جهت توضيح كاربردي و عملياتي مباحث, به تجزيه و تحليل نمونه اي از دعاوي ثبتي حقوقي (مختومه ) خواهيم پرداخت.

شرح مطالب مقاله به ترتيب ذيل است:
–مقدمه
–مبحث نخست: بررسي جايگاه واهميت حقوق ثبت در دعاوي حقوقي و كيفري
–گفتار نخست- اهميت حقوق ثبت از حيث آثار ثبت رسمي.
–گفتار دوم- اهميت حقوق ثبت از حيث جايگاه آن در تقسيم بندي هاي حقوق.
–مبحث دوم: مراجع رسيدگي كننده به اشتباهات ثبتي.
–گفتارنخست – هيات نظارت.
–گفتار دوم- شوراي عالي ثبت.
–مبحث سوم: تحليل نمونه راي راجع به اختلافات و اشتباهات ثبتي مطرح در مراجع قضايي.

مبحث نخست: بررسي جايگاه و اهميت حقوق ثبت در دعاوي حقوقي و كيفري
چنانچه پيش از آن تقرير شد پرونده هاي حقوقي و كيفري با منشاء اختلاف ثبتي از جمله مهمترين دعاوي مطرح در مراجع قضايي محسوب شده كه بلحاظ پيچيدگي و صعوبت مسايل مطرح در اينگونه دعاوي معمولا در رتبه اي پس از دعاوي قتل, نزاع هاي دستجمعي , ناموسي و همچنين دعاوي تجاري ناشي از قراردادهاي پيمانكاري قرار مي گيرند.

جهت درك اين مدعا توجه به برخي نمونه هاي پرونده هاي حقوقي و كيفري با منشاء ثبتي كه ذيلا عنوان مي گردد وافي به مقصود است:
الف- دعاوي كيفري:
۱–دعواي تصرف عدواني مدعي مالكيت اراضي بطرفيت متصرفي كه مترصد احداث اعياني است. ( در وضعيتي كه هنوز كه هنوز درخواست ثبتي بعمل نيامده باشد),
۲–دعواي تجاوز به اراضي ملي شده و املاك دولتي با وجود ادعاي سبق تصرف مالكانه متهم,
۳–دعواي جعل سند رسمي با تباني سردفتر و نيز دعاوي جعل معنوي سند رسمي,
۴–دعواي كيفري مربوط به معاملات معارض نسبت به اعيان و منافع و حقوق املاك ثبت شده,
۵–دعواي ابطال سند انتقال اجرائي ثبتي كه در جريان اجراي آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائيه بطرفيت متوفي ادامه يافته است, از جنبه كيفري آن, و …

ب- دعاوي حقوقي:
۱–اعتراض به درخواست ثبت متصرف مدعي مالكيت دارنده اسناد و بنچاق قديمي,
۲–دعواي خلع يد مالك ثبتي عليه مالك و متصرف عرصه و اعيان به داعيه(وقوع) اشتباه در پياده سازي محدوده ملك در طبيعت (با وجود مالكيت ثبتي متصرف),
۳–دعواي اعتراض به تحديد حدود از ناحيه مالك ثبتي مجاور به داعيه عدم متابعت از حدود قطعي شده پس از تحديد,
۴–دعواي ابطال تقسيم املاك مشاع به جهت عدم دخالت همه مالكين مشاع در امر تقسيم,
۵–دعواي ابطال سند انتقال اجرايي ثبتي كه جريان اجرائي آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائيه بطرفيت متوفي ادامه يافته است, از جنبه حقوقي آن و دهها نمونه ديگر …

همچنين توجه و تدقيق در نمونه ثبتي كه در انتهاي اين مقال تشريح خواهد شد مفيد خواهد بود.
اما به اعتقاد نويسنده به نظر مي رسد با توجه به تاثير گذاري وسيع , متنوع و تعيين كننده اي كه مسايل ثبتي در حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري دارد, نبايد به ذكر اين قليل اكتفا كرد, بدين منظور اهميت و جايگاه حقوق ثبت را از منظرهاي ديگري بررسي خواهيم كرد كه در قالب دو گفتار ارائه مي گردد.

گفتار نخست: اهميت حقوق ثبت از حيث آثار ثبت رسمي:
هدف از ثبت اسناد در يك بيان كلي رسميت و اعتبار بخشيدن و نتيجتا استفاده از امتيازاتي است كه قانوني براي اسناد ثبت شده قائل گرديده است كه به برخي از امتيازات قانوني اشاره مي گردد:

ماده ۱۲۹۲ قانوني مدني: ( در مقابل اسناد رسمي يا اسناديكه اعتبار اسناد رسمي را دارند انكار و ترديد مسموع نيست و طرف مي تواند ادعاي جعليت نسبت به اسناد مزبور كند يا ثابت نمايد كه اسناد مزبور به جهتي از جهات قانوني از اعتبار افتاده است),

ماده ۱۲۹۰ قانوني مدني: (اسناد رسمي درباره طرفين و وراث و قائم مقام آنان معتبر است…) ,

ماده ۷۰ قانون ثبت:(سندي كه مطابق قوانين به ثبت رسيده, رسمي است و تمام محتويات و امضاهاي مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اينكه مجعوليت آن سند ثابت شود),

ماده ۷۱ قانون ثبت: ( اسناد ثبت شده در قسمت مراجعه به معاملات و تعهدات مندرج در آن نسبت به طرفين يا طرفيكه تعهد كرده و كليه اشخاصي كه قائم مقام قانوني آن محسوب مي شوند رسميت و اعتبار خواهند داشت),

ماده ۷۲ قانوني ثبت: ( كليه معاملات راجع به اموال غير منقوله كه بر طبق مقررات راجع به ثبت املاك ثبت شده باشد, نسبت به طرفين معامله و قائم مقام قانوني آنها و اشخاص ثالث داراي اعتبار كامل و رسميت خواهد بود),

ماده ۷۳ قانون ثبت: (قضات و مامورين ديگر دولتي كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف مي نمايند در محكمه انتظامي يا اداري تعقيب مي شود ودر صورتيكه اين تقصير قضات يا مامورين بدون جهت قانوني باشد و به همين جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمي متوجه شود, محكمه انتظامي يااداري علاوه بر مجازات اداري آنها را به جبران خسارت وارده نيز محكوم خواهد نمود),

ماده ۹۲ قانون ثبت: (مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم عدليه لازم الاجرا است…)

ماده ۹۳ قانون ثبت: (كليه اسناد رسمي راجعه به معاملات املاك ثبت شده مستقيما و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجرا است…)

بديهي است فوايد و امتيازات ثبت قراردادها, معاملات و وضعيت املاك تا به حدي است كه بيش از پيش هر نظري را بر ضرورت الزامات گسترده تري براي ثبت جهت احتراز از مسايل عديده ناشي از عدم ثبت رسمي اعمال حقوقي, مجاب مي نمايد.

شايد از همين رهگذر است كه برخي از صاحبنظران (۱)حتي در مفاهيم وقوع عقد بيع و مالكيت ناشي از معاملات املاك غير منقول ثبت شده به لحاظ مقررات مواد ۲۲ و ۴۶ قانون ثبت قايل به تفكيك گرديده و تحقق معامله و ثبوت مالكيت خريداران اين قبيل اموال را به تنظيم سند رسمي در دفترخانه منوط و موكول مي دانند.

البته به نظر مي رسد با توجه به نظريه سنتي در خصوص ملزومات وقوع عقد بيع و نيز تصريحات مواد ۱۸۳ و ۱۹۱ قانون مدني, كه بر اساس آن براي وقوع عقد صرفا نياز به ايجاب و قبول است, پذيرش چنين نظريه اي حداقل در وضعيت قانوني فعلي, مشكل است. ولي فايده اي كه براي اين نظريه متصور است, تاكيد بر رويكردي قانوني است كه الزامات افزون تري را بر اشخاص جهت ثبت معاملات املاك غيرمنقول حاكم مي نمايد.

گفتار دوم: اهميت حقوق ثبت از حيث جايگاه آن در تقسيم بندي هاي حقوق:
متداول است كه در اكثر سيستم هاي حقوقي , حقوق را به دو بخش حقوق عمومي و حقوق خصوصي تقسيم نمايند. در يك تعريف كلي حقوق عمومي , حقوقي است كه بر روابط فيمابين حاكميت و اشخاص درون آن و بين دولتي با دولت ديگر حكومت مي كند. حقوق خصوصي نيز كه گاهي حقوق مدني خوانده مي شود به معاملات و روابط حقوقي بين اشخاص كشور مي پردازد. طبيعي است كه بلحاظ دخالت عنصر حاكميت در حقوق عمومي, اكثر مقررات اين بخش از حقوق, از خصلت آمرانه يا به عبارتي از قواعد آمره برخوردار باشد.
هدف از مقدمه كوتاهي كه ذكر گرديد, معطوف ساختن ذهن مخاطب به اين سئوال است كه آيا با علم به اينكه اكثر مقررات حقوق ثبت به لحاظ دخالت حكومت در تنظيم و ساماندهي قوانين مربوط به اسناد و املاك واجد جنبه آمرانه است, باز هم مي توان قايل به اين نظر بود كه حقوق ثبت, فرع حقوق خصوصي و يا زير شاخه آن است؟

منطقا جواب منفي است. حقوق ثبت را ديگر نمي توان منحصرا در حيطه خصوصي تعريف و طبقه بندي كرد, زيرا اين رشته حقوقي از ابعاد مختلف با حقوق عمومي ارتباط پيدا كرده و قواعد آن در غالب موارد , واجد جنبه آمرانه بوده و با نظم عمومي مرتبط مي باشد.

اين ويژگي و جدا شدن از قلمرو حقوق خصوصي تا بدانجاست كه چنانچه قبلا تقرير شد, برخي از اساتيد (۲) در مفهوم عقد بيع ومالكيت ناشي از معاملات املاك غيرمنقول بدون ثبت رسمي آن ترديد كرده و بلحاظ مقررات ثبتي تحقق معامله و ثبوت مالكيت خريداران اين قبيل اموال را به تنظيم سند رسمي در دفترخانه منوط و موكول كرده اند.

مبحث دوم: مراجع رسيدگي كننده به اشتباهات ثبتي
مراجع رسيدگي كننده نسبت به اشتباهات حاصله در عمليات ثبتي كه عمدتاً مربوط به مرحله مقدماتي است عبارتند از:
الف- هيات نظارت
ب- شوراي عالي ثبت

نظر به اهميت بررسي شرح وظايف و اختيارات مراجع مذكور و تاثيري كه نهادهاي مذكور جهت حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري اشخاص دارند در دو گفتار مجزا به تحليل كاركردها و شاخصه هاي رسيدگي به اختلافات ثبتي در اين مراجع مي پردازيم:

گفتار نخست- هيات نظارت:
يكي از مراجع اداري مهم كه به اختلافات و اشتباهات ثبتي رسيدگي مي نمايد هيات نظارت است و هيات مزبور در ماده ۶ اصلاحي قانون ثبت به شرح زير پيش بيني شده است: ( براي رسيدگي به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك در مقر هر دادگاه استان هياتي به نام هيات نظارت مركب از رئيس ثبت استان يا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزير دادگستري – در حال حاضر به انتخاب رئيس قوه قضائيه- تشكيل مي شود. هيات مزبور به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتي در حوزه قضائي استان رسيدگي مي نمايد. براي اين هيات يك عضو علي البدل از قضات دادگستري يا كارمندان ثبت مركز استان از طرف وزير دادگستري – در حال حاضر از طرف رئيس قوه قضائيه – تعيين خواهد شد).

همچنين ماده ۲۵ قانون مذكور حدود صلاحيت و وظايف هيات نظارت را در ۸ بند و ۵ تبصره به تفصيل مشخص كرده است كه قبل از بررسي اجمالي اين موارد, متذكر مي گردد اشتباهات ثبتي منتهي به طرح در هيات نظارت از يك سنخ نيست, بلكه اين اشتباهات بر دو نوعند:

الف- اشتباهات غيرموثر در جريان ثبت ملك,
ب– اشتباهات موثر در جريان ثبت ملك , كه در مورد اخير بطور كلي جريان ثبت باطل و تجديد مي شود, مثل اشتباه در هويت متقاضي ثبت يا اشتباه در موقعيت استقرار ملك مورد درخواست ثبت يا اشتباه در نوع ملك (دكان, باغ, خانه و … ) يا اشتباه در شماره اصلي ملك و يا اشتباه در مقدار مورد درخواست ثبت.
در خصوص اشتباهات غير موثر نيز هيات نظارت راسا دستور اصلاح و رفع اشتباه را صادر مي نمايد, مانند اشتباه در تاريخ يا نام كوچك افراد و يا از قلم افتادگي پلاك ثبتي كه در اظهار نامه صحيحا قيد شده و در آگهي اشتباه ثبت شده است.

اما موارد صلاحيت هيات نظارت بطور خلاصه عبارتند از:
بند ۱- اختلاف در پذيرش درخواست ثبت افراد با اداره ثبت و يا اشتباه در پذيرش آن و يا وجود تزاحم و تعارض در تصرف اشخاص,
بند۲- تشخيص نوع اشتباهات (به اين معني كه از نوع موثر است يا غير موثر) در جريان مقدمات ثبت املاك,
بند۳– وقوع اشتباهات قلمي در موقع ثبت ملك يا انتقالات بعدي و يا مغايرت ثبت دفاتر املاك با سند رسمي باحكم نهائي دادگاه, ( شايان ذكر است در اين مورد هم هيات نظارت پس از رسيدگي و احراز اشتباه, دستور اصلاح ثبت دفتر املاك و سند مالكيت را صادر مي نمايد),
بند۴- وقوع اشتباه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي كه در موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته است, در اين مورد چنانچه رفع اشتباه به حقوق كسي خلل وارد نكند, هيات نظارت دستور رفع اشتباه را و اصلاح آنرا صادر مي نمايد والا به ذينفع اخطار مي كندكه براي اشتباه به دادگاه صالح مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه و اصلاح مورد را پس از تعيين تكليف نهائي در دادگاه صادر خواهد كرد.

بند ۵- در خصوص تشخيص وقوع تعارض در اسناد مالكيت, كه مي تواند با توجه به مقررات لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مصوب سال ۱۳۳۳ و اصلاحات بعدي سند مالكيت معارض بطور كلي نسبت به يك ملك يا بعض آن صادر شود, يا تعارض در حدود املاك مجاور ياحقوق ارفاقي صورت گرفته باشد.

در خصوص وقوع تعارض موضوع در خور اهميت اين است كه سند مالكيت ثبت مقدم تا موقعي كه به موجب حكم نهايي دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالكيت ثبت موخر تا زماني كه طبق حكم نهايي نسبت به صحت آن حكم اصدار نيافته سند معارض تلقي مي شود.

ادارات ثبت مكلفند به محض آگاهي از صدور اسناد معارض مراتب را به دفاتر اسناد رسمي حوزه مربوط كتبا اعلام كرده , و گزارش امر را جهت اتخاذ تصميم به هيات نظارت ارسال نمايند.

در اين خصوص چنانچه بنا به تشخيص هيات نظارت و شورايعالي ثبت وقوع تعارض محرز تشخيص گردد به دارنده سند معارض (سند موخر) اخطار خواهد شد كه ظرف مهلت دو ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و گواهي طرح دعوي را در خصوص اثبات اصالت و اعتبار سند خود به اداره ثبت تسليم نمايند, در غير اينصورت دارنده سند مالكيت مقدم مي تواند با ارائه گواهي عدم طرح دعوي از مراجع صالح در مدت دو ماه مقرر مراتب را به اداره ثبت اعلام و اداره ثبت بطلان سند مالكيت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملك قيد و مراتب را به دارنده سند مذكور و دفاتر اسناد رسمي اعلام خواهد كرد.
قابل ذكر است كه دارنده سند مالكيت مقدم قبل از تعيين تكليف نهايي در دادگاه حق انجام معامله را دارد , ولي دفاتر اسناد رسمي مكلفند در متن سند تنظيمي قيد نمايند كه نسبت به مورد سند مالكيت معارض صادر شده است و تا تعيين تكليف نهايي به خريدار سند مالكيت جديد داده نخواهد شد ( و به همين ترتيب نسبت به انتقالات بعدي عمل خواهد شد.) بديهي است دارنده سند مالكيت موخر تا تعيين تكليف نهايي در مراجع قضايي حق انجام هيچگونه معامله را نسبت به مورد تعارض ندارد ليكن واگذاري حقوق متصوره به ديگري بلامانع مي باشد.

بند ۶– ششمين مورد صلاحيت هيات نظارت رسيدگي و رفع اشتباهي است كه در جريان عمليات تفكيكي املاك رخ مي دهد و به انتقال رسمي با ثبت دفتر املاك منتهي مي گردد در اين خصوص هيات نظارت در صورتي كه رفع اشتباه به حقوق كسي خلل وارد نكند نسبت به رفع اشتباه اتخاذ تصميم خواهد كرد و الا براي رفع اشتباه به ترتيب قانوني و مراجعه به دادگاه صالح به افراد اخطار صادر خواهد شد.

بند ۷– هفتمين مورد از موارد صلاحيت هيات نظارت رفع اشكال و اشتباه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آنها با قوانين مي باشد. بديهي است اين تصميم تا آنجايي مجاز خواهد شد كه نسبت به ماهيت حقوق افراد خلل ايجاد نكند والا به دارنده سند و ذينفع جهت مراجعه به دادگاه و رفع اشكال قضايي اخطار خواهد شد. بالاخره مطابق بند ۸ ماده ۲۵ در مورد تخلفات و اشتباهات اجرايي ثبتي نظريه رئيس اداره ثبت مربوط در هيات نظارت استان قابل اعتراض مي باشد.

بند۸- مورد اخير وظايف هيات نظارت, رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت به نظريه رئيس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرائي است كه بر عهده هيات موصوف است.

در انتهاي اين گفتار يادآور مي گردد كه:
۱–محل تشكيل جلسات هيات نظارت در اداره ثبت استان و جلسات آن حداقل دو بار در هفته تشكيل خواهد شد, (ماده ۲ آئين نامه اجرايي رسيدگي اسناد مالكيت معارض در هيات نظارت).
۲–مفاد آراء هيات نظارت بايد به ترتيب صدور با ذكر شماره و تاريخ در دفتر ثبت آراء هيات نظارت قيد و به امضاي صادر كنندگان برسد
۳–راي هيات نظارت داراي مقدمه اي مشتمل بر خلاصه جريان كار و بيان اشكال و موضوع اختلاف بوده و بايستي منجز و مستدل و بدون قيد و شرط و ابهام صادر شود و چنانچه به اتفاق آراء نباشد, نظر اقليت به طور مشروح و مستدل در آن قيد گردد.
۴–آراء صادره بايد مستند به قانون بوده و در آن صريحاً قيد شود كه راي قطعي است يا قابل تجديد نظر در شوراي عالي ثبت است.

گفتار دوم- شوراي عالي ثبت:
يكي ديگر از مراجع اداري رسيدگي به مسايل و اشتباهات و اختلافات ثبتي شوراي عالي ثبت است. طبق ماده ۲۵ مكرر اصلاحي قانون ثبت, شوراي عالي ثبت فقط مرجع تجديدنظر نسبت به آراء هيات نظارت خواهد بود كه داراي دو شعبه به شرح زير است:
۱–شعبه مربوط به املاك
۲–شعبه مربوط به اسناد
طبق تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت: ( آراء هيات نظارت فقط در مورد بندهاي ۱,۵و۷ مذكور در ماده ۲۵ بر اثر شكايت ذينفع قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت خواهد بود ولي رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك به منظور ايجاد وحدت رويه در مواردي كه آراء هياتهاي نظارت متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را براي رسيدگي و اعلام نظر به شوراي عالي ثبت ارجاع مي نمايد و در صورتي كه راي هيات نظارت به موقع اجرا گذاشته نشده باشد, طبق نظر شوراي عالي ثبت به موقع اجرا گذارده مي شود و در مورد ايجاد وحدت رويه نظر شوراي عالي ثبت براي هيات هاي نظارت لازم الاتباع خواهد بود .)

با توجه به مقررات مذكور و نيز مطالبي كه در گفتار مربوط به هيات نظارت گفته شد, نكات زير در خور توجه است:
۱–تصميمات هيات نظارت (جز در مورد بندهاي ۱, ۵ و ۷) پس از مهلت ۲۰ روز از تاريخ الصاق در تابلوي اعلانات ثبت محل براي اطلاع ذينفع قطعي است و در شوراي عالي ثبت قابل تجديد نظر نمي باشد.
۲–وصول شكايت از ناحيه ذينفع چنانچه قبل از اجراي راي باشد, اجراي راي را موقوف مي نمايد و رسيدگي و تعيين تكليف با شوراي عالي ثبت خواهد بود. هر گاه شوراي عالي ثبت در تجديد رسيدگي راي هيات نظارت را تاييد نمايد, عمليات اجرائي تعقيب مي گردد.
۳–در هر مورد كه نسبت به آراء مذكور در بندهاي ۱, ۵ و ۷ ماده ۲۵ اصلاحي قبل از اجراي راي اعتراض شود, ثبت محل پرونده ثبتي را با كليه سوابق به دبيرخانه شوراي عالي ثبت ارسال خواهد داشت.
۴–به طور كلي رسيدگي هاي هيات نظارت واجد جنبه ترافعي نبوده و در حد رفع اشتباه و رفع اشكال و تشخيص صحت و سقم اقدامات و وجود و تحقق تعارض خلاصه مي گردد و به همين جهت مي توان تصميمات هيات نظارت را شبه قضائي تلقي كرد.
۵
–شوراي عالي ثبت علاوه بر صلاحيت تجديد در آراء هيات نظارت در مواردي هم كه بنا به ارجاع مدير كل ثبت, آراء هياتهاي نظارت متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد به منظور ايجاد وحدت رويه رسيدگي كرده و اتخاذ تصميم خواهد كرد. در خصوص اين قبيل آراء شوراي عالي ثبت , چنانچه راي هيات نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد, طبق نظر شوراي عالي ثبت اقدام خواهد شد.
نكته قابل توجه اين است كه تصميمات شوراي عالي ثبت كه در مقام وحدت رويه اتخاذ گرديده است, در موارد مشابه براي هياتهاي نظارت لازم الاتباع خواهد بود.
در پايان متذكر مي گردد:

۱–هر يك از شعب مذكور از ۳ نفركه دو نفر از قضات ديوانعالي كشور به انتخاب رئيس قوه قضائيه و مسئول قسمت املاك در شعبه املاك و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد تشكيل مي گردد بنابراين بر خلاف هيات هاي نظارت كه در هريك از ادارات كل مناطق ثبتي تشكيل و نتيجتا داراي شعب متعدد است, شوراي عالي ثبت فقط داراي دو شعبه بوده كه هر دو شعبه در تهران تشكيل مي شوند.

۲–جلسات شوراي عالي ثبت حداقل هفته اي يكبار در سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تشكيل مي شود.

مبحث سوم: تحليل نمونه راي راجع به اختلاف و اشتباه ثبتي مطرح در مراجع قضائي:
بررسي نمونه راي و دعوي مطروحه در مراجع قضايي آخرين قسمت اين گفتار را تشكيل مي دهد كه طرح آن در دادگاه متعاقب تشخيص وجود اشكال در تنظيم سند رسمي و اخطار به ذينفع مطابق بند ۷ ماده ۲۵ صورت گرفته است. هيات نظارت استان تهران با توجه به گزارش ثبت شميران در تاريخ ۹/۳/۷۵ مبادرت به صدور راي شماره ۹۷۵۱ نموده است ( با توجه به محتويات پرونده اجرايي مفاد سند مورد گزارش نياز به رسيدگي و اظهار قضايي است.) اين راي طبق بند ۷ ماده ۲۵ اصلاحي قانون ثبت صادر گرديده و در صورت شكايت ذينفع قابل تجديدنظر در شورايعالي ثبت است و اما جريان قضايي منتهي به راي مذكور:

در جريان اجراي مقررات ماده ۴۵ آئين نامه قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال ۱۳۱۷ در خصوص يك قطعه زمين پلاك ثبتي شماره ۲۱۱۲ فرعي از … اصلي بخش الف تهران به مساحت ۱۳۱۸ متر مربع كه قسمتي از آن جزء خيابان گرديده و جزئي هم در اختيار پست برق قرار گرفته است. ضرورت صدور سند مالكيت جديد و اصلاح مراتب مذكور در دفتر املاك معلوم گرديده است كه سند انتقال رسمي شماره ۱۲۳۵۸ مورخ ۲/۴/۵۸ دفترخانه … تهران كه به موجب ششدانگ پلاك مذكور توسط شركت سهامي مهكان به آقاي x و خانم y بصورت بيع قطعي انتقال يافته است در واقع مربوط به انتقال يك دستگاه موتور سيكلت هوندا مدل – به شماره شهرباني – تهران – مي باشد.

بعلاوه معلوم شد كه دفترخانه – در تاريخ ۲/۴/۵۸ تعطيل و فاقد هر گونه فعاليتي بوده است و سند شماره رسمي ۱۲۳۵۸ ارتباطي به نقل و انتقال ملك به افراد مذكور ندارد. اداره ثبت پس از آگاهي از مراتب مذكور چگونگي و صدور سند رسمي شماره ۱۲۳۵۸ اشعاري, مورد را در هيئت نظارت مطرح و همانطوريكه در ابتدا اين بحث اشاره شد هيات نظارت رسيدگي و اعمال نظر قضايي را در خصوص مورد ضروري تشخيص داد و با اخطار به دو خريدار سند, مذكور مقرر گرديد جهت تعيين تكليف به دادگاه صالح مراجعه نمايند. خريداران كه زن و شوهر مي باشند در تير ماه سال ۱۳۷۵ دادخواستي به طرفيت اداره ثبت – و شركت سهامي خاص م (فروشنده) به خواسته الزام خواندگان به ثبت واقعه بيع در دفتر اسناد و املاك مطرح مي نمايند و ضمن دادخواست با استناد به سوابق پرونده ثبتي و سوابق مطرح در هيئت نظارت خواستار صدور حكم شايسته مي شوند. شعبه – دادگاه عمومي سابق تهران طي دادنامه شماره …… با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفتر خانه – تهران, سند رسمي شماره ۱۲۳۵۸ را فاقد اركان قانوني اسنادرسمي تشخيص و به اعتبار امضاء متعاملين , در حد سند عادي واجد اعتبار دانسته و با اعلام عدم توجه دعوي نسبت به اداره ثبت خوانده ديگر ( شركت م) را به لحاظ عدم دفاع و ايراد نسبت به دعوي ودادخواست محكوم به حضور در دفترخانه و انتقال رسمي پلاك ثبتي ۲۱۱۲/۳۴۶۷ بخش – تهران مي نمايد.

در اين مرحله از رسيدگي شركت م با انتخاب وكيل و طرح دادخواست واخواهي و با داعيه عدم آگاهي از مفاد دادنامه صادره (كه غيابي بوده است) و نيز با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفترخانه و مجعوليت آن امضاء منتسب به مدير عامل شركت را به عنوان فروشنده مجعول اعلام و خواستار رسيدگي به ادعاي مذكور گرديده است. كه چون خريداران (واخواندگان) از ارائه اصل مستند براي لاك و مهر آن خودداري كرده اند دادگاه مستند مذكور را از عداد دلائل دعوي خارج كرده و با فسخ دادنامه غيابي واخواندگان را در دعوي مطروحه بي حق تشخيص داده است كه نسبت به اين راي تجديدنظر خواهي صورت گرفته و شعبه – دادگاه تجديدنظر استان تهران پس از رسيدگي هاي لازم طي دادنامه شماره – نتيجتا راي تجديدنظر خواسته را تاييد كرده است.

نكات در خور توجه در دادنامه صادره در مرحله تجديدنظر اين است كه:
۱–دادگاه استان سندي را كه در دفترخانه تنظيم و خلاصه معامله آن از طريق دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده باشد قابليت ثبت در دفتر املاك تشخيص داده است و سند موضوع دعوي تجديدنظر خواهان ها اساسا داراي تاريخي است كه در آن زمان دفترخانه تعطيل بوده است. بنابراين اعتبار ثبت در دفتر املاك را ندارد و مطابق مواد ۲۱ و ۲۲ قانون دفاتر اسناد رسمي سر دفتري كه رعايت مقررات را نكند در مقابل افراد مسئول است.

۲–دادگاه استان اساسا ورود به رسيدگي جهت تشخيص اصالت سند را ضروري ندانسته و بلحاظ بي اعتباري سند از جهت مقررات قانون ثبت, خواسته الزام به ثبت واقعه بيع در دفتر املاك را به جهت عدم تنظيم آن در دفترخانه و عدم جري شرايط لازم براي تنظيم اسناد رسمي مردود دانسته است. نمونه آراء مربوط جهت مطالعه بيشتر علاقه مندان در آرشيو دفتر مجله كانون وكلا موجود است.

مبحث اول: شناسائي كلي مقررات ثبتي
براي شناخت حقوق ثبت بايد مراتب زير را مورد توجه قرارداد:
۱–حقوق ثبت حقوق ماهيتي نيست بدين معني كه در اين رشته حقوقي مفاهيم حقوقي توضيح داده نمي شود. مباني و مفاهيم حقوقي را مي بايد در حقوق مدني جستجو كرد, به اين اعتبار حقوق ثبت را مي توان از جمله مقررات شكلي و مرتبط باساختار سازمان ثبت تعريف كرده و مورد شناسايي قرار داد.
۲–حقوق ثبت عليرغم وابستگي مفهومي به حقوق مدني, از حيطه مقررات حقوق خصوصي خارج بوده و مجموع مقررات آن را مي توان در زمره حقوق عمومي دسته بندي و طبقه بندي كرد.

۳–ساختار تشكيلاتي سازمان ثبت و به تبع آن دفاتر اسناد رسمي ويژگي خاصي براي مقررات ثبتي ايجاد كرده است كه مي توان در مجموع آنرا از جمله مقررات آمره تلقي كرده و همراه با آمريت, مرتبط به نظم عمومي دانست.

۴–بديهي است مقرراتي كه با نظم عمومي مرتبط گردد نظارت و دخالت دولت در چگونگي اعمال و اجراء آن بصورت مستقيم و قاطع ظاهر مي گردد.

۵–نظارت و مداخله دولت در اعمال و اجراء مقررات ثبتي ايجاب مي نمايد كه كارمندان و كارگزاران دولت اعم از شاغلين وزارتخانه ها و سازمان هاي دولتي و يا شركت ها ونهادهاي وابسته به دولت و نيز مسئولين تشكيلات مرتبط با حقوق عمومي مثل شهرداريها نسبت به قوانين و مقررات ثبتي آگاهي و شناخت نسبي داشته و بنا به مورد از عدول و ناديده گرفته شدن مقررات مذكور پرهيز كرده و به اعتبار آمره بودن آن در حسن اجراي قوانين مذكور مسئول باشند. در اين مورد مي توان به مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت و نيز مقررات مواد ۷۰ , ۷۱ , ۷۲ و۷۳ قانون مذكور و نيز موارد ۹۲ , ۹۳ و ۹۵ همان قانون اشاره كرد كه از جمله مقرراتي محسوب مي شوند كه مامورين قضائي و اداري و ساير قواي دولتي مكلف به شناخت و اجراي آن مي باشند.
با مقدمات مذكور نتايج زير استنتاج مي گردد:

الف- تعريف مباني حقوقي عقود و قراردادها از حيطه قوانين ثتبي خارج بوده و در قلمرو مقررات حقوق مدني است.
ب-مفهوم حقوقي سند و شناسائي ارزش و اعتبار آن و تقسيم اسناد رسمي به عادي قابل اجراء و ذمه اي و شرطي – رهني و … و نيز مفهوم معاملات قطعي-شرطي با حق استرداد ( تبصره ۱ ماده ۳۳ ق ث) را بايد در مباني حقوق مدني بدست آورده و با توجه به اين دو نتيجه ارتباط بنيادي قوانين ثبتي با مقررات قانون مدني آشكار مي گردد.

مبحث دوم: معاملات صوري به اعتبار حاكميت مقررات ثبتي و مقايسه آن بامعاملات صوري موضوع ماده ۲۱۸ قانون مدني و نيز مقررات قانون نحوه اجراي محكوميت هاي مالي مصوب ۱۰/۸/۱۳۷۷ آئين نامه اجرائي موضوع ماده ۶ قانون مذكور.

در ماده ۲۱۸ قانون مدني, قانونگذار با بيان اين امر كه چنانچه معلوم شود معامله با قصد فرار از دين به طور صوري انجام شده آن معامله باطل است, بطور صريح اشاره به معامله صوري نموده و به جهت فقدان قصد در انجام معامله, آن معامله را باطل اعلام كرده است. در همين ارتباط در ماده ۴ قانون نحوه اجراي محكوميت هاي مالي مصوب سال ۱۳۷۷ مقررگرديده است كه (هركس با قصد فرار از اداي دين و تعهدات مالي موضوع اسناد لازم الاجرا و كليه محكوميت هاي مالي مال خود را به ديگري انتقال دهد به نحوي كه باقيمانده اموالش براي پرداخت بدهي او كافي نباشد عمل او جرم تلقي و مرتكب به چهارماه تا دو سال حبس تعزيري محكوم خواهد شد) و در انتهاي ماده, قانونگذار انتقال گيرنده را نيز در صورت علم به موضوع شريك جرم شناخته و در اين فرض چنانچه مال در ملكيت انتقال گيرنده باشد عين آن و در غير اينصورت قيمت يا مثل آنرا از اموال او بابت تاديه دين طلبكار قابل استيفاء دانسته است كه در واقع به مفهوم بي اعتباري معامله و بلااثر بودن اثر آن و نفي مالكيت انتقال گيرنده است. در واقع قانون براي صحت هر معامله شرايطي را اساسي مي داند كه عبارتند از قصد طرفين ورضا و اهليت آنها و موضوع معامله يعني مال يا عملي كه طرفين تعهد تسليم ياايفاء آنرا مي كنند. بنابراين چنانچه طرفين معامله قصد تسليم مال يا ايفاء تعهد واقعي نداشته باشند بديهي است كه معامله اي تحقق نيافته و عمل ظاهري بلحاظ فقدان محتوي, صوري محسوب مي گردد.

اين بحث در مقررات ثبتي بصورت دقيق تر و گسترده در مواد ۳۳ و ۳۴ مكرر (توجه ۱) به بعد قانون ثبت مورد بررسي قرار گرفته و قانونگذار با لحاظ قصد واقعي طرفين, مالكيت انتقال دهنده را باقي و مفروض تلقي كرده و حق درخواست ثبت ملك را با انتقال دهنده دانسته است و تبصره ماده ۳۳ با عدول از ظاهر معاملات , اين قبيل معاملات رامشمول جميع مقررات راجع به معاملات با حق استرداد مي داند. بديهي است در اين مورد برخلاف ظاهر نوشته وسند اعم از عادي يا رسمي ,‌ملاك امر واقعيت حاكم به رابطه طرفين مي باشند. (العقود ثابته للمقصود) و قاعده فقهي (ماقصد لم يقع و ماوقع لم يقصد) نيز مويد همين امر مي باشد.

در خصوص معاملات باحق استرداد توضيحات زير ضروري است:
۱–اين قبيل معاملات موجب انتقال مالكيت به خريدار نيست و وجود شرط براي فروشنده حكايت از اين امر دارد كه فروشنده بعلت نياز مالي در واقع در قالب بيع ملك خود را عملاً براي مدت استفاده از خيار در رهن خريدار قرار داده است و با وجود حق عيني خريدار درخواست ثبت از فروشنده پذيرفته مي شود.

۲–بديهي است چنانچه فروشنده در مهلت مقرر از(توجه ۲) حق خيار حق استفاده نكند خريدار مي تواند براي وصول طلب خود از طريق دفترخانه تنظيم كننده سند درخواست صدور اجرائيه نمايد.

۳–اجرائيه صادره مركب از اصل طلب و اجور ايام تصرف فروشنده خواهد بود. البته در ماده ۳۴ قانون ثبت به خسارت ديركرد اشاره شده است كه شوراي نگهبان آن را خلاف شرع تشخيص داده است.

۴–در واقع معاملات با حق استرداد كه نمونه معمول آن اسناد استقراضي بانكي است از دو عقد قرض و رهن تشكيل شده است كه راهن مي تواند قرض گيرنده يا شخص ثالثي باشد كه ملك خود را براي دريافت وام در اختيار بانك به نفع وام گيرنده قرار داده است.

۵–درمعاملات باحق استرداد نسبت به اموال غير منقول مهلت بازپرداخت وام و فك رهن از ملك ۸ ماه است و چنانچه ظرف شش ماه بدهكار قادر به بازپرداخت نباشد مي تواند فروش ملك را از طريق مزايده درخواست نمايد.

۶–نظر به اينكه به موجب ماده ۳۴ قانون ثبت در فرض عدم درخواست مزايده بعد از انقضاي مهلت ۸ ماه كه مي تواند معلول فوت- بي اطلاعي و يا عدم ابلاغ واقعي اوراق اجرائيه باشد قانونگذار با اخذ كليه حقوق و عوارض و هزينه هاي قانوني انتقال ملك را به خريدار پيش بيني كرده است كه اغلب موجب بي عدالتي و تملك غير عادله ملك ارزنده در قبال طلب ناچيز مي باشد. فتاواي شرعي در حرمت چنين نقل و انتقالاتي از حضرت امام خميني و آقاي شاهرودي داده شده است كه در صورت عدم برابري ارزش وثيقه با وام و طلب بستانكار انتقال غير شرعي بوده و قابليت اجراء ندارد و به ادارات ثبت بخشنامه شده است كه با لحاظ مقررات ماده ۷۸۱ قانوني مدني مي بايد با انجام مزايده نسبت به وصول طلب اقدام كرده و مازاد ارزش ملك رابه بدهكار مسترد نمايد.(دستور مورخ ۱۲/۹/۸۶)

توجه ۱- با مطالعه مقررات ماده واحده قانون اصلاح ماده ۱۳۴ اصلاحي قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ و حذف ماده ۳۴ مكرر آن (مصوب سال ۱۳۸) كه در روزنامه رسمي شماره ۱۸۳۶۸ مورخ ۲۸/۱۲/۸۶ انتشار يافته و اعتبار اجرائي دارد و درخصوص معاملاتي با حق استرداد و اينكه چه تحول مثبت فقهي و حقوقي صورت گرفته است , مي باشد.

توجه ۲- به ماده واحده اصلاحي توجه شود.

قانون اصلاح ماده ۳۴ اصلاحي قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ و حذف ماده ۳۴ مكرر آن:
ماده واحد- ماده ۳۴ اصلاحي قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ به شرح زير اصلاح و ماده ۳۴ مكرر آن حذف مي گردد:
ماده۳۴– در مورد كليه معاملات رهني و شرطي و ديگر معاملات مذكور در ماده ۳۳ قانون ثبت , راجع به اموال منقول و غير منقول , در صورتي كه بدهكار ظرف مهلت مقرر در سند, بدهي خود را نپردازد, طلبكار مي تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم كننده سند, درخواست كند. چنانچه بدهكار ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اجرائيه نسبت به پرداخت بدهي خود اقدام ننمايد بنا به تقاضاي بستانكار, اداره ثبت پس از ارزيابي تمامي مورد معامله و قطعيت آن, حداكثر ظرف مدت دو ماه از تاريخ قطعيت ارزيابي, بابرگزاري مزايده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به ميزان طلب قانوني وي اقدام و مازاد را به راهن مسترد مي نمايد.
تبصره يك- در مواردي هم كه مال يا ملكي, وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتي قرار داده مي شود مطابق مقررات اين قانون عمل خواهدشد.
تبصره دو- نحوه ابلاغ اجرائيه, بازداشت مازاد مورد رهن وچگونگي ختم عمليات اجرائي و برگزاري مزايده و اعراض از رهن و ساير موارد به موجب آئين نامه اي است كه ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و به تصويب رئيس قوه قضائيه خواهد رسيد.
تبصره سه- اين قانون نسبت به اسناد تنظيمي و اجرائيه هاي صادره كه قبل از تصويب اين قانون مختومه نگرديده است نيز جاري است.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علني روز دوشنبه مورخ بيست و نهم بهمن ماه يكهزار و سيصد و هشتاد و شش مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ ۸/۱۲/۱۳۸۶ به تاييد شوراي نگهبان رسيد.

برچسب ها:تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح-قسمت دوم