تفسير مواد 355 و 384 قانون مدني و ماده 149 قانون ثبت درمورد:کم یا زیاد بودن مبیع

نوشته شده توسط در جولای 22, 2011 . نوشته شده در مقالات حقوق خصوصی

دكتر عبدالله كياني
عضو هيات علمي دانشكده علوم قضايي

در اين مقاله ابتدا به تفسير مواد 355و 384 قانون مدني همراه با ذكر مباني فقهي آنها بعد به تفسير ماده 149قانون ثبت سپس به چگونگي ارتباط آنها با يكديگر پرداخته شده است. البته به منظور آشنايي از ديدگاههاي قوانين برخي از كشورها پيرامون موضوعات مطروحه به نحو اختصار به اين قوانين اشاره شده است.
يك- تفسير ماده 355 قانون مدني
در ماده 355 قانون مدني آمده است: اگر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده وبعد معلوم شود كه كمتر از آن مقدار است مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود كه بيشتر است بايع مي تواند آنرا فسخ كند مگر اينكه در هر دو صورت طرفين به محاسبه زيادي يا نقيصه تراضي نمايند

.اصولا دو طرفي كه مي خواهند عقد بيع منعقد سازند بايد به هنگام بيع از مقدار و كميت چيزيكه مورد معامله قرار مي دهند علم كافي داشته باشند به نحويكه عرف بگويداز آنان رفع جهالت و غرر شده است. چه در غير اين صورت بدليل عدم تحقق يكي از شرايط اساسي صحت معاملات(بند 3ماده 190و 216 و342 قانون مدني ) بيع باطل مي گردد زيرا مقدار مبيع اصولا متعلق قصد طرفين معامله هر گاه مقدار مبيع نا مشخص باشد، متعلق نامشخص بوده در نتيجه قصد مخدوش مي گردد بدين لحاظ عقد بدليل مخدوش شده علت موجده آن (كه قصد مي باشد) فاقد اثر قانوني مي گردد.
اما گاهي طرفين از مقدار مبيع اطلاع و اگاهي كافي ندارند و بدست آوردن علم وآگاهي از مقدار و اندازه مبيع به دليلي از دلايل با مشكل روبرو مي شود. مثلا مورد بيع گندم موجود بر يك تريلي كه در يك شهر است باشد و كسي كه در صدد خريد آن است بر آن است آنرا به شهر ديگري با همان تريلي حمل نمايد. در اين صورت طرفين يا يكي از آنها كه از مقدار مورد بيع علم كافي ندارند براي اينكه با مشكل فساد بيع مواجه نگردند مي توانندآنرا بشرط بودن مقدار معين مثلا بشرط بيست تن بودن گندمها مورد بيع قرار دهند يا اگر مورد بيع زميني است كه مساحت آن براي طرفين معامله يا يكي از آنها مشخص نيست بشرط داشتن مساحت معين مورد بيع قرار دهند . حال چنانچه به هنگام تسليم معلوم گردد كه مبيع كمتر يا بيشتر از ميزان مشروط در قرار داد است.
نظرات فقهاي اماميه بر حسب اينكه مبيع متساوي الاجزاء باشد يا مختلف الاجزا متفاوت است ما نيز به منظور بررسي اين ديدگاهها در اينجا قائل به تفكيك مي شويم و هر يك را جداگانه مورد بررسي قرار مي دهيم .بنابراين چهار حالت ممكن است اتفاق افتد:
1 –مبيع كمتر از ميزان مشروط ومتساوي الاجزا.
2-مبيع كمتر از ميزان مشروط و مختلف الاجزا.
3-مبيع بيشتر از ميزان مشروط و متساوي الاجزا.
4-مبيع بيشتر از ميزان مشروط ومختلف الاجزا.
البته بديهي است كه هر گاه مبيع برابر مقدار مشروط باشد با تسليم آن به خريدار تعهد بايع از اين حيث ايفا شده تلقي شده و وي بررسي لازمه مي گردد و به هر صورت اين مورد از شمول ماده مزبور خارج است.
با توجه به حالات مزبور را در دو حالت كلي:
يك-مبيع كمتر از مقدار مشروط
دو-مبيع بيشتر از مقدار مشروط باشد مورد بررسي قرار دهيم.
الف)مبيع كمتر از مقدار مشروط
با دقت در ماده 355 قانون مدني ملاحظه مي شود كه ماده مزبور شامل موردي است كه مبيع عين معين است وهر گاه مبيع عين معين باشد بايع آنرا به همان صورتي كه از حيث مقدار و وصف هنگام تسليم دارد تسليم نمايد. هر گاه مبيعي بشرط داشتن بودن مقدار معين يا بشرط داشتن مساحت فروخته شود بعد معلوم شود كمتر از مقدار مشروط است چنانكه بالا اشاره شد بر حسب اينكه مبيع متساوي الاجزا باشد يا مختلف الاجزا فقها بانظرات متفاوتي ابراز داشته اند بدين لحاظ به منظور روشنتر شدن بحث بهتر است هر يك از اين حالات جداگانه مورد مداقه قرار گيرد.
1-مبيع متساوي الاجزا
هر گاه مبيع متساوي الاجزا كمتر از مقدار مشروط باشد در اينكه بدليل تخلف از شرط وصف براي مشتري خيار فسخ بوجود مي آيد اختلافي ميان فقها وجود ندارد اما اگر مشتري بخواهد بيع را امضا كند در اينكه آيا مي تواند ثمن را به نسبت مقدار موجود تقسيط نمايد اتفاق نظر ندارند.
در صورتي كه از شرط تخلف شود بنا بر قول مشهور فقهاي اماميه اصولا ثمن بر آن تقسيط نمي شود زيرا عرفا در عقد عوضين در برابر يكديگر قرار مي گيرند و شرع نيز چيزي بر آن نيفزوده است و امر شرع به وفا آن مدلول عرفي است . بنابراين تخلف از شرط در تملك هر يك از متعاقدين نسبت به عوضين ضررنمي رساند . لكن گاهي شرط به مقدار مبيع بر مي گردد. چنانچه خريدار مي گويد اين پارچه يا اين كوپه را مي خرم مشروط بر اينكه فلان قدر متر يا كيلو باشد در اين صورت هر گاه كمتر از مقدار مشروط در آيد برخي از علما قائل به تقسيط شده اند و چنانچه حسيني عاملي در مفاتيح الكرامه ، شيخ اعظم در مكاسب از غايه المرام نقل كرده اند قول مشهور فقها اماميه نيز چنين است. دليل آنرا علاوه به روايتي كه بدان اشاره خواهيم كرد . چنين بيان كرده اند وقتي كه در بيع شرط ميشود كه مبيع فلان مقدار باشد. اگر چه فلان مقدار بودن مبيع بصورت شرط است اما مرجع شرط به فلان مقدار بودن مبيع است يعني شرط به مقدار و كميت مبيع بر مي گردد چنانكه اگر طعامي راكيل كنند بعد مشتري ‎آنرا بخرد سپس معلوم شود كه در كيل اشتباه كرده اند در اين صورت اهل عرف ثمن را در مقابل مجموع مقدار معين مشترط قرار مي دهد.
بايد افزود كه قول مشهور فقهاي اماميه اين است كه هر گاه بايع بقدر نقصان مبيع ثمن را كسر كند خيا ل مشتري ساقط نمي گردد.
اما برخي از علما قائل به تقسيط ثمن نيستند و معتقدند كه مشتري نمي تواند امضا كند مگر به تمام ثمن. دليل آنرا چنين بيان مي كنند كه مبيع موجود خاصي است كائنا ما كان. النهايه بايع ملتزم شده كه مبيع به مقدار معين باشد و حال اين وصف در مبيع موجود نيست به همين لحاظ موجب خيار مي شود و شرط قسطي از ثمن نمي باشد به عبارت ديگر شرط مقابل ثمن قرار نمي گيرد.
ممكن است گفته شود اين قسمت از قانون مدني كه مقرر مي دارد: اگر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده و بعد معلوم شود كه كمتر از آن مقدار است مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت… (ماده355) ناظر بر مصداق خاصي از اشياء متساوي الاجزا است. با اين استدلال كه حكم مزبور با توجه به واژه ملك بكار رفته در ماده مزبور علاوه بر اينكه شامل زمين مي گردد.شامل ساير اموال نيز مي شود، زيرا موضوع حق مالكيت را ملك گويند اعم از اينكه موضوع آن زمين باشد يا غير آن.
مضافا اينكه تمامي اشيائيكه به مساحت فروخته مي شوند مختلف الاجزا نمي باشند چنانكه بعض انواع پارچه چنين است. بنابراين نمي توان گفت كه ماده مزبور صرفا ناظر به اشيا مختلف الاجزا است.
اما چنين تعبيري از ماده مزبور با عنايت به سابقه تاريخي آن بعيد به نظر مي رسد زيرا سابقه فقهي آن در خصوص زمين است و زمين اصولا مختلف الاجزا است بعلاوه قيد به شرط داشتن مساحت معين نيز دليل بر انصراف ماده مزبور به موردي است كه مبيع به مساحت فروخته مي شود كه معمولا مصداق آن زمين است.
بهر صورت اگر ماده مزبور به منظور يادشده دلالت نداشته باشد. در ماده 385ق.م مي توان چنين امري را استنباط نمود.
اگر هيچ يك از دو دليل مزبور در نيل به چنين منظوري از قانون مدني مورد قبول نباشد بي ترديد مي توان گفت اين حالت از مواد تخلف از شرط وصف است. اگر چه شرط مزبور به كميت مبيع بر مي گردد ولي كميت در اينجا جنبه وصفي دارد و در صورتيكه مبيع كمتر از ميزان مشروط در آيد شرط تحقق پيدا نكرده و از آن تخلف شده است به همين لحاظ براي مشتري خيار تخلف از شرط وصف بوجود مي آيد (ماده235ق.م) از آنجا كه نه شرط و نه وصف قسطي از ثمن مي باشند. وثمن در برابر شرط و وصف قرار نمي گيرد بنابراين مشتري حق تقسيط ثمن را ندارد و نمي تواند بيع را امضا كند مگر در مقابل تمام ثمن بعلاوه هر گاه در ايجاد حق تقسيط ثمن براي مشتري ترديد شود به اصل عدم رجوع مي شود.
2-مبيع مختلف الاجزا
هر گاه مبيع مختلف الاجزا كمتر از مقدار مشترط در قرار داد باشد در اين حالت نيز اختلافي ميان فقها وجود ندارد در اينكه مشتري حق خيار فسخ دارد اما در اينكه در صورت امضا عقد آيا مي تواند ثمن را به نسبت موجود تقسيط كند اتفاق نظر وجود ندارد جمعي از فقها قائل به تقسيط شده اند و براي اين منظور دو دليل ارائه كرده اند:
اولا: اينكه مقتضاي عرف چنين است كه شرط جزيي از مبيع مي باشد.
ثانيا: روايت ابن حنظله چنين دلالت دارد: عن ابي عبدالله (ع) في رجل باع ارضا علي انها عشره اجربه فاشتري المشتري ذلك منه بحدوده و نقد الثمن اوقعا صففه البيع و افتراق فلما مسخ الارض اذهي خمسه اجربه قال ان شاء استرجع فصل ماله و اخذ الارض و ان شاء ردالبيع و اخذ ماله كله الا ان يكون له الي جنب تلك الارض ايضا ارضون فليوخذ و يكون البيع لازما و عليه الوفاء به تمام البيع فان لم يكن له في ذلك المكان غير الذي باع فان شاء المشتري اخذ الارض و استرجع فضل ماله و ان شاء رد الارض و اخذ المال كله
اما عده اي ديگر بر آنند كه مشتري نمي توانند ثمن را تقسيط كند يا بايد فسخ كند و تمام ثمن را مسترد دارد و يا اينكه آنرا با تمام ثمن امضاء نمايد دليل آنان نيز چنين است:
اولا: چون اجزا مختلف است قسمت ثمن بر اجزا مختلف ممكن نيست.
ثانيا: سند روايت ضعيف است به صرف عمل شيخ طوسي و علامه حلي به آن نمي توان گفت كه ضعف آن منجبر به عمل فقهاست . بعلاوه اينكه صدور ذيل آن خلاف قواعد است بويژه حكم به تعيين اخذ كسري در موردي كه بايع در كنار زمين مورد بيع زمينهايي ديگر داشته باشد از چيزهايي است كه نمي توان پذيرفت زيرا زمينها مزبور داخل در بيع و جز مبيع نبوده و متعلق قصد متبايعين قرار نگرفته است از اينرو آنرا بايد در مورد كليدر معين تاويل و حمل كرد هر چند اين نيز خلاف ظاهر روايت است.
ثالثا: ثمن بر شرط تقسيط نمي شود چون در اين حالت مقدار مبيع خلاف آنچه كه شرط شده در مي آيد به همين لحاظ خيار تخلف از شرط وصف محقق مي شود. بنابراين مشتري صرفا مي تواند بيع را فسخ كند و حق تقسيط ثمن ندارد زيرا در مقابل شرط قرار نمي گيرد و شرط قسطي از ثمن نمي باشد.
بنابر قسمت ابتداي ماده 355ق.م وجود خيار فسخ در صورت كسر در آمدن مبيع از ميزان مشروط محرز مي باشد . اما در مورد امكان تقسيط ثمن توسط مشتري بايد گفت اصل عدم امكان تقسيط ثمن است . بويژه كه قانونگذار در مقابل بيان سكوت اختيار كرده است.
آنچه از ماده 385 ق.م كه مقرر مي دارد : اگر مبيع از قبيل خانه يا فرش باشد كه تجزيه آن بدون ضرر ممكن نشود . و بشرط بودن مقدار معين فروخته شده ولي در حين تسليم كمتر در آيد مشتري حق فسخ خواهد داشت استنباط مي شود . اين است كه به نظر مي رسد اين ماده ناظر بر مبيع مختلف الاجزاء است . زيرا از مصاديقي كه ذكر كرده (خانه فروش ) اين امر استنباط مي شود . ثانيا از قيد تجزيه آن بدون ضرر ممكن نشود مذكور در ماده مزبور چنين بر مي آيد . چون اين قيد در مورد اشيا ، مختلف الاجزاء مصداق پيدا مي كند و معمولا اشياء متساوي الاجزاء بدون ضرر قابل تجزيه مي باشند . بهر صورت طبق ماده 355 و 385 ق . م هر گاه مبيع بشرط داشتن مساحت معين بشرط بودن مقدار معين فروخته شود سپس معلوم شود كه داراي مساحت يا مقدار مشروط نيست مشتري مي تواند بيع را فسخ كند . مستند عمده حكم مزبور يعني ايجاد خبار فسخ براي مشتري ماده 235 قانون مدني است . در اين ماده آمده است : هر گاه شرطي كه در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود كه صفت موجود نيست كسي كه شرط به نفع او شده است خيار فسخ خواهد داشت. در اين حالت كه مبيع عين معين است بايع بايد مبيع را به همان صورتي كه در هنگام تسليم دارد به قبض مشتري در آورد و اجبار به انجام تعهد معقول نيست چون او تعهدي بيش از آن ندارد و به همين دليل تنها راه حل براي جبران ضرر مشتري دادن حق فسخ به او است . در حالت مزبور هر چند كه شرط به مورد بيع بر مي گردد اما در حقيقت مقدار مبيع جنبه وصفي پيدا مي كند و به همين لحاظ چون از آن تخلف مي شود خيار تخلف از شرط وصف بوجود مي آيد . چنانكه ذكر شد به اينكه شرط قسطي از ثمن نمي باشد لهذا تخلف از شرط مطلقا موجب تقسيط ثمن نمي شود.
مسئله مرحوم شيخ طوسي در اين ارتباط فرعي را مطرح كرده است مبني بر اينكه اگر مبيع بشرط داشتن مساحت معين فروخته شود بعد معلوم شود كه مبيع از آن مقدار كمتر است در صورتي كه بايع در جنب آن زمين، زمين ديگري داشته باشد بايد از آن ايفاءكند مرحوم علامه آ“را دور از صواب نمي داند و چنين توجيه مي كند كه : زيرا مثل از ارش اقرب است هرگاه در اين مورد ارش مقرر باشد (يعني اگر بگوييم كه هر گاه مبيع كمتر از ميزان مقرر در قرار داد باشظد مقتضاي مبيع همانند عيب آن است و همانگونه كه عيب موجب ارش مي گردد نقصان مبيع نيز سبب حق ارش براي مشتري مي گردد ولي در مورد مزبور جبران نقصان مبيع از زمين كناري (جبران بوسيله مثل) صورت مي گيرد و بعد اضافه مي نمايد هر گاه بايع بقدر نقصان مبيع از ثمن كسر كند خيار مشتري ساقط نمي شود . اما اين نظر شيخ مورد پسند علماء ديگر قرار نگرفته است.
از ديدگاه قانون مدني نيز مي توان گفت كه نظر مزبور قابل قبول نيست زيرا:
اولا . مورد تعهد بايع تسليم زميني است معين با ابعاد و محدود و مساحت مشخص و زمينهاي اطراف داخل در بيع نبوده و مورد تعهد بايع نمي باشد.
ثانيا. كمتر در آمدن مبيع از مقدار مشترط عرفا با مبيع متفاوت است و به همين لحاظ موجب ارش نمي گردد.
ثالثا .اگر مبيع كمتر از مقدار مشترط در آيد نمي توان ثمن ر تقسيط نمود . چون شرط قسطي از ثمن را تشكيل نمي دهد و به فرض كه فرض كه قائل به تقسيط شويم تقسيط ثمنماهيتا متفاوت از ارش است و نحوه محاسبه آنها نيز متفاوت مي باشد بعلاوه به فرض كه كاستي مبيع را همچو عيب تلقي كنيم و تقسيط ثمن را همانند ارش در اين صورت نيز نمي توانيم به جبران مقدار مفقود از زمينهاي اطراف بايع قائل شويم زيرا ارش در نهايت منجر به اين مي گردد كه چيزي از ثمن كاسته شود ، اما موجب اين نمي شود كه بايع بخاطر معيب بودن مبيع چيز ديگري به عنوان اضافه براي جبران ضرر مشتري بپر دازد.
ب) مبيع بيشتر از مقدار مشترط
در صورتي كه مبيع بشرط بودن مقدار معين يا بشرط داشتن مساحت معين مورد بيع قرار گيرد بعد معلوم گردد كه مبيع بيشتر از مقدار مشترط است نظر به اينكه فقها بر حسب اينكه مبيع متساوي الاجزاء نظرات متفاوتي بيان كرده اند از اين رو ما نيز به منظور روشنتر شدن بحث و ذكر نظرات آنان بحث را در دو حالت مزبور جداگانه پي مي گيريمك
1- مبيع متساوي الاجزاء
اگر مبيع متساوي كه بشرط بودن معين يا بشرط داشتن مساحت معين فروخته شده بيشتر از آن مقدار در آيد صاحب مفتاح الكرامه از غايه المرام نقل كرده است كه قول مشهور فقهاي اماميه اين است كه در اين مورد همانند موردي كه مبيع از مقدار مشروط كمتر در آيد ثمن بر اجزاء مبيع تقسيط مي شود با اين وجود نظرات ديگري در اين زمينه از سوي فقهاي اماميه ابراز شده است . ما ابتداء نظرات آنان را در مورد زياده و خيار بايع يا عدم آن و سپس در خصوص خيار يا عدم خيار مشتري ذكر مي كنيم.
جمعي از فقها بر آنند كه زياده از آن بايع است با اين وجود در مورد خيار بايع نظرات يكساني ندارند . برخي بر آنند كه براي بايع خيار فسخ بوجود نمي آيد زيرا زائد در آمدن مبيع ناشي از تقصير اوست (قاعده اقدام) بعلاوه اصل در مبيع لزوم است و برخي قائل به خيار شده اند (ظاهرا بدليل خيار شركت) گروهي بر آنند كه در اين صورت زياده از آن بايع نيست بلكه براي خيار فسخ بيع يا امضاء آن با تمام ثمن بوجود مي آيد چون مجموع در مقابل مجموع ثمن قرار مي گيرد بنابراين نمي توان گفت كه زياده از آن بايع است و از آنجا كه خلاف شرط آشكار مي شود خيار تخلف از شرط وصف بوجود مي آيد .
در خصوص خيار مشتري برخي تصريح كرده اند كه مشتري خيار ندارد شايد دليلش همان اصل باشد اما اغلب فقها معتقدند كه اگر زياده متعلق به بايع باشد در اين صورت مشتري مخبر است بين فسخ و امضا چون شركت بايع در مبيع موجب معيب شدن مبيع مي گردد و در واقع مشتري در شركتي داخل شده كه بدان رضايت نداشته و به همين لحاظ براي او خيار شركت بوجود مي آيد.
مرحوم شيخ مرتضي انصاري در مكاسب پيرامون اين حالت چنين مي گويد: اگر قرينه دلالت كند بر اينكه مراد از اشتراط بالغ شدن مبيع بر مقدار مشترط است نه به شرط عدم زياده بر آن، در اين صورت ظاهر اين است كه كل مبيع متعلق به مشتري است و بايع خيار ندارد. اگر غرض از اشتراط اين باشد كه شرطي است براي بايع از جهت اينكه زياده از ان بايع باشد ومشتري بدليل شركت داراي خيار باشد يا اين كه بايع مخبر باشد بين فسخ واجاره مجموع آن شي (مبيع بعلاوه و زياده) در مقابل ثمن دو وجه دارد.
بدليل اينكه مقتضاي آنچه كه گفته شد از اينكه اشتراط بالغ شدن به مقدار معين به منزله تعلق بيع به آن است. اين در صورت ظاهر شرط است ولي عرفا در حكم جز بيع است اشتراط عدم زياده بر مقدار در اينجا به منزله استثنا و اخراج زائد از مبيع است. (اين تعليل براي وجه اول يعني متعلق به بايع بودن مقدار زياده و خيار شركت مشتري است.)
بدليل اينكه فرق بين آن دو چون اشتراط عدم زيادي عرفا شرط است وبه منزله استثنا نيست. بنابراين تخلف از آن صرفا موجب خيار مي شود. شايد اين اظهر باشد مضافا اينكه مي توانيم بين زياده و نقيصه فرق قائل شويم با وجودي كه هر دو در مقتضاي اين قاعده مشتركند چون در هر دو تخلف وصف محقق است نه نقص جز يا زيادي جز و روايت حنظله در مورد كسري مبيع وارد شده است بنابراين مورد زيادي مبيع تحت شمول قاعده باقي مي ماند به همين لحاظ است كه بعض كساني كه در مورد نقيصه (كسري) مبيع از مقدار مشترط قائل به تقسيط شده اند در اينجا احتمال دوم يعني ايجاد خيار براي بايع را اختيار كرده اند .
قانون مدني در موردي كه مبيع متساوي الاجزا بشرط بودن مقدار معين فروخته مي شود بعد به هنگام تسليم معلوم مي گردد بيشتر ازآن مقدار است نص خاصي ندارد. اما مي توان گفت كه اين حالت از موارد و مصاديق شرط تخلف وصف است زيرا مجموع مبيع با وصف خاص مورد بيع قرار گرفته نه صرفا مقدار مشروط سپس معلوم مي شود كه مبيع به هنگام معامله فاقد آن وصف بوده است ودر حقيقت مقدار مبيع در اينجا جنبه وصفي دارد كه تخلف از آن معلوم شده است بنابراين شمول ماده 234مي باشد و به همين لحاظ بايع تنها حق فسخ خواهد داشت(خيار تخلف از شرط وصف) و زياده از آن او تلقي نمي شود. بعلاوه در قسمت اخير ماده355قانون مدني نيز ميتوان چنين استنباط نمود.
2-مبيع مختلف الاجزا
چنانچه مبيع مختلف الاجزا كه بشرط بودن مقدار معين يا شرط داشتن مساحت معين فروخته شود آنگاه معلوم گردد بيشتر از آن مقدار است برخي فقها دو احتمال داده
يكي، بطلان زيرا مقدار زيادي معلوم نيست و مبيع مجهول مي گردد. همچنين بدليل اينكه بايع قصد فروش زياده را نكرده و مشتري قصد خريد بعض را ننموده است(ما وقع لم يقصد و ما لم يقع) ديگري اختيار بايع بين فسخ و بين امضا بيع در برابر جميع ثمن.
قول مشهور فقهاي اماميه اين است كه در اين صورت بيع صحيح مي باشد زيرا مبيع بر حسب ظاهر همان مجموع مورد بيع است نه مجموع منهاي زياده و نظر اغلب فقهاي اماميه اين است كه در اين صورت براي بايع بدليل تخلف از وصف خيار فسخ بوجود مي آيد.
اما در مورد خيار مشتري در اين حالت نيز نظراتي ابراز شده است بعضي گفته اند اگر قائل شويم به اينكه زياده متعلق به بايع مي باشد و بايع بخواهد صرفا مقدار مشترط را به مشتري تسليم نمايد مشتري بدليل اينكه شركت عيب محسوب مي شود داراي خيار است.
اما اگر بايع عقد را با واگذاري مقدار زائد به مشتري امضا كند. برخي معتقدند كه در اين صورت خيار مشتري ساقط مي شود زيرا مقدار زائد براي او خير است. جمعي بر آنند كه مشتري داراي خيار است.
اگر بعداز بيع معلوم گردد كه كميت مبيع مختلف الاجزا بيشتر از مقدار مشروط است از ديدگاه قانون مدني مي توان گفت نظر به اينكه مقدار جنبه وصفي پيدا مي كند و بلحاظ اينكه مبيع بيشتر از مقدار مشروط در مي آيد نتيجتا عدم تحقق شرط معلوم گردد از اين رو مورد شمول ماده235 قانون مزبور قرار مي گيرد و براي پايع خيار فسخ بوجود مي آيد. در عين حال بايد گفت كه زياده نيز از آن بايع نمي باشد زيرا مبيع من حيث المجموع مورد بيع واقع شده و ثمن نيز در برابر مجموع مبيع قرار مي گيرد النهايه زيادتر در آمدن مبيع ممكن است موجب زيان بايع مي گردد قانون مدني براي مرتفع ساختن ضرر او قائل يه خيار فسخ نشده است علاوه بر ماده مزبور از ماده355ق.م كه حكم مصداق خاصي از حالت مزبور را بيان مي كند بدين صورت كه اگر ملكي بشرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد اگر معلوم شود كه بيشتر است بايع مي تواند آن را فسخ كند… ونيز ماده 385آن قانون كه مقرر مي دارد اگر مبيع از قبيل خانه يا فرش باشد كه تجزيه آن بدون ضرر ممكن نمي شود وشرط بودن مقدار معين فروخته شده در حين تسليم … بيشتر در آيد… بايع حق فسخ خواهد داشت. حكم مزبور بسادگي قابل استنباط است. هر چند اين دو ماده نامي از مبيع مختلف الاجزا نبوده است اما بديهي است كه خانه و چيزهاييكه به مساحب فروخته مي شود معمولا مختلف الاجزا مي باشد.
ممكن است در اينجا اين سوال مطرح شود چنانچه بايع بيع را با وجودي كه مبيع بيشتر از مقدار مشترط است در برابر همان مقدار ثمن مذكور در عقد امضا كند آيا مشتري با وجود اين داراي خيار فسخ مي باشد در پاسخ بايد گفت هر چند كه در اغلب موارد زياد در آمدن مبيع كشف مي كند كه در واقع بايع مشروط عليه مي باشد بنابراين صرفنظر كردن بايع از اعمال فسخ به نفع مشتري است وبه همين لحاظدليلي براي خيار فسخ مشتري باقي نمي ماند.
همچنين تمسك به اصل لزوم (ماده 219 ق.م) نيز مانع از اعمال فسخ مشتري مي گردد
البته نمي توان گفت نظر به اينكه هيچ مالي را نمي توان قهرا داخل در مالكيت ديگر كرد مگر در موارد استثنايي كه اين موارد بايد بلحاظ خلاف قاعده بودن آنها در قدر متقين خود محدود شوند زيرا مورد مزبور تمام مبيع داخل در بيع بوده و در اثر بيع داخل در ملكيت مشتري شده است بعلاوه چنانكه گذشت صفت مال نيست و به همين لحاظ جزئي از ثمن در مقابل آن قرار مي گيرد از همين روست كه مي گوييو زياده از آن بايع نيست و بايع در مبيع شريك نمي شود مضافا اينكه اسقاط خيار ماهيتا ايقاع است و ما اراده انشائي صرفا يك طرف يعني بايع محقق مي شود و نياز به قبول مشتري نمي باشد . با اين وجود اينگونه نيست كه در همه موارد زياده در آمدن مبيع به نفع مشتري باشد چون در پاره اي موارد زياده در آمدن مبيع موجب مي شود كه مبيع بلحاظ اينكه با اهداف مشتري سازگار نيست مطلوبيت خود را براي مشتري از دست مي دهد . مثلا مشتري يك منبع گازوئيلي را بشرط داشتن 6 متر مكعب حجم به منظور جاسازي در زمين خود كه فضاي آن بيش از اين نيست مي خرد سپس معلوم مي گردد كه حجم آن بيش از مقدار مشروط مثلا غرض از شرط اين بوده است كه مبيع نه بيشتر از مقدار مشترط و نه كمتر از آن باشد و زياده در آمدن مبيع كشف مي كند كه مشروط كه مشتري است به همين لحاظ بايد گفت براي مشتري حق فسخ بوجود مي آيد . بطور كمي بايد گفت كه سنجش زيادي مبيع در ارتباط با نفع و ضرر مشتري امري است نسبي حتي همينگونه است كاستي در ارتباط با نفع و ضرر بايع.
بطور خلاصه بايد گفت قانون مدني در بيان احكام مبيعي كه به شرط بودن مقدار معين فروخته مي شود سپس معلوم مي گردد كه كمتر يا بيشتر از مقدار مشروط است احكام را همانند فقهاي اماميه بر حسب اينكه مبيع متساوي الاجزاء باشد يا مختلف الاجزاء بيان نكرده است بلكه حكم حالات مزبور بر حسب اينكه تجزيه مبيع بدون ضرر ممكن نيست بيان نموده و مقرر مي دارد هر گاه تجزيه مبيع بدون ضرر ممكن نباشد:
ـ چنانچه مبيع بيشتر از مقدار مشروط در ايد بايع حق فسخ داردو
–اگر كمتر از مقدار مشروط درآيد مشتري حق فسخ دارد(ماده 385).
–با اين وجود قانون مدني راجع به حالتي كه مبيع كمتر يا بيشتر از مقدار مشترط درآيد ولي در عين حال تجزيه مبيع بدون ضرر ممكن باشد ساكت است شايد گفته شود مفهوم مخالف ماده 385 0مفهوم صفت) دلالت دارد بر اينكه در اين صورت اگر مبيع زياده گردد بايع حق فسخ ندارد و اگر كمتر در آيد مشتري . اما بديهي است كه اين گفته را نمي توان پذيرفت زيرا در اين حالت نيز تخلف از وصف تحقق يافته و به استناد ماده 235 قانون مزبور بر حسب مورد بايع يا مشتري خيار تخلف از شرط وصف خواهد داشت . ماده 355 قو م در واقع در راستاي ماده 235و 385 آن قانون حكم مصداق خاصي از حالات ياد شده را بيان مي كند كه مقرر مي دارد اگر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده … اگر معلوم شود كه بيشتر است بايع مي تواند آنرا فسخ كند…
–با عنايت به اينكه در مقابل شرط ثمن قرار نمي گيرد بنابراين در صورتي كه مبيع كمتر از مقدار مشروط در ايد مشتري حق ندارد و نمي تواند صرفا به نسبت موجود ثمن را بپردازد وبه نسبت مفقود از ثمن كسر بگذارد همچنين نظر به اينكه مجموع مبيع مورد بيع واقع شده و ثمن در برابر مجموع مبيع قرار مي گيرد از اينرو در صورتي كه مبيع بيشتر از مقدار مشروط در آيد زياده از آن بايع نيست هر چند كه تجزيه مبيع بدون ضرر ممكن باشد.
–بنابرآنچه كه ذكر شد و با توجه به ماده 355 ق. م مي توانيم بطور خلاصه چنين نتيجه گيري كنيم كه هر گاه ملكي بشرط داشتن مساحت معين فروخته شود سپس معلوم گردد كه مساحت مبيع بيشتر از مقدار مشروط مي باشد براساس موازين قانون مدني:
اولا: بايع حق فسخ معامله را دارد.
ثانيا ، مقدار زياده از آن بايع نمي باشد بلكه نظر به اينكه مجموع مبيع مورد معامله قرار گرفته به موجب عقد مجموع آن مشتري منتقل مي گردد به همين لحاظ منافع مجموع آنچه مورد بيع قرار گرفته به تبع مبيع متعلق به مشتري و بايع حقي به منافع مقدار زيادي ندارد.
ثالثا، از آنجا كه مقدار زيادي از آن بايع نمي باشد نه براي بايع خيار شركت بوجود مي آيد ونه براي مشتري.
رابعا، مشتري نمي تواند با دادن قيمت مقدار زيادي بر مبناي نرخ قرار داد ويا بر مبناي ارزيابي كه از طريق كارشناس بعمل مي آيد خيار فسخ بايع را ساقط نمايد.
دو –تفسير ماده 384
در ماده مزبور چنين آمده است : هر گاه در حال معامله مبيع از حيث مقدار معين بوده و در وقت تسليم كمتر از آن مقدار در آيد مشتري حق دارد كه بيع را فسخ كند يا قيمت موجود را با تاديه حصه اي از ثمن به نسبت موجود قبول نمايد و اگر مبيع زياده از مقدار معين باشد زياده مال بايع است. چنانكه ملاحظه مي شود در ماده مزبور مبيع بعنوان مقدار معين فروخته مي شود بعد معلوم مي گردد مبيع كمتر يا بيشتر مقدار مذكور در عقد مي باشد . قبل از توضيح بيشتر در مورد ماده مزبور نخست به پاسخ اين سوالي كه ممكن است در ذهن متبادر شود مي پردازيم كه با توجه به اينكه مقدار مبيع بايد به هنگام انعقاد عقد معلوم باشد به عبارت ديگر متبايعين بايد از مقدار و كميت مبيع علم و آگاهي داشته باشند تا بتوانند آنرا مورد معامله قرار دهند پس چگونه ممكن است مبيعي كه تسليم مي شود با مبيع مذكور در قرار داد از حيث مقدار مطابقت نداشته باشد بويژه اگر فرض كنيم كه مبيع از اين حيث از زمان انعقاد بيع تا زمان تسليم آن هيچ تغيير پيدا نكرده باشد و بايع نيز همان مبيعي كه مقدار آن از حيث مساحت ، حجم ، وزن ، عدد … براي طرفين معلوم بوده تسليم مي نمايد (و اساسا بايع نمي تواند چيزي جزء آنچه كه موضوع عقد بوده تسليم كند ). در پاسخ بايد گفت درست است كه بايد مقدار مبيع كه معمولا متعلق قصد متبايعين است بايد نزد متبايعين مشخص باشد و بايع بايد همان عين معيني كه مقدار آن نزد متبايعين معلوم بوده تسليم نمايداما گاهي متبايعين در تعيين مقدار مبيع دچار اشتباه مي شوند حال ممكن است منشا اشتباه متفاوت باشد چنانكه در تعيين مساحت يك زمين بدلايل گوناگون دچار اشتباه شوند. گاهي ممكن است اشتباه ناشي از تغيييراتي است كه قبل از انعقاد عقد در مبيع رخ داده ولي طرفين از آن غافلند چنانكه كشاورزي پنج تن محصول برنج خود را وزن كرده و در انبار خود ذخيره مي نمايد . بعد از شش ماه آنرا بعنوان پنج تن به تاجر ديگري مي فروشد غافل از اينكه در طول اين مدت برنجها خشك شده و از وزن آنها كاسته شده است بعد به هنگام تسليم معلوم مي شود كه كمتر از مقدار مذكور در عقد مي باشد و يا مثلا ممكن است فرزند وي برنجهاي ديگري را بر آن بيفزايد بدون اينكه طرفين از آن وضع آگاه شوند . لازم به يادآوري است كه كيل يا وزن يا مساحي كردن يا شمردن مبيع به هنگام انعقاد عقد ضرورت ندارد.بلكه اعتماد به قول بايع (يا مشتري يا ثالث) در مورد مقدار مبيع كافي است و اين قول مشهور فقهاي شيعه است كه مي تواند از ديدگاه قانون مدني از آن تبعيت كنيم . زيرا قانون مدني در موارد اختلافي اصولا محمول به قول مشهور است.
بعلاوه هر گاه مقدار مبيع عين معين در نزد متبايعين دقيقا مشخص نباشد چنانكه قبلا اشاره شد آنها مي توانند آنرا به شرط بودن مقدار معين يا به شرط داشتن مساحت معين (اگر مبيع از جمله چيزهايي باشد كه به مساحت مقدارش معين مي گردد) مورد بيع قرار دهند . در اين حالت نيز بعد معلوم گردد كه مقدار مبيع بيشتر يا كمتر از مقدار مذكور در قرار داد است بنابراين استبعادي وجود ندارد كه بعد از معامله و به هنگام تسليم معلوم گردد كه مقدار مبيع كمتر يا بيشتر از مقدار مقرر در قرارداد باشد.
در اينجا ذكر اين نكته ضرورت دارد كه موضوع ماده 384 ق. م راجع است به مبيع عين معين و گرنه هر گاه مبيع كلي في الذمه باشد و آنچه بعنوان مبيع تسليم مي نمايد كمتر از مقدار مذكور در عقد باشد مشتري بايد او را ملزم به جبران كسري نمايد و اگر مبيع كلي در معين باشد نيز بايد حتي الامكان اجبار به انجام تعهد نمايد . البته در دو حالت اخير نيز هر گاه مقدار تسليم شده زائد به مقدار مذكور در عقد باشد . زياده از آن بايع خواهد بود.
چنانكه در ماده 384 ملاحظه مي شود در اين ماده دو حالت از يكديگر متمايز نشده است : يكي اينكه مبيع كمتر از مقدار مذكور درد درآيد و ديگر اينكه مبيع بيشتراز مقدار ذكر شده در قرار داد درآيد . بدين لحاظ ما نيز به بررسي دو حالت مزبور بطور جداگانه مي پردازيم .البته بديهي است اگر مقدار و كميت مبيع برابر آنچه در قرارداد ذكر مي شود باشد با تسليم آن به مشتري مسئله اي از اين حيث نخواهد آمد.
الف) مبيع كمتر از مقدار مذكور در عقد
گاه اتفاق مي افتد شخصي عين خارجي را بعنوان مقدار معين به ديگري مي فروشد مشتري نيز به قول بايع اعتماد مي كند و آن را بدان صورت مي خرد بعد معلوم مي شود كه بايع بدليلي از دلايل در تعيين مقدار مبيع مرتكب اشتباه شده و مبيع كمتر از ميزان مذكور در عقد مي باشد چنانكه فردي دو تن گندم از ديگري مي خرد بعد يكي از فرزندان او به نمايندگي از سوي پدر مقدار صد كيلوي آنرا به ثالثي منتقل مي نمايد و خريدار بدون اينكه از اين وضع آگاه باشد آنرا بعنوان دو تن گندم به ديگري مي فروشد . مشتري نيز با اعتماد به قول بايع آنرا مي خرد سپس كشف مي شود كه مقدار مبيع هزار و نه صد كيلو است . در اين صورت طبق 384 ق. م عمل مي شود كه مقرر مي دارد : هر گاه در حال معامله مبيع از حيث مقدار معين بوده در وقت تسليم كمتر از آن مقدار در آيد مشتري حق دارد كه بيع را فسخ كند يا قيمت موجود را با تاديه حصه اي از ثمن به نسبت موجود قبول نمايد … مبناي حكم قانونگذار در اين قسمت همان خيار تبعض صفقه است زيرا وقتي كه مبيع بعنوان مقدار معين مورد خريد و فروش واقع مي شود بعد مغلوم مي گردد كه كمتر ا ز آن مقدا ر است اين امر دلالت دارد بر اينكه به هنگام بيع بعض از مبيع موجود و بعض ديگر مفقود و معدوم است. و از آنجا كه طبق قاعده انحلال عقد به تعداد اجزا و موضوع آن به عقود متعدد منحل مي شود از اين رو بيع مزبور نسبت به بعض موجود صحيح و نسبت به بعض معدوم و مفقود باطل است و به همين لحاظ اگر خريدار كالايي را كه چنين تسلين ني ود قبول كند بايد ثمن آنها را به نرخ قرارداد بپردازد و درجاي ديگر اضافه شده است : در صورتي كه كالاي مورد بيع مي بايد در چند نوبت تسليم خريدار گردد نه دفعتا واحد مقرره مزبور اجرا نمي شود هر چند مقدار و تعداد كالايي كه براي يك نوبت تسليم مي شود ياميزان پيشين سازگار نباشد بلكه به دلخواه در اختيار خريدار واگذار شده باشد در اينجا مشخص نشده است كه اين حكم در مورد كالاي عين معين است يا كلي في الذمه.
ب- مبيع بيشتر از در آمد: بند دوم ماده 433 ق.م در مصر در مورد افزون بودن مبيع از مقدار مذكور در عقد بيع است و چنين مقرر ميدارد هر گاه معلوم شود كه مقدار مبيع افزون از مقداري است كه در قرارداد ذكر شده وثمن بحساب هر واحد مقرر شده باشد مشتري بايد ثمن را تكميل كند هر گاه مبيع غير قابل تبعيض باشد (ثمن با قيمت مقدار زيادي را بپردازد). مگر اينكه مقدار زيادي هنگفت باشد در اين صورت او مي تواند فسخ عقد را بخواهد همه اين موارد در صورتي است كه تراضي بر خلاف آن نشده باشد.
در كتاب الوسيط في شرح قانون المدني در توضيح اين ماده آمده است هر گاه معلوم شود مبيع زيادتر از مقدار مذكور در قرار داد است در صورتي كه تراضي خاص بين متبايعين در خصوص اين حالت وجود داشته باشد بايد بر اساس آن عمل شود هر گاه تراضي وجود نداشته باشد بايد بين مواردي كه ثمن به حساب هر واحد مقدر مي شود و موردي كه به حساب همه واحد (مجموع) مقدر است قائل به تمييز شويم:
هر گاه ثمن به حساب هر واحد مقدر باشد و مبيع قابل تبعيض باشد زياده از آن بايع است دليلش اين است كه زيادي در بيع داخل نشده است و مبيع هم در اثر بعض و بعض شدن دچار ضرر نمي شود.
در صورتي كه تراضي ديگري جز آن نشده باشد قطعا مشتري نمي تواند فسخ عقد را بدليل كسر مبيع تقاضا نمايد مگر اينكه ثابت كند كه اين كسري از حيث بزرگي به اندازه اي است كهاگر از آن آگاهي داشت عقد را منعقد نمي ساخت:
دكتر سنهوري حقوقدان برجسته مصري د شرح اين ماده چنين بيان مي كند : هر گاه در بيع كسري يافت شود و در اينجا متبايعين در خصوص اين حالت تراضي خاص وجود داشته باشد ير اساس تراضي عمل مي شود ولي هر گاه تراضي وجود نداشته باشد بايد به عرف تجاري در معاملات عمل شود . گاهي نقص از چيزهايي است كه عرف آنرا قابل مسامحه مي داند در اين صورت مشتري نمي تواند به خاطر اين نقص براي چيزي به بايع رجوع كند هر گاه كسري مبيع محسوس باشد بنحوي كه عرفا قابل مسامحه نباشد مشتري براي عوارضي ناشي از اين نقصان با بايع رجوع نمايد . گاهي اين عوض عوض كسري مبيع كاهش ثمن به مقدار كسري مبيع نمي باشد اما اين در تمام حالات جاري نيست پس در اين صورت بايد به تعويض آنچه را كه ما به ازاء داده مي شود به قدر ضررباشد گاهي به مشتري ضرر بيشتر يا كمتر از آن اصابت مي كند در اين صورت تعويض بقدر ضرري كه كه به او اصابت كرده تقاضا ميكند هر گاه كسري هنگفت باشد بگونه اي كه اگر مشتري از آن آگاهي داشت راضي به انعقاد عقد نمي شود در اين صورت مي تواند بيع را فسخ كند.
چنانچه ملاحظه مي شود قانونگذار مصر در مورد ضمانت اجراي كسري مقدار مبيع كه دعوي كاهش ثمن يا دعوي فسخ مي باشد فرقي ين موردي كه مبيع قابل تجزيه و تبعيض باشد و غير قابل تجزيه و موردي كه ثمن در برابر هر واحد مبيع قرار گيرد يا در برابر تمام مبيع قائل نشده است پس در تمام اين فروض مشتري مي تواند دعواي كاهش ثمن يا دعواي فسخ بيع اقامه نمايد.
ماده 401ق.م سوريه و همچنين ماده 422ق.م ليبي همانند ماده 423ق.م مصر است ماده 543 قانون مدني عراق را در ارتباط با چيزهاييكه تجزيه آنها موجب ضرر نمي شود ملاحظه كرديم بند 1 ماده 544در مورد چيزهاييكه تجزيه موجب ضرر آنها مي شود چنين مقرر مي داند:
هر گاه مجموعه اي از موزونات (چيزهاييكه به مقدارشان به وز ن سنجيده مي شود به وزن فروخته مي شود) يا مذروعات (چيزهاييكه مقدارشان به ذرع سنجيده مي شود به ذرع فروخته كي شود) كه در تبعيض آنها ضرر است يااز عدديات(چيزهاييكه مقدارشان به عدد سنجيده مي شود) متفاوت در صورت بيان مقدار آنها فروخته شود و ثمن براي مجموع آنها ذكر شود نه برايهر واحد آن سپس كسري مبع به هنگام تسليم معلوم گردد مشتري مي تواند بيع را فسخ كند يا مبيع را با تمام ثمن اخذ كند مگر اينكه در زمان انعقاد عقد بر اخذ مقدار موجود در برابر حصه ثمن آن تراضي كرده باشند.
ماده 545ق.م آن كشور در مورد چيزهاييكه به ذرع يا وزن يا عدد فروخته مي شود و در تبعيض آنها ضرر است و ثمن آنها به نرخ هر واحده ناميده مي شود مي گويد: هرگاه مجموعه اي از موزونات يا مذروعات كه در تبعيض آنها ضرر است يا از عدديات متفاوت با بيان مقدار آنها فروخته شود . هر گاه ثمن به حساب هر واحد باشد و مبيع غير قابل تبعيض دراين صورت نص صريح است در اينكه مشتري بايد ثمن را تكميل كند مگر اينكه زياده هنگفت باشد. در اين صورت مي تواند فسخ بيع را در خواست كند. دليلش اين است كه اگر مبيع غير قابل تجزيه باشد مقدار مبيع اصل تلقي مي شود نه وصفدر صورتي كه ثمنبه حساب هر واحد مقدر شده باشد و اصل در مقابل ثمن است پس هر گاه مبيع زيادتر باشد مشتري بايد ثمن را به نسبت زياده تكميل كند و بايع براي تكميل ثمن به اين صورت حق رجوع به مشتري دارد . لكن گاهي زيادي بقدري هنگفت است كه تكميل ثمن مناسب براي اين زيادي شانش اين است كه مشتري را وا مي دارد كه از مبيع چشم پوشي كند و چنين آرزو مي كند كه بيع را منعقد نكرده بود در اين صورت مشتري مي تواند در خواست فسخ بيع را بنمايد بنابراين ملزم به تكميل ثمن نمي باشد.
هر گاه ثمن براي همه واحد مقدر باشد چه مبيع قابل تبعيض باشد و چه غير قابل تبعيض علي رغم سكوت نص ظاهر اين است كه مقدار نبيع در اين حالت وصف محسوب مي شود نه اصل. و وصف با چيزي از ثمن مقابله نمي شود( در برابر وصف مبيع بخشي از ثمن قرار نمي گيرد) از اين رو مشتري مي تواند مبيع را در برابر ثمن مورد تراضي اخذ كند و از بابت زيادي چيزي به بايع نپردازد.
ماده 401قانون مدني سوريه و نيز ماده 423 قانون مدني ليبي مطابق قانون ماده 433مصر است. قانون مدني عراق در ماده 543و موادبعدي در باره زيادتر در آمدن مبيع چنين بيان مي دارد هر گاه مجموعه اي از مكيلات يا مجموعه اي از موزونات يا مذروعات كه در تبعيض آنها ضرر نيست يا عدديات متفاوت را بيان مقدار آنها فروخته شود و ثمن مجموعه آنها يا بهاي هر واحد ذكر شود سپس مبيع به هنگام تسليم كمتر در آيد مشتري مخير است اينكه چنانچه خواست بيع را فسخ كند واگر خواست مقدار موجود در برابر حصه اي از ثمن كه در مقابل آن قرار مي گيرد اخذ كند وهر گاه مبيع زائد باشد زيادي از آن بايع است.
ماده 544 نيز آمده است هر گاه مجموعه موزونات يا مذروعات كه در تبعيض آنها ضرر است وتجزيه موجب ضرر آنها مي شود يا از عدديات متفاوت با بيان مقدار آنها فروخته شود ثمن آنها به نرخ هرواحد تعيين مي شود آنكاه به هنگام تسليم معلوم شود مبيع زائد است مشتري مي تواند بيع را فسخ كند يا مبيع را با حصه آن از ثمن اخذ كند.
قانون مدني عراق در ماده 546 اضافه مي نمايد: در حالات منصوص عليها در موارد سه گانه سابق مواد 543و 544و 545كه ذكر آن گذشت نه مشتري حق فسخ دارد و نه بايع حقي دارد در صورتي كه مبيع زيادتر در آيد مگر اينكه نقص كسري يا زيادي از پنج در صد مقدار مبيع بيشتر باشد.
از ديدگاه حقوق انگليس هر گاه فروشنده بيشتر از آنچه كه قرار دادفروش آنرا منعقد ساخته مقرر داشته تسليم خريدار نمايد خريدار مي تواند كالاي مشمول قرار داد را بپذيرد و بقيه را به فروشنده برگرداند و نيز مي تواند همه را بپذيرد و به نرخ قرار داد قيمت زياده را تاديه كند.
در خصوص ماده 149 ق.ث نيز گفته اند كه قاعده اي كه قانونگذار اعمال كرده است در معاملاتمشابه نيز بايد رعايت كرد. گذشته از املاكي هنوز سند مالكيت ندارد يا ثبت نشده است اما به نظر مي رسد كه اين گفته با قواعد اصولي سازگار نيست زيرا چنانچه ذكر شد حكم مذكور درماده 149 يك حكم استثنايي است كه بايد به موارد قدر متقين محدود و محصور شود و قابل تسري به موارد مشكوك نمي باشد.
ثانيا از لحاظ حكم نيز يكسان نيستند زيرا حكم مذكور در ماده 149 تنها ناظر بر موارد اضافه مساحت است ليكن احكام مذكور در ماده 355 هم شامل اضافه مساحت مي گردد و هم كسري مساحت . به همين خاطر بايد گفت هر گاه ملك ثبت شده بشرط داشتن مساحت معين فروخته شود بعد معلوم شود كه از مقدار مذكور در قرار داد كمتر مي باشد مشمول ماده 355ق.م خواهد بود.
نكته ديگر ي كه دراينجا مي توان مطرح ساخت اين است كه اساسا ماده 149 ق. ث و ماده 355 ق.م لحاظ اينكه قلمرو شمول هر يك جدا است هيچ تعارضي با يكديگر ندارند زيرا ظاهرا ماده 149 شامل حالتي مي شود كه مبيع بعنوان داشتن مساحت معين فروخته مي شود نه شرط داشتن مساحت معين بعضي شامل موردي مي شود كه مقدار جنبه اصلي دارد نه جنبي وصفي بنابراين بايد گفت كه ماده 149 ناظر است بر ماده 384 ق. م نه 355 آن قانون از اينرو مي توان چنين نتيجه گرفت كه اين دو ماده متباينند . چند قرينه وجود دارد كه اين تعبير را قوت مي بخشد.
1)در ابتداي ماده 149 آمده است نسبت به ملكي كه با مساحت معين مورد معامله قرار گرفته باشد اين سياق كلام قانونگذار با حالتي كه ملك بعنوان داشتن مساحت معين مورد معامله قرار مي گيرد سازگار است نه به شرط داشتن مساحت معين يعني جايي كه مقدار مساحت جنبه اصلي دارد نه جنبه وصفي
2) چنانكه ذكر شد حكم مذكور در ماده 149 يك حكم استثنايي ناسازگار با قواعد است پس نمي توان از آن تفسير بعمل آورد قدر متيقن دايره شمول آن موردي است كه مبيع بعنوان داشتن مساحت معين مورد معامله قرار گيرد مضافا اينكه اگر در شمول آن به موردي كه ملكي بشرط داشتن مساحت معين فروخته مي شود شك شود به اصل عدم رجوع مي گردد.
3) در پاراگراف دوم ماده 149 اجراي حكم مذكور در ماده مزبور را با مشروط كره است به موردي كه قرار دادي بين طرفين معامله نشده باشد حال آن ماده 355 ناظر بر موردي است كه ملكي بشرط داشتن مساحت معين فروخته مي شود اين امر دلالت دارد به اينكه طرفين قرار و قرار دادي خاص (بصورت شرط ضمن عقد ) راجع به اضافه مساحت (همينطور كسري مساحت ) دارند قرار با شرط ضمن عقد آنها اين است كه هر گاه مقدار مبيع بيشتر از مقدار مشترط درآيد بايع و هر گاه كمتر ازآن درآيد مشتري حق فسخ داشته باشد وپس از فسخ طرف ديگر آثار فسخ را ترتيب دهد.
4)در پايان ذكر ديدگاه قانون موجبات و عقود لبنان و نيز ديدگاه قانون مدني فرانسه احتمالا مرجع اقتباس قانونگذار لبنان بوده است خالي از فايده نخواهد بود
5)قانون موجبات و عقود لبنان در ماده 422 و مواد بعدي در ارتباط با مسئله مورد بحث چنين مقرر مي دارد.
6)ماده 422 بايع ملزم به تسليم محتوي مبيع (آنچه را كه مبيع در بر مي گيرد) چنانكه در عقد منصوص است (مطابق قرارداد) با رعايت تعديلاتيكه ذيلا ذكر مي شود مي باشد.
7)ماده 423: هر گاه غير منقول با تعيين محتواي آن به بهاي مقياس هر واحد فروخته شود بايع بايد مقدار معين در عقد را در صورت تشبث به آن نشود قبول كسر گذاشتن نسبتي از ثمن به بايع حتمي (الزامي) است اما هر گاه مقدار مبيع زائد برآنچه كه در قرارداد معين شده است باشد و زيادي بيش از يك بيست مقدار معين (مبيع) باشد مشتري مي تواند ثمن زيادي را تاديه كند يا به عقد رجوع كند (عقد را فسخ نمايد).
8)ماده 424: هر گاه عقد شراء (بيع) در حالات معين در ماده سابق مقتضي رجوع به اوراق نقشه مساحت باشد وجهي براي افزايش ثمن (يا كاهش آن در صورتيكه مقدار مبيع كمتر از مقدار مقرر باشد) نيست مگر اينكه فرق متحقق بعد از اندازه گيري از مقدار قابل تسامح تجاوز كند.
9)ماده 425: هر گاه عقد بيع بر عين معين محدود باشد يا بر غير منقولات متمايز منتقل خواه با تعيين اندازه شروع شود يا با تعيين مبيع سپس اندازه گيري شود در اين صورت بيان اندازه نه حق بايع را براي مطالبه ثمن زيادي مبيع سلب مي كند در صورتيكه اندازه گيري زيادي آنرا معلوم كند و نه حق مطالبه كاهش ثمن را از مشتري اخذ مي كند هر گاه كه مبيع معلوم گردد.
10)ماده 426: در جميع حالاتيكه مشتري حق رجوع به عقد را اعمال مي كند (عقد بيع را فسخ مي كند) بايع بايد ثمن را به او رد نمايد هر گاه آنرا قبض كرده باشد و همچنين هزينه هاي عقد را بايد بپردازد.
11)مواد 1617 تا 1623 ق. م فرانسه در خصوص اشتباه در محاسبه مقدار مبيع اموال غير منقول مي باشد براي اينكه معلوم شود كه چه موقع و چگونه ثمن مبيع در نتيجه اشتباه در محاسبه ارزيابي مي شود قانون مدني فرانسه قائل به تفكيك شده است
12)اگر بيع از قرار هر واحد فلان مبلغ منعقد شده باشد در اين مورد اختلاف ناشي از بيشتر يا كمتر درآمدن مبيع جهت تغيير ثمن مشكلي ايجاد نخواهد كرد در اين صورت ثمن متناسب با وضعيت اشتباه كاهش يا افزايش مي يابد.(مواد 1617و1618).
13) اگر فروش در قبال ثمن معين باشد بدون اينكه قيمت اندازه هر واحد مشخص شود در اين صورت زيادي يا كسري مساحت نمي تواند موجب تغيير ثمن گرددمگر از مواردي كه اندازه واقعي از اندازه تصريح شده در قرار داد كمتر يا بيشتر از يك بيستم باشد ماده 1619قانون مي گويد اين اختلاف در ارتباط با كل مبيع معين مي شود. بايد گفت اگر مال غير منقول برحسب اعضا مختلف باشد يعني مختلف الاجزا باشد طرفي كه زيادتي به طرف اوست بايد كمبود را جبران كند.
14)اشتباه در محاسبه مقدار مبيع علاوه بر افزايش يا كاهش ثمن اثر ديگري نيز دارد و ان اينست كه متبايعين تحت شرايطي خاص مي توانند تقاضاي فسخ بنمايند:
1-افزايش مساحت اگر موجب ازدياد قابل ملاحظه ثمن باشد به نحوي كه هرگاه خريدار از آن آگاهي داشت از آنجام بيع خودداري مي كرد در اين صورت او را نمي توان ملزم به پرداخت چنين مبلغ هنگفتي نمود كه او نمي تئوانسته در زمان انعقاد قرار داد آنرا پيش بيني كند. به همين لحاظ قانون به او اجازه مي دهد كه فسخ بيع را در خواست نمايد در صورتي كه ميزان اضافي بالغ بر يك بيستم اصل ثمن باشد مادتين 1618و1620.خريدار حتي مي تواند به لحاظ فسخ بيع خساراتي كه متحمل شده است تحسين نمايد ماده1621.
2-در مورد نقصان مساحت خريدار علي الوصول حق درخواست فسخ بيع را ندارد بلكه او مي تواند صرفا در خواست نمايد تا نقصان زمين برطرف شود البته اگر امكان داشته باشد يعني اگر فروشنده زمين ديگري در كنار زمين موردبيع داشته باشد و اگر نداشته باشد او بايد به كسر كردن مقداري از ثمن كه در مقابل مقدار كسري مبيع قرار مي گيرد اكتفا نمايد ودر موارد استثنايي مي تواند فسخ بيع را مطالبه كند. آن در موردي است كه زمين براي مقصودي كه او در نظر داشته كافي نباشد چنانچه زمين را جهت احداث ساختمان كارخانه اي بخرد وبدليل كمبود مساحت مبيع براي آن متنظور كافي نباشد.
مواد 1617 الي 1622ق.م فرانسه به ندرت اجرا مي شود زيرا طرفين در اغلب موارد شرط مخالف ابن مواد را در قرار داد مقرر مي دارندومعمولا اين شرط در فرم دفتر خانه اسناد رسمي استعمال مي شود وبه اين صورت مقرر مي شود كه طرفين هر گونه ادعا نسبت به كاهش يا افزايش در مساحت عرصه فروخته شده را از خود ساقط نموده اند اگر چه بالغ بر يك بيستم ثمن باشدو خريدار اعلام مي دارد كه ملك را ديده وآن را به خوبي مي شناسد .

پاورقي:
شيخ مرتضي ، مكاسب يك جلدي، ص286.
ج4، ص744.
مكاسب يك جلدي، ص286.
خبر ابن خنطله حر عاملي ، وسايل الشيعه باب 4از ابواب خيار ، حديث 1، ر.ج ص8.
شيخ طوسي المبسوط، ج2، ص155 علامه مختلف 39، علامه قواعد الاحكام از مفتاح الكرامه، ج4، ص744 ابن ادريس سرائر در سلسله البنابيع، ج14، ص7-346، محقق حلي شرايع الاسلام، ج2، ص35، مرحوم شيخ اعظم نيز ظاهرا بر اين قول است زيرا مي گويد: مسلم اين است كه در اينجا شرط مصداق دارد اما اينكه كبري كه عبارت است از اينكه هيچ شرطي بر ثمن توزيع نمي گردد، رد مي شود زيرا مستند عدم توزيع شرط به ثمن اين است كه عرفا ثمن در برابر شرط قرار نمي گيرد ولي در اين شرط عرف قائل به مقابله است.مكاسب ص278. خلاصه نظر شيخ اعظم اين است كه اگر شرط به مقدار مبيع برگردد عرفا در مقابل ثمن قرار مي گيرد و ثمن به آن تقسيط مي شود.
علامه حلي تذكره الفقها ج1، ص494 حسيني عاملي مفتاح الكرام ج4، ص744.
محقق كركي جامع المقاصد ج4، ص430، فخر المحققين، ايضاح الفوائد، ج1ص517.
محقق حلي شرايع ج3 ص135 علامه، مختلف ص390 ابن الديس، سراير ص347 شهيد ثاني مسالك الافهام ج1 ص192، علامه حلي وحسيني عاملي قواعد ومفتاح الكرامه ج4 ص744.
حر عاملي وسايل الشيعه ج12 ص361 باب 14 از ابئاب خيار
شيخ طوسي المسبوط ج2 ص155 شيخ اعظم در مكاسب به آن جواب داده است وعدم معلوم بودن قسط ثمن از شرط موجب عدم استحقاق مشتري به آنچه كه در صورت معلوم بودن استحقاق پيدا مي كند نمي شود. ص287.
همان مرجع
تذكره الفقها ج1 ص294.
علامه چنانچه در پاورقي بالا ملاحظه شد تذكره افقها ج1 ص494 ظاهر محقق حلي شرايع ج2 ص35 شهيد ثاني مسالك ج1 ص192 محقق كركي جامع المقاصد ج4 ص427.
علامه حلي قواعد از مجموع سلسله التبايع ج14 ص550.
شهيد ثاني مسالك ج1 ص192 محقق كركي جامع المقاصد ج4 ص427.
ر. ج ص6 وپاورقي آن .
مرحوم صاحب جواهر و صاحب شرايع از آن جمله اند. ر.ج به جواهر الكلام ج23 ص 231.
مكاسب يك جلدي ص 287.
مرحوم شيخ طوسي در المسبوط ج2 ص 154 .
شيخ طوسي همان مرجع علامه تذكره ج1 ص494 شهيد ثاني مسالك ج1 ص 192 نجفي محمد حسن جواهر الكلام ج23 ص 231 ظاهر مكاسب شيخ اعظم ص287.
علامه قواعد همان ص.
علامه همان مرجع
برخي تصور كرده‌اند كه حق فسخ بلحاظ و خيار تخلف شرط وصف است (امامي دكتر سيد حسن ، حقوق مدني ،‌ج 1 ص 438) در حالي كه در اينجا طرفين شرطي نكرده‌اند تا از آن تخلف شده باشد بعلاوه در خيار تخلف شرط ،‌ثمن تقسيط نمي‌شود چون شرط قسطي از ثمن نمي باشد حال آنكه بر اساس ماده 384 ثمن تسقيط مي‌شود
علامه در قواعد مي‌گويد : اگر كمتر يا بيشتر درآيد مغبون خيار فسخ و ظاهراً مورد قبول محقق كركي نيز قرار گرفته است (قواعد و جامع المقاصد ج4، ص94).
رأي شماره 467 مورخ 3/2/1326 شعبه هشتم از مجموعه متين قسمت حقوقي ص81 مراجعه شود .
رأي شماره 1606 مورخ 19/5/1324 شعبهششم ديوان عالي كشور كه مقرر مي‌دارد هرگاه منظور و مبناي اصلي معامله مساحت معيني در قباله باشد اصدار حكم دائر بر لزوم بايع به تسليم مقدار كسري زمين مخالف ماده‌هاي 355و384 قانون مدني خواهد بود (نقل از مجموعه متين دفتري قسمت حقوقي ، ص83) مؤيد اين مدعاست .
در ررأي شماره 605 مورخ 7/3/1328 شعبه چهارم ديوان عالي كشور چنين آمده است : طبق ماده 384 قانون مدني هرگاه در حال معامله مبيع از حيث مقدار معين بوده و در وقت تسليم كمتر از آن مقدار در آيد مشتري حق دارد بيع را فسخ كند ولي اگر كمتر بود مبيع در حال معامله معلوم نباشد صرف خودداري بايع از تسليم بقيه مبيع مورد را مشمول ماده مزبور نخواهد كرد .
ماده 543 قانون مدني عراق كه بعيد نيست در زمان تصويب با فقه اماميه تطيق داده شده باشد در اينصورت مقرر مي‌دارد : هرگاه مجموعه‌اي از مكيلات يا مجموعه‌اي از موزونات يا مزروعائيكه در تبعيض آنها ضرر وجود ندارد يا عدديات متفاوت در صورت بيان مقدار آنها فروخته شود و ثمن براي مجموع انها ذكر شود (ثمن در برابر مجموع آنها باشد ) ياها واحد آنها ، سپس در وقت تسليم معلوم شود ناقص است . مشتري مخير است ، اگر خواست بيع را فسخ كند و اگر خواست مقدار موجود را به حصه‌اي از ثمن (در مقابل حصه‌اي از ثمن كه در برابر آن قرار مي‌گيرد ) اخذ كند …"
Lnamy(E.R.Hardy).case Book on Sale of Goods 5th. Ed,oydsof London press Ltd.1987p70
Ibid,p.72.
سنهوردي ، دكتر عبدالرزاق ، ج 4 البيع ، ش 299، ص 573.
همان ، ج 4، البيع ،ش 298، ص3-571.
ر.ك. به پاورقي ص 22
Lvamy op.cit.p73

از موارد الحاقي قانون ثبت و اسناد و املاك مصوب 18/10/1357.
بخشنامه شماره 37268 مورخ 11/12/53 سازمان ثبت و اسناد و املاك كشور.
جعفري لنگرودي دكتر محمدجعفر ، حقوق ثبت ، ج1، ثبت املاك ، چاپ 56چاپخانه حيدري 1356، ص 155-156،ش 172
كاتوزيان ، دكتر ناصر ، حقوق مدني ، دوره عقود معين جلد 1، ج4 شركت انتشاراتي با همكاري بهمن برنا،‌1371، ص 137 قرائت و تمرين .
همان مرجع ، ص 146
Planio (Murcel)-Ropert(George)-Treaties on the civil Law Translated by Louisiana State Law Institute , Hth ed ,V2,part one copyright, by Louisiana State Law Institute 1959.
Lbid.p.1459.
Lbid.p.1459.

منبع:http://www.ghavanin.ir/PaperDetail.asp?id=227

برچسب ها:مواد 355 و 384 قانون مدني _ماده 149 قانون ثبت -کم یا زیاد بودن مبیع