راهکار مطالبه حقوق قانوني از متصرفان غيرقانوني
راهکار مطالبه حقوق قانوني از متصرفان غيرقانوني
گروه حقوقي- قرارداد اجاره آبستن دعاوي حقوقي زيادي است؛ کافي است يکي از طرفين پا از دايره تعهدات قانوني و قراردادي خود فراتر بگذارد تا طرفين گرفتار يک دعواي حقوقي تمام‌عيار شوند.
يکي از اين دعاوي، مطالبه اجرت‌المثل است که در قالب مطالعه موردي يک پرونده به بررسي آن مي‌پردازيم.
شروع اختلاف
منوچهر، خواهان اين دعوا و مالک سهم مشاعي از ملکي استيجاري است که قسمتي از آن به وي به ارث رسيده است. ساير وارثان بدون اطلاع وي ملک را اجاره مي‌دهند براي همين وي عليه خواندگان (هادي، مهيار، مهرزاد، ابوالفضل، مسعود و مصطفي) که برخي از آنها وارثان ملک و برخي ديگر مستاجران کنوني آن هستند دعوايي را به خواسته مطالبه اجرت‌المثل اقامه مي‌کند و در ستون خواسته، تقاضاي خود از مرجع قضايي را چنين عنوان مي‌کند: «صدور حکم مبني بر محکوميت خواندگان بر پرداخت تضامني اجرت‌المثل ايام تصرف نسبت به اندازه سهم خود در مورد ملک، از تاريخ 15/5/89 لغايت تاريخ اجراي حکم، فعلا مقوم به 000/001/50 ريال به احتساب همه خسارات قانوني و خسارات تاخير تاديه از زمان اجراي حکم.»
دلايل خواهان در دادخواست به اين شرح بوده است: 1-گواهي حصر وراثت 2-گواهي پرداخت ماليات بر ارث 3-استعلام صورت گرفته از اداره ثبت 4-تامين دليل 5-قرارداد اجاره 6-وکالتنامه 7-عنداللزوم قرار ارجاع به کارشناسي و تحقيقات محلي.
خواهان در ستون شرح دادخواست به دادگاه توضيح داده است: «اينجانب ورثه بوده و ساير وراث بدون اذن و اجازه من اقدام به واگذاري منافع ملک کرده‌اند. نظر به عدواني بودن تصرفات خواندگان به قدر سهم خواهان، مستند به مواد 313 و 320 قانون مدني با ارجاع امر به کارشناسي، اجرت‌المثل مدت مذکور معين و حکم بر محکوميت خواندگان به پرداخت خواسته مي‌شود.»
بررسي دادخواست
يکي از نقاط قوت دعواي منوچهر، تنظيم صحيح دادخواست است؛ تنظيم صحيح دادخواست، مطالبه حق را آسان مي‌کند بخصوص اينکه خواندگان در پرونده مورد بحث دفاع صحيحي را در مقابل دعواي خواهان تدارک نديده‌اند. البته ممکن است فهم برخي از اصطلاحات و عبارات متني که پيش از اين مورد اشاره قرار داديم، دشوار باشد؛ براي همين در ادامه برخي از عباراتي را که در دادخواست از سوي خواهان مورد تاکيد قرار گرفته است، دقيق‌تر بررسي مي‌کنيم:
اجرت‌المثل: خواهان (منوچهر) از دادگاه مطالبه «اجرت‌المثل» کرده است.
اگر کسي از مال ديگري استفاده کند و اصطلاحا منتفع شود و عين مال باقي باشد، آنچه بابت اجرت منافع استفاده شده بايد به صاحب مال (براي مثال ملک) مزبور بدهد، اجرت‌المثل ناميده مي‌شود، خواه استفاده مزبور با اذن مالک باشد و خواه بدون اذن او. البته شرط پرداخت اجرت‌المثل اين است که براي مدتي که منتفع شده بين طرفين مال‌الاجاره‌اي معين نشده باشد؛ زيرا در اين صورت بايد اجرتالمسمي پرداخت کند. اجرت ذکر شده در عقد اجاره را «اجرتالمسمي» مي‌گويند.
پرداخت تضامني: «تضامن» بين بدهکاران امري معمول و پرفايده است. اهميت زياد اين نوع از تضامن، به عنوان يکي از بهترين راه هاي تضمين پرداخت دين، کاربرد وسيعي به اين نهاد حقوقي داده است. هر مديوني نسبت به کل دين متعهد و ملتزم است؛ بنابراين، طلبکار مي‌تواند از يکي از بدهکاران تضامني، کل مبلغ دين را مطالبه کند. مديون و بدهکار هم نمي‌تواند تقاضاي تقسيم بدهي کند. علاوه بر تعهد به پرداخت کل دين که نتيجه مستقيم تضامن است، آثار ديگري نيز دارد که عمدتا عبارتند از:
1- امکان تعقيب همه مديون‌ها به طور متوالي به نحوي که کل دين پرداخت شود. هر قدر که از محکوم به وصول شود، از بدهي ديگران کاسته مي‌شود، به نحوي که داين هرگز نمي‌تواند بيش از ميزان طلب خود چيزي دريافت کند.
2- طلبکار در انتخاب مديوني که طلب را مي‌پردازد، آزاد است؛ زيرا همه مديون‌ها در وصف مديون يا مسئول بودن در يک رديف قرار دارند.
عدواني بودن تصرفات خواندگان: «تصرف» كه از آن به «يد» تعبير مي‌شود، عبارت است از سلطه و اقتداري كه شخص به طور مستقيم يا به واسطه ديگري بر مالي دارد. «عدوان» در لغت يعني ظلم و ستم آشكار و اصطلاحا فعل يا ترك فعل قابل نكوهشي است كه خلاف عرف يا قانون يا عقل سليم باشد.
تصرف عدواني به معني اعم، عبارت است از خارج شدن مال از تصرف مالك يا قائم‌مقام قانوني او بدون رضاي وي يا بدون مجوز قانوني. عدم رضاي مالك يا عدم اذن قانوني او شرط تحقق عدوان است.
تصرف در ملک مشاع بدون اجازه تمامي شرکا امکان ندارد. در پرونده‌اي که در حال بررسي آن هستيم، يکي از وارثان به اين دليل که سايرين بدون اجازه وي در ملک موروثي تصرف کرده‌اند، مدعي عدواني بودن تصرف آنان شده و درخواست پرداخت اجرت‌المثل کرده است.
تعيين بهاي خواسته
مطالبه اجرت‌المثل يک دعواي مالي است و بايد خواسته تقويم شود و معادل ريالي آن در دادخواست درج شود. خواهان اين مبلغ را 000/001/50 ريال تعيين کرده است و دليل برگزيدن اين مبلغ اين است که دعاوي کمتر از پنج ميليون تومان در صلاحيت شوراهاي حل اختلاف است. خواهان در حقيقت با تقويم خواسته به اين مقدار باعث شده است که دعوا در دادگاه حقوقي مورد رسيدگي قرار گيرد.
جلسه رسيدگي
وقت رسيدگي از سوي دادگاه تعيين و به همراه دادخواست و ضمايم آن براي اصحاب دعوا ارسال مي‌شود. در روز رسيدگي، خواندگان در جلسه رسيدگي حاضر مي‌شوند و در مقابل ادعاي خواهان و براي دفاع از خود اعلام مي‌کنند که هزينه‌ها و مخارج نگهداري پدر خود را بر عهده داشته‌اند و در اين خصوص خواهان دعوا به آنان بدهکار است. همچنين آنان ادعا کردند که به خواهان اخطار داده‌اند که براي تصميم‌گيري در خصوص سهم خود حاضر شود، اما او از اين کار خودداري کرده است. خواندگان همچنين مدعي شدند که مغازه موروثي، به هيچ‌وجه اجاره داده نشده است، بلکه کارگري براي رسيدگي به ملک در آن مستقر است. آنان در جلسه رسيدگي تاکيد کردند هيچ درآمدي از ملک نداشته‌اند؛ بنابراين پرداخت اجرت‌المثل بي‌دليل است.
اين در حالي است که تامين دليل در تاريخ 20/3/91 از سوي شوراي حل اختلاف انجام گرفته و از محل بازديد شده است. با وجود آنکه خواندگان تاکيد کردند که هيچ درآمدي از ملک نداشته‌اند، نتيجه بازديد از محل نشان داد که ملک به اجاره داده شده و مستاجر اجاره را به طور مرتب پرداخت کرده است. ساير دفاعيات خواندگان نيز داراي ضعف و قابل ايراد بود و مدارک قابل قبولي براي اثبات آن ارايه نشد.
راي دادگاه
دادگاه پس از اعلام ختم رسيدگي، رايي به اين شرح صادر کرد: «در خصوص دعواي خواهان به طرفيت خواندگان به خواسته مطالبه اجرت‌المثل ايام تصرف در ملک مشاعي پلاک ثبتي … از تاريخ 15/5/89 با احتساب خسارت دادرسي و تاخير تاديه، دادگاه با توجه به استعلام ثبتي مشعر بر مالکيت موروثي اصحاب پرونده بر پلاک مورد بحث و انتقال قهري آن به نامبردگان به سبب فوت نامبرده و از طرفي اذعان خواندگان به تصرف بر ملک مورد ترافع، ضمن دفاعيات بلاوجه و غيرموثر آنان و نيز نظر کارشناس رسمي منتخب مبني بر استحقاق خواهان تا ميزان کارشناسي نسبت به سهم وي به مبلغ 000/900/75 ريال که ضمن مطابقت آن با اوضاع و احوال و عدم ايراد و خدشه‌اي از سوي طرفين، دعواي مورد قيام را ثابت تشخيص و مستند به مواد 198 و 519 و 522 قانون آيين دادرسي مدني حکم بر محکوميت خواندگان به پرداخت مبلغ مورد کارشناسي در حق خواهان با احتساب خسارت‌هاي دادرسي و تاخير تاديه از زمان تقديم دادخواست تا زمان پرداخت، با محاسبه اجراي احکام صادر کند. راي حضوري و قابليت تجديدنظرخواهي در محاکم تجديدنظر را داراست.»
همان‌طور که از متن راي برمي‌آيد، دادگاه خواسته خواهان(منوچهر) را پذيرفته و حکم به نفع وي صادر کرده است. مستندات دادگاه براي صدور اين راي استعلام ثبتي مشعر بر مالکيت موروثي اصحاب پرونده، اذعان خواندگان به تصرف بر ملک مورد ترافع، دفاعيات بلاوجه و غيرموثر خواندگان، نيز نظر کارشناس رسمي منتخب مبني بر استحقاق خواهان تا ميزان کارشناسي و مواد 198 و 519 و 522 قانون آيين دادرسي مدني است. ماده 198 اين قانون تاکيد مي‌کند: «در صورتي كه حق يا ديني بر عهده كسي ثابت شد اصل بر بقاي آن است مگر اين كه خلاف آن ثابت شود.» ماده 519 امکان مطالبه خسارات دادرسي را بيان و مقرر مي‌کند: «خسارات دادرسي عبارت است از هزينه دادرسي و حق‌الوکاله وكيل و هزينه‌هاي ديگري كه به طور مستقيم مربوط به دادرسي و براي اثبات دعوا يا دفاع لازم بوده است از قبيل حق‌الزحمه كارشناسي و هزينه تحقيقات محلي.»
ماده 522 نيز در بيان شرايط پرداخت خسارت تاخير تاديه مي‌گويد: «در دعاوي که موضوع آن دين و از نوع وجه رايج بوده و با مطالبه، داين و تمكن مديون، مديون امتناع از پرداخت نموده، در صورت تغيير فاحش شاخص قيمت سالانه از زمان سررسيد تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبكار دادگاه با رعايت تناسب تغيير شاخص سالانه كه توسط بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران تعيين مي‌گردد، محاسبه و مورد حكم قرار خواهد داد مگر اين كه طرفين به نحوه ديگري مصالحه نمايند.»در پرونده‌اي که بررسي کرديم، خواندگان که وراث متوفي بوده‌اند و ملکي را به ارث برده‌اند، بدون اذن يکي ديگر از ورثه آن را اجاره دادند که وي نيز براي گرفتن اجرت‌المثل ايام تصرف، در دادگاه عمومي حقوقي طرح دعوا کرد و دادگاه نيز پس از تاييد خواسته وي، با ارجاع امر به کارشناس، ميزان اجرت‌المثل را بر اساس نظر کارشناس تعيين و حکم به پرداخت آن صادر کرد.
منبع:روزنامه حمايت – دوشنبه – 2/2/1392/
برچسب ها:اجرت‌المثل, تصرف عدواني, حقوق قانوني, متصرفان غيرقانوني