راه و رسم تقسيم املاک مشاع
راه و رسم تقسيم املاک مشاع
برخي اعتقاد دارند که شراکت در ملک يعني دردسر؛ قطعا بسياري از اين شراکت‌ها با مشکل روبه‌رو نمي‌شود و سال‌ها دوام دارد؛ اما بعضي از آنها که محل کشمکش شرکا مي‌شود، مشکلات زيادي را براي آنان به وجود مي‌آورد. معمولا با گذشت مدتي از اختلافات طرفين به اين نتيجه مي‌رسند که چاره‌اي جز تقسيم ملکشان ندارند.
اما چگوه بايد ملکي را که تاکنون به شراکت مالک بوده‌اند و اداره مي‌کرده‌اند، تقسيم کنند؟ اين موضوعي است که در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسي آن پرداخته‌ايم.
مفهوم افراز
يک وکيل دادگستري و مدرس دانشگاه در گفت‌وگو با حمايت به بيان مفهوم افراز مي‌پردازد و مي‌گويد: در ارتباط با افراز ملك و تعاريف آن در قانون بايد بگويم كه افراز در لغت به معناي جدا کردن است و در اصطلاح ثبتي عبارت است تقسيم مال غيرمنقول بين شرکاي آن به نسبت سهام آنان. ليلا شهيدي خاطرنشان ميکند: لازمه انجام افراز وجود شراکت است و تا ملکي بين دو يا چند شخص مشاع نباشد، افراز معنا و مصداق پيدا نخواهد کرد؛ بنابراين هنگامي که يک مال غيرمنقول و عموما ملک بين چند نفر مشترک باشد و آنها مشاعا آن را در مالکيت خود داشته باشند، راهي که براي برهم زدن اين شراکت و تقسيم مال غيرمنقول وجود دارد را افراز مي‌گويند.
شرکت شرط اول افراز
اين وکيل دادگستري با اشاره به ماده 571 قانون مدني توضيح مي‌دهد: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در شيء واحد به نحو اشاعه. در واقع، اشاعه نوعي از انواع مالکيت است که در آن مالي بيش از يک مالک دارد بي آنکه حد و مرز مالکيت آنها مشخص و تعيين شده باشد و هر يک از آنان در جزء جزء مال به نسبت سهام‌شان مالک هستند. شهيدي ادامه مي‌دهد: حالت اشاعه مذکور ممکن است اختياري باشد؛ به عنوان مثال شخصي که ملک خود را تحت عنوان عقد بيع به دو شخص ديگر منتقل ميکند يا ممکن است قهري باشد؛ به اين صورت که شخصي فوت ميکند و مالکيت اموال متوفي به صورت مشاع به ورثه او منتقل مي‌شود. اين کارشناس حقوقي ادامه مي‌دهد: در هر دو صورت، هر يک از شرکا به نسبت سهام خود در نفع يا ضرر سهيم‌اند و هر يک از آنان مي‌توانند بدون رضايت شريک يا شرکاي ديگر، به نسبت سهام خود هرگونه تصرف حقوقي از قبيل، فروش، صلح، وقف، هبه و … در ملک مشاع کند؛ البته اين وضع تا زماني ادامه خواهد داشت که ملک افراز نشده باشد. به عبارت ديگر، قانونگذار براي رهايي از مالکيت مشاع و مشکلات خاص آن، طريق افراز را براي شرکا پيش‌بيني كرده است، در واقع، با افراز حدود و مرز مالکيت هر شريک مشخص و ملک از حالت اشاعه خارج مي‌شود.
تفاوت افراز و تفکيک
اين مدرس دانشگاه با تاکيد بر اينکه افراز با تفکيک از نظر مقررات ثبتي متفاوت است، توضيح مي‌دهد: افراز و تفکيک هر کدام آثار خاصي دارند؛ به اين صورت که ممکن است ملک مشاعي تفکيک شود، ولي با تفکيک، ملک از حالت اشاعه خارج نمي‌شود. به عنوان مثال، مي‌توان براي سهولت بخشيدن در امر فروش يک قطعه زمين دو هزار متري مشاع، آن را به چهار قطعه 500 متري تفکيک كرد که در اين حالت ملک همچنان مشاع است و مالکين در تمامي چهار قطعه به نسبت سهم‌شان مالکيت دارند. شهيدي تاکيد ميکند برخلاف تفکيک، با افراز ملک مشاع حد و مرز مالکيت هر شريک مشخص و ملک از حالت اشاعه خارج مي‌شود. وي در ادامه تمايز مهم ديگري را که ميان افراز و تفکيک وجود دارد، خاطرنشان ميکند و مي‌گويد: تفکيک الزاما منحصر به املاک مشاع نيست؛ چه اينکه ممکن است شخصي که مالک يک قطعه زمين هزار متري است، آن را به پنج قطعه 200 متري تفکيک كند. همچنين افراز بر مبناي سهم مالکيت هر يک از مالکان صورت مي‌گيرد در حالي که براي تفکيک در صورتي که ملک مشاع باشد، مي‌توان بدون در نظر گرفتن ميزان سهم هر شريک ملک را به قطعات مختلف تقسيم كرد.
متن قانوني حاکم
در کنار آشنايي با بايدها و نبايدهاي افراز املاک، آشنايي با قانون حاکم بر آن نيز مفيد خواهد؛ چرا که در صورت وجود ابهام مي‌توان به عنوان يک منبع و مرجع از اين متن قانوني استفاده کرد. يک وکيل دادگستري قانون حاکم بر افراز را قانون «افراز و فروش املاک مشاع» مصوب تاريخ 22 آبان 1357 عنوان ميکند. هادي ياسيني مي‌گويد: در اين قانون و آيين‌نامه مربوط به آن، چگونگي و نحوه افراز اين املاک بيان شده است.
مرجع افراز املاک
مرجع صالحي که به درخواست افراز رسيدگي ميکند و حکم به افراز صادر ميکند، براي کساني که قصد تقسيم ملک مشاعشان را دارند، از اهميت زيادي برخوردار است. اين وکيل دادگستري در اين خصوص توضيح مي‌دهد: تا پيش از تصويب قانون فوق‌الذکر، افراز املاک مشاع به صورت کامل در مراجع قضايي انجام مي‌گرفت؛ اما پس از تصويب اين قانون بخش عمده‌اي از اين امر به ادارات ثبت اسناد و املاک محول شد و فقط در مواردي محدود افراز اين املاک از طريق محاکم قضايي انجام خواهد گرفت.
بر اين اساس، مطابق ماده يک قانون ياد‌شده، افراز املاک مشاع که جريان ثبتي آن خاتمه يافته باشد، با تقاضاي هر يک از شرکا يا چند شريک، با واحد ثبتي محلي خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. تصميم واحد ثبتي در خصوص افراز ظرف مدت 10 روز از طرف هر يک از شرکا قابل اعتراض در دادگاه عمومي خواهد بود و زماني جريان ثبتي ملکي خاتمه يافته تلقي مي‌شود که يا ملک مطابق ماده 20 قانون ثبت از سند مالکيت برخوردار شده و در دفتر املاک به ثبت رسيده باشد يا اگر براي آن سند مالکيت صادر نشده، درخواست مربوط به ثبت رسيده، آگهي نوبتي و تحديدي آن به طور صحيح منتشر و تحديد حدود قانوني صورت گرفته و در مهلت واخواهي نيز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
ياسيني در خصوص املاک مشاعي که براي آن سند مالکيت معارض صادر شده باشد، نيز توضيح مي‌دهد: مطابق تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع، تا زماني که از اين املاک رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز نخواهد شد.
وي ادامه مي‌دهد: چنانچه جريان ثبتي ملک خاتمه نيافته باشد، مرجع رسيدگي به درخواست افراز، دادگاه عمومي محل است. همچنين مورد ديگري که افراز املاک مشاع در صلاحيت دادگاه عمومي است، جايي است که بين شرکا، غايب مفقودالاثر يا محجور باشد که در اين صورت مطابق ماده 313 قانون امور حسبي و راي وحدت رويه شماره 59/29-15/1/1360 هيات عمومي ديوان عالي کشور افراز چنين املاکي خارج از صلاحيت واحد ثبتي است و به دليل رعايت مصلحت اين افراد، افراز ملاک مشاع در دادگاه انجام مي‌گيرد؛ حتي اگر جريان ثبتي آن خاتمه يافته باشد.
لازم به توضيح است در مواردي که برخي از شرکاي مشاع حاضر به افراز نباشند، شرکاي ديگر ناگزير از تقديم دادخواست به دادگاه عمومي به خواسته افراز ملک مشاع هستند؛ در اين صورت چنانچه ملک قابل افراز باشد، افراز خواهد شد و اگر قابل افراز نباشد به موجب ماده 4 قانون ثبت اسناد و املاک، به دستور دادگاه ملک مشاع فروخته و وجوه حاصل از آن پس از کسر هزينه عمليات اجرايي بين شرکا به نسبت سهام آنان تقسيم خواهد شد.
هزينه افراز ملک
ليلا شهيدي، وکيل دادگستري و مدرس دانشگاه، درباره هزينه‌هاي افراز املاک مي‌گويد: هزينه افراز املاک مشاع حسب موارد معروض بسته به اينکه از طريق ادارات ثبت اسناد و املاک انجام گيرد يا از طريق دادگاه، متفاوت خواهد بود؛ چنانچه افراز از طريق دادگاه صورت گيرد هزينه آن، با تقديم دادخواست از طرف هر يک از شرکا به دادگاه بر اساس دادخواست‌هاي غيرمالي «معادل 50 هزار ريال» محاسبه خواهد شد؛ ولي چنانچه افراز از طريق ادارات ثبت انجام گيرد، مطابق ماده 150 قانون ثبت هزينه افراز 20 در هزار بر مبناي ارزش معاملاتي ملک (قيمت منطقه‌اي) است، هر چند که بهاي معامله بيش از ارزش معاملاتي روز باشد.
با توجه به آنچه گفته شد؛ مال غيرمنقولي که بين چند نفر مشاع باشد از طريق افراز تقسيم مي‌شود. براي اين کار در صورتي که جريان ثبتي ملک به پايان رسيده باشد بايد به واحد ثبتي محل وقوع ملک مراجعه کرد.
اما در برخي ديگر از موارد درخواست افراز بايد از دادگاه انجام شود که از آن جمله مي‌توان زماني را نام برد که جريان ثبتي ملک پايان نيافته، يا بين شرکا محجور يا غايب مفقودالاثري وجود داشته باشد يا زماني که يکي از شرکا رضايت به تقسيم ندارد.
منبع:http://www.hemayat.net
روزنامه حمايت – دوشنبه – 9/2/1392/
برچسب ها:املاک مشاع, تقسيم