حد و مرز مسئولیت‌های مستاجر
در گفت‌و‌گوی «حمایت» با کارشناسان بررسی شد؛
حد و مرز مسئولیت‌های مستاجر
گروه حقوقی- ملکی که اجاره می‌شود ممکن است بر اثر گذشت زمان دچار خساراتی شود مثلا درهای آن فرسوده شود یا کولر آن غیرقابل استفاده شود. همچنین وسایل موجود در آن مثل ظروف ممکن است خسارت ببیند. سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا مستاجر باید این خسارت‌ها را جبران کند و ملک را همان‌طوری که تحویل گرفته است به موجر برگرداند؟
در گفتوگو با کارشناسان به دنبال بررسی پاسخ این پرسش هستیم.
مستاجر امین موجر است
يك وكيل دادگستري در پاسخ به اين پرسش که وقتی کسی ملکی را اجاره می‌کند آیا نسبت به آن امین است و ید امانی دارد؟ به «حمايت» مي‌گويد: پاسخ سوال مطرح شده وفق ماده 493 قانون مدنی مثبت است و با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر که مالک منافع می‌شود، نسبت به ملک مورد اجاره امین محسوب و ید امانی دارد.
محمد جواد بابائی در گفتوگو با «حمایت» تاکید می‌کند: صرف‌نظر از اینکه مستاجر بار مسئولیت‌های یک شخص امین برای حفظ و نگهداری متعارف ملک (مورد اجاره) را به دوش می‌کشد از طرفی نیز، چنانچه عین مستأجره بدون تقصیر وی اعم از تعدی و تفریط، ناقص یا تلف شود هیچ‌گونه مسئولیتی متوجه مستأجر، نیست مانند اینکه ملک مورد اجاره بر اثر ریزش ساختمانی که در مجاورت آن قرار دارد، تخریب شود یا در اثر استفاده از مصالح نامرغوب در ساخت ملک، عیب و نقصی در ساختمان حادث شود. در این وضع نمی‌توان از مستاجر تقاضای خسارت کرد.
افزایش مسئولیت مستاجر از امین به ضمان
این کارشناس حقوقی در خصوص امکان افزایش مسئولیت‌های مستاجر می‌گوید: وجود چنین شرطی که مسئولیت‌های مستاجر را افزایش دهد در قرارداد امکان‌پذیر است.
بابائی تاکید می‌کند: موجر می‌تواند شرط کند مستاجر ضامن هر نقص و عیبی باشد که در آینده در ملک ایجاد می‌شود با این توضیح که قرارداد اجاره نیز همانند سایر عقود و قراردادها تابع اراده طرفین است و هر یک از طرفین، می‌توانند شروطی را که مورد قبول طرف دیگر باشد تا جایی که منافاتی با نظم عمومی نداشته باشد، در قرارداد مقرر کنند. البته بايد یادآور شد قانونگذار در مواد 642 و 643 قانون مدنی، شرط ضمان به طور مطلق را در عقد عاریه و در خصوص مستعیر (عاریه‌گیرنده) مورد پذیرش قرار داده و با وجود اختلاف نظر بین حقوقدانان می‌توان از مواد مورد اشاره، وحدت ملاک گرفت و در روابط موجر و مستأجر نیز از آن استفاده کرد و در نهایت چنین شرطی را برای مستأجر مقرر کرد.
این وکیل دادگستری متذکر می‌شود: در صورتی که در قرارداد در این باره سکوت شده باشد، مستاجر بدون شک امین محسوب خواهد شد نه ضامن؛ زیرا همان طور که در پاسخ پرسش اول اشاره شد قانونگذار در ماده 493 قانون مدنی به صراحت اصل را بر امین بودن مستأجر مقرر داشته مگر مستأجر مرتکب تقصیری شود که وصف امانت وی زایل و ید امانی او تبدیل به ید ضمانی شود.
مسئولیت مستاجر نسبت به وسایل موجود
امروز اجاره دادن خانه‌های مبله و دارای امکانات رواج پیدا کرده است. پرسشی که پیش می‌آید این است که مستاجر نسبت به این وسایل چه مسئولیتی دارد و در صورت ناقص شدن یا از بین رفتن آنها آیا باید جایگزین آنها را تهیه کند؟ این وکیل دادگستری در پاسخ به این پرسش می‌گوید: در فرض پرسش مزبور، باز هم مستأجر نسبت به مورد اجاره و تمامی وسایل و اثاثیه موجود در آن، امین محسوب می‌شود.
بابائی تاکید می‌کند: این نکته لازم به اشاره است در چنین قراردادهایی که مورد اجاره به همراه وسایل و به اصطلاح مبله به اجاره واگذار می‌شود در واقع طی یک قرارداد، دو نوع عقد اجاره منعقد می‌شود، یکی اجاره ملک و دیگری اجاره وسایل و اشیای موجود در آن؛ اما در عرف معاملاتی، اجاره وسایل و اثاثیه نیز در بطن اجاره ملک قرار می‌گیرد و این موضوع هیچ‌گاه عقد اجاره منعقده (در خصوص وسایل و …) و همچنین ید امانی مستأجر را نسبت به آنها از بین نخواهد برد و مستأجر علاوه بر ملک، در خصوص وسایل موجود در آن نیز امین بوده و ضامن عیب و نقص آن نیست مگر اینکه مرتکب تقصیری شده باشد.
این وکیل دادگستری توضیح می‌دهد: تا زمانی که مستأجر در عین مستأجره به نحو متعارف عمل کند و مرتکب هیچ‌گونه تقصیری اعم از تعدی و تفریط نشود و در قرارداد اجاره نیز شرط ضمان وجود نداشته باشد، ید مستأجر کماکان امانی خواهد بود ولی در صورتی که مستأجر مرتکب تعدی و تفریط شود مانند اینکه مبادرت به احداث دیوار، زیر زمین، بالکن و … کند یا در حفظ و نگهداری مورد اجاره کوتاهی کند مانند اینکه هنگام ریزش باران، در و پنجره‌ها را باز گذارد و این امر موجب تخریب دیوارهای داخلی یا اثاثیه موجود در آن شود یا به دلیل استفاده نامتعارف از وسایل و اثاثیه، سبب تخریب یا عیب و نقص آنها شود ، ید امانی وی تبدیل به ید ضمانی می شود و ضامن نقص و عیب حادث شده است.
عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی در خصوص حدود مسئولیت مستاجر توضیح می‌دهد: وقتي شخصي ملكي را اجاره مي‌كند و آن را از موجر تحويل مي‌گيرد تصرفات و استفاده مستاجر از مورد اجاره با اذن موجر بوده قطعا يد وي اماني است. دکتر فرهاد پروین ادامه می‌دهد: يد متصرف ماذون اماني است؛ بنابراین يد ضماني استثنايي بوده و نياز به تصريح دارد و چنين تصريحي (اضافي بودن يد مستاجر) در مقررات مالك و مستاجر وجود ندارد. طبق ماده 10 قانون مدني، اصل بر صحت و لازم‌الاجرا بودن قراردادهاي خصوصي بين اشخاص است مگر اينكه توافق بين موجر و مستاجر بر خلاف مقررات آمده باشد.
در امور مالي اصل بر تكميلي و تفسيري بودن مقررات است و اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد كه مستاجر ضامن هر عيب و نقصي است كه در آينده در ملك به‌وجود آيد اگر چه ناشي از اعمال وي نباشد اين توافق بين موجر و مستاجر در امر مالي لازم‌الاجرا و نافذ به نظر مي‌رسد همان طوری که قانونگذار در عقد عاريه در قانون مدني در ماده 642 ذكر كرده است كه اگر بر مستعير (عاريه‌گيرنده) شرط زمان شده باشد مسئول هر كسر و نقصاني خواهد بود، اگر چه مربوط به عمل او نباشد. از وحدت ملاك اين ماده مي‌توان نتيجه گرفت كه در ساير عقود نيز شرط زمان نافذ است. این حقوقدان تاکید می‌کند: بنابراين با توجه به اينكه در مسئوليت متصرف ماذون، اصل بر امانی بودن يد است، در خصوص سكوت قرارداد اجاره مستاجر امين محسوب مي‌شود، نه ضامن و همان طوری که در ماده 614 قانون مدني ذكر شده است امين ضامن تلف يا نقصان مالي كه به او سپرده شده است، نیست، مگر در صورت تعدي يا تفريط و همچنين در ماده بعدي همان قانون آمده كه امين در مقام حفظ، مسئول وقايعي نیست که دفع آن از اقتدار او خارج است.
این وکیل دادگستری در بررسی مسئولیت مستاجر نسبت به وسایل موجود در عین مستاجر می‌گوید: در صورتي كه مورد اجاره با وسایل و به اصطلاح مبله اجاره داده شده باشد اين امر تاثيري در حكم حقوقي ندارد و يد مستاجر همچنان اماني است، مگر اینکه شرط ضمان در قرارداد اجاره باشد. دکتر فرهاد پروین ادامه می‌دهد: در مورد اجاره با وسايل موضوعي كه مي‌تواند ذمه را مشغول سازد استهلاك و كسر قيمت از وسايل در اثر استفاده مستاجر است. با توجه به قاعده حقوقي «اذن در شي، اذن در لوازم آن است»، دادن وسايل براي استفاده متعارف مستاجر مستلزم پذيرش كسر منفعت استفاده از وسايل توسط مستاجر است. بنابراين اگر وسايل و مبلمان منزل همه نو باشد و به صورت مبله منزل به اجاره داده شود موجر نمي‌تواند در پايان مدت اجاره مطالبه وسايل و مبلمان دست اول و نو را بکند؛ زيرا اين عمر مستلزم استفاده نکردن از وسايل است كه با فلسفه اصلي اجاره در تعارض است. ماده 643 قانون مدني راه‌حلي در عقد عاريه ارائه کرده است كه در عقد اجاره نيز قابل استفاده است مبني بر اينكه اگر بر مستعير شرط ضمان منقصت ناشي از صرف استعمال نيز شده باشد ضامن اين منقصت خواهد بود.
دکتر پروین در بیان تاثیر تقصیر مستاجر در مسئولیت وی توضیح می‌دهد: در صورت تقصير مستاجر در حفظ عين مستاجره از زمان تقصير يد اماني مستاجر تبديل به يد ضماني شده و مستاجر نه‌تنها مسئول خسارت مستند به تقصير خود است، بلكه هرگونه زياني كه در دوره تقصير وي به‌وجود آيد گر چه مستند به تقصير مستاجر نباشد و ناشي از عمل او نباشد مستاجر مسئول جبران آن است؛ زيرا با تقصير يد اماني تبديل به يد ضماني مي‌شود. ماده 493 قانون مدني نيز در این باره مقرر کرده است كه مستاجر نسبت به عين مستاجره ضامن نيست به اين معني كه اگر عين مستاجره بدون تفريط يا تعدي او كلا يا بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود؛ ولي مستاجر تفريط يا تعدي کند ضامن است اگرچه نقص در نتيجه تفريط يا تعدي حاصل نشده باشد. برای مثال اگر مستاجر يك باغ ميوه در آبياري درختان كوتاهي کند و سپس در نتيجه وقوع سيل باغ از بين برود گرچه وقوع خسارت ناشي از سيل در نتيجه تقصير در آبياري درختان نبوده است ولي چون در دوره تقصير وي به وقوع پيوسته است به علت يد ضماني مسئول جبران خسارت وقايع دوران تقصير خود است گرچه ارتباطي به عمل وي نداشته باشد.
منبع:http://www.hemayat.net/news/hoghughi6.htm
روزنامه حمایت
برچسب ها:اجاره, حد و مرز مسئولیت‌های, مستاجر