تنظيم سند رسمي راه كلاهبرداري را مي‌بندد
تنظيم سند رسمي راه كلاهبرداري را مي‌بندد
مسئولان قضايي بارها تاکيد کرده‌اند که تنظيم اسناد عادي در معاملات ملکي، ريشه اصلي بسياري اختلافات در اين حوزه است و اگر تدابير لازم براي کاهش اين رويه اتخاذ شود، مي‌توان از وقوع بسياري اختلافات حقوقي و حتي جرايم مرتبط پيشگيري کرد؛ زيرا افزايش گرايش به تنظيم سند رسمي، كاهش ورودي پرونده‌هاي قضايي را به دنبال خواهد داشت.
سال گذشته نيز روابط عمومي کانون سردفتران و دفترياران به عنوان نخستين نهاد خصوصي حاكميتي ايران با برگزاري نخستين همايش «نقش و جايگاه سند رسمي در نظم حقوقي» با رويکرد «توسعه ثبت رسمي- ارتقاي نظم حقوقي» در روز ششم ديماه، تلاش کرد تا به فرهنگسازي براي ترويج سند رسمي اهتمام كند. براي بررسي مزاياي سند رسمي و معايب سند عادي و مشکلاتي که در عمل ايجاد مي‌کند، با محمدرضا دشتي اردکاني، رييس کانون سردفتران و دفترياران که اخيرا براي سومين بار متوالي به عنوان رييس هيات مديره اين کانون انتخاب شده است، گفت‌وگو کرده‌ايم که در ادامه مي‌خوانيد.
اسناد رسمي، اصالتا لازم‌الاجرا هستند
رييس کانون سردفتران و دفترياران در خصوص اينکه سند رسمي چيست و چرا سند رسمي، سند برتر به شمار مي‌رود، اظهار کرد:اسناد تنظيمي وفق ماده 1287 قانون مدني، سند رسمي محسوب ميشود که اصل بر اعتبار آن‌هاست. رابطه بين «سند رسمي» و «سند معتبر» از حيث «اعتبار قانوني»، از بين نِسَب اربعه رابطه «عموم و خصوص مطلق» است ؛ يعني هر سند رسمي معتبر است مگر اينكه خلاف آن (در دادگاه صالح) اثبات شود؛ در مقابل، اسناد عادي، اساسا نيازمند اثبات در دادگاه صالح به منظور كسب اعتبار قانوني‌اند و از همين روست كه اسناد رسمي، اصالتا لازم‌الاجرا هستند. محمدرضا دشتي اردکاني ادامه داد: متن ماده 1287 قانون مدني بسيار دقيق و كاملا حساب‌شده هم از نظر ادبيات حقوقي و هم از نظر كيفيت وضع و جامع بودن در مقام عمل و اجرا،تدوين يافته است. اين ماده مقرر مي‌کند: «اسنادي كه در اداره ثبت اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مأموران رسمي در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند، رسمي است.» وي افزود: سه مرجع صالح صادرکننده سند رسمي وجود دارد که شامل اداره ثبت اسناد و املاك، دفاتر اسناد رسمي و ساير مأموران رسمي ميشود. رييس کانون سردفتران و دفترياران گفت:اساسا و حسب معمول از ابتداي تشكيل ادارات ثبت اسناد و املاك و نيز از آغاز فعاليت دفاتر اسناد رسمي به عنوان بخش خصوصي- حاكميتي، اين دو، بيشترين مأموريت را در صدور سند رسمي به سرانجام رسانده‌اند و هنوز هم اساس فعاليت همين دو مرجع صالح ، بسياري از اسناد رسمي صادر ميشود.دشتي اردکاني بيان کرد: يك سند طبق قانون مدني، بايد واجد شرايط اساسي و مهمي باشد تا «سند رسمي» تلقي شود به اين معنا که سندي، رسمي است كه در اداره ثبت اسناد و املاك در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد يا سندي رسمي است كه در دفاتر اسناد رسمي در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد يا سندي رسمي است كه در نزد ساير مأموران رسمي در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد؛ در واقع اگر در تنظيم سند، هر يك از اوصاف پنج‌گانه مذكور اعم از مراجع سه‌گانه صدور (اداره ثبت اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمي يا ساير مأموران رسمي)، «در حدود صلاحيت مأموران رسمي» و «بر طبق مقررات قانوني» رعايت نشود، آن سند، عادي است.
مزاياي سند رسمي در محاکم قضايي
وي در خصوص مزاياي داشتن سند رسمي در محاکم قضايي اظهار کرد: سندي كه وفق مقررات ماده 1287 قانون مدني تنظيم شده باشد، سند رسمي است و از اعتبار كامل قانوني برخوردار است؛زيرا چنين سندي، اعتبارش را از «قانون» گرفته است. رييس کانون سردفتران و دفترياران اضافه کرد: حسب مورد، سند رسمي، في‌نفسه قابل استناد، مستند و لازم‌الاجراست حتي در ادارات ثبت اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمي؛ بدون آن که لازم باشد راه‌روهاي دادگاه را طي کرد؛ زيرا سند رسمي، معاف از اقامت دعوي است و اساسا داراي قوه اثباتي است.رييس کانون سردفتران و دفترياران با يادآوري ماده 1290 قانون مدني بيان کرد: بر اساس اين ماده قانوني اسناد رسمي درباره طرفين و وارث و قائم‌مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتي است كه قانون تصريح كرده باشد. همچنين ادعاي انكار و ترديد در مقابل اسناد رسمي، اساسا مسموع نيست ليكن در خصوص سند عادي، ابتدا بايد خودِ سند عادي در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد و فراتر از آن، اثبات شود و اين مي تواند اساسي براي منازعات باشد.دشتي اردکاني در ادامه درباره اينکه چرا مي گويند که اسناد عادي، اساس منازعات محسوب
مي شود، افزود: به طور مثال موجر يا مستأجري كه سند رسمي اجاره را در دفترخانه‌اي امضا کرده‌اند، هيچ‌گاه يکي از آنها نمي‌توانند متوسل شوند به اينكه مفاد سند اجاره را قبول ندارند؛ چون اصل بر صحت مفاد سند رسمي است. درحالي‌كه در سند عادي اجاره، ضمن اينکه با حکم قانون نياز به امضاي دو نفر شاهد دارد، بايد اساس سند از حيث صحت صدور در دادگاه صالح مورد رسيدگي قرار گيرد و سپس دادگاه، وارد ماهيت دعوي ميشود.
وي گفت: چه بسيار پرونده‌هايي كه هم‌اكنون در دستگاه قضايي، وقت قضات و نهاد اجراي عدالت را بر سر فروش يك آپارتمان به بيش از يك خريدار تضييع مي‌كنند. كم نيست كلاهبرداري‌هايي كه از فروش يك واحد آپارتماني 40 متري به چهار پنج نفر، صورت گرفته و خانواده‌هايي را سرگردان کرده و روابط صميمي زوج جوان را در ابتداي زندگي تيره و تار ساخته است.
انتقاد از اجرا نشدن قانون پيش‌فروش ساختمان
دشتي اردکاني در پاسخ به سوالي مبني بر اينکه چرا با وجود تاکيد‌هاي زياد قانونگذار و مقامات قضايي بر مزاياي تنظيم سند رسمي، همچنان برخي از معاملات مانند پيش فروش آپارتمان با اسناد عادي انجام
مي شود؟، اظهار کرد: اين، پرسش ما هم هست. اصولا قوانين در پاسخ به نيازهاي روز نوشته مي‌شوند. از بند اول و دوم تبصره ماده يك قانون پيش‌فروش ساختمان گرفته تا بند 7 ماده 2 همان قانون، صحبت از «سند رسمي» است. ماده 3 اين قانون نيز به صراحت تأكيد مي‌كند كه «قرارداد پيش‌فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده (2) اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالكيت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.»
وي ادامه داد: با توجه به تاريخ تصويب قانون پيش‌فروش ساختمان كه روز يكشنبه دوازدهم دي ماه 1389 را نشان مي‌دهد و فارغ از تعداد دفعاتي كه قانونگذار از واژه «سند رسمي» يا معادل‌هايي همچون انتقال رسمي در تدوين قانون بهره جسته است، قانونگذار پا را از هميشه فراتر نهاده و تصريح کرده است که «اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش‌فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي کنند، به حبس از نود و يك روز تا يك سال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي‌شوند» (ماده 23 قانون پيش‌فروش ساختمان). آيا اين‌ها نشان از درجه اهميت «سند رسمي» از ديدگاه قانونگذار نيست؟ مگر نه اينكه شرايط اجتماعي و اقتصادي تغيير كرده است؟ مگر نه اينکه کلاهبرداري‌ها از طريق پيش‌فروش افزايش يافته كه اين قانون، مجازات كيفري هم براي متخلف از مقررات آن، منظور کرده است! سوال ما هم اين است كه چرا اين قانون اجرايي نمي‌شود؟
رييس کانون سردفتران و دفترياران گفت: حمايت بي‌چون و چراي قانونگذار از «سند رسمي»، همواره و حتي از يکصدسال پيش يعني حتي هنگام نوشتن قانون مدني تا همين امروز وجود داشته است و اين تاکيد‌هاي يکصدساله به معناي ضرورت تثبيت حقوق مالكيت و اسناد مردم و كاهش هزينه بيت‌المال است. در واقع سند عادي، پاشنه آشيل دستگاه قضايي است.
دلايل انتخاب ششم دي به عنوان روز ترويج سند رسمي
وي در پاسخ به پرسشي مبني بر اينکه چرا ششم دي را به عنوان روز ترويج سند رسمي انتخاب شد؟ اظهار کرد: ششم ديماه، دويست و هشتاد و دومين روز سال است و براي ما اعضاي خانواده دفاتر اسناد رسمي سراسر کشور و کانون سردفتران و دفترياران به عنوان ديرپاترين نهاد بخش خصوصي- حاکميتي؛ يادآور دويست و هشتاد و دومين آيه از سوره مبارکه بقره (آيه مُداينه) است. سال قبل هم، از دويستوهشتادودومين آيه از سوره بقره که طولانيترين آيه قرآن کريم نيز است و در آن بيست حکم فقهي درباره معاملات بيان شده، الهام گرفتيم و دويست وهشتادودومين روز سال (ششم ديماه) را گرامي داشتيم.
وي افزود: همچنين اين اقدام کانون در لبيک به رهنمودها، سخنان و تاکيد‌هاي مقام معظم رهبري براي احترام به قانون انجام شد. کانون، اميدوار است که از اين پس روز شش ديماه، زمينه اي باشد تا در همه سال ها گرامي داشته شود و زمينه اي شود براي پاس داشت حريم و حُرمت «سند رسمي» و «کاتب بالعدل» و «سردفتر» در همه روزهاي سال، همچنين گامي باشد براي دعوت همگان به قانون در عمل.
کسي نمي‌خواهد بنگاه‌هاي مسکن را حذف کند
رييس کانون سردفتران و دفترياران درباره فعاليت بنگاه‌هاي مسكن و اينکه چرا قوه قضاييه به اين موضوع ورود کرده است، گفت: مشاوران املاك يكي از صنوفي است كه در جامعه وجود دارد و در قبال ارايه خدمات، دستمزد دريافت مي كند و كسي بر آن نيست كه اين صنف را حذف يا ضرورت وجودي آنها را انكار کند. اشكال در جايي است كه مشاوران املاك خارج از حيطه تخصص خود و در حوزه علم حقوق كه حيطه فني كارشناسان حقوقي است، اظهار نظر مي کنند.
دشتي اردکاني عنوان کرد: وقتي بر اساس پژوهش‌ها و بررسي‌هاي انجام شده محرز شده است که بخش وسيعي از دعاوي محاکم قضايي و پرونده‌هاي اختلافات بين مردم مربوط به ثبت مبايعه‌نامه و قولنامه عادي است، دستگاه قضايي بر اساس تکليف بر ريشه‌يابي چنين موضوعاتي وظيفه دارد براي دفاع از حقوق مردم، به موضوع ورود کند و در مسيري که منجر به کاهش چنين دعاوي و اختلافاتي منجر ميشود، گام بردارد.
وي افزود: با به مخاطره افتادن چنين معاملاتي با قرارداد عادي در بنگاه‌ها، در بسياري از موارد تمام زندگي و سرمايه يک عمر افراد به بازي گرفته ميشود و مشخص است در چنين مواقعي چه بار عظيم و سنگيني بر روح و روان و امنيت فکري مردم وارد ميشود. عمق فاجعه را مي‌توان با نگاهي گذرا به افزايش بي‌رويه دعاوي جاري به سوي محاکم قضايي بر اثر چنين مبايعه‌نامه‌هايي به وضوح دريافت.
خبر خوش درباره ترويج فرهنگ
سند رسمي
رييس کانون سردفتران و دفترياران اظهار داشت: ورود مسئولان قضايي کشور به اين موضوع و ترويج فرهنگ سند رسمي، به نوعي مطالبه عامه مردم است که نمي‌توان با در آميختن موضوع با منافع صنفي يک قشر، بي‌تفاوت از کنار اين مطالبه عبور کرد؛ ساماندهي اين وضع ضرورتي است که توجه به منافع عامه آن را ايجاب کرده است.
وي افزود: تنظيم يک معامله ملک، ملزومات قانوني و حقوقي خود را نياز دارد که قانونگذار آنها را ضروري برشمرده و قبل از معامله الزامي دانسته است؛ احراز و تدقيق در اين موارد نيز طبق قانون، بيش از 80 سال است که بر عهده دفاتر اسناد رسمي است.
دشتي ارکاني بيان کرد: درباره ترويج فرهنگ سند رسمي، خبر خوبي نيز براي مردم دارم که به زودي از طريق رسانه ها به اطلاع خواهد رسيد.رييس کانون سردفتران و دفترياران عنوان کرد: متاسفانه اينکه نقل مي شود که فرد يا افرادي گفته‌اند براي نقل و انتقال خودرو، تعويض پلاک آن کافي است، با قانون مطابقت ندارد و وظيفه ادارات راهنمايي و رانندگي طبق قانون فقط «بررسي اصالت وسيله نقليه، هويت مالک، پرداخت جريمه‌ها و ديون معوق و تعويض پلاک» است درحالي‌که نقل و انتقال خودرو بايد مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد و علي‌القاعده حرفي که مغاير قانون باشد نمي‌تواند ملاک عمل قرار گيرد.وي ادامه داد: ماده 29 قانون رسيدگي به تخلفات رانندگي تکليف را مشخص کرده است؛ اين ماده مقرر مي‌کند: «نقل و انتقال خودرو به موجب سند رسمي انجام ميشود، دارندگان وسايل نقليه مکلفند قبل از هرگونه نقل و انتقال وسايل مذکور در دفاتر اسناد رسمي، ابتدا به ادارات راهنمايي و رانندگي يا مراکز تعيين‌شده از سوي راهنمايي و رانندگي براي بررسي اصالت وسيله نقليه، هويت مالک، پرداخت جريمه‌ها و ديون معوق و تعويض پلاک به نام مالک جديد مراجعه کنند.»
دشتي اردکاني بيان کرد: صدور سند مالکيت منوط به صدور سند انتقال به موجب سند رسمي و در دفاتر اسناد رسمي است کما اينکه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نيز پس از ارايه سند انتقال که در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي شود، مبادرت به صدور سند مالکيت مي‌کند.
وي افزود: تاکيد قانونگذار بر انجام نقل و انتقال خودرو در دفاتر اسناد رسمي و به موجب سند رسمي،همان‌گونه که از ورود نخستين اتومبيل‌ها به ايران تا به امروز انجام شده ، براي اين است که حقوق خريدار و فروشنده و دريافت مطالبات فروشنده و ماليات و حقوق دولتي و شروط ضمن عقد تضمين و راه اختلاف و کلاهبرداري بسته شود و سلامت حقوقي معاملات خودرو که در کشور ما، همچنان کالايي سرمايه اي است، جاري و ساري باشد.
——————————————————————————–
منبع :
روزنامه حمايت – يکشنبه – 15/2/1392
برچسب ها:اسناد رسمي, اسناد عادي, تنظيم, راه, سند رسمي, قانون پيش‌فروش ساختمان, كلاهبرداري, معاملات ملکي