سوال: خریدار، ملکی را خریداری می‌کند و در متن مبایعه‌نامه تصریح می شود که این ملک در اجاره مستاجر است و…
سوال:
خریدار، ملکی را خریداری می‌کند و در متن مبایعه‌نامه تصریح می شود که این ملک در اجاره مستاجر است و مبلغ ودیعه آن نیز پنج میلیون تومان است پس از انقضای مدت اجاره، خریدار، دعوی تخلیه (دستور تخلیه) علیه مستاجر اقامه نموده و مستاجر قراردادی ارائه می‌نماید که در هنگام تمدید قرارداد اجاره، ودیعه از پنج میلیون تومان به یازده میلیون تومان افزایش یافته است در چنین فرضی برای اجرای دستور تخلیه کدام مبلغ ودیعه باید به صندوق سپرده تودیع شود؟
نظریه اکثریت قریب به اتفاق:
با توجه به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 که به قرارداد عادی اجاره (با امضاء دو شاهد) اعتبار بخشیده، خریدار که مالک جدید است، موجر تلقی می‌شود و تعهدات مذکور در قرارداد اجاره نسبت به مستاجر به وی منتقل می‌شود و وفق ماده 4 همان قانون مبلغ ودیعه یازده میلیون تومانی مذکور در قرارداد اجاره نسبت به مستاجر به وی منتقل می‌شود و وفق ماده 4 همان قانون مبلغ ودیعه یازده میلیون تومانی مذکور در قرارداد اجاره (تمدید اجاره) باید توسط مالک جدید به مستاجر مسترد شود و مبلغ مذکور در قرارداد عادی خرید میان فروشنده (مالک قبلی) و خریدار (مالک بعدی) تاثیری در حق مستاجر نخواهد گذارد ولی در صورتی که قرارداد اجاره مستند دستور تخلیه، قرارداد اولیه باشد نه تمدید آن، در چنین فرضی در صورتی که مستاجر نسبت به اصالت قرارداد اجاره مستند دستور تخلیه شکایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، وفق ماده 5 قانون و ماده 17 آیین‌نامه اجرایی قانون ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به مرجع صالح محل وقوع ملک تقدیم می‌کند که در چنین فرضی همان مبلغ ودیعه قرارداد اولیه (پنج میلیون تومان) توسط موجر (خریدار مالک جدید)، به مستاجر مسترد می‌شود و اعلام شکایت مستاجر مانع از اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد مگر اینکه دادگاه رسیدگی‌کننده به شکایت مستاجر، شکایت وی را مدلل بداند که در این صورت پس از اخذ تامین مناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد کرد ولی به هر حال در صورت عدم اختلاف نسبت به قرارداد اجاره موضوع دستور تخلیه، تعهدات موجر اولیه به موجر بعدی (خریدار جدید) منتقل می‌شود.
نظریه اقلیت:
خریدار جدید تعهدی به استرداد ودیعه برابر مبلغی بیش از مبلغ قید شده در قرارداد خریداری ملک از مالک اولیه ندارد و سند عادی اجاره و مندرجات آن و قید مبلغ ودیعه بیشتر در آن تاثیری در حق خریدار ندارد و مستاجر اگر ادعایی داشته باشد می‌تواند با طرح دعوی علیه مالک اولیه (فروشنده و موجر اولیه) احقاق حق کند.
منبع:http://www.ghazavat.com/75/miz.htm
برچسب ها:اجاره, خریدار، ملکی, دستور تخلیه, دستور تخلیه, دعوی تخلیه, علیه, مبایعه‌نامه, مستاجر, ودیعه