نقدي بر اجاره به شرط تمليک
امروزه بسيار مشاهده مي‌شود كه اشخاص براى رفع نيازهاى اجتماعى خود كه نيازهاى اقتصادى را نيز همراه خواهد داشت اقدام به معامله با يكديگر مي‌كنند و آنچه بيش از گذشته به چشم مي‌خورد، قراردادهايى است كه فيمابين اشخاص منعقد شده، ليكن در قالب عقود معين احصا شده در قانون مدنى نمي‌گنجد. گرچه تأسيس عقود معين توسط شارع به جهت رفع نيازهاى آنها بوده است و در حقيقت اين عقود كه از آنها به عقود معين ياد مي‌شود، توسط توده اجتماع خلق گرديده‌اند، ليكن گذر زمان، نيازهاى جديدى را نيز ايجاد مي‌نمايد كه بديهى است، اجراى صحيح آنها در گرو قانونگذارى صحيح و وضع قوانينى جامع در مورد اين دسته از قراردادها مي‌باشد.
قراردادهايى در دهه‌هاى اخير در جوامع حقوقى رسوخ پيدا كرده‌اند و البته حقوق ايران نيز از اين قاعده مستثنى نمي‌باشد. قراردادهايى نظير مالكيت زمانى يا اجاره به شرط تمليك از جمله اين عقود برشمرده مي‌شوند، كه جوامع حقوقى در سال‌هاى اخير شاهد ظهور آنها بوده است. براين اساس كشورهايى نظير انگلستان با وجود اينكه داراى حقوق عرفى مي‌باشند، براى نظم بخشيدن به اين قراردادها اقدام به تصويب قوانين مدون و مخصوص عقد اجاره به شرط تمليك نموده‌اند. اين اهميت و توجه به اين قرارداد از دو جهت قابل تحليل مي‌باشد، نخست اينكه اين عقود نوظهور كه اخيراً پا به عرصه گذارده‌اند، رشد رو به افزايشى داشته‌اند كه البته اين سير ادامه نيز خواهد داشت، لذا وجود قوانين مدون و جامع موجب كاهش دعاوى در اين نابسامانى مي‌گردد. از سوى ديگر يكى از اطراف اين نوع قراردادها كه غالباً به شكل قراردادهاى اعتبارى نمايان مي‌گردند؛ مصرف‌كننده‌هايى هستند كه توانايى اقتصادى خريدارى كالاهاى مورد نظر خود را نقدى و يكجا نداشته و لذا براى رفع نياز خود مبادرت به انعقاد اين نوع قراردادها مي‌نمايند و لذا حمايت از حقوق مصرف‌كننده، ايجاب مي‌نمايد كه قوانينى جامع بر اين نوع عقود حاكم گردد كه حمايت از حقوق مصرف‌كنندگان را نيز موجب گردد.
از آنجا كه در حقوق ايران تاكنون قوانين جامعى در اين خصوص به تصويب نرسيده است، اين مقاله از حيث محتواى آن به بررسى و تحليل عقد اجاره به شرط تمليك اختصاص يافته است. خلأ قانونگذارى در حقوق موضوعه ايران موجب گرديده است، حقوقدانان سعى بر انطباق اجاره به شرط تمليك با يكى از عقود معين مشابه آن داشته باشند، كه به تبع آن با وحدت ملاك از قوانين آن عقد معين احكام آن را در اجاره به شرط تمليك نيز جارى سازند.
اجاره به شرط تمليك به جهت شباهت دوگانه‌اى كه به عقود بيع و اجاره دارد، در مباحث حقوقى با عقود مزبور مختلط شده است و نظريه‌هاى متفاوتى در اين باب ارائه گرديده است كه هر يك در جاى خويش قابل تأمل مي‌باشد، ليكن آنچه در بررسى ماهيت هر عقدى بيش از هرچيز مورد توجه واقع مي‌شود، توجه به قصد و اراده مشترك طرفين مي‌باشد كه اجاره به شرط تمليك نيز از اين قاعده مستثنى نخواهد بود. لذا براى رسيدن به هدف غايى لزوم بررسى حقوقى و چگونگى حدوث اجاره به شرط تمليك بيش از هر چيز ديگرى احساس مي‌گردد.
از سوى ديگر اگر اجاره به شرط تمليك را عقدى مختلط از بيع و اجاره بدانيم، بررسى تاريخى عقود مختلط در فقه اماميه خالى از وجه نخواهد بود، مضافاً به اينكه براى رسيدن به ماهيت اصلى و حقيقى اجاره به شرط تمليك توجه به تعاريف موجود در حقوق ايران و خصوصاً حقوق تطبيقى كه از اين حيث بسيار غنى مي‌باشد از اهميت وافرى برخوردار مي‌باشد.
الف ) تعريف و سابقه تاريخى اجاره به شرط تمليك در حقوق ايران و حقوق تطبيقي:
تنها تعريفى كه از اجاره به شرط تمليك در حقوق ايران موجود مي‌باشد، براى اولين بار در ماده يك آيين‌نامه موقت اجرايى اجاره به شرط تمليك مصوب 26/8/1361 شوراى پول و اعتبار عنوان گرديد. براساس آن اجاره به شرط تمليك عقد اجاره‌اى است كه در آن شرط شده است، مستأجر در پايان مدت اجاره، عين مستأجره را در صورت عمل به شرايط قرارداد مالك گردد. اصطلاح عقد اجاره به شرط تمليك در تبصره 3 و مواد 10 و 12 و بند 6 ماده 20 قانون عمليات بانكى بدون ربا مجدداً به كار گرفته شده است ليكن در قانون مزبور هيچگونه تعريف صريحى از اين عقد نوظهور عنوان نگرديده است و تنها تعريف همان است كه گفته شد. براساس تعريف مزبور شرطى در قرارداد اجاره درج مي‌گردد كه مستأجر (مشروط له) با پرداخت اقساط اجاره، حق تملك كالا را خواهد داشت. تمليك كالا برحسب اينكه شرط مندرج در قرارداد از نوع نتيجه يا شرط فعل باشد متفاوت خواهد بود. ظاهر تعريف حكايت از اين امر دارد كه شرط از نوع نتيجه مي‌باشد زيرا مستأجر در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد عين مستأجره را مالك مي‌شود و اين انتقال مالكيت خود به خود و به نفس اشتراط حاصل مي‌گردد. با وجود اين برخى از حقوقدانان معتقدند شرط تمليك، شرط فعل است و نه شرط نتيجه، بدين معنا كه در پايان مدت اجاره بانك مالكيت مورد اجاره را به مشترى منتقل خواهد كرد، بنابراين در عقد اجاره به شرط تمليك، رابطه بين مشترى و بانك رابطه استيجارى خواهد بود.[2]
پس براين مبنا اگر شرط مندرج در قرارداد را تنها شرط فعل قلمداد كنيم، بديهى است كه ايفاى كليه تعهدات از جانب مستأجر تنها براى او حق تملكى ايجاد ميكند كه اين حق تملك نيز تعهد به انتقال عين مستأجره را براى بانك به دنبال خواهد داشت. لذا قراردادى كه فيمابين طرفين واقع مي‌شود تنها عقد اجاره‌اى است كه با ايجاب بيع همراه است و لذا انعقاد عقد بيع، كه به تبع حق تملك ايجاد شده براى مستأجر متصور است، منوط به انشاى اراده مستأجر و اعلام قبولى مبنى بر بيع است كه در اين صورت نيز انتقال مالكيت واقع مي‌گردد، چنانچه در تأييد اين نظر نيز عنوان شده است، آنچه واقع مي‌شود اجاره است كه با وعده يك طرفى بيع همراه شده و در شمار اجاره‌هاى اعتبارى است، در واقع نياز بيع به انتخاب مستأجر و وقوع عمل حقوقى ديگر، وجود آن را از اجاره متمايز ميكند لذا در صورتى كه شرط تمليك در ضمن عقد منجر به حصول مالكيت عين مستأجره براى مستأجر شود، عقد دوم تابع بيع خواهد بود.[3]
امروزه به اشتباه عقد اجاره به شرط تمليك را داراى اين ويژگى مي‌دانند كه خود به خود يا به انتخاب مستأجر به تمليك عين منتهى مي‌شود، ليكن بايد در فرضى كه مالكيت خود به خود منتقل مي‌گردد با فرضى كه اختيار تملك براى مستأجر ايجاد مي‌شود قائل به تفاوت شويم. اين نوع قراردادها، اينگونه هستند كه در نوع اول كالاى موردنظر يا ملك در اختيار مصرف‌كننده قرار مي‌گيرد و ثمن آن را در اقساط معينى و در طى مدت خاص پرداخت مي‌نمايد، ليكن شرط مي‌گردد همزمان با پرداخت آخرين قسط مالكيت خود به خود به طرف مقابل منتقل گردد، در اين نوع قرارداد بديهى است كه قصد مشترك طرفين از ابتداء چيزى جز انتقال مالكيت نبوده است و آنچه محرك اصلى متعاقدين بوده است انتقال مالكيت مال مورد مصرف بوده است، ليكن انتقال مالكيت را به زمان مؤخرى كه پرداخت آخرين قسط توافق شده است به تأخير انداخته‌اند، لذا نبايد آن را اجاره به شرط تمليك دانست، بلكه در حقيقت بيعى است كه انتقال مالكيت تا پرداخت آخرين قسط به تأخير افتاده است كه از آن به بيع اقساطي[4] ياد مي‌شود و نه بيع مؤجل، زيرا در بيع مؤجل مالكيت در زمان وقوع عقد منتقل مي‌گردد ولى پرداخت ثمن به زمان مؤخرى موكول مي‌گردد، حال آنكه در فرض مزبور وضع گونه ديگرى دارد، يعنى انتقال مالكيت تنها با پرداخت آخرين قسط ثمن و انجام تعهدات طرف مقابل خود به خود صورت مي‌گيرد والا فلا.
براساس قانون اعتبارات مصرفى فرانسه، اجاره به شرط تمليك قراردادى است كه در آن اجاره دهنده، عين مستأجره را در اختيار مستأجر قرار مي‌دهد و تعهد ميكند كه در زمان اجراى قرارداد و در صورت پرداخت كامل اقساط يا در پايان آن به دلخواه مستأجر مالكيت را به او منتقل نمايد و در مقابل مستأجر متعهد مي‌شود كه اقساط اجاره‌بها را در سررسيدهاى مقرر به موجر بپردازد. با امعان نظر در قانون مصرف فرانسه، اينگونه استنباط مي‌شود كه اجاره به شرط تمليك با ساير عقود مشابه خود نظير بيع اعتبارى و اجاره اعتبارى متفاوت است، هرچند موجوديت اين عقد وابسته به عقد بيعى است كه فعلاً توسط مالك عين مستأجره و موجر منعقد شده است، طبق قانون اعتبارات مصرفى فرانسه اجاره به شرط تمليك در گروه قراردادهاى اعتبارى بوده و اعتباردهنده به عنوان خريدار در قرارداد بيع و موجر در قرارداد اجاره ظهور مي‌يابند، لذا اين اعتباردهنده است كه با فروشنده طرف معامله قرار مي‌گيرد و نه اعتبار گيرنده. [5]
در قانون مدنى مصر، اجاره به شرط تمليك در ماده 43 آن تحت عنوان «ايجار اللساتر للبيع» تعريف شده است و به موجب آن، اجاره به شرط تمليك ماهيتاً عقد بيعى است كه پوشش اجاره دارد، دكتر احمد عبدالرزاق سنهورى مؤلف كتاب الوسيط در تعريف اجاره به شرط تمليك پس از بيان تعاريف عقد بيع و اجاره، به تحليل مواردى مي‌پردازد كه ظاهر اجاره داشتند ولى ماهيتاً عقد بيع مي‌باشد.
در حقوق انگلستان اجاره به شرط تمليك يك عقد معين محسوب مي‌شود و به موجب قانون اجاره به شرط تمليك و قانون اعتبارات مصرفى مورخ 1974 انگلستان، اجاره به شرط تمليك عقدى است كه در آن مالكيت كالاهاى مورد اجاره، در عوض پرداخت‌هاى دوره‌اى توسط اعتبارگيرنده، از طريق اعتبار دهنده به مشاراليه انتقال مي‌يابد، به شرطى كه اعتبار گيرنده به تمام شرايط موجود در قرارداد عمل نموده و حق تملك خود را اعمال نمايد. در واقع براساس تعريف مزبور قرارداد اجاره به شرط تمليك قرارداد اجاره‌اى است با حق تملك توسط مستأجر. [6]
چنانكه ديده شد، در هر يك از تعاريف فوق، قرارداد اجاره به شرط تمليك، عقدى مختلط از بيع و اجاره برشمرده شده است، آنچه مسلم است عقد اجاره به شرط تمليك، به جهت نوظهور بودن آن در متون فقهى بيان نشده و جايگاهى در فقه اسلامى نداشته است، ليكن از آنجا كه عقود مختلط و مشروط در فقه مورد بررسى واقع گرديده و در برخى متون فقهى احكام راجع به آن عنوان گرديده است، مي‌توان با امعان نظر به اين احكام، مشروعيت و صحت آن را در اجاره به شرط تمليك نيز تسرّى داد.
از ديدگاه فقها اجاره به شرط تمليك عقدى است مختلط از بيع و اجاره، بدين نحو كه اراده ظاهرى متعاقدين حكايت از انعقاد عقد اجاره دارد، ليكن در ضمن شرطى اندراج يافته است كه براساس آن مستأجر در صورت انجام تعهدات خويش حق تملك عين مستأجره را خواهد داشت و اجراى اين حق تملك در حقيقت اعلام قبولى است كه با ايجاب بيع اتصال يافته و پس از اتمام اقساط مال‌الاجاره و انشاى اراده مستأجر عقد بيع منعقد و مالكيت مال به مستأجر انتقال مي‌يابد.
بر همين اساس نيز حقوقدانان در تبيين ماهيت حقوقى عقد اجاره به شرط تمليك عنوان مي‌كنند كه قراردادمزبور اين ويژگى را دارد كه خود به خود يا به انتخاب مستأجر به تمليك عين منتهى مي‌شود، به بيان ديگر عقدى كه واقع مي‌شود هم به سبب تمليك منافع است و هم تمليك عين با اين تفاوت كه سبب نخست منجز و مستقيم و مقدم است و سبب دوم معلق و با واسطه و مؤخر و به همين جهت نيز اختلاف شده است، آنچه رخ داده است بيع است يا اجاره.[7]
براساس آنچه گفته شد، مشخص مي‌گردد كه ماهيت حقوقى اجاره به شرط تمليك در حقوق موضوعه ايران ناشناخته باقى مانده است و بررسى و تحليل ماهيت حقوقى اين قرارداد نياز به بررسى تطبيقى در حقوق كشورهايى دارد كه از اين نظر سابقه و قدمت ديرينه‌اى دارند لذا در فصل آتى به بررسى ماهيت حقوقى اجاره به شرط تمليك خواهيم پرداخت.
ب ) ماهيت حقوقى اجاره به شرط تمليك:
ترديدى نيست آنچه در ماهيت حقوقى هر عقدى مورد توجه واقع مي‌شود، قصد مشترك طرفين و احراز اراده باطنى اشخاص مي‌باشد. گرچه در بسيارى از موارد اراده ظاهرى اشخاص كه از عرف يا قانون تكميلى مقتبس مي‌شود، ملاك عمل واقع مي‌شود ليكن در فرضى كه مقررات خاص و عرف مسلمى وجود نداشته باشد، آنچه بيش از هرچيز اهميت دارد توجه به اراده‌هاى واقعى طرفين مي‌باشد.
تشابه و اختلاط اجاره به شرط تمليك با عقود بيع و اجاره ذهن حقوقدان را به سمتى رهنمون مي‌سازد كه اين قراردادها را در قالب يكى از عقود مزبور قرار دهند و براين مبنا نظرياتى در اين باب ارائه گرديده است: بدين نحو كه اجاره به شرط تمليك عقد اجاره‌اى است مشروط كه در ضمن آن شرط تمليك درج گرديده است. و يا عقدى است مختلط از اجاره كه با وعده يكطرفى بيع همراه شده است و… لذا براى بررسى هرچه دقيقتر لازم است مباحث مطرح شده را مورد بررسى واقع ساخته تا شايد طريقى اتخاذ گردد كه ماهيت اصلى اين عقد نوظهور را تبيين نمايد.
ب ـ 1) اجاره به شرط تمليك عقد اجاره‌اى است كه در آن شرط تمليك درج گرديده است:
براين اساس آنچه در اراده‌هاى مشترك طرفين واقع شده است، تمليك منافع مي‌باشد، زيرا طرفين براساس اين تئورى عقد اجاره را قصد كرده‌اند و لذا از آنجا كه اثر مستقيم و بلاواسطه عقد اجاره تمليك منافع مي‌باشد، شرط انتقال مالكيت همانند هر شرط ديگرى كه ضمن عقد واقع مي‌شود جنبه تبعى و فرعى خواهد داشت و رابطه آن با عقد رابطه فرع و اصل خواهد بود.
لذا بر اين مبنا اجاره به شرط تمليك نيز مانند هر عقد اجاره ديگر محسوب گرديده و مشمول احكام خاص اجاره در قانون مدنى و قوانين راجع به روابط موجر و مستأجر تلقى مي‌گردد.
به استناد ماده يك آيين‌نامه اجرايى اجاره به شرط تمليك مورخ 26/8/1361، عقد اجاره به شرط تمليك عقد اجاره‌اى است كه ضمن آن شرط گرديده است كه مستأجر در پايان مدت اجاره عين مستأجره را در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد مالك گردد و بانكها نيز موظفند كه در قرارداد شرط نمايند كه در پايان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرين قسط مال‌الاجاره و يا تسويه كامل مال‌الاجاره، در صورتى كه كليه تعهدات مستأجر طبق قرارداد، كاملاً انجام شده باشد، عين مستأجره به مالكيت مستأجر درآيد.
لذا براساس اين تعريف، اجاره به شرط تمليك عقدى است تمليكى كه با انعقاد آن مالكيت منافع به مستأجر انتقال مي‌يابد و تنها وجه افتراق آن با عقد اجاره، شرط تمليكى است كه در آن به نفع مستأجر درج گرديده است و عقد مزبور مانند ساير عقودى كه در قانون عمليات بانكى بدون ربا عنوان شده است (نظير عقد مضاربه، رهن، جعاله و…) يكى از عقود معين مندرج در قانون مدنى مي‌باشد و از جمله عقود معوض بوده و در قبال دريافت مال‌الاجاره، منافع به مستأجر تمليك مي‌گردد. با وجود اين عنوان شده است كه اجاره به شرط تمليك، اجاره مطلق نيست، بلكه مقيد به شرط تمليك است كه براساس آن هرگاه مستأجر به تعهدات خود عمل نمايد، بانك متعهد به انتقال مالكيت عين به مستأجر خواهد بود. [8]
آنچه در پذيرش اين نظريه بيش از هر مطلب ديگرى نمايان مي‌گردد، لزوم تعيين مدت در عقد اجاره به شرط تمليك است، بديهى است زيرا همانند هر عقد اجاره‌اى عدم تعيين مدت موجب بطلان آن مي‌گردد. «در عقد اجاره به شرط تمليك مدت اجاره نبايد از طول عمر مفيد اموال موضوع اجاره متجاوز باشد و از آنجا كه جداول طول عمر مفيد اموال به بانكها ابلاغ مي‌شود، در مورد هر يك از اموال مي‌بايست به جداول مزبور مراجعه نموده و مدت اجاره را معين نمود. با اين اوصاف به نظر مي‌رسد قرارداد اجاره به شرط تمليك در حقوق ايران به عنوان قرارداد اجاره مشروط تلقى مي‌شود و مؤيد اين امر نيز تعريفى است كه ماده يك دستورالعمل اجرايى اجاره به شرط تمليك از آن به عمل آورده است.» [9]
اگرچه قرارداد اجاره به شرط تمليك در قوانين موضوعه به عنوان عقد اجاره تعريف گرديده است، ليكن همانطور كه قبلاً نيز عنوان گرديد آنچه در ماهيت اصلى عقود و قراردادها ملاك عمل واقع مي‌شود توجه به قصد مشترك طرفين قرارداد مي‌باشد و از آنجا كه عقد اجاره به شرط تمليك در سيستم بانكى و در قالب اعطاى تسهيلات و قراردادهاى اعتبارى مورد استفاده قرار مي‌گيرد، داراى خصايصى است كه آن را از عقد اجاره مطلق متمايز مي‌سازد، كه بررسى وجوه افتراق بين اين دو قرارداد، در تبيين ماهيت حقوقى اجاره به شرط تمليك بسيار مؤثر مي‌باشد.
آنچه مسلم است در اجاره به شرط تمليك قصد مشترك طرفين صرفاً تمليك منفعت نيست، بلكه تراضى بر انتقال عين مستأجره بوده، ليكن با توجه به ويژگى اعتبارى عقد اجاره به شرط تمليك از آنجا كه جهت پرداخت ثمن تسهيلات اعتبارى در اختيار طرف قرارداد قرار مي‌گيرد و انتقال موضوع معامله معلق به اجراى تعهدات مستأجر، يعنى پرداخت اصل و سود تسهيلاتى است كه به وى اعطاء شده است. بايد توجه داشت كه اجاره به شرط تمليك، قراردادى است كه در آن احتساب اجاره بهاء به عنوان اقساط ثمن، پس از انقضاء مدت اجاره موجب تميز آن از عقد اجاره مي‌شود، به نحوى كه اين نظريه تقويت مي‌شود كه اصولاً اجاره به شرط تمليك عقد اجاره نمي‌باشد. [10]
نكته ديگرى كه در وجوه افتراق اجاره به شرط تمليك و عقد اجاره قابل توجه مي‌باشد، جواز بيع عين مستأجره قبل از اتمام مدت اجاره مي‌باشد. براساس ماده 498 قانون مدنى اگر عين مستأجره به ديگرى انتقال يابد، اجاره به حال خود باقى است، ليكن عدم آگاهى منتقل‌اليه موجب ايجاد خيار فسخ براى او مي‌شود.
باقى ماندن اجاره در صورت انتقال مورد اجاره به ديگرى بدين معنى است كه پس از اجاره آنچه براى مالك باقى مي‌ماند و مورد انتقال قرار مي‌گيرد «عين مسلوبة المنفعة» است زيرا منافع همة مدت در اثر اجاره به مستأجر تمليك مي‌شود و موجر در اين زمينه چيزى ندارد، كه به ديگران انتقال دهد، در نتيجه اجاره سابق با انتقال موجر تعارضى ندارد كه احتمال انحلال اجاره را مطرح سازد[11] و اين در حالى است كه هدف نهايى طرفين از انعقاد عقد اجاره به شرط تمليك انتقال مالكيت عين مستأجره پس از اتمام مدت و انجام تعهدات مستأجر مي‌باشد، لذا بر اين اساس بيع عين مستأجره توسط موجر برخلاف قرارداد اجاره به شرط تمليك خواهد بود زيرا در صورت انتقال آن به ثالث انجام مفاد قرارداد غيرممكن خواهد بود و همين عدم جواز انتقال عين توسط موجر، موجب مي‌گردد تا نظريه مزبور مبتنى بر اجاره بودن اين عقد منتفى تلقى گردد.
ب ـ 2) اجاره به شرط تمليك به عنوان عقد بيع:
براساس اين نظريه از آنجا كه هدف نهايى و محرك اصلى طرفين در انعقاد عقد اجاره به شرط تمليك چيزى جز انتقال عين نبوده است، لذا عقود مزبور در حقيقت بيعى است كه ممكن است يكى از صور زير را داشته باشد:
ـ اجاره به شرط تمليك به عنوان بيع معلّق:
براساس اين نظريه قرارداد اجاره به شرط تمليك بيع معلقى است كه تمليك در آن منوط به پرداختن آخرين قسط مي‌باشد، لذا در خلال مدت اجاره از آنجا كه انتقال مالكيت واقع نشده است، مالكيت براى موجر باقى خواهد ماند، زيرا انتقال مالكيت معلق به حصول معلق عليه است كه چيزى جز پرداخت اقساط و انجام تعهدات مستأجر نمي‌باشد.
در اين تحليل گفته شده است كه مال‌الاجاره پرداختى در طول مدت اجاره، مجموع بهاى عين مستأجره و نرخ سود متعلقه به ثمن با در نظر داشتن سنوات پرداخت آن به صورت اقساط مي‌باشد و آنچه مورد توافق طرفين قرار گرفته، عقد بيع است ليكن عنوان اجاره در حقيقت طريقى است براى اخذ سود ناشى از پرداخت تسهيلات مزبور كه به عنوان ثمن يا بخشى از ثمن معامله واقع شده است. در مورد اين نظريه بايد در دو مورد قائل به تفاوت شويم، اگر شرط تعليقى كه در عقد درج گرديده است شرط نتيجه باشد، يعنى اجاره خود به خود به تمليك عين مستأجره منجر گردد و اقساط اجاره‌بها در واقع ثمن معامله تلقى گردد، كه به اقساط و با احتساب سنوات مزبور پرداخت گرديده است در حقيقت بايد پذيرفت كه اجاره خود موضوعيتى ندارد، زيرا آنچه مؤيد اراده باطنى افراد است در حقيقت بيعى است كه واقع گرديده است ليكن پرداخت ثمن آن به طور اقساط شرط گرديده، پس در زمان انعقاد عقد بيع مانعى براى انتقال مالكيت وجود داشته است كه آن مانع قراردادى بوده و انتقال مالكيت را به زمان مؤخرى موكول مي‌نمايد. اين قرارداد را بايد در حقيقت بيع اقساطى دانست و نه بيع مؤجل زيرا همانطور كه قبلاً نيز عنوان گرديد در بيع مؤجل اگرچه پرداخت ثمن به زمان مؤخرى موكول مي‌گردد ليكن انتقال مالكيت همزمان با وقوع عقد منتقل مي‌شود، حال آنكه در قرارداد مزبور انتقال مالكيت همزمان با پرداخت آخرين قسط ثمن صورت مي‌پذيرد. [12]
اما در فرضى كه شرط تعليقى كه در عقد درج گرديده است شرط فعل باشد، بديهى است كه وقوع عقد نياز به انشاى اراده مستأجر يا موجر حسب مورد خواهد داشت. اگر اين اختيار در قرارداد به مستأجر داده شده باشد كه همزمان با پرداخت آخرين قسط ثمن حق تملك عين را داشته باشد، وقوع بيع موقوف به انشاى اراده وى بوده كه در حقيقت قبولى است كه به ايجاب بيع در زمان انعقاد عقد اتصال مي‌يابد و عقد بيع واقع خواهد شد و در همين فرض نيز اجاره به شرط تمليك را اجاره كه با وعده يكطرفى بيع همراه است، تفسير مي‌كنند.
در اين فرض همزمان با انشاى عقد اجاره موجر ايجاب بيع را نيز انشاء ميكند و بديهى است حيات اين ايجاب مستلزم عدم انتقال عين تا پايان مدت اجاره خواهد بود. در واقع قرارداد اجاره مقدمه بيع واقع مي‌شود و ليكن مستأجر حق دارد كه قبولى خود را ضميمه ايجاب مزبور نمايد.
با ملحوظ داشتن حاكميت اراده، مدت زمان اعتبار چنين ايجابى تا پايان مدت اجاره مي‌باشد، [13] كه با انقضاى مدت اجاره در صورت قبولى مستأجر، عين مستأجره به تمليك مستأجر درمي‌آيد و در صورت ردّ ايجاب، بديهى است عمر آن خود به خود پايان مي‌پذيرد وليكن در نظرية اجاره توأم با وعده دو طرفى بيع، تعهد دو جانبه براى موجر و مستأجر ايجاد مي‌گردد، در واقع علاوه بر موجر، مستأجر نيز ملتزم به بيع مورد اجاره مي‌شود و اين التزام به عنوان يك تعهد دو جانبه مي‌باشد. [14] در وعده بيع ايجاد بالفعل بيع مورد توافق نيست، بلكه ايجاد تعهد مشترك بر تشكيل بيع در زمانى مؤخر مورد تراضى ايشان است لذا تعهد بر بيع را نبايد يك بيع معلق دانست زيرا در وعدة بيع اساساً انشاى بيع صورت نمي‌پذيرد تا ماهيت مورد اراده منجز يا معلق به امرى باشد بلكه هدف طرفين ايجاد تعهد بر انشاى آن در آينده است كه بدين شكل ظهور مي‌يابد. [15] بايد توجه داشت كه وعده يك طرفى بيع، با ايجاب همراه با التزام آن امرى متفاوت مي‌باشد، اگرچه نتيجه هر دو يكسان است و در نهايت منجر به انعقاد بيع مي‌شود ليكن «وعده بستن قرارداد هرچند از ناحيه يكى از طرفين باشد، خود نوعى قرارداد است و آثار آن التزام به وعده پس از قبول مخاطب مي‌شود و در اجاره به شرط تمليك هرچند كه بيع با رضاى مستأجر واقع مي‌شود و زمينه آن را وعدة موجر ايجاد كرده است، ليكن مبناى وضع قرارداد اجاره و شرطى است كه مورد تراضى قرار گرفته و كامل است ولى ايجاب يك عمل حقوقى كامل نيست و تنها يكى از اركان آن است. از سوى ديگر ايجاب در اثر فوت يا حجر گوينده آن يا طرف ديگر قرارداد و يا با سپرى شدن موعد عرفى آن از بين مي‌رود ولى وعدة قرارداد بر پايه عقدى استوار است كه به طور كامل واقع شده است و از اينگونه مسايل مصون است و به همين جهت فوت و حجر دو طرف آن را ساقط نمي‌كند و وارثان متوفى نيز به قائم‌مقامى او از اين حق بهره‌مند مي‌گردند». [16]
ـ اجاره به شرط تمليك به عنوان بيع توأم با شرط فاسخ:
براساس اين نظريه اگرچه طرفين به لحاظ ايجاد طريقى براى دريافت تسهيلات ارائه شده و سود ناشى از آن و ايجاد وثيقه براى اعتباردهنده عقد را به صورت اجاره منعقد مي‌كنند، ولى قصد واقعى آنها عقد بيع و بهره‌مندى از آثار آن كه اجلى مصداق آن هم انتقال مالكيت است، مي‌باشد.
براين اساس اجاره به شرط تمليك بيعى است همراه با شرط فاسخ معلق، بدين طريق كه مالكيت از زمان عقد به مستأجر منتقل مي‌شود (مستأجر ظاهري) ليكن شرط فاسخ درج شده در آن موجب مي‌گردد تا در اثر تخلف مستأجر از هر يك از مواد قرارداد، عقد خود به خود و از ابتدا منحل گردد. اگر اينگونه تحليل قابل پذيرش باشد بايد پذيرفت كه اجاره عقدى صورى بوده و لذا در برابر طلبكاران مستأجر قابل استناد نمي‌باشد و آنان مي‌توانند در صورت ورشكستگى مستأجر آن را در شمار اموال او به حساب آورند. [17]
براساس اين نظريه اينگونه تحليل مي‌شود كه «عقد از زمان انعقاد آن واجد آثار قانونى بوده است و به تبع آن مالكيت نيز انتقال يافته است اما انتقال ضمان تنها با تحقق آن واقعه صورت مي‌گيرد و تا زمانى كه آن واقعه محقق نيابد عقد هيچگونه اثرى نخواهد داشت، ليكن اگر شرط تحقق يابد، قرارداد و در نتيجه انتقال مالكيت كان لم يكن تلقى مي‌شود و مثل اين است كه مشترى هيچگاه مالك نبوده است، شرط ثابتى كه از سوى بايع براى حفظ مالكيت در قرارداد بيع درج مي‌شود به صورت زير مي‌باشد، فروشنده مالكيت كالا را تا پرداخت كامل ثمن براى خود محفوظ مي‌دارد.
اين بيع همراه با شرط فاسخ عدم پرداخت ثمن است، كه در صورت عدم پرداخت ثمن، مالكيتى كه از زمان عقد بيع منتقل شده از همان زمان از بين مي‌رود، اما ضمان همچنان تا زمان تحقق شرط برعهده مشترى است. تحليل ديگر اين است كه بيع با شرط حفظ مالكيت، بيعى با شرط تعليقى است كه انتقال مالكيت را تا پرداخت تمام ثمن به تعويق مي‌اندازد. قرارداد به محض تبادل اراده‌ها منعقد مي‌شود، اما مشترى بي‌درنگ مالك نمي‌شود و مشترى ضمان را هم متحمل نمي‌شود». [18]
بديهى است پذيرفتن اين نظريه مستلزم پذيرش وجود مالكيت براى مستأجر قبل از پرداخت تمامى اقساط است و اين امر نمونة اين است كه كالا يا ملك مزبور در شمار دارايي‌هاى وى به حساب آمده، فلذا در موارد خاص مثلاً ورشكستگى او قابل توقيف از ناحيه طلبكاران خواهد بود، در حالى كه توجه به قصد و اراده باطنى مشخص مي‌نمايد كه تمامى اين تمهيدات براى جلوگيرى از ضررهاى وارده به اعتباردهنده است، و عدم انتقال مالكيت از ناحيه او تا پرداخت كامل اقساط به جهت ايجاد وثيقه‌اى است كه منافع وى را به مخاطره نياندازد ولذا نتيجه نظرى و عملى اين نظريه مغايرت و تعارض با خواست مشترك طرفين خواهد بود.
از سوى ديگر مستفاد از ماده 191 قانون مدنى عقد محقق مي‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چيزى كه دلالت بر قصد كند. الفاظ به كار برده شده در عقد مذكور و اراده ظاهرى طرفين حكايت از اين امر دارد كه طرفين عقد اجاره را در نظر داشته‌اند حال اگر قائل به اين نظر باشيم كه اجاره صورى بوده و قصد واقعى طرفين انشاء عقد بيع بوده كه شرط فاسخ معلق در آن مستتر است در واقع اين نظريه متكى بر اراده باطنى طرفين عقد بوده است و در صورتى كه اراده باطنى احراز نگردد، در ايجاد رابطه حقوقى بي‌اثر است. لذا براساس آنچه گفته شد اين تحليل كه اجاره به شرط تمليك عقد بيعى است كه با شرط فاسخ معلق همراه است قابل پذيرش نمي‌باشد.
ب ـ 3) اجاره به شرط تمليك به عنوان عقدى مختلط از اجاره و بيع معلق:
براساس اين نظريه طرفين عقد با يك انشاء دو عقد اجاره و بيع را توأم خلق مي‌نمايند و عقد مختلطى ايجاد مي‌نمايند كه اثر يكى منجز و مستقيم و اثر ديگرى معلق به شرط تمليك مي‌باشد. اينگونه تحليل مي‌شود كه با انشاى عقد و انعقاد آن تمليك منافع كه منجز است حاصل مي‌گردد و مستأجر مالك منافع مي‌گردد، ليكن مالكيت عين موقوف به حصول معلق عليه كه در حقيقت تعهدات مستأجر مندرج در قرارداد مي‌باشد، خواهد بود و در صورت ايفاى تعهدات مستأجر تمليك عين بدون نياز به انشاى ديگرى تحقق مي‌پذيرد.
«براساس نظريه مذكور رابطه حقوقى كه ايجاد مي‌شود، پس از تحقق شرط تمليك به حقى تبديل مي‌شود كه منظور نهايى طرفين است و قبل از آن در مدت زمان اجاره صرفاً منافع عين منجزاً به تمليك مستأجر درآمده است. در صورتى كه شرط تمليك به صورت شرط فعل باشد به فرض اعلام اراده انشايى مستأجر، به منظور تملك وفق شرايط مندرج در قرارداد اجاره به شرط تمليك خود به خود تحقق نمي‌يابد، بلكه موجر مكلف و ملزم به انتقال عين مستأجره خواهد بود، اين نظريه در كليه قراردادهاى اجاره به شرط تمليك صدق نمي‌كند و در مواردى كه شرط در قرارداد جنبه تبعى و فرعى دارد با مصاديقى از قراردادهاى اجاره به شرط تمليك كه شرط تمليك در واقع شرط تعليق مي‌باشد متفاوت مي‌باشد. صرفاً در قراردادهاى نوع اخير است كه اين نظر مي‌تواند مصداق داشته باشد.»[19]
پس در فرضى كه اجاره به شرط تمليك را عقدى مختلط از اجاره و بيع معلق در نظر مي‌گيريم، پس از حصول معلق عليه يعنى پرداخت تمام اقساط مال‌الاجاره و انجام تعهدات مستأجر، تمليك بدون نياز به انشاى اراده طرفين يا احراز آنها واقع مي‌شود. اگرچه عقد معلق تا حصول معلق عليه واجد آثارى نمي‌باشد ليكن بايد توجه داشت كه هر عقدى به صرف وقوع آثارى را در پى خواهد داشت، اگرچه اثر اصلى و بلاواسطه آن كه تمليك عين است، موقوف به حصول معلق عليه مي‌باشد، ليكن صرف انعقاد موجد حقى براى مستأجر خواهد بود، كه ايجاد اين حق دينى براى وى تعهد به عدم انتقال آن را براى مالك تا تعيين سرنوشت معلق عليه به دنبال خواهد داشت.
لذا با وقوع عقد مشترى مالك عين نمي‌شود بلكه عين در ملكيت صاحب آن باقى مي‌ماند و مالك حق دارد هر تصرفى كه با حق ايجاد شده براى مشترى منافات ندارد انجام دهد. [20]
تفاوت اين نظريه با فرضى كه اجاره به شرط تمليك را عقد اجاره‌اى مي‌داند كه شرط تمليك در آن درج گرديده است در اين است كه در فرض مزبور براى حصول شرط و انجام شرط نياز به انشاى اراده از جانب موجر يا مستأجر حسب مورد مي‌باشد حال آنكه در نظريه اخير دو عقد با يك انشاء ايجاد مي‌شوند، ليكن اثر اولى كه تمليك منفعت است منجزاً خلق مي‌گردد و اثر عقد معلق كه تمليك عين است، موقوف به حصول معلق عليه خواهد بود و در فرض حصول معلق عليه بدون نياز به انشاى اراده از جانب هر يك از طرفين عقد محقق خواهد شد.
«عقدى كه منشأ آن معلق است، از حيث تعليق، مانعى در تشكيل و اعتبار عقد پس از حصول معلق عليه وجود ندارد، لذا ترديد در تعليق بين مفهوم تعليق و مفهوم شرط، در معناى اخص آن تفاوت اساسى دارند. تعليق موكول و وابسته كردن عقد بر امر ديگرى است، به طورى كه پيش از تحقق امر معلق عليه، عقدى به وجود نمي‌آيد. در صورتى كه شرط امر فرعى متعلق به عقد است كه تشكيل عقد متوقف بر آن امر فرعى نيست بلكه عقد در زمان انشاء محقق مي‌گردد و شرط يا آثار خود را به وجود مي‌آورد.» [21]
ج ) اجاره به شرط تمليك به عنوان عقدى مستقل و معين:
همانطور كه پيشتر نيز عنوان گرديد ضابطه اصلى در تبيين ماهيت حقوقى هر عمل حقوقي، بررسى اراده‌هاى مشترك متعاقدين مي‌باشد. اگرچه همواره در مورد اجاره به شرط تمليك به شكل سنتى نگريسته شده است و سعى بر انطباق آن با عقود معين مشابه مي‌باشد، ليكن بايد توجه داشت كه عقد مزبور اگرچه از جهاتى به عقود سابق‌الذكر شباهت دارد، ليكن داراى ويژگي‌هاى مختص خود بوده كه امروزه به عنوان يكى از عقود رايج و متداول جامعه با آن مواجه هستيم. همواره اين سؤال متصور است كه چه اصرارى بر انطباق اين عقد با ساير عقود و يا شمول ماده 10 قانون مدنى بر آن است؟ آيا نمي‌توان اجاره به شرط تمليك را عقدى مستقل دانست كه رواج آن در اجتماع، تصويب قوانين جديدى را در اين باب لازم مي‌نمايد؟ آيا نبايد آن را عقد معين جديدى دانست كه به تازگى در جوامع حقوقى ظهور پيدا كرده است؟
براساس تعريف، عقد معين، عقدى است كه در قانون نام خاص دارد و قانونگذار شرايط ويژه و آثار آنها را معين نموده است. اگرچه اجاره به شرط تمليك در قانون مدنى ايران به كار برده نشده است، ليكن با اندكى تأمل در ساير قوانين و مقررات و شرايط خاص مندرج در قانون در خصوص نحوه واگذارى و الزامى بودن رعايت دستورالعمل‌ها، اين نظر تقويت مي‌شود كه اين عقد تأسيس جديدى است و از ساير عقود مشابه نظير بيع يا اجاره مستقل مي‌باشد و برخلاف آنچه در گذشته عنوان گرديد شرط مندرج در آن جنبه تبعى و فرعى ندارد، بلكه اساساً نيتى است كه طرفين از همان روز انعقاد به آن مي‌انديشيده‌اند و براى خلق آثار آن مبادرت به انعقاد عقد با شرايط و اوصاف مزبور كرده‌اند.
براساس مواد 59 و 60 آيين‌نامه تسهيلات اعطايى بانكى مصوب 14/10/1362، بانكها مي‌توانند منحصراً بنا به درخواست كتبى و تعهد متقاضي، مبنى بر انجام اجاره به شرط تمليك و استفاده خود، اموال منقول و غيرمنقول را براساس تسهيلات موضوع ماده 61 خريدارى و به صورت اجاره به شرط تمليك در اختيار متقاضى قرار دهند و همچنين بانكها مي‌توانند واحدهاى مسكونى احداث شده موضوع ماده 12 را به صورت اجاره به شرط تمليك واگذار نمايند. بديهى است آنچه مقصود مقنن از اجاره به شرط تمليك بوده است، عقد اجاره مشروط يا توأم با بيع معلق نمي‌باشد. نهادى مستقل از بيع و اجاره است كه شرايط و خصايص ويژه خود را دارا است. مال‌الاجاره كه در آن مطرح مي‌گردد در حقيقت ثمن عين مستأجره با احتساب سود پرداختى آن در سنوات مقرر مي‌باشد پس با اين اوصاف اطلاق عنوان اجاره به اين عقد دور از ذهن به نظر مي‌رسد. به اين منظور براى تبيين ماهيت حقوقى اجاره به شرط تمليك دو راه پيش رو خواهيم داشت، اگر بخواهيم به اين قرارداد به صورت سنتى بنگريم كه در مباحث گذشته مطرح شد. اين گونه قراردادها به طور اعم از دو صورت خارج نيستند، بدين نحو كه اگر تعهدات مستأجر انجام پذيرد مالكيت به طور خودكار منتقل گردد يعنى در زمان انعقاد قرارداد شرط مي‌شود كه همزمان با پرداخت آخرين قسط مالكيت به خريدار كه در حقيقت مستأجر ظاهرى و اعتبار گيرنده حقيقى است انتقال يابد. در اين فرض همانطور كه گفته شد بايد قرارداد مزبور را بيع اقساطى دانست.
اما در نوع دوم وضع به گونه ديگرى است، بدين شكل كه فرد اختيار انتقال مالكيت را براى خود دارد كه اعمال اين اختيار همراه با انشاى اراده بوده و در نتيجه منجر به انتقال مالكيت مي‌گردد. چنانچه گفته شد اگر نگاه سنتى به اين دسته قراردادها داشته باشيم بايد پذيرفت كه نوع اول با بيع سازگارتر است ليكن تنها فرقى كه با بيع دارد اين است كه انتقال مالكيت فورى نيست و در گذشته در مورد موانع انتقال مالكيت در بيع به تفصيل بحث كرديم.
اما در نوع دوم قصد انتقال مالكيت برحسب ظاهر در روز انعقاد قرارداد قابل انتساب به طرفين نيست بلكه عينى در اختيار ديگرى قرار گرفته است تا در ازاء آن وجهى پرداخت نمايد و البته شرط مزبور در آن درج گرديده است و آن شرط نيز چيزى جز ايجاب بيع از طرف موجر نيست كه اين ايجاب تا پايان مدت قرارداد اعتبار دارد و قبول آن نيز اعمال آن حق توسط مستأجر است. چنانچه گفته شد اگر بخواهيم به اين دسته قراردادها به ديد سنتى بنگريم به شكل فوق خواهد بود.
اما اگر يك قدم عقب‌تر رويم متوجه مي‌شويم كه قراردادهاى نوع دوم بيشتر در مورد كالاهايى مطرح مي‌شوند كه مدت عمر آنها غالباً با مدت قرارداد خاتمه مي‌يابد، نظير كامپيوتر يا اتومبيل يعنى وقتى قرارداد خاتمه مي‌يابد، عمر مفيد آنها نيز خاتمه مي‌يابد. پس بايد در مورد كالايى كه مورد توافق واقع مي‌شود نيز قائل به تفاوت شويم، به اين نحو كه اگر كالاى مورد قرارداد اينگونه باشد كه عمر مفيد آن با خاتمه قرار داد پايان مي‌پذيرد، در اين صورت چون براى مدت عمر مفيد به طرف قرارداد واگذار شده است در حقيقت چه قرارداد از نوع اول باشد يا دوم، انتقال مالكيت مدنظر بوده است و بر اين مبنا آنچه از اراده باطنى طرفين احراز مي‌شود انعقاد عقد بيع است. از سوى ديگر نمي‌توان آن را اجاره دانست زيرا در موارد مزبور مبلغ تعيين شده متناسب با اجاره بهاى آن كالا نمي‌باشد زيرا جمع آن اقساط با احتساب زمان مزبور متعادل با قيمت آن است و نه اجاره بهاى آن.
اما اگر پرده دوم را هم كنار بزنيم به اين نكته مي‌رسيم كه اين قراردادها اساساً نه بيع هستند و نه اجاره بلكه قراردادهاى اعتبارى هستند. فروشنده قصد فروش كالاى خود را دارد و بديهى است ايده‌آل او فروش نقدى كالاست. از سوى ديگر خريدار براى رفع نيازهاى خود قصد خريد كالاى مورد نظر خود را دارد ولى قدرت پرداخت نقدى آن را ندارد در اينجا نياز به واسطه‌اى است كه از طرف خريدار كالا را نقدى خريدارى كرده و به وى به صورت اقساطى واگذار نمايد. امرى كه امروزه رشد چشمگيرى دارد و همان مؤسسات اعتباري[22] هستند كه متشكل از سرمايه‌داران و حقوقدانان هستند.
اين مؤسسات كار خريد و فروش انجام نمي‌دهند، بلكه با فروشنده قراردادى مي‌بندند، به اين نحو كه به فروشنده وكالت مي‌دهند كه اگر مشترى قدرت اقتصادى خريد نقدى كالا را نداشت فروشنده از طرف مؤسسه وكالت دارد كه آن را نقداً به مؤسسه بفروشد و در مقابل باز هم به وكالت از طرف مؤسسه مزبور كالا را در قالب يكى از قراردادهاى مزبور به مشترى واگذار نمايد. لزومى هم ندارد كه مشترى خود به مؤسسه مراجعه كند همانند برخى مؤسسات اعتبارى مانند شركت ليزينگ ايران خودرو كه بدون مراجعه كار صورت مي‌پذيرد.
اين قرارداد كه منعقد مي‌شود، در ظاهر فروشنده آن را منعقد ميكند، ليكن در حقيقت منتسب به مؤسسه اعتبارى است در صورتى كه نه قصد فروش دارد و نه اجاره، بلكه تنها قصد تأمين اعتبار دارد و اعتبار عرضه مي‌نمايد. لازمة موفقيت اينگونه مؤسسات كه ممكن است در قالب بانكها نيز قرار گيرند، اين است كه مشترى از انجام تعهدات خود تخلف ننمايد و در پرداخت اقساط براساس قرارداد عمل نمايد. لذا براى تحقق اين امر و جلوگيرى از تخلفات مشترى تضمينات كافى در نظر مي‌گيرند كه اين تضمينات دو دسته هستند نخست اينكه مالكيت را منتقل نمي‌كنند تا در صورت تخلف كالا را بازپس گيرند و دوم اينكه در قرارداد تدابير كافى نظير جريمه ديركرد اقساط و … انديشيده‌اند تا مؤسسه ورشكست نشود. لذا با توجه به مطالب مذكور بايد گفت كه اين دو دسته قرارداد تفاوت چشمگيرى در حقيقت با هم ندارند بلكه هر دو تنها به جهت ايجاد اعتبار هستند و به نظر مي‌رسد بايد به عنوان عقدى جديد و معين محسوب كرد كه در تحولات آتى قانونى بايد لحاظ گردند.
چنانكه در كشورهايى نظير انگلستان به موجب اصول حقوق عرفى و قانون اعتبار مصرف‌كننده مصوب 1974، معاملات اعتبارى بايستى مدون باشد، قانون اجاره به شرط تمليك آن كشور با بيان مضامين و شكل يك قرارداد، بر چگونگى تنظيم اين قراردادها، كنترل دارد و حمايت‌ها و جبران خسارتى را كه قابل حصول براى مصرف‌كننده است، بيان ميكند. به عنوان مثال حق خاتمه قرارداد توسط مصرف‌كننده و اشكال استاندارد كه متضمن اطلاعات قانونى در خصوص قراردادهاى اجاره به شرط تمليك مي‌باشد ذكر شده است. [23]
از آنجا كه اين قراردادها بسيار مفيد هستند، تقاضا براى انعقاد اين نوع قراردادها رشد روبه فزونى داشته است، ليكن در عين مفيد بودن بسيار مورد سوءاستفاده واقع مي‌شوند، بدين جهت كه قدرت معاملى يكسان و تعادل و تعامل اقتصادى مناسب فيمابين طرفين حاكميت ندارد. مؤسسات اعتبارى داراى قدرت معاملى بسيار بالا و در مقابل مصرف‌كننده‌ها داراى قدرت اقتصادى پايين هستند لذا همواره احتمال الحاقى بودن و يكطرفه شدن اين قراردادها وجود دارد. (امرى كه امروزه در جامعه ما حتى در مورد قراردادهايى كه يك طرف آنها بانكها و مؤسسات دولتى هستند بسيار به چشم مي‌خورد و اين قراردادها كاملاً يك طرفه و به صورت فرم هستند..) لذا به همين جهت وجود قوانين مدون در مورد اين دسته از قراردادها امرى بسيار لازم و ضرورى به نظر مي‌رسد. در كشورهايى كه اقدام به تصويب قوانين مدون در مورد اجاره به شرط تمليك و قراردادهاى اعتبارى نموده‌اند شرطى تحت عنوان «شرط حداقل پرداخت»[24] درج مى گردد و اگرچه اين شرط به ظاهر در جهت حمايت از اين مؤسسات است ليكن بر مبناى قانون اين مؤسسات حق دريافت چيزى جز آنچه در شرط حداقل پرداخت مقرر شده است را نخواهد داشت. اين شرط به جهت جلوگيرى از تخلف احتمالى مشترى اعمال مي‌گردد و بر مبناى آن برخلاف ماده 230 قانون مدنى ايران كه دامنه وجه التزام قرارداد را بسيار وسيع گسترانده است، اين مؤسسات حق دريافت هيچگونه وجهى جز آن مبالغ مورد انتظار را ندارند و نمي‌توانند همانند ايران هر مبلغى را به عنوان خسارت و وجه التزام قرار دهند بلكه تنها اجازه دريافت اقساط باقيمانده و خسارت منهاى ثمن حاصل از فروش آن كالا را خواهند داشت. [25]
براساس آنچه گفته شد به نظر مي‌رسد آنچه امروزه با عنوان اجاره به شرط تمليك با آن مواجه هستيم نه بيع است و نه اجاره و نه عقدى مختلط از آن دو، بلكه صرفاً قراردادهايى با ويژگي‌هاى مختص خود هستند كه به دليل خلأ قانونى موجود در حقوق ايران ناچاريم آنها را در زمره قراردادهاى موضوع ماده 10 قانون مدنى برشماريم، ليكن بجاست كه قانونگذار براى تعديل عقود مزبور و روابط اجتماعى طرفين آنها اين دسته از عقود را به عنوان عقدى معين شناسايى و تصويب نمايد همانند عقد بيمه كه لزوم تصويب قانون خاص آن در گذشته ايجاد بسيارى از مشكلات عديده زمان را برطرف نمود.
د) ويژگي‌هاى عقد اجاره به شرط تمليك:
همانطور كه در مباحث پيشين عنوان گرديد، عقد اجاره به شرط تمليك، قراردادى است مستقل از ساير عقود كه داراى ويژگى و خصايص مشخص مي‌باشد. اگرچه برخى از اين خصايص و ويژگي‌ها با عقود ديگر مشترك هستند ليكن ويژگي‌هاى منحصرى وجود دارد كه آن را از ساير عقود متمايز مي‌سازد.
اولين ويژگى اجاره به شرط تمليك، تمليكى بودن آن است كه با ايجاب و قبول منجزاً مالكيت منافع به مستأجر منتقل مي‌گردد. معوض بودن عقد از جمله ويژگي‌هاى اجاره به شرط تمليك است كه با توجه به نوع قرارداد و مبادله عوضين تحت هر عنوان احراز مي‌گردد و بديهى است براساس اصل لزوم قراردادها، لازم بودن آن نزد طرفين از مهمترين ويژگي‌هاى اين عقد برشمرده مي‌شود و از آنجا كه قرارداد با پرداخت اقساط تسهيلات و انجام تعهدات مستأجر خاتمه مي‌پذيرد، موقتى بودن نيز ويژگى ديگرى است كه نمايان مي‌گردد. ملاحظه مي‌شود كه تمامى شرايط و خصايص مزبور در ساير عقود نظير بيع و اجاره نيز ديده مي‌شود ليكن همانطور كه عنوان گرديد اجاره به شرط تمليك داراى خصايص منحصر به فردى است كه ذيلاً به برخى از آنها اشاره مي‌گردد:
د ـ 1) اجاره به شرط تمليك عقدى است اعتباري:
مهمترين ويژگى اجاره به شرط تمليك اعتبارى بودن آن است، بدين نحو كه موجر در اين قرارداد اعطا كننده اعتبار و مستأجر، گيرنده اعتبار يا تسهيلات محسوب مي‌گردد. «قراردادهاى اعتبارى قراردادهايى هستند كه ازتركيب دو قرارداد به هم پيوسته ايجاد مي‌شوند. يكى قرارداد اصلى است كه مي‌تواند بيع باشد و ديگرى قرارداد اعتبارى است كه ملاك تشخيص همة گروه‌هاى قراردادى اعتبارى بوده است. متن ماده 2 ـ 311 قانون مصرف فرانسه در ارتباط با قراردادهاى اعتبارى مقرر مي‌دارد كه خصوصيات اعتبارات وابسته، اعتباراتى هستند، با بهره‌هايى مشخص كه توسط اشخاص اعم از حقيقى يا حقوقى اعطا مي‌شوند، اعطاكننده حتماً بايد به انجام عمليات اعتبارى تصدى داشته باشد و عمليات اعتبارى قراردادهايى نظير فروش اقساطى و اجاره به شرط تمليك را دربرمي‌گيرند. اعتباردهنده يك صاحب حرفه است همانند بانك و اعتبار گيرنده يك مصرف‌كننده، قراردادهاى اجاره به شرط تمليك به جهت اينكه نقش اعتبارى دارند در كنار فروش اعتبارى و عرصه خدمت اعتبارى در ماده مزبور قانون مصرف فرانسه واقع شده‌اند.» [26]
براساس قانون مزبور اعتبارات وابسته، قراردادهايى هستند كه يك قرارداد اصلى را تأمين مالى نموده (مثل بيع) و به آن وابسته مي‌شوند و مقصود از آن اعتباراتى است كه در هنگام انعقاد براى تأمين مالى تحصيل كالا يا خدمت اعطا مي‌گردند.
حالات گوناگون عمل اعتبارى اجاره به شرط تمليك بدين شرح است كه اجاره دهنده عين مستأجره را از قبل مالك بوده است و اجاره گيرنده در تهيه آن دخالتى نداشته است و اجاره به شرط تمليك در قالب يك گروه قراردادى متجلى نمي‌گردد، چون در اين حالت تنها يك قرارداد به وقوع مي‌پيوندد و آن هم قرارداد مذكور بين دو شخص ياد شده مي‌باشد و يا اينكه اجاره‌دهنده عين مستأجره را از قبل مالك نبوده است و با دخالت اجاره گيرنده، جهت اجاره به وى خريدارى كرده باشد و در فرض مزبور قرارداد اجاره به شرط تمليك به شكل يك گروه قراردادى نمايان مي‌شوند بدين نحو كه قرارداد اول بيعى است كه فيمابين ثالث و اعتباردهنده واقع مي‌شود و پس از مالك شدن اعتباردهنده، قرار دوم كه بر مبناى اجاره به شرط تمليك تحقق مي‌پذيرد فيمابين اعتباردهنده و اعتبارگيرنده منعقد مي‌شود.
د ـ 2) كتبى بودن اجاره به شرط تمليك:
براساس قواعد عمومى قراردادها، اصل رضايى بودن در كليه عقود جارى مي‌گردد مگر اينكه برخلاف آن نصّى وجود داشته باشد. در واقع اصل رضايى بودن قراردادها از نتايج مهم اصل حاكميت اراده مي‌باشد ولى در عين حال برخى از عقود با تشريفات خاصى همراه هستند كه رعايت اين تشريفات از اركان اصلى انعقاد عقد مي‌باشد. در ارتباط با اجاره به شرط تمليك نيز اين موضوع عنوان شده است كه آيا اصل رضايى بودن در مورد اين قراردادها نيز لازم‌الرعايه است و يا به جهت اينكه اين قرارداد در واقع نوعى از اعطاى تسهيلات بانكى و يا انتفاعى غيربانكى است نياز به تشريفات خاصى مي‌باشد.
از آنجا كه اجاره به شرط تمليك به عنوان عقدى معين در قانون مدنى ايران احصا نگرديده است لذا اصل را بايد بر رضايى بودن آن قلمداد نمود. ليكن با عنايت به برخى از مواد قانونى كه درباره اجاره به شرط تمليك مقرر شده است، مي‌توان به طور ضمنى كتبى بودن و لزوم مكتوب بودن آن را احراز نمود.
براساس ماده 17 دستورالعمل اجرايي، اجاره به شرط تمليك بانكها مكلفند در قرارداد اجاره به شرط تمليك قيد نمايند كه قرارداد مذكور براساس توافق طرفين در حكم اسناد لازم‌الاجرا و تابع آيين‌نامه اجراى اسناد رسمى مي‌باشد، بديهى است بدون انعقاد عقد به صورت كتبى امكان اينكه قرارداد مذكور به عنوان سند لازم‌الاجرا مورد استفاده قرار گيرد وجود نخواهد داشت.[27]
« به موجب قانون مصرف فرانسه، براى انعقاد عمليات اعتباري، اعتباردهنده بايد نوشته‌اى را در اختيار متقاضى قرار دهند كه ايجاب پيشين ناميده مي‌شود، نوشته مذكور بايد مشتمل بر نكات معينى باشد كه قانون مصرف پيش‌بينى نموده است و علاوه بر آن ضرورت كتبى بودن قرارداد در آن نيز پيش‌بينى شده است و اهميت اين تشريفات به حدى است كه عدم رعايت آن توسط اعتباردهنده ضمانت اجراى كيفرى و مدنى را به دنبال دارد.» [28]
شرايط ضمنى مشابهى در قراردادهاى اجاره به شرط تمليك و قراردادهاى عرضه كالا وجود دارد و ميزان آزادى طرفين براى مستثنى ساختن قرارداد از شمول قراردادهاى اجاره به شرط تمليك و مقررات قانونى ممكن است ايجاب نمايد كه قراردادى به شكل مكتوب تنظيم شود و براى مثال به موجب قانون اعتبار مصرف‌كننده انگلستان مصوب 1974 قراردادهاى اعتبارى مصرف‌كنندگان بايد به شكل خاصى باشد، توافقى كه به درستى براساس قانون واقع شده است و اگر اينگونه نباشد تنها به حكم دادگاه عليه مديون و متعهد قابل اجرا خواهد بود. بحثى كه مطرح است اين است كه آيا در صورت كتبى نبودن اجاره به شرط تمليك عقد تحقق نيافته است و يا اينكه در صورت شفاهى بودن فاقد ضمانت اجرايى است. براى پاسخ به اين موضوع بررسى اين نكته ضرورى است كه آيا ويژگى كتبى بودن از تشريفات اصولى است يا اينكه از تشريفات ظاهرى به حساب مي‌آيد. بديهى است در صورتى كه اين خصيصه به عنوان يكى از اركان اساسى عقد محسوب گردد، در صورت فقدان آن معامله بلااثر و باطل خواهد بود. [29]
در حقوق ايران با توجه به ماده 17 دستورالعمل اجاره به شرط تمليك و به موجب ماده 5 قانون تشويق احداث و عرصه واحدهاى مسكونى استيجارى مورخ 6/6/1377 كه مقرر مي‌دارد شرايط متقاضيان اجاره به شرط تمليك با حفظ اولويت براى متقاضيان جوان متأهل و افراد كم درآمد و ميزان اجاره‌بها و ضريب افزايش سالانه آن، مدت اجاره و ساير شرايط لازم تعيين مي‌شود،
از آنجا كه مستأجر بايستى شرايط موردنظر را داشته و اين امر به اثبات برسد به طور ضمنى فهميده مي‌شود كه قرارداد مزبور عملاً به صورت شفاهى امكان‌پذير نمي‌باشد ليكن قيد كتبى بودن در هيچ يك از قوانين موضوعه به صراحت به كار نرفته است ولى رويه كنونى مؤسسات و بانك‌هاى دولتى حكايت از پذيرش و رعايت اين تشريفات دارد. از سوى ديگر از آنجا كه كتبى بودن قرارداد مزبور موجب حفظ حقوق اعتبار دهنده و اعتبارگيرنده توأمان مي‌شود، بسيار پسنديده است كه در قانون‌هاى آتى اين قيد به عنوان يكى از تشريفات عقود اعتبارى به نصوص قانونى اضافه و الحاق گردد.
با تشکر از دوست گرامي اقاي وحيدي
——————————————————————————–
« در قراردادهاي اجاره به شرط تمليک (اعم ازاين که عين مستاجره مال منقول ويا غير منقول باشد) چنانچه مستاجر در پرداخت اقساط مال الاجاره تخلف از نوع تأخير يا امتناع در پرداخت نمايد و ضمنا" مبادرت به فروش عين مستاجره به غير کند، آيا علاوه بر ضمانت اجراي حقوقي فسخ قراداد از سوي مالک و استرداد عين مستاجره، عمل مستاجر واجد وصف کيفري مي باشدياخير؟. درصورت مثبت بودن پاسخ، نوع عمل مجرمانه و شرايط تحقق آن چه مي باشد؟ ».
بازپس دادسراي عمومي و انقلاب…
نظريه شماره 1463/7 مورخ 3/3/1385معاو نت اداره کل امور حقوقي و اسناد و امور مترجمن قوه قضائيه
آقاي بازپرس محترم دادسراي عمومي و انقلاب…
عطف به استعلام شماره شماره 84/792 /ب مورخ 28/10/1384نظريه اداره کل امور حقوقي واسناد قوه قضائيه به شرح ذيل اعلام مي گردد:
« اصولا" روابط حقوقي اشخاص تابع قوانين مربوطه است و نمي توان تخلف از شرايط مقرر درقراراهاي مدني را واجد وصف مجرمانه تلقي نمود، بلکه قانونا" همان ضمانت اجرائي که درقرارداد يا قانون مربوطه آمده در مورد آن قابل اعمال است و فرض مذکور دراستعلام هم از اين قاعده مستثني نيست، مگر اين که ثابت گردد، مرتکب با فريب کاري و تقلب اعمالي انجام دهد که علاوه بر تخلف حقوقي، داراي وصف مجرمانه هم مي باشد که درهرحال تشخيص قضيه و تطبيق مورد با قانون با توجه به مندرجات قرارداد، ادله تخلف، نحوه ارتکاب عمل و درصورت اعلام شکايت ادله شاکي وساير محتويات پرونده با قاضي رسيدگي کننده مي باشد »./
منبع مقاله : http://www.iranlegal.mihanblog.com
برچسب ها:نقدي بر اجاره به شرط تمليک