چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر
در گفت‌وگوی «حمایت» با کارشناسان حقوقی بررسی شد؛
چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر
اجاره یک قرارداد موقت است؛ بنابراین تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد، اعتبار نخواهد داشت.
با پایان یافتن مدت اجاره و در صورتی که قرارداد تمدید نشده باشد، اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند که در این حالت، اگر ملک با رضایت تخلیه شد، مشکلی پیش نمی‌آید؛ اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید. در گفت‌وگو با کارشناسان راه‌حل قانونی چنین اختلاف‌هایی را بررسی کردیم.
مقدمات لازم برای تقاضای تخلیه
یک وکیل دادگستری در توضیح شرایطی که در آن موجر می‌تواند تخلیه ملک خود را تقاضا کند، می‌گوید: برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید یا مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد؛ در این صورت‌ها می‌توان خطاب به شورای حل اختلاف محل ملک‌تان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.
محمد جديدي در گفت‌وگو با «حمایت» توضیح می‌دهد: براي تخليه ملك بر اساس ماده 2 قانون مالك و مستاجر سال 1376 و آيين‌نامه اجرایي آن بايد تقاضاي تخليه کرد که بر اساس قانون دادگاه ظرف يك هفته پرونده را به شوراي حل اختلاف مي‌فرستد.
تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره عادی است
این وکیل دادگستری ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی می‌پردازد که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده‌اند؛ جدیدی در این باره می‌گوید: اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قراردادهای عادی فرقي بين اينكه قرارداد به صورت دستي و بر روی برگه تنظيم شده باشد يا در آژانس املاك تهیه شده باشد، وجود ندارد. البته قرارداد تنظيم شده بايد داراي شرايط يك قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را بنویسید.این کارشناس حقوقی در توضیح نحوه صدور رای در چنین پرونده‌هایی می‌گوید: مقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، بر طبق ماده 5 قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.
تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره رسمی است
این کارشناس حقوقی با اشاره به اینکه اگر سند رسمي باشد موجر بايد تقاضاي حكم تخليه كند، می‌گوید: اين امر مدت زمان بيشتري را طول خواهد کشید؛ زيرا در اين صورت با صدور حكم، مستاجر حق تجديد‌نظر‌خواهي پيدا مي‌كند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجراییه کنید که در آن صورت نيز باز مهلت 10 روزه اعتراض براي مستاجر به وجود مي‌آيد. بعد از مدت مذكور اگر اعتراضي به اجراييه نشود مي‌توانيد مستاجر را به تخليه مجبور كنيد.
جدیدی اضافه می‌کند: در صورتي كه مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشيم یا او اجاره‌بها یا پول شارژ و… را پرداخت نکرده باشد، نمی‌توانیم خودمان شخصا این مبلغ از ودیعه‌ای که دستمان است، کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه، تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه، مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.
اهمیت تشخیص قانون حاکم
یکی دیگر از وکلای دادگستری در بررسی نحوه تخلیه ملک استیجاری در صورت عدم همکاری مستاجر می‌گوید: با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملك مورد اجاره را تخليه نکند با چند حالت مواجه خواهيم شد.
محسن بیات تاکید می‌کند: بدوا بايد دقت داشت كه قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانين اماكن استيجاري است. به عنوان مثال چنانچه ملك تجاري مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 باشد دادگاه در خصوص صدور حكم فسخ اجاره و تخليه عين مستاجره باید مقررات مواد 12 لغايت 17 قانون مذكور را در نظر بگیرد و چنانچه ملك مورد اجاره مسكوني و مشمول قانون مذكور يا قانون مدني يا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 يا فاقد شرايط شكلي تنظيم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 (فقدان گواهي 2 نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقديم دادخواست تخليه کند و رسيدگي به آن نيز تابع تشريفات قانون آيين دادرسي مدني خواهد بود.
این کارشناس حقوقی اضافه می‌کند: اما چنانچه قرارداد اجاره تنظيمي تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 باشد، وفق مقررات مواد 2 ، 3 و 4 قانون مذكور، ظرف مدت يك هفته پس از تقاضاي تخليه از سوي موجر دستور تخليه پس از توديع و سپردن وديعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه يا دايره اجراي ثبت صادر و توسط ضابطيين قوه قضاييه دستور اجرا انجام خواهد شد.بیات در ادامه به تفاوت نحوه تخلیه ملک استیجاری در قراردادهای عادی و رسمی می‌پردازد و می‌گوید: تفاوت تخليه عين مستاجره در قرارداد اجاره عادي با قرارداد اجاره به صورت سند رسمي عبارت است از اینکه به موجب ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قرارداد اجاره عادي بايد به وسيله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفين به عنوان شاهد گواهي شود و درخواست تخليه در صورتی که محل اجاره به منظور سكني باشد به شوراي حل اختلاف و در صورت تجاري بودن محل مشمول پرداخت حق كسب و پيشه و تجارت و سرقفلي به دادگاه محل تقديم و دستور تخليه با انقضا مدت توسط موجر يا قائم‌مقام قانوني وي به دواير اجراي ثبت و با توديع مبلغ وديعه و قرض‌الحسنه به دايره اجراي ثبت و صدور اجراييه ظرف مدت يك هفته و سپس اجراي تخليه توسط ضابطين قوه قضاييه صورت مي‌گيرد.
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه
این وکیل دادگستری در ادامه به بررسی مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه می‌پردازد و می‌گوید: رسيدگي به درخواست تخليه عين مستاجره چنانچه ملك مورد اجاره مسكوني باشد، به موجب مقررات قانون شوراي حل اختلاف، در صلاحيت این شورا خواهد بود؛ اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملك تجاري و تابع مقررات پرداخت حق كسب و پيشه و سرقفلي باشد مرجع درخواست تخليه دادگاه محل خواهد بود. همچنين به موجب مقررات شوراي حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخليه ملك مورد اجاره بی‌ظرفیت دواير، سازمان‌ها و نهادهاي دولتي مطرح شود شوراي حل اختلاف فاقد صلاحيت رسيدگي است و مرجع رسيدگي به آن دادگاه محل خواهد بود.
اجرت‌المثل تصرف غیرمجاز مستاجر
در صورتی که مستاجر با وجود مخالفت موجر آپارتمان را تصرف خود داشته باشد، باید اجرت این مدت را بپردازد. محسن بیات در خصوص اينكه در چه شرایطی می‌توان اجرت‌المثل ایامی را که مستاجر بدون اجازه در ملک سکونت داشته است؟ گرفت می‌گوید: نحوه و كيفيت مطالبه اجرت‌المثل ايامي كه مستاجر بدون اجاره در ملك باقيمانده است به چگونگي و شرايط قرارداد و توافقات طرفين بستگي دارد.
ممکن است طرفين قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معيني به عنوان اجاره‌بهای مدت، پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند یا ممکن است وجه التزام عدم تخليه عين مستاجره از سوي مستاجر با وجود انقضای مدت و عدم رضايت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد؛ در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد. این کارشناس حقوقی ادامه می‌دهد: در فرضي كه طرفين قرارداد توافقي نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالك در بقای تصرفات مستاجره و از آنجا كه احكام غصب بر تصرف مستاجره جاري خواهد بود، در چنين حالتي غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ايام تصرف خواهد بود كه نحوه محاسبه اجرت‌المثل نيز با ارجاع امر به كارشناس رسمي دادگستري و اعلام نظر مشاراليه خواهد بود.
نیازی به اظهارنامه نیست
این وکیل دادگستری در خصوص تنظيم اظهارنامه براي مطالبه تخليه ملك مي‌گويد: براي درخواست تخليه عين مستاجره نيازي به ارسال اظهارنامه به مستاجره نیست. در صورتي كه مدت قرارداد اجاره منقضي شده باشد، مستاجر مكلف به تخليه عين مستاجره است و بسته به آنكه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانين جاري مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخليه و صدور اجرا حكم نيز متناسب با آن خواهد بود.
منبع: روزنامه حمایت
http://www.hemayat.net/news/hoghughi4.htm
برچسب ها:تخلیه ملک, مستاجر, موجر, موجر و مستاجر