تقسیم قانونی هزینه تعمیرات بین موجر و مستاجر
در گفت‌وگوی «حمایت» با کارشناسان حقوقی بررسی شد؛
تقسیم قانونی هزینه تعمیرات بین موجر و مستاجر
ملکی که اجاره داده می‌شود ممکن است در طول مدت اجاره دچار عیب شود؛ معمولا درچنین مواردی موجر و مستاجر به وظایف خود عمل می‌کنند و تعمیرات ملک بدون هیچ مشکلی انجام می‌شود؛ اما در برخی موارد این تعمیرات مشکلاتی را به وجود می‌آورد که ممکن است برای حل کردن آن سر و کار دو طرف به دادگاه بیفتد. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی معیارهای قانون برای نحوه تقسیم هزینه‌های تعمیرات بین موجر و مستاجر می‌پردازیم.
عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی در بررسی نحوه تقسیم هزینه‌های مربوط تعمیرات بین موجر و مستاجر با توجه به قوانین موجود می‌گوید: در صورتی که در ملک اجاره داده‌شده عیبی به‌وجود آید قانون مدني پرداخت هزينههاي تعميرات را به دو قسمت تقسيم كرده است كه شامل تعميرات جزیي يا فرعي و تعميرات كلي يا اساسي می‌شود.
دکتر غلامعلی سیفی‌زیناب توضیح می‌دهد: هزينه تعميرات جزيي يا فرعي به عهده مستاجر است و هزينه تعميرات كلي و اساسي به عهده موجر است. تشخيص هزينههاي جزيي يا فرعي از هزينههاي كلي و اساسي، تابع عرف است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است. به عنوان مثال هزينههاي مرتبط با سرويس ساليانه شوفاژ و تعميرات جزيي آن به عهده مستاجر است و هزينههاي مرتبط با مشكلات جدي در موتورخانه قطعا بر عهده مالك قرار دارد.
مطالبه هزینه‌ها از موجر
مشخص شد که هزینه‌های تعمیرات کلی و اساسی بر عهده صاحب خانه یا موجر است؛ اما اگر او از این تکلیف خود سر باز زد و از انجام آن خودداری کرد تکلیف چیست؟ این حقوقدان به حمایت در این باره توضیح می‌دهد: در صورتی که موجر از تعمیر ملك استيجاري خودداری کند ابتدا مستاجر به صورت محترمانه از مالك درخواست تعمير بنا را میکند، در صورتي كه موجر در تعمير بنا كوتاهي كند اگر هزينه تعميرات بالا باشد و مشكل ايجاد شده در بنا زياد باشد به طوری که مانع استفاده مستاجر از ملك مذكور شود باعث «فسخ قرارداد» مي‌شود و موجر مستحق اجاره بها نخواهد بود. اما در چنین شرایطی به هيچ عنوان مستاجر حق كاهش اجاره در قبال تعميراتي را كه به عهده موجر بوده و خودش پرداخت كرده است، ندارد زيرا
در اين صورت باعث آشفتگي و بروز هرج و مرج مي‌شود.
سیفی‌زیناب در ادامه به بررسی فرض دیگری می‌پردازد و می‌گوید: اگر در بنا مشكلي جدي ايجاد شود كه هزينه تعمير آن به عهده موجر است و مستاجر هزينه تعمیر آن را متقبل شده باشد موجر به مستاجر بدهكار مي‌شود و مستاجر بايد به دادگاه اطلاع دهد.در اين صورت دادگاه شوراي حل اختلاف با استفاده از كارشناس مبلغ را بررسي و صورت‌جلسه مي‌كند.
خودداری مستاجر از همکاری برای تعمیرات
این وکیل دادگستری در ادامه به فرضی اشاره میکند که مستاجر در برابر تعمير ملك مقاومت می‌كند. سیفی‌زیناب توضیح می‌دهد: مالك در این شرایط مي‌تواند مستاجر را ملزم به تعميراتي كه به عهده وي است، كند و اگر مستاجر در برابر هزينه اين تعميرات مقاومت كند موجر مي‌تواند ملك مذكور را به ميزاني كه مستاجر بتواند از آن بهره‌برداري كند تعمير نماید و براي بازستاني طلب خود تا زمان تمام شدن اجاره صبر كند و سپس از طريق مراجعه به دادگاه درخواست طلب خود را از مستاجر اعلام كند، زيرا در صورتي كه براي بازستاني طلب خود اقدام كند باعث ايجاد اختلال مي‌شود.
سوالی که پیش می‌آید این است که اگر عیب آن قدر بزرگ باشد که دیگر نتوان از ملک اجاره داده شده استفاده کند، تکلیف قرارداد اجاره چه می‌شود؟ این وکیل دادگستری توضیح می‌دهد: اگر عيبي در ملك به وجود بيايد كه مانع بهره‌برداري مستاجر از آن شود تشخيص آن به عرف يا بسته به زمان و مكان بروز آن مشكل است. براي مثال اگر در يك منطقه در نزديكي ملك مسكوني گاوداري احداث شود عيب ملک به عرف و شرايط مكاني جايي كه نقص را به‌وجود آورده است، بستگی دارد؛ اما در صورتي كه ملك غير قابل استفاده شود و نتوان از آن بهره‌برداري كرد باعث فسخ قرارداد مي‌شود.
سیفی‌زیناب ادامه می‌دهد: در صورتی که خرابی یک واحد استیجاری مثل نشت آب برای یک واحد مسکونی دیگر مشکلاتی ایجاد کند رفع چنین مشكلاتی كه در آن مسبب خرابي يك واحد، مالك واحد ديگري است هزينههاي مربوط به اين مشكل و تعميرات آن به عهده عامل زيان‌رسان است. اگر اين مشكل، مشكل كلي و پرهزينه‌اي باشد پرداخت هزينه‌ها و تعميرات آن به عهده موجر است و اگر موجر در دسترس نباشد و مشكل آن واحد ضروري باشد، مستاجر اقدام به تعمير واحد زيان‌ديده مي‌كند و از موجر طلبكار مي‌شود. ولي در صورتي كه مشكل جزیي باعث بروز خرابي واحد ديگري شده باشد، هزينه و تعميرات آن به عهده مستاجر واحدي است كه مسبب زيان واحد ديگري شده است.
تفکیک اجاره‌نامه‌های قبل از ۷۶ و بعد از آن
یک وکیل دادگستری در خصوص هزینه‌های تعمیرات آپارتمان و نحوه تقسیم آن بین موجر و مستاجر می‌گوید: در صورت بروز مشكلات و معايبي در يك ملك استيجاري، بايد در نظر گرفته شود كه اجاره‌نامه تابع قانون چه سالي است. اگر تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد در هر صورت عيبي كه ناشي از ملكيت باشد يعني لازمه نگهداري عين باشد به عهده مالك است. مسعود اماني توضیح می‌دهد: به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 اگر مشكل ايجاد شده لازمه انتفاع باشد به عهده مستاجر است و همچنين اگر عيب و نقص ايجاد شده بر اثر استهلاكي باشد كه به مرور زمان و طي استفاده مداوم باشد به عهده مالك است.
این کارشناس حقوقی اضافه میکند: در صورتي كه در ملك استيجاري مشكلاتي ايجاد شود كه تعميرات و پرداخت هزينههاي آن به عهده موجر است و موجر از تعميرات آن سرباز زند و كوتاهي كند مستاجر مي‌تواند الزام او را بخواهد و اگر مشكل ايجاد شده اورژانسي بوده و نياز به تعميرات فوري باشد و امكان اعزام مالك و رفع مشكل نباشد، مستاجر اقدام به تعمير ملك مذكور میکند و به ميزان هزينههاي پرداخت شده از موجر طلبكار مي‌شود. اما به طور كلي بهتر است در زمان نوشتن اجاره‌نامه شرط شود كه در صورت بروز چنین مشكلاتی پرداخت هزينه‌ها و رفع مشكل به عهده چه كسي است. اما به هيچ عنوان مستاجر در صورت پرداخت هزينه‌هايي كه به عهده موجر بوده و خود او متقبل شده است نمي‌تواند در قبال آن از اجاره بكاهد؛ زيرا در هر صورت بايد مراحل قضايي آن طي شود مگر در قرارداد ذكر شده باشد كه در صورت بروز مشكلي كه به عهده موجر است اما مستاجر هزينههاي خسارات وارده را متقبل شود مستاجر اختيار دارد كه به ميزان هزينههاي پرداختي از اجاره بكاهد.
این وکیل دادگستری اضافه میکند: جبران خسارت‌هاي وارده توسط مستاجر جزو حقوق مالك است و مستاجر موظف به پرداخت هزينه‌ها و رفع مشكل ايجاد شده است و موجر مي‌تواند از طريق دادگاه الزام رسيدگي مستاجر را بخواهد. اگر در صورت بروز مشكل و ممانعت مستاجر در رفع آن، آسيب ايجاد شده گسترش يابد، موجر مي‌تواند الزام رفع آسيب را از حيث مسئولیت مدني از مستاجر بخواهد.
امانی متذکر می‌شود: اگر عيب ايجاد شده به گونه‌اي باشد كه ملك استيجاري فاقد بهره‌برداري شود و مستاجر نتواند از آن استفاده كند، در اين صورت از زمان بروز عيب اجاره‌نامه فسخ مي‌شود و مالك مستحق اجاره‌بها نیست. همچنین اگر خرابي ملكي مسكوني باعث بروز مشكلات و زيان به ملك مسكوني ديگري شود در هر حال رفع مشكل و پرداخت هزينه‌ها به عهده صاحب ملك زيان‌رسان است و مالك بايد از باب مسئولیت مدني به رفع مشكل بپردازد و هزينههاي تعميرات ملك زيان ديده را متقبل شود
یک وکیل دادگستری در گفت‌وگو با «حمایت» در بررسی نحوه تقسیم هزینه‌های تعمیرات بین موجر و مستاجر می‌گوید: اگر در ملک اجاره داده شده عیبی به وجود آید مثلا به دلیل نشت لوله دیوارها نم بکشد، در این صورت بايد توجه داشت كه عقد اجاره مشمول روابط خصوصي افراد مي‌شود و با توجه به اصل آزادي اراده طرفين مي‌توانند در اين خصوص هر‌گونه كه مي‌خواهند توافق كنند. علیرضا جعفرزاده خاطرنشان میکند: اگر موجر و مستاجر هیچ‌گونه توافقي با هم نداشته باشند بر اساس ماده 486 قانون مدني چنانچه عين مستاجره براي انتفاع نياز به تعميرات و مخارجي داشته باشد بر عهده مالك است، مگر آن كه شرط خلاف شده يا عرف بلد برخلاف آن جاري باشد. بنابراين تعميرات جزیي و تزیيني كه مربوط به استفاده بهتر و شخصي مستاجر است به عهده خود مستاجر است
این وکیل دادگستری می‌گوید: چنانچه تعميرات جزو تعميراتي باشد كه موجر بايد انجام دهد و مشاراليه از اين كار استنكاف کند مستاجر مي‌تواند با طرح دعوي الزام موجر را از دادگاه بخواهد؛ اما حق كاهش از اجاره بها را ندارد و تنها حق فسخ قرارداد را دارد.
علیرضا جعفرزاده می‌گوید: اگر عیب آن قدر بزرگ باشد که دیگر نتوان از ملک اجاره داده شده استفاده کند، بايد در نظر داشت عيبي كه موجب نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع باشد موجب فسخ اجاره است وليكن هرگاه به دليل عيب موجود در عين مستاجره، مورد اجاره از قابليت انتفاع خارج شود نتوان رفع عيب كرد قرارداد اجاره به استناد ماده 481 قانون مدني باطل مي‌شود و در صورتی که خرابی یک واحد استیجاری مثل نشت آب برای یک واحد مسکونی دیگر مشکلاتی ایجاد کند، در صورت عدم توافق دو واحد براي رفع اين مشكل واحدي كه از نشتي آب خسارت ديده است بايد به طرفيت مالك واحد ديگر طرح دعوي مطالبه خسارت کند. اگر سبب ورود اين خسارت مستاجر باشد آنگاه مالك مي‌تواند خسارت‌های پرداختي را از مستاجر دريافت كند
منبع: روزنامه حمایت
http://www.hemayat.net/news/hoghughi4.htm
برچسب ها:تعمیرات, تقسیم قانونی هزینه, مستاجر, موجر