گره گشایی از یک دعوای ملکی؛ متصرف غیرقانونی را خلع ید کنید
گره گشایی از یک دعوای ملکی؛
متصرف غیرقانونی را خلع ید کنید
گروه حقوقی – قانون از تصرفات شهروندان حمایت می‌کند بنابراین اگر شما محلی را در تصرف خود دارید و از آن استفاده می‌کنید هیچ کس نمی‌تواند سرخود آن محل را اشغال کند و مانع از استفاده شما شود؛ اشخاص اگر ادعای حقی نسبت به آن محل داشته باشند باید اول آن را ثابت کنند.
برای حمایت از تصرفات شهروندان مزایایی در قانون برای آنها به وجود آمده است. در ادامه در قالب تحلیل یک پرونده مشاهده می‌کنیم که چطور قانون از متصرف ملک حمایت می‌کند. البته در پرونده‌ای که طرح می‌کنیم طرف دعوا وقتی صدور حکم به ضرر خود را نزدیک می‌بیند، از ادعاهای خود نسبت به ملک صرف نظر می‌کند.
آغاز دعوا
در دعواي پیش‌رو خواهان پرونده، خانم ميرزايي مالك سرقفلي يك باب مغازه در یکی از مناطق تهران است. وي دادخواستي را به طرفيت شهرداري منطقه و فردي به نام آقاي مهدی تنظيم و تقديم دادگاه كرده است. دادخواست اخير تحت عنوان «تقاضاي صدور حكم مبني بر رفع تصرف عدواني از يك باب مغازه به انضمام كليه خسارات و هزينه‌هاي دادرسي مطرح شده است.»
خانم ميرزايي به عنوان خواهان دعواي حاضر براي فراهم كردن دلايل و مستندات پرونده، اقدام به ضميمه كردن فتوكپي تصديق‌شده قرارداد مربوط به انتقال سرقفلي مغازه فوق و نيز فتوكپي تصديق‌شده قرارداد مربوط به انجام پيمانكاري كرده است.
طبق دادخواست تقدیمی، خواهان، خانم میرزایی اظهار کرده است: بر اساس مندرجات قراردادهاي ضميمه پرونده، يكي از خواندگان به نام شهرداری منطقه … تهران، سرقفلي يعني مالكيت منافع شش‌دانگ يك باب مغازه واقع در پاساژ را به خواهان دعوا فروخته است و وجه سرقفلي در قبال مطالبات خانم ميرزايي از قرارداد پيمانكاري وصول شده است. به موجب اعلام شهرداري تهران، خطاب به شهرداري منطقه، كليه مغازه‌هاي واقع در طبقه دوم و زيرزمين به منظور واگذاري، در اختيار شهرداري منطقه قرار گرفته است، ليكن از مغازه‌هاي واقع در طبقه همكف از جمله مغازه موضوع دعواي حاضر نامي برده نشده است و نسبت به انتقال آنها به شهرداري منطقه تفويض اختيار نيز نشده است، چراكه اين مغازه‌ها قبلا به خواهان پرونده واگذار شده است.
مغازه مورد بحث سال‌ها در اختيار و تصرف خواهان بوده است، ليكن چندي قبل پس از مراجعت از سفر خارج از كشور ملاحظه مي‌كند كه خوانده دعوا مغازه را متصرف شده است و تصرفات خود را از طرف شهرداري معرفي مي‌كند. البته مقرون به حقيقت نيز به نظر مي‌رسد كه البته موضوع از حيث كيفري مورد پيگيري است. نظر با اینکه برابر مستندات تقديمي به دادگاه محترم، مالكيت خواهان دعوا به منافع مغازه مورد بحث محرز و مسلم است، خوانده هيچ حقي نسبت به منافع ندارد و بنابراین خواهان تقاضاي رفع تصرف عدواني را از محضر دادگاه محترم دارد.
به زبان ساده‌تر خانم میرزایی ماجرا را به این ترتیب تعریف کرده که مغازه‌ای را از شهرداری اجاره می‌کند و مالک سرقفلی آن می‌شود. این مغازه برای مدت‌ها در تصرف او بوده است. اما زمانی که به سفر رفته بوده است شهرداری محل را به شخص دیگری اجاره می‌دهد و مستاجر وقتی بازمی‌گردد می‌بیند که در ملک او شخص دیگری فعالیت می‌کند. با این توضیحات به بررسی دادخواست او از دادگاه می‌پردازیم.
بررسي دادخواست
در خصوص دادخواست حاضر به خواسته رفع تصرف عدواني بايد خاطر نشان ساخت كه گذشته از صحت و سقم موضوع، عنوان و مطالبات در دادخواست تقديمي به دادگاه صحيح است. دليل اين امر اين است كه خواهان پرونده، خانم ميرزايي مالك اصلي مغازه نيست و فقط مالك منافع محسوب مي‌شود. بنابراين نمي‌توانسته دعوي رفع تصرف مالكانه به نام خلع يد را مطرح كند.دادخواست تقديمي فوق داراي مفاهيم و اصطلاحاتي حقوقي است كه ممكن است همه افراد با آنها آشنايي نداشته باشند. به اين ترتيب اين مفاهيم در اين بخش توضيح داده مي‌شود تا شرح پرونده حاضر روشن‌تر باشد:
سرقفلي: سرقفلی در اين دعوا مبلغي به حساب مي‌آيد كه مالک ملك استيجاري در ابتدای انعقاد عقد اجاره و علاوه بر اجاره‌بها از مستاجر می‌گیرد تا ملك را به وی اجاره بدهد. در واقع سرقفلی به معناي وجهي است كه در ازاي پرداخت آن، قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته به طور مجدد تمديد خواهد شد. علاوه بر اين مستاجر می‌تواند براي ساقط كردن حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد اجاره، مبلغی تحت عنوان سرقفلی را از موجر اخذ کند.
فرآيند رسيدگي
دادخواست به دستور معاونت ارجاع به يكي از شعب دادگاه ارجاع و ثبت شده است و وقت رسيدگي براي مورخه 11/7/89 تعيين شده است. در این تاریخ جلسه دادگاه تشكيل شده است. خواهان پرونده حاضر، ولي خواندگان حضور ندارند. تنها از طرف شهرداری منطقه لايحه‌اي تقديم دادگاه شده است. لايحه شهرداري منطقه در خصوص قولنامه تنظيمي بين شهرداري و خانم میرزایی داير بر واگذاري منافع مغازه موصوف به مشاراليه از سوي اين شهرداري است.
شهرداري منطقه بدون اطلاع از وجود قولنامه فوق بين شهرداري تهران و خانم میرزایی و تنها با تكيه بر اینکه ملك متعلق به خود را به غير واگذار مي‌كند، اقدام به تنظيم قولنامه اخير با آقاي مهدی كرده است. در لايحه تقدیمی خواهان نیز آمده است كه برابر مستندات تقديمي خواهان پرونده، وي مالك سرقفلي و منافع 6 دانگ يك باب مغازه است. خواهان به دلالت مستندات تقديمي، پيمانكار شهرداري در احداث بناي پاساژ بوده است. به مناسبت خريد كليه مغازه‌ها واقع در طبقه همكف هيچ يك از اين مغازه‌ها به شهرداري تحويل نشده است كه اين امر در صورت‌مجلس مشهود است.
بنا به مراتب فوق خوانده رديف دوم، يعني آقاي مهدی، با سوءاستفاده از عدم حضور دايمي خواهان، خانم ميرزايي در محل و بدون اذن و اطلاع وي، اقدام به تصرف عدواني و سپس واگذاري منافع مغازه مورد بحث به خوانده رديف اول كرده است. به اين ترتيب نظر به اینکه برابر مستندات تقديمي سبق و ابتدايي بودن تصرف خواهان و الحاق تصرف خواندگان بدون هیچ‌گونه محمل و مجوز قانوني ثابت است، بنابراین دادگاه در صدور رای مشکل چندانی نخواهد داشت.
با این وجود دادگاه با توجه به اینکه مقدمات رسيدگي فراهم نبود، وقت جلسه دادرسي را تجديد كرده است و مدير دفتر براي مورخه 1/8/89 تعيين وقت مجدد كرد كه دوباره در آدرس جديد، خوانده دعواي فوق شناسايي نشده است.
در تاریخ مذکور خانم ميرزايي، آدرس جديدي از خوانده رديف اول، يعني آقاي مهدی را به شعبه دادگاه اعلام كرد. دادگاه با توجه به اینکه مقدمات رسيدگي فراهم نبود. وقت رسيدگي را تجديد كرده است و دفتر دادگاه براي مورخه 19/8/89 تعيين وقت كرده است. در مورخه 19/8/89 جلسه دادگاه تشكيل شد و خوانده رديف اول هم حضور پیدا کرد.
خوانده رديف دوم، يعني شهرداري منطقه نيز نماينده حقوقي خود را در جلسه رسيدگي دادگاه حاضر كرد. خانم ميرزايي در اين خصوص اظهار مي‌دارد كه عرايضم به شرح دادخواست و لايحه تقديمي است. خوانده رديف اول اظهار مي‌دارد كه مغازه در تصرف اينجانب نيست. خواهان دعوا نيز اظهار مي‌دارد كه با توجه به اظهارات خوانده محترم و نداشتن تصرف، دادخواست خود را مسترد و تقاضاي مختومه شدن پرونده را دارم. نهايتا دادگاه محترم راي ذيل را در خصوص پرونده حاضر صادر كرده است.
رای دادگاه
در خصوص دعوي خواهان خانم میرزایی به طرفيت خواندگان، 1- شهرداري منطقه و آقاي مهدی به خواسته رفع تصرف عدواني از مغازه شماره 45 همچنين همه خسارات دادرسي مقوم به 11 ميليون ريال با توجه به استرداد دعوي از سوي خواهان در جلسه اول به استناد بند (ب) از ماده 107 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني، قرار رد دعوي خواهان را صادر و اعلام مي‌كند. قرار صادر شده ظرف 20 روز قابل تجديدنظر در محاكم تجديد نظر استان تهران است.
نکته‌اي كه در پرونده فوق ديده مي‌شود اين است كه در تعريف جلسه اول دادرسي بيان شده است كه اولين جلسه‌اي است كه موجبات رسيدگي فراهم بوده و خوانده فرصت و امكان دفاع در برابر دادخواست خواهان، با لحاظ تغييرات احتمالي آن كه به تجويز ماده 98 قانون آيين دادرسي مدني انجام مي‌شود، داشته باشد. در اين پرونده دادگاه محترم هم استرداد دادخواست را در جلسه اول اعلام كرد. چون جلسه قبلي كه تشكيل شد، موجبات رسيدگي فراهم نبود. بنابراين جلسه دوم را جلسه اول دانسته است.
دیگر اینکه دادگاه اگر در قسمت آخر راي خود مي‌نوشت ظرف 20 روز «پس از ابلاغ» قابل تجديدنظر در محاكم تجديد نظر استان است، بهتر بود و از لحاظ ماهوي ايرادي وارد نيست. در نهایت باید گفت با توجه به استرداد دعوی از جانب خواهان صدور قرار رد دعوی طبق ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی کاملا صحیح است.
منبع:سایت روزنامه حمایت
http://www.hemayat.net/news/hoghughi4.htm
برچسب ها:تصرف عدواني, خلع ید, متصرف غیرقانونی