نظـام رسيدگـي به دعـواي تعديـل اجـاره بهـا
توضيح دعوا:
دعواي تعديل اجاره بها زماني مطرح مي شود كه مدت اجاره موضوع محل كسب، پيشه يا تجارت منقضي شده و از تاريخ استفادة مستأجر از عين مستأجره نيز سه سال تمام گذشته باشد. دراين صورت چنانچه بين موجر و مستأجردر مورد ميزان اجاره بهاي جديد توافق نشود، هر يك مي توانند به استناد ترقي يا تنزل هزينه زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره بها را بنمايد. در اين حالت دادگاه با تعيين كارشناس و جلب نظر او ميزان اجاره بهاي عادلانه را تعيين خواهد كرد. (ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجراصلاحي 2/9/1358: «موجر يا مستأجرمي تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينة زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره بها را بنمايد، مشروط به اينكه مدت اجاره منقضي شده و از تاريخ استفادة مستأجراز عين مستأجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه تعيين و تعديل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر كارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهد كرد … .» )
لازمة اقامه دعواي تعديل اجاره بها:
اقامه دعواي تعديل اجاره بها اعم از اين كه از سوي مستأجر يا موجرمطرح شود، تقديم دادخواست است طرفين عقد اجاره، حسب مورد خواهان يا خواندة دادخواست مي باشند. شرايط عمومي دادخواست و دعوي در مورد دعواي تعديل اجاره بها نيز بايد رعايت شود. معاونت آموزش قوه قضائيه اين دعوا را غيرمالي دانسته است ؛(معاونت آموزش قوه قضائيه، مصاديق دعاوي مالي و غيرمالي و هزينه خدمات قضايي و وكالتي، صفحه 63 شماره 71 نشر قضا 1385.) اما اداره حقوقي قوه قضائيه طي نظريه مشورتي شماره 984/7 ـ 2/3/61 دعواي تعديل اجاره بها را مالي دانسته است. به نظر آن اداره چون دادگاه مبلغ و ميزان اجاره بها را پس از رسيدگي تعيين مي كند و مبلغ تعيين شده طبق ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجراز تاريخ دادخواست قابل اجراست، لذا اين دعوا مالي است. ( شهري، غلامرضا و حسين آبادي، امير، مجموعه نظرهاي مشورتي اداره حقوقي در زمينه مسائل مدني، چاپ دوم، صفحه 48، انتشارات روزنامه رسمي 1370.)
از آنجايي كه در اين دعوا فقط ميزان اجاره بها تعيين مي شود و اگر مورد مطالبه قرار نگيرد، دادگاه حكم به پرداخت مابه التفاوت اجاره بهاي فعلي و قبلي نمي دهد، لذا غيرمالي بودن اين دعوا كه رويه قضايي نيز آن را برگزيده است، موجه تر بنظر مي رسد، اين دعوا معمولاً در دادگاهي اقامه مي شود كه عين مستأجرة محل كسب يا پيشه يا تجارت در حوزة قضايي آن دادگاه واقع شده است.
رفع نقص از دادخواست تعديل اجاره بها:
در صورتي كه دادخواست تعديل اجاره بها از جهت شرايط قانوني ناقص باشد چنانچه نقص به جهت معلوم نبودن خواهان يا محل اقامت او باشد، مدير دفتر دادگاه رأساً قرار رد دادخواست را صادر خواهد كرد. مبناي قانوني اين قرار ماده 56 قانون آئين دادرسي مدني است. اين ماده چنين بيان داشته است:
«هرگاه در دادخواست، خواهان يا محل اقامت او معلوم نباشد، ظرف دو روز از تاريخ رسيد دادخواست به دفتر، به موجب قراري كه مدير دفتر دادگاه و در غيبت مشاراليه جانشين او صادر مي كند، دادخواست رد مي شود.»
در صورتي كه نقص دادخواست تعديل اجاره بها از جهت شرايط مربوط به هزينه دادرسي يا خوانده يا اقامتگاه او يا خواسته و مدارك پيوست دادخواست باشد، مدير دفتر دادگاه همچون نقص ساير دادخواستها، اخطار رفع نقص صادر خواهد كرد و پس از اخطار رفع نقص كه خطاب به خواهان صادر مي شود اگر در مهلت قانوني رفع نقص صورت نگيرد، قرار رد دادخواست توسط مدير دفتر صادر (ماده 54 قانون آئين دادرسي مدني:«… مدير دفتر دادگاه ظرف دو روز نقايص دادخواست را بطور كتبي و مفصل به خواهان اطلاع داده و از تاريخ ابلاغ به مدت ده روز به او مهلت مي دهد تا نقايص را رفع نمايد. چنانچه در مهلت مقرر اقدام به رفع نقص ننمايد، دادخواست به موجب قراري كه مديردفتر و در غيبت مشاراليه، جانشين او صادر مي كند، رد مي گردد. اين قرار به خواهان ابلاغ مي شود و نامبرده مي تواند ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ به همان دادگاه شكايت نمايد. رأي دادگاه در اين خصوص قطعي است.») و در صورتي كه به نظر مدير دفتر دادخواست كامل شده باشد، او وظيفه دارد، آن را به دادگاه بفرستد اين قاعده عمومي بوده و دادخواست كليه دعاوي حقوقي را شامل مي شود. بنابراين مدير دفتر دادگاه با كامل پنداشتن دادخواست، نمي تواند بدون آن كه دادگاه دادخواست را ملاحظه و در مورد كامل بودن آن اظهارنظر كند، وقت رسيدگي تعيين نموده و طرفين را دعوت كند. زيرا در اين صورت چه بسا در روز رسيدگي، دادگاه به علت ناقص پنداشتن دادخواست، نتواند به آن رسيدگي كند. بنابراين اگر مدير دفتر دادخواست تعديل اجاره بها را كامل بداند وظيفه دارد آن را در اختياردادگاه قراردهد. (ماده 64 قانون آئين دادرسي مدني:«مديردفتر دادگاه بايد پس از تكميل پرونده، آن را فوراً دراختيار دادگاه قرار دهد. دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورتي كه كامل باشد، پرونده را با صدور دستور تعيين وقت به دفتر اعاده مي نمايد تا وقت دادرسي (ساعت و روز و ماه و سال) را تعيين و دستور ابلاغ دادخواست را صادر نمايد. وقت جلسه بايد طوري معين شود كه فاصله بين ابلاغ وقت به اصحاب دعوا و روز جلسه كمتر از پنج روز نباشد… .»)
اقدام دادگاه با ملاحظه دادخواست تعديل اجاره بها:
پس از آن كه مدير دفتر دادگاه دادخواست و ضمائم آن را در قالب پرونده اي كه تشكيل شده، در اختيار دادگاه قرار داد، اگر پرونده به نظر دادگاه كامل نباشد و نقص مربوط به خوانده يا هزينه دادرسي يا خواسته يا ضمائم آن باشد چنين دستوري صادر مي كند.
«… نظر به اين كه دادخواست از لحاظ … ناقص است لذا پرونده به دفتر دادگاه اعاده تا با تعيين وقت احتياطي، مدير محترم دفتر با ذكر موارد نقص، اخطار رفع نقص براي خواهان صادر نمايد. .. .»
در صورتي كه دادخواست تعديل اجاره بها به نظر دادگاه از لحاظ شرايط شكلي دادخواست كامل باشد، اما شرايط قانوني اقامه دعوا حاصل نشده باشد، به عنوان مثال چنانچه از تاريخ مقرر در حكم قبلي تعديل اجاره
بها سه سال تمام نگذشته باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد كرد. در فرضي كه از تاريخ
مقرر در حكم قبلي تعديل اجاره بها سه سال تمام نگذشته باشد، دادگاه به شرح زير اقدام خواهد نمود.
«بتاريخ …… در وقت فوق العاده پرونده كلاسه …… در اجراي ماده 64 قانون آئين دادرسي مدني از دفتر دادگاه واصل و تحت نظر است. دادگاه با بررسي اوراق پرونده و ملاحظه تاريخ مقرر در حكم قطعي قبلي تعديل اجاره بها و تاريخ ثبت دادخواست حاضر در دفتر كل، ختم رسيدگي را اعلام و به شرح زير مبادرت به صدور قرار مي نمايد.»
قرار دادگاه
در خصوص دعواي آقاي …… بطرفيت آقاي …… به خواسته تعديل اجاره بهاي يكباب مغازه …… متري پلاك …… موضوع قرارداد اجاره ……، نظر به اين كه دعوا مربوط به رابطه استيجاري بين خواهان و خوانده در مورد محل كسب، پيشه و تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 22/4/1356 بوده و به دلالت ماده 4 قانون مذكور لازمه اقامه دعواي تعديل اجاره بها گذشت سه سال از تاريخ مقرر در حكم قبلي قطعي شده تعديل اجاره بها بوده و به دلالت دادنامه شماره …… كه رونوشت مصدق آن پيوست دادخواست گرديده، تاريخ …… براي شروع تعديل سابق تعيين و به اعتبار ثبت دادخواست فعلي تعديل اجاره بها در تاريخ …… در دفتر كل حوزه قضايي اين دادگاه، كه فاصله كمتر از سه سال تمام بين تاريخ مندرج در حكم قبلي تعديل و تاريخ تقديم دادخواست فعلي را اثبات مي كند، بنابراين شرط لازم براي اقامه دعواي تعديل اجاره بها حاصل نگرديده و از آنجايي كه ملاك قابليت استماع دعوا به مستفاد از ماده 26 قانون آئين دادرسي مدني تاريخ تقديم دادخواست مي باشد، لذا چون دعوا برابر قانون اقامه نشده است به استناد ماده 2 قانون آئين دادرسي مدني و مستندات قانوني صدرالذكر ، قرار عدم استماع دعواي خواهان صادر و اعلام مي گردد. قرار صادره به اعتبار بند «ب» ماده 331 و بند «ب» ماده 332 قانون آئين دادرسي مدني ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجديدنظرخواهي در دادگاه تجديدنظر استان ……مي باشد.
رئيس /دادرس شعبه … دادگاه …
در صورتي كه دعواي تعديل اجاره بها در حوزه اي اقامه شود كه آن حوزه جزء نقاط مشمول ماده 31 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 22/4/1356 نباشد، با استدلال مربوط، نسبت به آن، قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد.
درصورتي كه دادخواست كامل و دادگاه نيز صالح و شرايط استماع دعوا فراهم باشد، دادگاه در اجراي مادة 64 قانون آئين دادرسي مدني دستورزير را صادر خواهد كرد:
«دفتر وقت رسيدگي تعيين، با ارسال نسخه ثاني دادخواست و ضمائم براي خوانده، طرفين جهت رسيدگي دعوت شوند.
نام . سمت . امضاء
متعاقب دستور دادگاه، مدير دفتر وظيفه دارد طبق دستور عمل كند. ماده 67 قانون آئين دادرسي مدني در اين خصوص چنين مقرر داشته است:
«پس از دستوردادگاه داير به ابلاغ اوراق دعوا، مدير دفتر يك نسخه از دادخواست و پيوست هاي آن را در پرونده بايگاني مي كند و نسخه ديگر را با ضمائم آن جهت ابلاغ و تسليم به خوانده ارسال مي دارد.»
روز دادرسي
دادرس بايد در روز دادرسي و قبل از حلول ساعت دادرسي پرونده را ملاحظه و متن اخطاريه هاي ارسالي براي خواهان و خوانده، كيفيت ابلاغ اخطاريه ها، وصول يا عدم وصول لايحه از سوي طرفين را كنترل كند. در صورتي كه از جهت ابلاغ مشكلي نباشد يعني متن اخطاريه ها صحيحاً نوشته شده و ابلاغ و فاصلة ابلاغ بطريق صحيح قانوني محقق شده باشد، خود را براي دادرسي درپروندة امر آماده كند. با حلول ساعت دادرسي، در صورتي كه طرفين حاضر شده باشند، دادگاه جلسة دادرسي را با حضور طرفين تشكيل خواهد داد. در جلسه دادرسي اظهارات خواهان و خوانده در ماهيت امر نوشته خواهد شد. صورت جلسه دادگاه بايد متضمن مطالب زير باشد:
تاريخ تشكيل دادگاه.
پرونده تحت رسيدگي.
حضور يا عدم حضور طرفين يا يكي از آنها.
وصول يا عدم وصول لايحه.
صاحب لايحه ارسالي.
رويت اصول اسناد.
ذكر خواسته و دلايل خواهان.
ذكر ايرادات و دفاعيات خوانده.
در صورتي كه بين طرفين در مورد رابطة استيجاري و تحقق شرايط تعديل اجاره بها تعارضي نباشد، دادگاه مبادرت به صدور قرار كارشناسي خواهد كرد مشروط به اين كه طرفين در جلسة دادگاه در مورد ميزان اجاره بها براي سه سال توافق نكنند.
صدور قرار كارشناسي:
دادگاه براي تعيين اجاره بهاي عادلانه عين مستأجره محل كسب، پيشه يا تجارت، بايد مبادرت به انتخاب كارشناس كند؛ بنابراين اگر دادگاه بخواهد كارشناس انتخاب كند، بايد به قيد قرعه باشد. ماده 258 قانون آئين دادرسي مدني در اين ارتباط بيان داشته است:
«دادگاه بايد كارشناس مورد وثوق را از بين كساني كه داراي صلاحيت در رشته مربوط به موضوع است، انتخاب نمايد و در صورت تعدد آنها، به قيد قرعه انتخاب مي شود. در صورت لزوم تعدد كارشناسان، عدة منتخبين بايد فرد باشد تا در صورت اختلاف نظر، نظر اكثريت ملاك عمل قرار گيرد …»
شايان ذكر است انتخاب كارشناس بايد به موجب قرار ارجاع امر به كارشناس باشد و در قرار ارجاع امر به كارشناس موضوع كارشناسي و مدتي كه كارشناس بايد در آن مدت اظهارنظر كند، قيد مي شود. اين امرتكليف قانوني است. قانون آئين دادرسي مدني در ماده 257 چنين تكليفي را براي قاضي دادگاه مقرر داشته است:
«دادگاه مي تواند رأساً يا به درخواست هر يك از اصحاب دعوا قرار ارجاع امر به كارشناس را صادرنمايد. در قراردادگاه، موضوعي كه نظر كارشناس نسبت به آن لازم است و نيز مدتي كه كارشناس بايد اظهارعقيده كند، تعيين مي گردد…»
با توجه به مباني قانوني در ارتباط با ارجاع امر به كارشناس، دادگاه براي جلب نظر كارشناس در جهت تعيين اجاره بها مي تواند از الگو و نمونه ذيل استفاده كند.
قراركارشناسي
نظر به اين كه تعيين اجاره بهاي يكباب مغازه موضوع قرارداد اجاره تاريخ … مستلزم جلب نظر كارشناس است، لذا دادگاه به استناد مواد 257 و 258 قانون آئين دادرسي مدني قرار ارجاع امر به كارشناس صادر و چون در انتخاب شخص كارشناس توافقي نشده است، بدين وسيله از بين آقايان 1ـ …… 2ـ …… 3ـ …… به عنوان كارشناسان داراي تخصص و صلاحيت در امر تعيين اجاره بها، به قيد قرعه آقاي …… با دستمزد …… ريال كه پرداخت آن به عهدة خواهان است به عنوان كارشناس انتخاب تا با مطالعه پروندة حاضر و بازديد از مورد اجاره و در نظر گرفتن كليه عوامل مؤثر در موضوع نسبت به تعيين اجاره بهاي عادله ملك از تاريخ …… اقدام و نظريه خود را ظرف …… روز به دادگاه تقديم دارد. مقرر است دفتر وقت احتياطي تعيين، به خواهان ابلاغ گردد دستمزد كارشناس را ظرف يك هفته پس از ابلاغ به حساب سپرده دادگاه واريز و فيش آن را ضميمه پرونده نمايد. سپس در صورت پرداخت دستمزد در مهلت قانوني، اخطاريه لازم خطاب به كارشناس انتخابي تنظيم و ارسال گردد و در صورت عدم پرداخت دستمزد كارشناس در مهلت قانوني و يا حلول وقت احتياطي پرونده بنظر برسد.
نام. سمت. امضاء
با صدور اخطاريه پرداخت دستمزد كارشناس خطاب به خواهان، در صورتي كه پرداخت خارج از مهلت قانوني باشد، دادگاه قرار ابطال دادخواست تعديل اجاره بها را صادرخواهد كرد؛ (ماده 259 قانون آئين دادرسي مدني:«… هرگاه قرار كارشناسي به نظر دادگاه باشد و دادگاه نيز نتواند بدون انجام كارشناسي انشاء رأي نمايد، پرداخت دستمزد كارشناس در مرحلة‌بدوي به عهدة خواهان … است در صورتي كه در مرحلة بدوي دادگاه نتواند بدون نظر كارشناس حتي با سوگند نيز حكم صادر كند، دادخواست ابطال مي گردد… .») و در صورتي كه پرداخت در مهلت قانوني باشد، دفتر دادگاه به كارشناس اخطار خواهد نمود مطابق قرار دادگاه عمل كند. شايان ذكر است در اين خصوص به تعيين وقت رسيدگي و دعوت طرفين و كارشناس نياز نيست. ماده 260 قانون آئين دادرسي مدني در خصوص موضوع بدون نياز به تعيين وقت رسيدگي تعيين تكليف نموده است. به دلالت اين ماده: «پس از صدور قراركارشناسي و انتخاب كارشناس و ايداع دستمزد، دادگاه به كارشناس اخطارمي كند كه ظرف مهلت تعيين شده در قرار كارشناسي، نظر خود را تقديم نمايد. وصول نظر كارشناس به طرفين ابلاغ خواهد شد. طرفين مي توانند ظرف يك هفته از تاريخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه كنند و با ملاحظه نظركارشناس چنانچه مطلبي دارند، نفياً يا اثباتاً بطور كتبي اظهارنمايند. پس از انقضاي مدت ياد شده دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورت آماده بودن، مبادرت به انشاي رأي مي نمايد.»
پس از آن كه كارشناس با مطالعه پرونده و بازديد از ملك مورد اجاره نظريه خود را به دفتر دادگاه تقديم مي نمايد مدير دفتر دادگاه با انضمام نظريه به پرونده، آن را به دادگاه ارسال مي دارد و دادگاه چنين دستوري صادر مي كند:
«با توجه به وصول نظر كارشناس در مدت مقرر در قرار كارشناسي، مقرر است دفتر وصول نظر كارشناس به طرفين اعلام تا چنانچه تمايل دارند ظرف يكهفته از تاريخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه و اگر ايراد يا اعتراضي دارند در مهلت مذكور بطور كتبي اعلام دارند. با وصول لايحه اعتراضيه يا اعاده اخطاريه هاي مربوطه و انقضاي مهلت ياد شده، پرونده به نظر برسد. ضمناً دستمزد كارشناس نيز به وي پرداخت گردد.
نام. سمت. امضاء
با اعاده اخطاريه هاي مربوط به خواهان و خوانده چنانچه آنان در مورد نظريه كارشناسي اظهارو ايراد موجهي كرده باشند، دادگاه مبادرت به صدور قرار ارجاع امر به هيئت كارشناس خواهد كرد و چنانچه ايراد و اعتراض معترض را موجه نداند و يا لايحه اي مبني بر اعتراض واصل نشده باشد، دادگاه در اجراي ذيل ماده 260 قانون آئين دادرسي مدني به شرح زير مبادرت به صدور رأي خواهد نمود.
بتاريخ …… در وقت فوق العاده پرونده كلاسه …… از دفتردادگاه واصل و تحت نظر است. ملاحظه
مي شود نظريه كارشناس انتخابي دادگاه در مهلت مقرر واصل، به طرفين ابلاغ و اعتراضي واصل نگرديده است. لذا دادگاه با اعلام ختم رسيدگي به شرح زير مبادرت به صدور رأي مي نمايد.
رأي دادگاه
در خصوص دعواي آقاي …… بطرفيت آقاي …… به خواسته تعديل اجاره بهاي يكباب مغازه موضوع قرارداد اجاره تاريخ …… با توجه به قرارداد مذكورو حكم تعديل اجاره بهاي شماره …… صادره از شعبه …… دادگاه عمومي حقوقي …… كه قطعيت يافته و دلالت بر رابطة استيجاري بين خواهان و خوانده در مورد محل كسب و پيشه دارد و با توجه به انقضاي مدت سه سال تمام از تاريخ مقرر در حكم قطعي تعديل مورد استناد تا زمان تقديم دادخواست دعواي مورد رسيدگي كه حاكي از تحقق شرط تعديل مجدد اجاره بهاست و با عنايت به اين كه كارشناس منتخب دادگاه طي نظريه شماره …… اجاره بهاي عادلانه و متعارف عين مستأجره را ماهانه …… ريال اعلام داشته و با اعلام وصول نظريه كارشناس به طرفين، ايراد و اعتراضي نسبت به آن صورت نگرفته و نظريه مذكور به تشخيص دادگاه با اوضاع و احوال معلوم و محقق امرمطابقت دارد لذا دادگاه به استناد ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب 1356 و لايحه اصلاح ماده 4 مذكور مصوب 1358 شوراي انقلاب اسلامي حكم به تعيين و تعديل اجاره بهاي يكباب مغازه موضوع دعوي واقع در …… بر مبناي ماهانه …… ريال از تاريخ دادخواست (……) صادر و اعلام مي دارد. حكم صادره ظرف 20 روز پس از ابلاغ، قابل تجديدنظرخواهي در دادگاه تجديدنظر استان …… مي باشد.
رئيس/ دادرس شعبه … دادگاه عمومي …
منبع:http://dadgostary-es.ir/cms/index.php?option=com_content&task=view&id=2848&Itemid=119