چنانچه در قرارداد پیش‌فروش ساختمان، شرایط شکلی مندرج در قانون پیش‌فروش ساختمان از سوی طرفین قرارداد رعایت نگردد آیا قرارداد تنظیمی دارای اعتبار قانونی است؟
جلسه هم‌اندیشی علمی قضات مجتمع قضایی ولی‌عصر(عج)
سوال:
چنانچه در قرارداد پیش‌فروش ساختمان، شرایط شکلی مندرج در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 12/10/89 از سوی طرفین قرارداد رعایت نگردد آیا قرارداد تنظیمی دارای اعتبار قانونی است؟ در صورت عدم رعایت شرایط شکلی و طرح دعوی در مراجع قضایی آیا این دعوی قابل استماع است؟
جناب آقای دکتر خداکرمی رئیس شعبه 1024
در عقد بیع اصل بر صحت و لزوم است و هر کجا مقتضای عقد بیع موجود باشد عقد بیع قابل وقوع است و دستور قرآن کریم به اینکه در روز جمعه بیع را رها کنید این نهی ارشادی است و اباحه است و کسی که بیع را واقع کرد نمی‌توان گفت که این عقد صحیح نمی‌باشد بنابراین نهی مندرج در قانون پیش‌فروش ساختمان یک نهی ارشادی است و جرم برای پیش‌فروشنده است نه پیش‌خریدار.
کما اینکه در طرح شکایت در جرایم مالی منعی ندارد که فردی فقط طرح دعوی حقوقی نماید و از لحاظ کیفری شکایت نکند.
جناب آقای کامجو رئیس شعبه 1018
نهی نمی‌تواند ارشادی باشد و مقنن کار عبث نمی‌کند و حکیم ماست وقتی از بایدها صحبت می‌کند یعنی تکلیف ایجاد کرده است در این صورت اگر شرایط شکلی پیش‌فروش رعایت نگردد دعوی قابل استماع نخواهد بود و معتبر نیست و ذکر این نکته لازم است که بر اساس این قانون اعتبار ندارد لیکن چنانچه بر اساس قوانین دیگر مثل قانون مدنی بتوان پذیرفت قابل استماع خواهد بود.
جناب آقای افشار رئیس شعبه 1021
اصل آزادی در قراردادها و حاکمیت اراده در عقود حاکم است و ظهور و تبلور این اصل در ماده 10 قانون مدنی است استثنا در موضوع که محدودیت ایجاد می‌کند مگر به موجب قانون و نظم عمومی و اخلاق حسنه و عرف و عادت باشد به اعتقاد بنده قانون پیش‌فروش ساختمان از استثنائات قاونی و در جهت رعایت نظم عمومی است.
از نظر روح قانون و مراد مقنن در تنظیم قرارداد باید شرایط شکلی رعایت گردد و صراحتا بنگاه معاملاتی را در تنظیم این قرارداد ممنوع اعلام کرده است و به نظرم دادگستری به عنوان مرجع تظلمات عمومی باید دعوی مطروحه را رسیدگی کند و در اجرای این قانون دادگاه نمی‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی بدهد چون سند رسمی پیش‌فروش تنظیم نگردیده است و علی‌الاصو باید به ضرر و زیان و جبران خسارت حکم نماید و صدور قرار عدم استماع دعوی یا رد دعوی صحیح نمی‌باشد.
جناب آقای صدوقی رئیس شعبه 1015
نهی در قانون پیش‌فروش ساختمان از جمله نهی حکومتی و حاکمیتی است به این معنی که مثل بیع‌نامه‌های عادی است زیرا مقنن تکلیف کرده در مورد املاکی که سابقه ثبت دارد نقل و انتقال آن هم بایستی با سند رسمی باشد این برای ایجاد نظم عمومی و حکومتی است لیکن در مورد مثال اگر سند عادی تنظیم گردد وفق ماده ده قانون مدنی و مقررات دیگر اقدام می‌گردد ولی در مورد قرارداد پیش‌فروش مجازات کیفری تعیین گردید مثل عقد ازدواج که در عقد دوم برای عاقد مجازات تعیین شده است بنابراین قابلیت استماع را دارد زیرا اصل بر صحت است و کمتر افرادی به صورت سند رسمی معامله می‌کنند.
جناب آقای غلامیاری رئیس شعبه 1003
ایجاد حق مستلزم رعایت شرایط این قانون است و یک نظر دیگر از باب تمثیل عقد نکاح را گفته‌اند که اصل عقد باطل نیست اگرچه مجازات تعیین گرددی و این مجازات برای برهم زدن نظم عمومی جامعه تعیین شده است.
به نظر بنده این قانون از جهت رعایت نظم جامعه وضع شد و قانون خوب و درستی است و یک راهکاری است برای جلوگیری از بزه کلاهبرداری حال اگر افرادی به این قانون توجه نکنند و مقررات آن را رعایت ننماید و حق ایجاد گردد و الزاماتی هم به دنبال داشته باشد چون مخالف صریح این قانون نیست به نظر معتبر است چون این قانون نیامده آن قرارداد را باطل کند فقط مجازات تعیین کرده است و قابل استماع است زیرا دادگستری مرجع تظلمات عمومی است و با لحاظ مجازات در واقع جلوگیری از تضییع حق گردید و ما باید جلوی این تظلمات را بگیریم اگرچه قرارداد بدون رعایت شرایط شکلی قانون پیش‌فروش ساختمان تنظیم گردد.
جناب آقای واعظی رئیس شعبه 1012
به نظر بنده این قرارداد معتبر نیست.
جناب آقای سعادت‌زاده رئیس شعبه 1017
اگر شرایط شکلی قانون پیش‌فروش ساختمان رعایت شده باشد مدعی می‌تواند ادعای اینحق قانونی را بکند و اگر شرایط شکلی لازم رعایت نگردد به استناد این قانون صحیح نیست که رسیدگی گردد ولی بر اساس قانون مدنی قابل اسماع است و می‌توان رسیدگی نمود.
جناب آقای حسینی رئیس شعبه 1016
مانع از این نیست که احقاق حق در محکمه حقوقی گردد و عدم رعایت مقررات شکلی مانع طرح دعوی حقوقی نخواهد بود.
جناب آقای جعفری شهنی رئیس شعبه 1004
با نظر دکتر خداکرمی موافقم زیرا این قانون موجب نسخ قانون مدنی نشده است و قابل مطالبه و قابل استماع خواهد بود.
جناب آقای لهراسبی‌پور رئیس شعبه 1006
با تایید نظر دکتر خداکرمی تکمیلا عرض می‌کنم جوامع بشری با توجه به نظام‌های حکومتی وضع قانون می‌کنند و در حقوق اسلامی بر پایه فقه وضع قانون می‌گردد و رعایت اصل لزوم و اصل صحت مبنای فقهی دارد و قواعد آمره نمی‌تواند تفکرات دینی ما را زیر سوال ببرد و یا حتی از بین ببرد. این قانون از باب تنظیم و ایجاد نظم اجتماعی وضع گردید و تا آنجایی پیش می‌رود که جلوگیری از جرایمی از جمله کلاهبرداری کند ولی نباید اصل را فراموش کنیم و از بین برنده اصل قانونی که بر اساس فقه است نخواهد شد رعایت شرایط شکلی بر اساس این قانون و برای افراد ذی‌نفع یک نوع سوپاپ اطمینان محسوب می‌گردد و می‌توانند زیر لوای این شرایط هم قرار بگیرند وگرنه می‌توانند خارج شوند بنابراین افرادی که می‌خواهند بر اساس قانون رفتار کنند و استفاده نمایند باید بر این اساس باشد.
به نظر بنده قوانین کیفری ارشادی نیستند این قوانین آمدند تا پایان بدهند همه مباحث قبلی را و این امر است، ارشاد نیست بنابراین نمی‌شود که هم جرم باشد و هم صحیح ولی اگر ساختار قرارداد پیش‌فروش درست باشد می‌تواند دادخواست بدهد و در یک موضوعی هم می‌توان امر کیفری بار کرد و هر بار حقوقی داشته باشد در نهایت طبق قوانین دیگر این قرارداد معتبر است و قابلیت استماع دارد.
جناب آقای فوادیان سرپرست مجتمع
طبق قانون دیگر معتبر نیست.
جناب آقای حسینیان رئیس شعبه 1011
جرم‌انگاری مقنن در مواد 23 و 24 قانون پیش‌فروش ساختمان که به تاریخ 18/11/89 در روزنامه رسمی منتشر و به تاریخ 4/12/89 لازم‌الاجرا گردید حکایت از یک واقعه حقوقی جدیدی دارد.
عبارت «باید» در مواد 2 و 3 قانون یاد شده حکایت از امری بودن قواعد مندرج در این قانون و رعایت شرایط شکلی از سوی طرفین قرارداد پیش‌فروش دارد.
عملی که از سوی مقنن جرم شناخته می‌شود نمی‌توان آن عمل را مباح دانس یا نهی مقنن را ارشادی فرض کرد این حکایت از حرمت آن عمل دارد و در فقه هم جرم را با کلمه گناه تعریف می‌کنند به این سبب اگر شرایط شکلی قانون پیش‌فروش ساختمان رعایت نگردد آن قرارداد بر اساس این قانون معتبر نیست و قابل استماع هم نخواهد بود و بر اساس قانون مدنی این بیع نمی‌باشد.
«با اتفاق نظر همکاران محترم قضایی بر اساس این قانون نمی‌توان ترتیب اثر داد لیکن بر اساس عمومات قانون مدنی قابل استماع و پذیرش است.»
منبع:http://www.ghazavat.com/76/miz.htm
برچسب ها:استماع, پیش‌فروش, پیش‌فروش ساختمان, پیش‌فروش ساختمان, دعوی, ساختمان, شکلی, طرح دعوی, قانون پیش‌فروش, قرارداد, قرارداد پیش‌فروش ساختمان, قرارداد پیش‌فروش ساختمان, قرارداد پیش‌فروش ساختمان, مراجع قضایی