يك راي:معامله فضولي
نقض در نقض
معامله فضولي؟
شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر: با نقض رأي شعبه 218 دادگاه بدوي، معامله موضوع اين دعوي فضولي است.
شعبه چهارم تشخيص ديوانعالي كشور: با نقض راي شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر، معامله مذكور فضولي نيست.
اينك به استدلال‌ها و استنادات آراء ياد شده توجه فرماييد:
آقاي «م ـ آ» وكيل دادگستري به وكالت از جانب آقاي … با تقديم درخواستي به دفتر كل شعب تشخيص ديوان عالي كشور نسبت به دادنامه شماره 1698 ـ 30/11/84 شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان تهران اعتراض كرده و در اجراي تبصره 2 ماده 18 قانون اصلاح قانون تشكيل دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب درخواست نقض آن را نموده است. خلاصه جريان پرونده بدين شرح است كه شعبه 218 دادگاه حقوقي تهران به موجب دادنامه شماره 560 ـ 561 ـ 12/5/84 در پرونده كلاسه 82/623 ـ 624 چنين راي داده است:
«آقاي «ن ـ ص» به وكالت از 1ـ بانو «ش ـ د» و 2ـ آقاي «ب ـ م» دادخواستي به خواسته رسيدگي و صدور حكم مبني بر خلع يد خوانده و تحويل يك واحد آپارتمان مقوم به پنج ميليون ريال و نيز پرداخت عوايد ملك مزبور از تاريخ 62/3/2831 لغايت صدور حكم و اجراي آن بدوا مقوم به ده ميليون ريال به طرفيت آقاي «غ ـ ا» تقديم داشته و مستندات خود را 1ـ قرارداد عادي مورخ 26/3/72 2ـ سند مالكيت رسمي 3ـ راي كميسيون ماده 100 شهرداري مورخ 16/5/70، 4ـ رأي مورخ 3/4/71 در خصوص تجديدنظرخواهي از رأي كميسيون ماده 100 شهرداري 5ـ دادنامه شماره 992 ـ 4/8/80 دادگاه عمومي تهران صادره از شعبه 1305 و دادنامه شماره 1694 ـ 27/12/808 دادگاه تجديدنظر استان تهران صادره از شعبه 28؛ 6ـ وكالتنامه شماره 79288 دفترخانه اسناد رسمي شماره 16 مشهد 7ـ وكالتنامه فيمابين وكيل و خواهان‌ها و مدارك پرداخت ماليات و عوارض جريمه‌هاي مربوط به ملك پرداختي به شهرداري قرار داده است و به شرح متن دادخواست بيان داشته است كه موكل رديف دوم وي بدون اجازه و موافقت موكل رديف اول؛ با انعقاد قرارداد عادي مورخ 26/3/72 نسبت به واگذاري يك واحد آپارتمان مسكوني به صورت ششدانگ واقع در شهرك پرديسان غرب (شهرك ژاندارمري … مربوط به پلاك ثبتي 57654/2395 بخش ده تهران اقدام نموده است در حالي كه خانم «ش ـ د» (موكل رديف اول) در نيمي از ششدانگ ملك مزبور مالكيت داشته و شريك خواهان رديف دوم بوده است و ملك را تحويل خوانده قرار داده است و در قرارداد مورد اشاره شرط شده است كه اگر رأي كميسيون تجديدنظر ماده 100 شهرداري مخالف راي بدوي بود، قرارداد فسخ و آپارتمان تحويل فروشنده و بيعانه مسترد شود كه عليرغم تحقق شرط اخير، خوانده از تحويل ملك مذكور به خواهان‌ها امتناع مي‌نمايد مضاف بر آن خوانده دادخواستي به خواسته الزام به تنظيم سند رسمي تقديم مي‌نمايد كه دادگاه (شعبه 1305) به موجب راي شماره 993 ـ 29/8/80 مبادرت به رد دعوي خواهان نموده و سرانجام اين رأي به موجب دادنامه شماره 1393 ـ 27/12/80 صادره از شعبه 82 محاكم تجديدنظر استان تهران قطعي مي‌شود. لذا بنا به مراتب درخواست خلع يد و پرداخت عوايد حاصله از زمان انعقاد قرارداد تا هنگام صدور و اجراي رأي را مي‌نمايد. خوانده با وكالت آقاي «م ـ آ» وكيل پايه يك دادگستري ضمن دفاع در جلسه اول دادرسي مبادرت به تقديم دادخواست متقابل به خواسته الزام خواندگان به تنظيم سند رسمي انتقال ملك مذكور در حق وي و فك رهن از ملك موصوف كه در رهن بانك تجارت مي‌باشد را مي‌نمايد و در توضيح اظهار مي‌دارد كه آپارتمان مورد نظر را به موجب قرارداد مورد اشاره از خواهان رديف دوم خريداري كرده است و در ازاء ثمن آن چندين فقره چك با مبالغ و تاريخ‌هاي متفاوت به فروشنده داده تا نسبت به رفع اين معضل اقدام نمايد. مضاف بر آن قرارداد در سه نسخه تنظيم شده است و تمام نسخ آن به امضاي خواهان رديف دوم رسيده است لذا مفاد قرارداد تنظيمي كه به صورت تايپي تهيه و تنظيم شده است به هيچ وجه مويد اين قضيه كه قرارداد به صورت مشروط تنظيم شده باشد و حقي براي خواهان در مراجعه مجدد به ملك مورد نظر قائل شده باشد نخواهد بود ضمن اينكه هر دو طرف پرونده و وكلاي آنها به مفاد و مندرجات قرارداد موصوف در قسمت امضائات و عبارات نوشته شده ادعاي جعل مي‌نمايند به طوري كه خواهان دعوي اصلي (وكيل خواهان‌ها) نسبت به امضائات مندرج در ذيل سه نسخه قرارداد و خوانده دعوي اصلي نسبت به درج عبارت ماده 100 شهرداري در ذيل قرارداد ادعاي جعل نموده به‌گونه‌اي كه خواهان دعوي اصلي اساساً منكر امضاء خود در ذيل سه نسخه قرارداد مورد ثبت شده و صرفاً امضاء در ذيل يك نسخه را (يك صفحه را) پذيرفته است بر همين اساس دادگاه در جهت كشف واقع و در اجابت به درخواست طرفين پرونده موضوع را به كارشناس ارجاع داده كه كارشناس منتخب به موجب نظريه شماره 624 ـ 623 ـ 9/11/2 كه مضبوط در پرونده مي‌باشد با شرح و بسط موضوع سرانجام امضائات و درج عبارت ماده 100 قانون شهرداري را به طرفين منتسب دانسته و ناشي از اقدام آنها دانسته است. بدواً خواهان پرونده نسبت به نظريه مزبور اعتراض داشته ليكن به لحاظ اينكه اولاً قادر به پرداخت حق‌الزحمه هيات كارشناسان نيست. ثانياً به لحاظ اينكه كارشناس بدوي درج عبارت «ماده 100» را منتسب به خوانده اعلام داشته، از اين عمل خود مبني بر اعتراض منصرف شده و تقاضاي ادامه رسيدگي و توجه به ساير دلايل را نموده‌اند و با عنايت به اينكه خواهان دعوي اصلي به اصل قرارداد و مندرجات آن و نحوه پرداخت ثمن اعلام ترديد نموده و اساساً آن را نپذيرفته دادگاه با صدور قرار استماع شهادت شهود و دعوت از مسجلين ذيل قرارداد و طرفين در جهت رسيدگي به موضوع برآمده به‌طوري كه شهود پس از حضور در جلسه دادگاه به نحو واحد مطالبي را عنوان نموده‌اند كه جملگي دلالت بر صحت مندرجات قرارداد و پرداخت ثمن معامله به وسيله تحويل چك به فروشنده و منتفي شدن قضيه كميسيون ماده صد شهرداري و رأي ناشي از آن كميسيون، مي‌نمايد خواهان رديف اول پس از حضور در جلسه دادگاه در خصوص اينكه اساساً خوانده رديف دوم اجازه واگذاري ملك را به ديگري داشته است يا خير، عنوان نموده است: «بلحاظ وجود مشكلات عديده در كليه امور به خواهان رديف دوم وكالت داده است. اما اين وكالت در فروش ملك به غير به خواهان رديف دوم داده نشده است و منكر چنين وكالتي شده است دادگاه با توجه به مراتب ياد شده و با عنايت به جميع محتويات پرونده به دلالت مدارك ابرازي طرفين و بررسي آنها و احراز صحت و اصالت تمامي آنها و با عنايت به نحوه اظهارات و مدافعات طرفين اعم از دعواي اصلي و دعواي متقابل نظر به اينكه اولا: قرارداد عادي مورخ 26/3/72 به دلالت سطر اول آن كه به صراحت ماده 338 قانون مدني اشاره داشته و ساير مندرجات آن كه حاكي از نحوه انجام معامله و نحوه پرداخت ثمن و شروط حاكم بر معامله در راستاي مقررات ماده 221 قانون مدني مبين انعقاد عقد بيع بوده و به همين واسطه تابع مقررات حاكم بر اين عقد معوضي خواهد بود و بديهي است داراي آثاري از جمله تمليك مبيع به خريدار مي‌باشد و شرط مذكور در قسمت اخير قرارداد صرف‌نظر از ايراد خوانده به آن از حيث عدم انتساب آن به خود به لحاظ اينكه تحقق شرط محرز نگرديده است و اقدامات بعدي فروشنده كه مبين صحه گذاردن بر مندرجات قرارداد در مهلت تعيين شده و انقضاء آن مي‌باشد. دلالت بر پذيرش مفاد قرارداد و عدول از شرط مذكور بوده است مضاف بر اينكه اظهارات شهود به شرح منعكس در پرونده نيز دلالت بر اين امر دارد. ثانياً: مضمون وكالتنامه رسمي شماره 49594 ـ 28/10/86 تنظيمي در دفترخانه رسمي شماره 16 مشهد فيمابين خواهان‌هاي اصلي پرونده علاوه بر اينكه قبل از انعقاد قرارداد مورد اشاره تنظيم شده است؛ حكايت از اين دارد كه خواهان رديف اول به خواهان رديف دوم اختيار فروش سهم خود را به غير داده است بر همين مبنا دفاعيات خواهان رديف اول مبني بر اينكه خواهان رديف دوم اختيار فروش ملك را نداشته است به نظر دادگاه موجه نيست. ثالثاً: با صدور چك‌هاي مورد اشاره در قرارداد و تحويل آن به بايع در ازاء ثمن معامله در واقع ثمن معامله پرداخته شده و به صرف صدور سند تجاري و تحويل آن به ذينفع يك نوع تبديل تعهد از مدني به تجاري صورت پذيرفته و اين موضوع به صراحت در مقررات مواد 292 و 293 قانون مدني ذكر شده و مفهوم و منطوق اين مواد حاكي از انعقاد قرارداد في مابين طرفين مي‌باشد. رابعاً: تمامي مفاد و مندرجات قرارداد بنا بر نظر كارشناس منتخب دادگاه كه مورد اعتراض يا خدشه از ناحيه طرفين كه موثر در قضيه باشد واقع نشده است، به امضاء خواهان رديف دوم كه وكالت از خواهان رديف اول داشته رسيده و وي را در راستاي مقررات مواد 10 و 219 و 220 قانون مدني ملزم به رعايت و اجراي مفاد قرارداد مي‌نمايد و دليل قانوني نيز بر فسخ آن ارائه نشده است لذا بقاء آن از نظر دادگاه محرز است. خامساً: دفاع خواهان‌هاي اصلي به عنوان خواندگان دعوي متقابل مبني بر اينكه قبلا دعوي الزام به تنظيم سند رسمي از ناحيه خواهان دعوي متقابل به طرفيت آنها به موجب دادنامه شماره 993 ـ 29/8/80 و دادنامه شماره 1693 ـ 27/12/80 رد و قطعي شده است در اين مرحله موجه نيست چرا كه با توجه به مدلول آراء صادره علت رد دعواي خواهان در رهن بودن ملك بوده كه از ناحيه مالك اوليه در مقابل اخذ وام از بانك تجارت به وثيقه سپرده شده است و اين اقدام بعد از انعقاد معامله با خوانده دعواي اصلي به عمل آمده است. مضاف بر اينكه در رهن قرار دادن ملك ديگري (با عنايت به احراز انتقال آپارتمان به خوانده دعواي اصلي) تعرض به حق مالكيت ديگري است هرچند اين قرارداد متكي به يك قرارداد عادي باشد ضمن اينكه ملك در مقابل دين راهن به مرتهن به وثيقه سپرده شده است و مفهوم آن اين است كه در صورت رعايت حقوق مرتهن و تضمين بازپرداخت دين به طريق مقتضي اساسا مرتهن حقي بر ملك مورد رهن ندارد. لذا بنا به مراتب، دادگاه با احراز رابطه قراردادي طرفين و رعايت اصل صحت و لزوم در قراردادها و آثار مترتب بر آنها و تلقي قرارداد به عنوان بيع ميان طرفين و عدم دفاع موثر از ناحيه خواندگان دعوي متقابل مبني بر بي‌اعتبار بودن قرارداد مورد اشاره و عليرغم اينكه حسب مندرجات ستون نقل و انتقالات سند رسمي ملك متنازع فيه را كه مبين در رهن بودن قسمتي از ملك در حق بانك تجارت مي‌باشد و با توجه به اينكه دادگاه رابطه مع‌الواسطه قراردادي خواهان رديف اول دعواي اصلي را با خوانده به واسطه احراز صحت اصالت قرارداد وكالت رسمي محرز مي‌داند و در نهايت رد مدافعات خواهان‌هاي دعوي اصلي (خواندگان دعوي متقابل) و پذيرش دعوي خواهان متقابل و محمول بر صحت دانستن آن، دادگاه ضمن صدور حكم مبني بر بي‌حقي خواهان‌هاي دعوي اصلي در خصوص خلع يد از ملك متنازع‌فيه و پرداخت عوايد و با عنايت به كافي بودن دلايل خواهان دعوي متقابل در دادخواست تقديمي، خواندگان دعوي متقابل را مستندا به مواد 219 و 220 و 10 قانون مدني و رعايت ماده 662 از قانون اخيرالذكر محكوم به الزام به فك رهن از ملك مورد اشاره در مقابل بانك تجارت موضوع قرارداد مورخ 22/6/72 به عنوان مرتهن و حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي ملك متنازع فيه برابر مفاد قرارداد مورد اشاره في مابين با رعايت حقوق مرتهن با عنايت به مدلول مواد 784 و 793 قانون مدني و نيز پرداخت خسارات ناشي از تاخير در انجام تعهد مستندا به ماده 221 قانون اخيرالذكر معادل مبلغ سيصد و بيست و دو ميليون و پانصد هزار ريال (ميزان مندرج در دادخواست) و نيز پرداخت خسارات دادرسي از باب تسبيب و مقررات ماده 519 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني معادل مبلغ هفت ميليون و چهارصد و هشتاد و پنج هزار و ششصد ريال در حق خواهان محكوم مي‌نمايد…».
پس از ابلاغ راي صادره خانم «ش ـ د» و آقاي «ب ـ م» در مقام اعتراض برآمده و اقدام به تجديدنظرخواهي كرده‌اند. پرونده به شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان تهران ارجاع شده و مرجع مذكور به موجب دادنامه شماره 1698 ـ 30/11/84 چنين راي داده است:
تجديدنظرخواهي بانو «ش ـ د» و آقاي «ب ـ م» نسبت به دادنامه‌هاي شماره 560 و 561 ـ 12/5/84 شعبه 218 دادگاه عمومي حقوقي تهران كه بر بطلان دعواي تجديدنظر خواهان‌ها به خواسته صدور حكم خلع يد و تحويل يك دستگاه آپارتمان و پرداخت عوايد ملك مذكور از تاريخ 26/3/1372 تا زمان صدور حكم و اجراي آن و قبول دعواي متقابل تجديدنظر خوانده به خواسته الزام تجديدنظر خواهان‌ها به فك رهن از آپارتمان موضوع خواسته و تنظيم سند رسمي انتقال آن به انضمام خسارت تاخير انجام تعهد و خسارات دادرسي مربوطه اشعار دارد مآلا وارد است و دادنامه‌هاي تجديدنظر خواسته واجد ايراد به شرح زير است:
اولاً: قرارداد استنادي طرفين فقط بين آقايان «ب ـ م» و «غ ـ ا» تنظيم شده و خانم «ش ـ د» در تنظيم آن دخالتي نداشته و آن را امضا نكرده است. اين ادعاي تجديدنظر خوانده و وكيل او كه آقاي «ب ـ م» از مشاراليها وكالت در فروش ملك داشته كافي بر صحت ادعاي آنان در ايجاد تعهد يا انتقال مالكيت سهم وي نيست زيرا در قرارداد نامي از خانم «ش ـ د» برده نشده در صورتي كه آقاي «ب ـ م» از جانب نامبرده مبادرت به تنظيم قرارداد مي‌نمود مي‌بايست اين موضوع را صريحا ذكر مي‌كرد و قرارداد اصالتاً از ناحيه خود او و وكالتا از طرف خانم «ش ـ د» تنظيم مي‌شد با ذكر شماره وكالتنامه‌اي كه چنين اختياري به او داده شده است در حالي كه مطابق متن قرارداد تصريح شده (اين قرارداد به موجب ماده 338 قانون مدني در تاريخ 26/2/72 بين آقاي «ب ـ م» كه در اين قرارداد فروشنده ناميده مي‌شود از يك طرف و آقاي «غ ـ ا» كه خريدار ناميده مي‌شود از سوي ديگر به شرح زير منعقد مي‌گردد) بنابراين صرف داشتن وكالت از كسي بدون اينكه احراز شود قصد وكيل معامله از جانب موكل اوست ايجاد تعهدي براي موكل نمي‌نمايد در ساير سطرهاي سند مدركيه نيز همه جا صحبت از فروشنده است نه فروشندگان و هيچ دليل و مدركي كه نشان دهد طرف اول قرارداد هم از جانب خود و هم از جانب شريك ديگه معامله مي‌كرده وجود ندارد و از نظر اين دادگاه كه قرارداد استنادي را در حد ماده 10 قانون مدني حاكي از تعهد طرفين نسبت به يكديگر مي‌شناسد هيچ تعهدي از ناحيه خانم «ش ـ د» نسبت به خواهان تقابل به عمل نيامده و تنها حاكي از تعهد امضاكننده قرارداد است و از نظر دادگاه نخستين كه سند مدركيه را سند بيع و حاكي از انتقال دانسته هيچ دليلي بر احراز قصد و نيت خانم «ش ـ د» در انعقاد عقد بيع ارائه نشده و معامله نسبت به سهم وي فضولي بوده كه با توجه به اينكه مطابق ماده 942 قانون مدني سكوت مالك ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمي‌شود و مطابق ماده 252 قانون مدني لازم نيست اجازه يا رد فوري باشد با انكار مشاراليها در معامله نسبت به سهم وي دعواي تجديدنظر خوانده در دادخواست تقابل به طرفيت وي ثابت نيست. متقابلا دعواي وي به خواسته خلع يد وي از ملك متنازع فيه كه مالكيت وي بر سه دانگ مشاع آن به حكايت اسناد رسمي محرز و مسلم است ثابت بوده رأي تجديدنظر خواسته كه بدون توجه به مفاد قرارداد طرفين و صرفا به اين استناد كه وكالتي در خصوص فروش بين خواهان‌هاي اصلي قبل از تنظيم اين قرارداد وجود داشته انجام معامله را از جانب وي نيز احراز كرده مخدوش است. خصوصاً اينكه هيچ يك از شهود تعرفه شده خواهان تقابل در خصوص انجام معامله خانم «ش ـ د» با خواهان تقابل، شهادت نداده يا نگفته‌اند اطلاع دارند آقاي «ب ـ م» اصالتاً و وكالتاً با نامبرده معامله كرده است بنا به جهات فوق و عدم تنفيذ معامله و نيز عدم ايجاد تعهدي از ناحيه تجديدنظرخواه فوق مستنداً به ماده 358 قانون آيين دادرسي مدني رأي تجديدنظر خواسته نسبت به وي نقض، و در اصل دعوا اولاً حكم به بطلان دعواي تقابل به لحاظ عدم ثبوت دعواي خواهان تقابل و متكي نبودن دعواي وي به دليل كافي و فضولي بودن قرارداد، مستنداً به مواد پيش گفته صادر و اعلام مي‌گردد. ثانياً در خصوص خلع يد نظر به اينكه تصرفات خوانده دعواي اصلي آقاي «غ ـ ا» در سهم خانم «ش ـ د» فاقد مجوز قانوني و اذن و اجازه مي‌باشد ـ در حكم غصب تلقي ـ مستنداً به ماده 308 و 311 قانون مدني با رعايت ماده 43 قانون اجراي احكام مدني حكم به خلع يد وي از سه دانگ مشاع يك دستگاه آپارتمان واقع در طبقه اول ملك داراي پلاك ثبتي 57654/2395 بخش 10 تهران صادر و اعلام مي‌گردد. ثانياً وكيل آقاي «ب ـ م» به دو جهت خلع يد و عوايد ملك را از خوانده اين دعوي خواستار شده بود در مورد موكلش خانم «ش ـ د» به لحاظ فضولي بودن قرارداد و در مورد آقاي «ب ـ م» به لحاظ انفساخ قرارداد.، آقاي وكيل در طرح دعواي خلع يد و مطالبه عوايد انفساخ معامله با قرارداد را مفروض و ثابت شده دانسته و بر اين اساس خواستار خواسته‌هاي مطروحه گرديده است. در حالي كه وقتي انفساخ قرارداد و عقد موضوع آن، مورد قبول طرف مقابل نيست، اثبات تحقق آن و انحلال قرارداد خود خواسته ديگري است كه مي‌بايست قبلاً اقامه و در صورت احراز صحت ادعا و اثبات تحقق انفساخ قرارداد به لحاظ (شرط تفاسخ يا شرط تعليق انحلال عقد) مندرج در قرارداد خلع يد و اجرت‌المثل ايام تصرف خوانده را مطالبه مي‌نمود در واقع دعوي خواهان آقاي «ب ـ م» تا قبل از اثبات ادعاي انفساخ قرارداد و صدور حكم به انحلال عقد يا تعهد موضوع آن قابليت استماع نداشته و ورود دادگاه نخستين در ماهيت دعواي خلع يد به لحاظ اينكه تصرفات تجديدنظرخوانده ناشي از اذن مندرج در قراردادي است كه انحلال آن اعلام نشده است. لذا فاقد جايگاه قانوني بوده و رأي تجديدنظرخواسته در قسمت بطلان دعواي نامبرده نيز مخدوش و مغاير قانون است. كه با نقض آن به استناد ماده پيش گفته، از قانون آئين دادرسي مدني در اصل موضوع دعواي مطروحه خواهان در هر دو خواسته تا قبل از طرح دعواي مناسب با انحلال قرارداد مستند دعوا و اثبات تحقق شرط مندرج در آن قابليت استماع نداشته و قرار عدم استماع آن صادر و اعلام مي‌گردد. ثالثاً به همين جهت دعواي تقابل آقاي «غ ـ ا» نيز مسموع نبوده زيرا دعواي تقابل ارتباط كامل با دعواي اصلي دارد و صدور حكم در هر يك مؤثر در ديگري است. بر اين اساس نمي‌توان دعواي تقابل را استماع نموده و ثابت دانست. لكن در ماهيت دعواي تقابل قرار عدم استماع دعوا صادر نمود. وابستگي دو دعوا ايجاب مي‌نمايد يا هر دو در ماهيت يا هر دو در شكل مورد اظهارنظر قرار گيرند. بدين جهت رأي تجديدنظر خواسته در اين قسمت نيز مقتضي ورود در ماهيت نبوده و مخدوش است. مستنداً به ماده 358 قانون آيين دادرسي مدني با نقض آن به استناد ماده 141 همان قانون قرار عدم استماع دعواي تقابل خواهان صادر و اعلام مي‌گردد.
پرونده در خصوص خواسته خانم «ش ـ د» به خواسته پرداخت عوايد ملك از تاريخ 26/3/1372 تا زمان صدور حكم و اجراي آن مفتوح و با ثبت به كلاسه جديد رسيدگي به آن ادامه خواهد يافت. اين رأي قطعي است.
خلاصه اعتراض آقاي «م ـ آ» وكيل آقاي «غ ـ ا» در اين مرحله از دادرسي بدين شرح است:
1) آقاي «غ ـ ا» در تاريخ 26/3/1372 اقدام به خريد تمامي ششدانگ يك دستگاه آپارتمان قطعه 2605 تفكيكي به شماره 57654 فرعي از 2395 مفروز و مجزي شده از پلاك 21589 فرعي از اصلي مذكور واقع در بخش ده تهران اراضي طرشت به مساحت 17/151 متر مربع بقدرالسهم از مشتركات و منضمات طبق قانون تملك آپارتمان‌ها از آقاي «ب ـ م» و بانو «ش ـ د» به مبلغ هشت ميليون تومان نموده است. فروشنده در ماده 3 قرارداد منعقده متعهد گرديده است كه در ازاء هر روز تأخير براي حضور در دفترخانه اسناد رسمي و تنظيم سند رسمي مبلغ ده هزار تومان بابت تخلف از تعهد به خريدار پرداخت نمايد. اما برخلاف بند يك ماده 362 قانون مدني آپارتمان فروخته شده به موكل را بعد از فروش و دريافت كل ثمن معامله و به تصرف دادن ملك به موكل به موجب سند رسمي شماره 68889 ـ 23/6/1372 در دفترخانه اسناد رسمي شماره 111 تهران در رهن بانك تجارت قرار داده‌اند در صورتي كه شرعاً و قانوناً حق به‌رهن گذاردن ملك فروخته شده به موكل را نداشته‌اند؛ و از زمان انتقال ملك به موكل طبق بند يك ماده 362 قانون مدني، موكل از تاريخ 26/3/1372 مالك عين و منافع آپارتمان خريداري شده بوده و اقدام فروشندگان در تاريخ موخر يعني سه ماه بعد (در تاريخ 26/6/1372) و به رهن گذاشتن آپارتمان موكل برخلاف قانون و شرع بوده است. و به همين علت ضمن درخواست صدور راي به فك رهن از ملك منتقل شده، دادگاه صادركننده رأي، فروشندگان را محكوم به فك رهن از ملك مورد معامله نموده است.
2) نكته ديگر، اينكه فروشندگان در موقع احداث بنا، مرتكب تخلف ساختماني شده‌اند و برخلاف قانون شهرداري‌ها قسمتي از پاركينگ ساختمان را تبديل به مسكوني نموده‌اند. رأي كميسيون بدوي ماده 100 شهرداري در تاريخ 16/5/1370 به پرداخت جريمه، عليه سازندگان صادر شده كه بعد از اعتراض شهرداري به رأي بدوي در رأي تجديدنظر كه در تاريخ 3/3/1371 صادر شده است. مالكين را به تأمين پاركينگ‌ها طبق پروانه ساختمان محكوم كردند در نهايت فروشندگان با مراجعه به شهرداري و مصالحه با مسئولين و با پرداخت جريمه، موفق به گرفتن گواهي پايان كار ساختمان شده‌اند؛ و تمامي اين اقدامات قبل از انجام معامله با موكل بوده زيرا تاريخ وقوع عقد بيع با موكل 26/3/1372 يعني دقيقا يك سال بعد از صدور راي تجديدنظر ماده 100 شهرداري بوده و تاريخ صدور راي تجديدنظر شهرداري 3/3/1371 بوده است؛ و مالكين برخلاف اين واقعيت‌ها در صدد خلع يد موكل از ملكي برآمده‌اند كه 13 سال قبل با پرداخت تمامي ثمن معامله به فروشندگان شرعاً و قانوناً آن را تملك نموده است.
3) آقاي «ب ـ م» به قصد جلب منفعت نامشروع براي خودش و ايجاد ضرر به خريدار حتي امضاء منتسب به خودش را در متن سه‌برگ مبايعه‌نامه تنظيمي تكذيب مي‌كرد در نتيجه با ارجاع امر به كارشناسي و استكتاب از وي و استماع شهادت شهود مشخص گرديد كه امضاء هر سه برگ قرارداد تنظيمي مربوط به آقاي «ب ـ م» مي‌باشد؛ و عمداً در موقع استكتاب امضاء خودش را تغيير مي‌داده است تا شايد با اين وسيله بتواند حق مسلم و شرعي و قانوني خريدار را ضايع نمايد.
4) آقايان «ج ـ ا» و «م ـ م» كه (به عنوان شاهد) امضاءكنندگان قرارداد فروش بوده‌اند و سه فقره از چك‌هاي ثمن معامله نيز توسط آقاي «م ـ م» از حساب شخصي وي صادر شده و به فروشندگان پرداخت گرديده است. شاهد و حاضر و گواه هستند كه آقاي «ب ـ م» قصد فروش ششدانگ سهمي خودش و همسرش را در آپارتمان مورد معامله داشته و در موقع فروش و دريافت كل ثمن معامله قصد و اراده‌اش غير از اين نبوده و به عنوان اصيل در سه دانگ و وكيل همسرش در سه دانگ مشاع اقدام به انجام معامله نموده و حاضرند با قيد قسم در هر جايي كه لازم باشد به عنوان شاهد مراتب فوق را شهادت دهند.
5) خانم «ش ـ د» از زمان وقوع معامله از كم و كيف معامله و دريافت ثمن معامله اطلاع كامل داشته و سال‌ها بعد از خريد ملك توسط خريدار اين دو خانواده با هم رفت و آمد داشته‌اند و بيش از 10 سال پس از انجام معامله و دريافت ثمن معامله و تحويل ملك به موكل با يكديگر مراوده و رفت و آمد نزديك داشته و با هم در يك ساختمان زندگي مي‌كرده‌اند و خانم «ش ـ د» در تمام مراحل مستقيماً دخالت داشته است.
6) رأي صادره از شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان برخلاف منطوق ماده 225 قانون مدني است. كه صراحتاً مقرر مي‌دارد: «متعارف بودن امري در عرف و عادت به طوري كه عقد بدون تصريح هم منصرف به آن باشد به منزله ذكر در عقد است.» بنابراين آقاي «ب ـ م» كه خودش مالك سه دانگ مشاع بوده و از همسرش كه مالك ديگر سه دانگ مشاع بوده اقدام به فروش ششدانگ يك دستگاه آپارتمان كه مالك آن بوده‌اند نموده است. علاوه بر اينكه قصد و هدف و انگيزه فروش ششدانگ آپارتمان را داشته و در قرارداد هم صراحتاً به فروش ششدانگ تمامي آپارتمان مورد معامله تصريح نموده كه تمامي ثمن معامله براي ششدانگ را هم نقداً دريافت كرده و حق دريافت وجه را نيز از جانب موكل داشته است؛ و چون بيش از ده سال از وقوع معامله نيز گذشته است طبق منطوق ماده 225 قانون مدني دقيقا به منزله ذكر در عقد است و احتياجي به تصريح مجدد نداشته است. زيرا قانونگذار و شارع، عقد را تابع قصد مي‌دانند و قصد فروشنده در واقع فروش ششدانگ و قصد خريدار نيز خريد ششدانگ بوده است كه متأسفانه قضات محترم شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان تهران به موضوع توجه نداشته‌اند.
7) آقاي «ب ـ م» در موقع انجام معامله فتوكپي نامه شماره 215 مورخ 10/3/1372 اداره شهرسازي شهرداري منطقه 2 تهران را كه صراحتاً نام مالكين مشاع يعني آقاي «ب‌ـ م» و خانم «ش ـ د» در آن قيد گرديده بود را براي اطمينان خاطر موكل در تسويه حساب با شهرداري و پرداخت جريمه تخلف، به وي ارائه داد كه خود دليلي بر قصد و اراده فروش ششدانگ ملك از طرف فروشنده به‌عنوان اصيل در سه دانگ مشاع و به وكالت از طرف مالك ديگر يعني خانم «ش ـ د» بوده است.
8) رأي صادره برخلاف صريح ماده 656 قانون مدني است، كه مقرر مي‌دارد: «وكالت عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين، طرف ديگر را براي انجام امر نايب خود مي‌نمايد.» لذا آقاي «ب ـ م» كه قبلا از طرف همسرش داراي وكالت رسمي و تام‌الاختيار در فروش سهم خودش بوده و وكيل هم به‌عنوان اصيل و با وكالتي كه داشته اقدام به فروش ششدانگ ملك نموده است. چگونه مي‌توان اقدام وي را فضولي تلقي نمود اگر قرار باشد وكيلي كه از جانب موكل خود وكالت دارد، اقدام به فروش سهم وي نمايد. عقد واقع شده از طرف وي را فضولي بدانيم چه تفاوتي با اقدام شخصي خواهد داشت كه بدون اذن و بدون اجازه و بدون وكالت اقدام به فروش مال غير نمايد. فرق است بين آنكه داراي وكالت است و اقدام به فروش مي‌نمايد با كسي كه اختياري از جانب مالك نداشته و اقدام به فروش مال غير مي‌نمايد. اين معامله را شرعاً و عرفاً و اخلاقاً نمي‌توان فضولي تلقي كرد. استدلالي برخلاف اين واقعيت برخلاف عدالت و برخلاف انصاف است و ناديده گرفتن قانون را مي‌رساند.
9) رأي صادره برخلاف مفهوم مخالف ماده 663 قانون مدني است كه صراحتاً مقرر مي‌دارد:
«وكيل مي‌تواند عملي را كه از حدود وكالت او خارج نيست انجام دهد.»
10) با توجه به اينكه فروشنده خود مالك سه دانگ مشاع از آپارتمان مورد معامله بوده و از مالك ديگر هم نسبت به سه دانگ باقيمانده وكالت داشته است؛ و اعطاي وكالت از جانب خانم «ش ـ د» قبل از فروش توسط وكيل او بوده است، لذا معامله انجام شده را نمي‌توان فضولي تلقي نمود. زيرا ماده 476 قانون مدني صراحتاً مقرر مي‌دارد: «موكل بايد تمام تعهداتي را كه وكيل در حدود وكالت خود كرده است، انجام دهد.» بنابراين رأي صادره از شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان تهران كه چنين معامله‌اي را فضولي تلقي كرده برخلاف صراحت قانون بوده و محكوم به نقض است.
11) ماده 680 قانون مدني مي‌گويد: «تمام اموري كه وكيل قبل از رسيدن خبر عزل به او، در حدود وكالت خود بنمايد نسبت به موكل نافذ است.» بنابراين مطابق اين ماده تمام اعمالي را كه آقاي «ب ـ م» از جانب خود و همسرش انجام داده از تاريخ اعطاي وكالتنامه رسمي همسرش نسبت به هر دوي آنها نافذ است و عمل هيچ‌يك از آنها را نمي‌توان فضولي تلقي كرد اما متاسفانه دادگاه تجديدنظر بدون اينكه براي استدلال خود دليل قانوني و يا شرعي ارائه دهد، با ناديده گرفتن قوانين و مقررات جاريه كه به شرح فوق به عرض رسيد؛ معامله‌اي را كه قانونا و شرعا صحيح واقع شده است و اصل صحت نيز بر آن حمل مي‌گردد، فضولي تلقي كرده و زندگي خانوادگي و اجتماعي موكل را متزلزل ساخته است… استدعاي رسيدگي و نقض دادنامه صادره از شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان تهران و تنفيذ دادنامه بدوي را دارم. انشاالله اين امر با عدالت و انصاف نزديك‌تر و با قانون و مقررات حاكم منطبق‌تر باشد و خانواده‌اي را از فروپاشي و نابودي نجات دهد.
پس از مطالبه پرونده‌هاي محاكماتي و بررسي محتويات آن مطالب زير درخور توجه و دقت است:
1ـ اصالت امضاي آقاي «ب ـ م» در ذيل سه صفحه قرارداد فروش به شرح نظريه كارشناس منتخب دادگاه (آقاي ح ـ ش) كه در اوراق 64، 65 و 77 پرونده بدوي منعكس است احراز گرديده است.
2ـ آقاي «ب ـ م» به شرح برگ 18 پرونده به نظريه كارشناس تسليم شده و از دادگاه درخواست كرده تقاضاي وي را در مورد ارجاع امر به هيأت كارشناسي كان‌لم‌يكن تلقي نمايد.
3ـ حسب نامه شماره 8410/502 مورخ 17/7/73 شهرداري منطقه 2 مضبوط در برگ 100 پرونده عوارض مربوط به كسري پاركينگ و تغيير كاربري تعيين و تقسيط گرديده و پس از پرداخت اقساط تعيين شده توسط مالك ـ به حكايت نامه شماره 36514/502 ـ 24/8/74 معاونت مالي و اداري شهرداري منطقه 2 كه تصوير آن در برگ 97 پرونده بدوي منعكس است ـ از ملك مورد تنازع رفع خلاف شده است و شهرداري منطقه ضمن موافقت با بناي احداثي در وضعيت موجود و با اخذ عوارض و جرائم متعلقه از ساختمان مورد نظر رفع تعرض نموده است. بنابراين با توجه به موافقت شهرداري با مالك به شرح نامه ياد شده راي كميسيون شماره 2 تجديدنظر ماده صد به شماره 244 ـ 3/3/71 مبني بر تخريب، عملاً سالبه انتفاء موضوع گرديده و رأي بدوي كميسيون شماره 10 ماده صد مضبوط در برگ 12 پرونده عملا تأييد و اجرا شده است. و شرط مندرج در قرارداد فروش ـ كه مورد استناد وكيل خواهان بدوي قرار گرفته و در دادنامه تجديدنظر خواسته نيز به آن اشاره شده ـ كلا منتفي گرديده است، و دليل عقلي براي استناد به آن وجود ندارد. زيرا مالك با اقداماتي كه در خصوص پرداخت عوارض متعلقه انجام داده، سرانجام رضايت شهرداري منطقه 2 را نسبت به اقدامات و عمليات ساختماني خود جلب كرده و شهرداري با اخذ جرايم متعلقه نسبت به ملك مورد نظر رفع تعرض نموده و براي ساختمان ياد شده گواهي پايان كار صادر كرده است؛ و هم‌اكنون از نظر شهرداري مانع قانوني براي تنظيم سند انتقال وجود ندارد.
4ـ آقايان «م ـ م» و «م ـ ا» كه مسجلين ذيل سه برگ مبايعه‌نامه مورخ 26/3/72 بوده‌اند به شرح اوراق 105 تا 801 پرونده شهادت داده‌اند كه آپارتمان طبقه اول واقع در شهرك ژاندارمري از طرف آقاي «ب ـ م» به آقاي «غ ـ ا» فروخته شده و تمام ثمن معامله از طرف آقاي «غ ـ ا» به آقاي «ب ـ م» پرداخت گرديده و آنها هم به عنوان شاهد ذيل هر سه برگ مبايعه‌نامه را امضا كرده‌اند. با توجه به مراتب فوق اينك پرونده در دستور كار شعبه قرار دارد.
هيأت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد. پس از قرائت گزارش عضو مميز و ملاحظه اوراق پرونده‌هاي محاكماتي در خصوص تقاضاي تجديدنظر نسبت به دادنامه شماره 1698 ـ 30/11/84 تجديدنظر خواسته مشاوره نموده؛ چنين راي مي‌دهد:
بسمه تعالي
رأي شعبه چهارم تشخيص ديوانعالي كشور
اساس روابط حقوقي طرفين، مبايعه‌نامه مورخ 26/3/1372 مي‌باشد. كه در سه برگ بين آقايان «ب‌‌ـ‌‌م» به عنوان فروشنده و «غ ـ ا» به عنوان خريدار در حضور دو شاهد تنظيم گرديده و اصالت اين مبايعه‌نامه نزد دادگاه‌هاي رسيدگي‌كننده به اثبات رسيده است. و ملك مورد معامله بر اساس مراضات حاصله به موجب بند 5 قرارداد مورخ 26/3/72 به خريدار تحويل گرديده و از همان تاريخ در تصرف او مي‌باشد. استدلال شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان تهران داير به اينكه هيچ دليلي بر احراز قصد و نيت خانم «ش ـ د» در انعقاد عقد بيع ارائه نشده و معامله نسبت به سهم وي فضولي بوده و دعوي آقاي «غ ـ ا» را نسبت به سهم وي در دادخواست تقابل غيرثابت دانسته مخدوش و درخور نقض مي‌باشد، زيرا به موجب وكالتنامه شماره 49594 مورخ 28/10/1368 تنظيمي در دفترخانه اسناد رسمي شماره 161 حوزه ثبتي مشهد خانم «ش ـ د» (به عنوان موكل) به همسرش آقاي «ب ـ م» وكالت بلاعزل داده كه سهم وي را در پلاك ثبتي 57654 فرعي از 2395 اصلي به هر مبلغ و به هركس ولو به خود با هرگونه قرارداد يا هرگونه تعهد و شرط و اسقاط كافه خيارات بفروشد و در قسمت اختيارات وكيل صراحتاً قيد گرديده وكيل در انجام مورد وكالت داراي تمام اختياراتي است كه موكل قانونا داراست و امضاء وي در تمام مراحل از طرف موكل به جاي وي نافذ بوده و معتبر خواهد بود علاوه بر اين ماده 691 قانون مدني مي‌گويد كسي كه معامله مي‌كند آن معامله براي خود آن شخص محسوب است، مگر اينكه در موقع عقد خلاف آن را تصريح نمايد يا بعد خلاف آن ثابت شود. در قضيه مانحن‌فيه شخص آقاي «ب ـ م» كه فروشنده بوده علم و اطلاع داشته كه فقط مالك سه دانگ مورد معامله مي‌باشد و سه دانگ ديگر متعلق به همسرش خانم «ش ـ د» بوده است.
بنابراين در اينكه سه دانگ مورد معامله را اصالتا از جانب خود و سه دانگ ديگر را وكالتا از جانب همسرش واگذار كرده است ترديدي نيست زيرا نامبرده با داشتن وكالتنامه مبسوط و بدون قيد و شرط شماره 49594 ـ 28/10/68 اقدام به واگذاري شش دانگ مورد معامله به خريدار كرده و تمامي ثمن را هم از وي دريافت نموده و آپارتمان مورد نظر را هم به تصرف وي داده است، كه خريدار در 13 سال اخير در اين آپارتمان تصرفات مالكانه دارد و آقاي «ب ـ م» و همسرش سال‌هاي متمادي در طبقه فوقاني آپارتمان مورد معامله و در همسايگي آقاي «غ ـ ا» سكونت داشته‌اند و خانم «ش ـ د» كاملاً بر موضوع آگاهي كامل داشته و در زمان تقديم دادخواست وكيل فروشنده با هماهنگي خواهان از ارائه وكالتنامه مزبور امتناع كرده و حتي در متن دادخواست هم كمترين اشاره‌اي به وكالتنامه مزبور نكرده است؛ و بعد از تشكيل پرونده و در جريان رسيدگي موجوديت و اصالت وكالتنامه موصوف براي مرجع قضائي رسيدگي‌كننده محرز و مسلم گرديده است.
بنابراين با چنين اختيارات وسيع و بدون قيد و شرط كه حدود چهار سال قبل از فروش آپارتمان از طرف موكله به وكيل داده شده بود و وكيل هم دقيقاً بر اساس اختيارات تفويضي اقدام به واگذاري آپارتمان مورد نظر كرده عقلاً و منطقاً و براساس ماده 680 قانون مدني آثار عقد بيع بلاترديد بر چنين قراردادي مترتب است و راي تجديدنظر خواسته كه بدون توجه به مراتب فوق اصدار يافته با قانون و دلايل موجود در پرونده انطباق ندارد و درخور نقض است. لذا مستنداً به تبصره 2 ماده 18 قانون اصلاح قانون تشكيل دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب دادنامه مورد اعتراض نقض و دادنامه شماره 560 ـ 561 مورخ 12/5/84 صادره از شعبه 218 دادگاه حقوقي تهران مفاداً تأييد و ابقاء مي‌شود. رأي صادره قطعي است.
منبع:
http://www.ghazavat.com/48/yekray.htm
برچسب ها:يك راي:معامله فضولي